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マンション経営のすべて

2005.09.29  小泉さんもマンション経営を後押し！？

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　　　■　■--------------------------2005.9.29＜Vol．13＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■    
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：495人             
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
　
　※このメールマガジンでは、毎週マンション経営に関するノウハウと
　　最新情報をお届けしています。



■過去記事・なぜ今マンション経営なのか？
　　　　　・年金の現状を再確認しよう！
　　　　　・リフォームすると儲かる？！
　　　　　・都心回帰
　　　　　・収益還元法
　　　
　　などのバックナンバーを読みたい方はこちら↓
　　　　　　< http://www.shinsei-jisho.co.jp/merumaga.html >


■私が作成した「失敗しない！マンション経営徹底ガイド」
　を無料で郵送させていただいております。先着2000名様限定です(^^♪

　申し込みはこちらから↓
< http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.html >



■この頃、決済という新しい仕事を任されて、大変です(>_<)

わからないことばかりで、新入社員に戻ったようで(^^♪
とりあえず、上司に質問しまくってますが、
ミスしそうで、怖い怖い・・・。


※決済とは、銀行、司法書士、売主が一同に会し、
　お金のやりとりをすることです。これが終われば、マンションは
　晴れて、お客様のものになります。


　
■しかし！　どんなに忙しくなっても！
　
　このメルマガは手を抜かずに、１２０％の力で
　発行していきますよー！！


　　それでは！気合の入った！　第１２号をどうぞ！　


=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●政府の政策
　　　小泉さんもマンション経営を後押し？！

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●20代投資オーナーが語る。投資物件選びのホンネ
　　～20代会社員の女性がマンションオーナー？？～
　　　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月26日より）　　


　『３』編集後記

====================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「政府の政策」

　　
■つい最近、選挙があったのは記憶に新しいところではありますが、
　
　今回の選挙は投票率が67.51％と高かったようです。

　
　やはり、衆議院を解散してまで、小泉総理が意志を貫いたことが、
　多くの人の興味を呼んだのではないかと思います。

　いままで、政治に興味がなかった人たちも投票にいったからこその、
　投票率でしょうか。

　
■しかし、私たちが選んだ国会議員の先生方が
　どんな政策をすすめようとしているのかというと・・・。

　ほとんどの方が国会で審議している法律を把握していないのでは
　ないでしょうか？

　調べたところ、
　第１７２回（2005/1/21～2005/8/8）通常国会で成立した法律の数は

　　　な、なんと　９７個！！

　これって途中で解散してしまったので、解散しなければ、もっと
　多かったということですよね！

　気になって、去年の数を調べたら、

　　　な、なんと　１３５個！！
　

　意外と、多いですよね！

（意外とどころじゃない？！）

しかし、
いったいどれほどの人が次々と成立する法律を把握しているのでしょうか？


■まあ、そんな話は置いといて。

　私が言いたかったのは、そのなかでも、不動産購入を
　後押しする法律・政策があるということなんです(^^♪

　ご存知でした？


　
■前回ご説明した相続時精算課税もその一つですね。

　また、不動産購入の際の登録免許税が
　資産デフレ対策の緊急措置として時限的に平成１８年３月３１日まで、
　税率が半減されています。

　　　　　登記の内容　　 　恒久税率　 緊急措置（税率）
　　
　　　所有権の保存登記 　　　0.4％ 　　　0.2％

　　　所有権の移転登記　　　　2.0％　　　1.0％

相続による所有権移転登記 　　0.4％　　　　0.2％ 

遺贈・贈与所有権移転登記　　　2.0％　　　1.0％ 

抵当権設定登記（債権金額の）　0.4％　　　0.4％




■さらに、床面積50平米以上などの特定の条件を満たす住宅の場合は、


　　　　登記の内容　　　　　　　　　税率
　　　所有権の保存登記 　　　0.2％ 　→　0.15％

　　　所有権の移転登記　　　　1.0％　→　0.3％

抵当権設定登記（債権金額の）　0.4％　→　0.1％



■また、不動産取得税も軽減措置があります。

（特例）　不動産取得税の税率　４％　→　３％
　
　　平成１８年３月３１日迄　３％に軽減


（特例）　宅地の場合、
　　　　さらにその５０％減額になります。
　
　　平成１７年１２月３１日まで
　　　
　
　また、その不動産が一定の条件を満たす住宅の場合

