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マンション経営情報サイト　TOP＞不動産投資情報： 011)転売の基礎知識

転売の基礎知識

ｒｅｓａｌｅ

◆不動産投資やワンルームマンション経営に必要な知識、不動産を売却する際の基礎知識です。

＜転売の手順＞

①査定依頼	予想売却価格の見積もりを依頼します。 ※見積もりを取ったからといって、売らなければいけないわけではありません。まずは、どれくらいの金額が相場なのか確認しましょう。 ★業者に頼らずに自分だけで相場を知るならこちらから　　　　　　　　　　▼ 　　　　　　　　　　▼ 　　　　　　　　　　▼ 『直前チェック！　マンション相場を正確に知る方法！』
②不動産会社に依頼	マンションを転売するときは、不動産会社に依頼します。そのときに、媒介契約を不動産会社と結びます。媒介契約には４種類あります。専属専任媒介契約・・・・・・・・依頼した不動産会社のみが買主を探す。自分で探してくるのも禁止。売主には一週間に一回、文書で報告する。また、５日以内に「指定流通機構」に登録します。不動産会社としては、必ず自社に仲介手数料が入るので、売るのにも力が入ります。専任媒介契約・・・・・・・・・・・・依頼した不動産会社が買主を探す。自分で探してくることも可能。売主には二週間に一回、文書で報告する。また、７日以内に「指定流通機構」に登録します。 ※自分で探してきたと偽って、別の不動産会社が探してきたお客さんと契約していた人がいますが、これは明らかにルール違反ですね。一般媒介契約（明示型）・・・・複数の不動産会社に依頼できる。どこに依頼したかも明かす。　　不動産会社としては、売ることに関して、義務も責任もありませんので、販売活動に力が入りません。中には、媒介契約をしても何もしないという業者もいます。一般媒介契約（非明示型）・・複数の不動産会社に依頼。どこに依頼したかは明らかにしない。３.と同様、不動産会社にとっては、やる気が起きない契約といえます。どの契約方法をとっても一長一短であり、決めるのは売主です。信頼できる業者を選びましょう。
③仲介手数料	不動産会社の仲介で、マンションが売れたときは仲介手数料を払います。この仲介手数料は、法律で上限が決まっていて、（売却金額×３％＋６万円）×消費税率となっています。　（例）１５００万円でマンションが売れたとすると、１５００万円×３％＋６万円＝５１万円この５１万円に５％の消費税がかかりますので、仲介手数料は５３．５５万円になります。たいていの場合、仲介手数料はこの上限の金額を支払います。 ※参考　⇒　マンション経営の真実 ※【仲介手数料】の値引きを要求してくる方がいらっしゃるようですが、通常、仲介業者が【仲介手数料】を値引くことはありません。もし仮に、値引きを受け入れる業者がいるとしたら、 ①決算直前（この場合、契約月内での決済＜引渡＞を要求してくるはずです。）であるか、 ②販売力に自信のない会社と考えた方がいいでしょう（頼りにはなりません）。
④広告	広告費用は不動産会社が負担しますので、売主の負担は原則ありません。但し、売主の希望で特別な広告を出す場合は実費がかかります。 ★つまり【一般媒介】だと、広告を出しても他社に売られてしまう可能性があるために、不動産会社は嫌がります。
⑤売買契約	売主・買主の双方が契約金額など合意に至り、契約となります。
⑥引渡し抵当権抹消	マンションの引渡しを行います。この時、ローンの残債がある場合は、銀行と相談の上、抵当権の抹消手続きを行います。 ※大切な事項ですから必ず確認してください。
⑦確定申告（税金を納める）	マンションを売却したときは、翌年に確定申告する必要があります。もし、利益が出ていれば【譲渡税】がかかります。譲渡税の計算方法は、売却金額－取得費－譲渡費用＝課税譲渡所得＜＜売却金額＞＞その名のとおり、売れた値段です。＜＜取得費＞＞・当初の不動産の取得費用（購入代金・仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・建物の消費税など） ※購入金額内の、建物代は減価償却後の金額です。・改良・設備費（取得後に加えた設備費用・リフォーム代など）・抵当権設定登記費用・保険料など・取得のための売買契約に関わる費用など＜＜譲渡費用＞＞・不動産を譲渡するための仲介手数料・登記費用・その他譲渡に直接係った費用・借家人を立ち退かせる立退料・土地の上にある建物の取り壊し料などこの【課税譲渡所得】に税金がかかります。譲渡税は所有していた期間によって２つに分かれます。マンションを売却した年の１月１日時点で、５年をを越えていれば、長期譲渡。５年以下ならば、短期譲渡になります。長期譲渡所得の場合所得税・・・１５％住民税・・・５％短期譲渡所得の場合所得税・・・３０％住民税・・・９％（例）１９９５年に購入した２０００万円（建物１２００万円、土地８００万円）のマンションを２００５年９月１９日に売却します。売却金額を１９５０万円とします。購入時の諸費用は８０万円です。 ◇売却金額・・・１９５０万円 ◇取得費・・・・・土地代８００万円＋建物９６２．４万円（減価償却後の金額）+８０万円（購入時諸費用） ※実際の取得費と売却金額の５％相当額の多いほうを選べる。 ◇譲渡費用・・・仲介手数料６７．７万円＋登記費用等約５万円１９５０万円－（８００万円＋９６２．４万円＋８０万円）－（６７．７万円＋５万円）＝３４．９万円の利益３４．９万円に、長期譲渡税がかかりますので、３４．９万円×２０％＝６．９８万円（譲渡税） ★最近の物件では、ほとんど値下がってしまっているものが多く、譲渡税は発生しません。ただ、今回の計算のように、少しだけ値下がっている場合は譲渡税が発生するケースがあります。また、マイホームの場合は、さらに特別控除が受けられます。詳しくは不動産会社にご相談ください。

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