　「建物」に関して　1,200万円（新築の場合）の控除が受けられます(^^♪



■固定資産税も同様に減額措置があります。

　通常の固定資産税の税率　1.4％

　（特例）　住宅用地の課税標準の特例

　200平米以下の小規模住宅用地　　評価額　×　１／６
　　　その他の住宅用地　　　　評価額　×　１／３


　さらに、一定の条件を満たす新築住宅の場合

　120平米までに対する税額が１／２



■税金以外でもありますよ～！


　これからは、

＜＜マンションの管理状況が把握できるようになります。＞＞


　「マンション履歴システム」稼動目前！！

　マンションの管理状況を登録することで、
　売買の際に役立てようというものです。

　これまで、中古マンションを購入するときに、
　管理状況がいいかどうか見た目で判断するしかなかったわけです。

　これからは、細かい修繕項目の履歴等把握できるようになるので、
　
　中古マンションの売買がしやすくなります。

　しっかりと管理されたマンションは価値向上につながる可能性
　もありますね。

　　平成17年の秋に稼動予定です。（もうすぐ！）

　　「マンション履歴システム」の概要はこちら↓
< http://www.mankan.or.jp/About/p02_10.html >



■皆さんもご存知のとおり、平成14年にはマンション管理士という国家資格
　が創設されています。

　これらは、すべてマンションの管理をしっかりとすることで、
　マンションを長期に維持しようという考えに基づくものです。

　ちなみに、今コンクリートはきちんと修繕すると、
　約100年もつものをほとんどのマンションでは使っています。


　ほんとにもつのかどうか私にはわかりませんが・・・(+_+)


　　



■不動産取引価格情報の提供
　
不動産の売買価格を公表しようという動きがあります。

　これまで、そのマンションが適正な価格かどうか判断する
　ものがありませんでした。

　取引の透明性を確保するために、

　その価格情報を誰でも閲覧できるようにしようという
　取り組みです。

　ちなみに、海外では一般的に不動産の取引価格を知ることができます。

　今年中に研究会から報告書がまとめられる様子。
　　　　　　　（住宅新報　2005年9月6日より）



■これらの政策はすべて、不動産の取引を活発化させようという
　意図で行われているものです。

　
　最近は株式の所得税を引き下げる税制が施行されたのも、
　個人のマネーを株式に動かそうと考えてのものでしょう。

　不動産優遇の税制を敷くのは、

　不動産業界が活気付くと、幅広い業界に影響を与えて、景気浮揚
　効果があるからでしょう。

　私たちからすれば、

　不動産取引が活発化してくると、価格の上昇が期待できます！！


　小泉さん！もっと不動産優遇をーー！！

　

～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　政府も景気浮揚のため、不動産を後押しをしているため、不動産取引は
　今後も市場整備が進む。不動産取引の活発化が進めば、不動産価格上昇
　の可能性もあるかも・・・。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～



―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「20代投資オーナーが語る。投資物件選びのホンネ」」
　　～20代会社員の女性がマンションオーナー？？～
　　　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月26日より）


■全国賃貸住宅新聞で驚きの特集をやってました。

　なにしろ、20代の女性オーナーの特集です！

　私も20代のお客様に何人か契約を頂いていますが、
　やはり、年々投資層は若くなってきている気がします。


■ちなみに、今回の登場人物は、

　小島さん　（29才　都内大手情報処理会社に勤務）
　田辺さん　（29才　外資系企業で事務職）
　野村さん　（28才　病院勤務）

　※すべて仮名です



■ほんとに、20代ですね！

　私も負けていられない！！（何を？！）


　いくつか、彼女たちの言葉をご紹介します。


－－不動産投資を始めるのに不安はなかったですか？－－

田辺さん：始める前は「不動産投資は一部の資産家のためのもので、私には
　　　　　関係ないもの」という印象はありましたが、「怖い」とか「損する」
　　　　　という印象はありませんでした。

小島さん：私も紹介してくれた人がよい投資成績をあげていたので不安は無
　　　　　かったです。ただ、将来金利が上昇するかもしれないことを考え、
　　　　　ゆとりのある資金返済計画にしています。




－－投資を行うことを業者に信用されず－－

野村さん：若くて女性ということもあり、どこの業者もほとんど相手にして
　　　　　くれませんでしたね。「本当に買うのか？」とった感じで疑い
　　　　　半分で接客されたこともありました。


－－融資をとりつけるのが大変－－

田辺さん：特に私は外資系企業勤務ということもあって「勤続年数が短く
　　　　　給与も安定しない」という印象が強かったようです。金融機関を
　　　　　５つも６つも回って、やっとある都銀で融資をとりつけましたが
　　　　　それでも年収の5倍のローンを組むのが精一杯でしたね。

　ちなみに、彼女の年収は約440万円とのことです。



－－両親や友人にも内緒で運用－－

田辺さん：心配を掛けたくないという気持ちがあります。投資のために何千万
　　　　　円ものローンを組んだなんて知ったらきっと卒倒してしまうと思い
　　　　　ます。

小島さん：投資に際して費用を工面してもらっているならともかく、経済的に
　　　　　独立しているわけですし、特に話をする必要はない、と思います。
　　　　　それに不動産投資に夢中になっていることがわかったら「結婚を
　　　　　あきらめたのか」なんていわれかねませんし。



■なるほど、若い女性ならではの悩みもありますね。

　やはり、ローンに関しては、厳しいと思います。最近は融資の基準がゆるく
　なってきていますが、それでも20代女性だと、簡単にはいきません。

　私も20代のお客さんに契約をもらったときは、ひやひやもんでした。
　公務員さんだったので、なんとか通ったという感じですが・・・。


　それから、外資系にご勤務されている方は、評価が下がります。
　外資系にお勤めの方　お気を悪くされないでくださいね(>_<)
　
　実は、年収1000万円もらってても、頭金は多めにいれないと通りません。

　
　やはり、転職をすぐするのではという見方のようです。


　ただ、最近はなんとかなるケースもありますので、
　不動産会社に相談してみてください！

　
■両親や友人に内緒で運用する方は多いです。

　意外とご両親は反対されます。
　
　本人が大丈夫だろうと思っていても、いざ話してみると
　大反対で、結局解約ということもありました。

　ただ、若い方だとそこは自分の投資だからと割り切ってやっていらっしゃる
　ようですね。

　私の経験では、旦那さんが奥さんに内緒で買うとか、奥さんが旦那さんに
　内緒で買うとかいうケースもありました(^^♪


　　ご夫婦もいろいろですね。　　　　




―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
　
　
　最近は株の勢いがすごいですね！株価もどんどん上がっているので、
　ちょっとはじめてみようかと思ったのですが、なにぶん初心者で
　右も左もわかりません(>_<)

　それで、とりあえずメールマガジンで勉強してみることにしました！

　毎週株の基本用語を解説して教えてくれます。

　株に興味を持った方はご一緒にいかが？　


無料メールマガジン「知らないと危ない株式投資用語」
購読はこちらから
　 　→< http://www.mag2.com/m/0000149886.html >



＜ご連絡＞
　以前「ワンルームマンション投資法」のプレゼント企画をやりましたが、
　当選した方で、まだ返信メールを送ってきてない方がいらっしゃいます。

　私から当選メールが届いた方はすぐに送り返してくださいね～。

　９／３０を過ぎたら当選を取り消させていただきますので。
　　　　　　　（いそいで！いそいで！）





　

投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2005.09.22  贈与税

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　　　■　■--------------------------2005.9.22＜Vol．12＞
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：397人             
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■前号でご紹介した「ワンルームマンション投資法」の
　無料プレゼントにたくさんの方が申し込み頂きありがとうございました！

　　
　書籍「ワンルームマンション投資法」とは↓
http://tinyurl.com/99ywj （アマゾンのレビューはこちら！）


　申し込み間に合わなかったーーーーーーー(>_<)

　　そんな方はこちらをどうぞ！
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私が作成した小冊子で、主にリスクについて解説してあります(^^♪

●修繕積立金はどこまで上がる？！
→「修繕積立金が上がらない」という業者は嘘つきです。では、どこまで上がる？！

●将来の内装負担対策法
→長く持った方しかわからなかった！内装負担はホントのところいくら？

●家賃保証の舞台裏
→いろんな業者がやってる家賃保証。それって信用していいの？

●元本割れされない・損しない持ち方とは？
→今まで損をした人には共通項があります！それを回避するには・・・。

●データで見るマンション経営最新事情
→営業マンに惑わされないための統計データ！

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→これさえ知っておけば地震も怖くない！


　　　ご興味あれば、お申し込みください！こっちも数に限りありますんで、
　　お早めに(^^♪

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　それでは！第１２号をどうぞ！　


=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●贈与税
　　　子供にプレゼントしたら、こんなに贈与税が！！！！

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●基準地価
　　　東京23区は15年ぶり上昇・全国は下落幅4.2％に縮小
　　　　　　　（日経新聞　9月21日より）　　


　『３』編集後記

====================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「贈与税」

　　
■前回相続税についてご説明しましたので、
　今回は贈与税を解説します！

　「子供のために、車をプレゼント！」

　「親に、住宅資金を出してもらった！」

　・
　・　
　・
　・

　数ヵ月後


　「ええっーーーーーーー？！こんなに税金かかるの？！」(ToT)/~~~



■そうです！贈与税ってかなりの高税率。


　ちゃんと対策を考えないと、とんでもない税金をとられることも・・・。

　そのための基礎知識を今日はご紹介します！


■ということで、贈与税の税率を見てみましょう！

　　課税価格　　　税率　　　控除額
　（万円以下）　　　％　　　　　万円
　　　　200　　　　10　　　　　－－
　　　　300　　　　15　　　　　　10
　　　　400　　　　20　　　　　　25
　　　　600　　　　30　　　　　　65
　　　1,000　　　　40　　　　　　125
　　　1,000超　　　50　　　　　　225



　これが、贈与税の速算表です。
　

■相続税と比べると、おっそろしく高いですね(>_<)

ただ、基礎控除として、110万円毎年控除できます。

　例えば、「500万円親からプレゼントされた！」

　　とすると、

　500万円　－　110万円　＝　390万円（課税価格）
　

（課税価格）（税率）　　（控除額）　（贈与税額）
　390万円　×　20％　－　25万円　＝　53万円

　　＜なんと！53万円も税金とられてしまうんです。＞

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
また、
　「2000万円親からもらった！」

　　とすると

　2,000万円　－　110万円　＝　1,890万円

　1,890万円　×　50％　－　225万円　＝　720万円！

　＜なんと！720万円も税金とられてしまいます！＞


　これでは、あまりもらった意味が無い(+_+)


　※ちなみに、自宅を購入するための資金の場合、
　550万円まで控除が認められます(^^♪


■この贈与税の回避方法は２つあります。

　１つは、親から借りたということにする方法です。

　借りたのであれば、もらったわけではありませんので、
　贈与税は発生しません。
　
　但し、もちろん利息をのっけて、親にちゃんと返済
　する必要があります。

　税務署からつっこまれたときのために、

　借用書を作り、利息も今の住宅ローン金利と同等の
　金利を乗せて、毎月返済する必要があります。

　ただ、払った利息は親が受け取るわけですから、
　親もいい利率の預け先になります。

　また、将来相続で自分がそれをうけとるのなら、
　銀行に利息を渡すよりは、全然良いわけです。

　相続税は基礎控除が大きいので、無税になる可能性も
　高いですから。

　
■もう一つは、

　「相続時精算課税」を使う方法です。


　「相続時精算課税」とは、
　ある一定の条件を満たすことで、贈与税の課税価格から、
　2500万円を控除できます。（住宅購入資金なら、3500万円）

　　あと、控除を越えた部分に20％の贈与税がかかります。

　ただし、相続が発生したとき、すでにもらった資産額は
　加えて相続税の計算をします。ですから、相続税はちゃんと支払います。

　また、110万円の基礎控除は同一人物からの贈与では以後使えなくなります。

■わかりにくいですよね(^^♪
　では、実際の計算をご覧ください!

　＜例＞
　「3,000万円をもらった！」とすると、

（贈与金額）　（控除）　　　　（差額）
　3000万円　－　2500万円　＝　500万円　
　
　（差額）　（税率）　（贈与税額）
　500万円　×　20％　＝　100万円

　もし、相続時精算課税を使わなかったとすると、
　3000万円　－　110万円　＝　2890万円
　2890万円　×　50％　－　225万円　＝　1220万円（贈与税額）


　＜＜＜な、なんと！1220万円が100万円ですむのです！＞＞＞


■さらに、自宅購入のための資金だとしたら、
　3500万円まで控除が使えますので、
　3000万円もらっても、贈与税は無税になります！


　
　　　
■ただし、将来相続が発生したときは、
　この3000万円を加えて、相続税を計算します。

　ですから、相続税対策にはなりません。



■逆に、相続税対策をするのであれば、毎年110万円の控除を使って、
　すこしずつ渡していくのが効果的ですが、「相続時精算課税」を選ぶと、
　以後、110万円の基礎控除は使えませんので、注意が必要です。



■ところが、投資マンションを使うと、「相続時清算課税」で
　相続税対策ができるんです！

　けっこうこんな内容で、今セミナーをやってる税理士の先生も
　いらっしゃるくらいです。


　もし、6,000万円を相続することになったときに、
　110万円の基礎控除で10年かけても、1100万円。

　6,000万円まではかなり気の長い話になってしまいます。

　そこで、6000万円かけて、ワンルームマンションを3件購入し、
　それを、「相続時精算課税」を使って、贈与します。

　6000万円分ワンルームマンションを購入しても、
　贈与税の評価額は、6000万円もしません！

　具体的な計算方法は前回の「相続税」の回をご覧ください！
　< http://www.shinsei-jisho.co.jp/merumaga11.html >


ただし、贈与の場合は、小規模宅地の減額特例が使えません。

　ですから、2000万円の新築ワンルームマンションは、
　相続時で、だいたい１／３の評価ですが、

　贈与時ですと、約１／２の評価になります。
　
　6000万円×１／２＝　3000万円（課税価格）

（課税価格）　（控除金額）
　3000万円　－　2500万円　＝　500万円

　　　　　　（税率）　　（贈与税額）
　500万円　×　20％　＝　100万円


■そうです！マンションは課税価格が下がるので、
　6000万円現金で、相続するよりも、払う税金は少なくなります。

　しかも！

　その贈与したワンルームマンションから毎年、約300万円の
　収入がお子さんに入ってきます！

　将来、相続が発生したときの納税資金をお子さんに迷惑をかけずに、　
　マンションが代わりに貯めてくれるのです！


　
　
～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　贈与税がかからないように、普段贈与するとしても年間110万円に
　抑えましょう。

　また、「相続時精算課税」を使って、相続税対策をするなら、
　現金で贈与するのではなく、不動産を使って、相続を考えること!

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

（注）渡邊家は相続税の心配は一切心配ありません（泣）

　　　やはり、宝くじを当てるしかないのか？！

―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「基準地価」
　　～基準地価、東京23区は15年ぶり上昇・全国は下落幅4.2％に縮小～
　　　　　　　　　（日経新聞　9月21日より）


■国土交通省が20日発表した2005年の基準地価（７月１日時点）は東京23区の
　住宅地で前年比0.5％、商業地で同0.6％それぞれ上昇した。
　
いずれも15年ぶりのプラスで、大阪や名古屋でも上昇地点が増えた。
大都市圏で地価の底入れ感が広がり、反転への流れが明確になりつつある。
堅調なオフィス需要や不動産市場への投資マネーの流入などが地価上昇を
けん引している。
　　　　　　　　　　　　　（日経新聞９／２１）

■15年ぶりの上昇です！

　全国的にみても下落幅が1.0％縮小しています。

　私の予想では、あと5年くらいで、不動産価格は下げ止まると思いますね。

　逆に、東京、名古屋、大阪などの都市部では上昇地点が目立ってきてます。


■特に、恐ろしいのが、名古屋！

　これを見てください↓
< http://sumai.nikkei.co.jp/special/kijun/index.cfm?i=20050920s3002s3 >

名古屋市内で、30％を超える上昇地点が出現！！


■今の価格水準は、比較可能な1977年以降ではもっとも低い水準なんです。

　だからこそ！

　いまだ！

　ということで、買いが入っているようですね(#^.^#)


　・3大都市圏では、上昇地点が昨年の【80カ所】から【520カ所】に急増。

　・横ばいも加えた「下げ止まり」地点は全体の【4.4％】から【20％】に拡大。

　
　

■ちなみに、基準地価とは、

　毎年、都道府県が発表する地価です。

　他にも不動産の地価としては、
　
　・公示地価・・・市場の相場の値段（実は誤差が大きい）
　・路線価・・・相続の計算に使う値段（公示地価の8割）
　・固定資産税評価額・・・固定資産税の計算に使う値段（公示地価の7割）
　　
　　　があります。




■15年ぶりですからね！

　いよいよ不動産バブル？！（気が早い・・・）


実は、今日の日経新聞にも「広がる地下反転」
　というコラムがありました。

　そこで、でていた記事のポイントは
１．今の地価上昇はファンドの影響が大きい
　
　不動産ファンドが登場したのはここ数年です。一気に相当な金額を
　不動産に投資している模様。最近は、年金や保険の資金が流れ込んでいる
　とのこと。

２．ファンドが買うのは優良な物件のみ

　良い場所のみを選んで買っている模様。ただ、ファンドである以上、
　利回りの良い物件を買うのが当然と思っていましたが、どうやら、
　そうではないらしいです。利回り３％台の物件に手を出しています。

　個人的には、収益還元法がバブルの発生を防ぐのではと思っていましたが、
　とんでもない資金が流れ込んできて、状況が変わってきてますね。

　海外マネーもまだまだ入ってきそうです。

　不動産市場はにわかに活気付いております！




―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
　
　
■すいません！前回の相続税の計算を間違えていたので、訂正
　させてください！

　正しい金額は、ＨＰに載せてあります。

< http://www.shinsei-jisho.co.jp/meruamga11.html >


　一番最初の引き算を間違えてました(>_<)
　すいませんでした！

　おしえてくれた、Ｉさん！
　ありがとうございます！

　
■昨日は「六角家」のラーメンを食べにいきました(^^♪

　久しぶりの家系ラーメンでうれしくてうれしくて・・・。

　やっぱり、あのこってりとした味、風味抜群ののり、
　ぶっとい麺。

　最高でした!

　地元横浜では、そんな感じのラーメンばっかりなんです(^o^)／

　東京でももう少しあってもいいのにと思う今日この頃です。


■最近読んだ本の中で、「空室が満室に変わる究極の方法」
　　という本があります。< http://tinyurl.com/a3d2q >

　お金をかけずに、家賃を相場より1割高く貸す方法です。

　たしかに、これならできる！
　と思わせられる方法が満載でした。
　
　費用をかけずに高い家賃をとりたいなという方は絶対見るべきです!
「空室が満室に変わる究極の方法」 < http://tinyurl.com/a3d2q >
　
　そこで書いてあるのが、大家さんも事業という視点が大事だということ。


　管理会社まかせでは相場より高い家賃を取るのは難しいでしょう。

　オーナーさんが自分の事業として捉えて、積極的に関わっていくことで、
　おどろきの結果が得られるのです。

　ただし、広告一つとってみても、ただやみくもにだしても効果は少ないです。

　そう、同じ5万円で、広告を出すにも、マーケティングを知っているのと、
　知らないのでは、雲泥の差が出るんです。

　それを、今マーケティングの仕事を担当しながら実感しています。
　是非、みなさんも今の仕事にも生かせて、オーナー業としても
　必要な「マーケティング」を勉強することをオススメします。

　実は、先週すごい人とお近づきになったんです。

　メルマガの相互紹介をお願いしたときに、

　＜感動させられました！＞
　

　＜メールでですよ!!＞


　たった２，３回メール交換しただけで、相手を感動させて、
　心をつかむそんなマーケティングのスペシャリスト！


　堀内　伸浩さんの無料メールマガジン
「書く」マーケティング
　http://www.mag2.com/m/0000124205.html


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　・お金をかけずに空室を埋める。
　・お金をかけずに家賃を相場より高くとる。

　こういったことを実現するためには、マーケティングの知識が
　絶対必要です。
　
　是非、勉強してみてください！
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2005.09.15  相続税

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■突然ですが、マンション経営のガイド本をプレゼントします！


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　「ワンルームマンション投資法」という本をプレゼントする
　企画をやっていました。
　
　「ワンルームマンション投資法」とは　
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　ただ、予想よりも、申し込みが少ない・・・。

　どうやら、デジカメやシャネルのバックと比べると
　魅力が薄いようです(+_+)

　当然といえば、当然ですが・・・。


　そこで!
　特別に読者の方にもプレゼントしようと思います！
　
　申し込みはこちら↓
　< http://www.shinsei-jisho.co.jp/present.html >

　締め切りは・・・

　すいません！

　＜＜＜＜＜今日まで！！＞＞＞＞


　ただ、今日までといっても
　今日は忙しくて、このメルマガ読むのが明日になっちゃった！
　という人もいると思いますので、
　読者の方は特別に明日（9/16）を締め切りとさせて
　いただきます！

　（急な話ですいません<m(__)m>）

　申し込み者が少ないのでチャンス!

　申し込みもアドレス入れるだけと、簡単です！

　　

　
　
　　　それでは！第１１号をどうぞ！　


=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●相続税
　　　相続税なんて関係ないと思ってたけど、実はけっこうお得？！

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●東京スター銀行　日本初のリバースモーゲージ開発
　　　リバースモーゲージって何？
　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月13日より）　　


　『３』編集後記

====================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「相続税」

　　
■今回は、「マンション経営最新情報」も含めて、相続の話題中心
　でお話します！


　「相続なんてまだ先だしな～。」


　「うちは資産なんてないから関係ないよ～。」

　と思った方々！

■いいえ！いつ宝くじが当たって資産家になるかわかりません！（笑）

　相続の知識は知っておいて損はない！です。



■ということで、まずは相続税の税率からみてみましょう！

　　課税価格　　　税率　　　控除額
　（万円以下）　　　％　　　　　万円
　　　1,000　　　　10　　　　　－－
　　　3,000　　　　15　　　　　　50
　　　5,000　　　　20　　　　　　200
　　　10,000　　　　30　　　　　700
　　　30,000　　　　40　　　　1,700
　　　30,000超　　　50　　　　4,700


　これが、相続税の速算表です。
　

■例えば、2億円の資産を持って奥さんと子供２人の状態で
　相続が発生したときを例に計算してみます。

　そうすると、
　
（１）「課税遺産相続額」は
　
　2億円　－　基礎控除（5,000万円　＋　1,000万円×3人分）
　　　　　　
　　で、1億2,000万円になります。


（２）「法定相続分に応じた取得金額」を計算します。

　妻　　1億2,000万円　×　１／２　＝　6,000万円
　子Ａ　1億2,000万円　×　１／４　＝　3,000万円
　子Ｂ　1億2,000万円　×　１／４　＝　3,000万円
　
（３）先ほどの速算表から相続税の総額を計算します。
　
　妻　　6,000万円　×　30％　－　700万円　＝　1,100万円
　子Ａ　3,000万円　×　20％　－　200万円　＝　400万円
　子Ｂ　3,000万円　×　20％　－　200万円　＝　400万円
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　1,900万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（相続税の総額）
　
（４）実際の納付税額を計算します。
　妻　　法定相続分（１／２）までは　0（妻の特例）　相続税　0円
　子Ａ　法定相続分（１／４）だから、1,900万円×１／４で、相続税475万円
　子Ｂ　法定相続分（１／４）だから、1,900万円×１／４で、相続税475万円
　

　　つまり、2億円の資産で相続が発生したときの

＜＜＜相続税額は、子2人の合計で950万円になります！＞＞＞



　　　
■かなり、数字が多くて理解しづらいと思いますが、（笑）
　もし、わからないところがあれば、
　　　メールください(^^♪

    →　watanabe@shinsei-jisho.co.jp



■さて、そのとんでもない金額の相続税を
　なんと！マンション経営は減らしてくれるのです！

　例えば、2000万円のマンション（建物1,200万円、土地800万円）
　を例に計算すると、

　（１）土地の評価
　　　　　　
　　相続時の土地評価額は路線価にて計算します。
　　路線価は公示地価の8割と決められています。
　　
　　800万円　×　0.8　＝　640万円


　　　　　　　　　　　　借地権割合　借家権割合　賃貸割合
　640万円　×　［　1　－　　0.6　　×　　0.3　　×　　1　　］＝　524.8万円　

　●借地権割合は国税庁のＨＰで確認できます。
　http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　●借家権割合は、東京国税局の管轄は一律0.3です。

　●賃貸割合は、その物件を全部貸していれば、１。
　　　半分貸していれば、0.5です。

　加えて、
　「小規模宅地等の特例」が適用されて、半分になります。
　　　
　　　　524.8万円　×　50％　＝　262.4万円


　（２）建物の評価

　相続時の建物の評価額は市町村が定める「固定資産税評価額」
　と同じです。だいたい、購入金額の50％～60％くらいになります。

　1,200万円　×　50％　＝　600万円

　　　　　　　　　　　　借家権割合　　賃貸割合
　600万円　×　（　1　－　　0.3　　×　　1　　）＝　420万円
　　　　　　　　　　　　　

　（３）土地と建物を合計

　　　土地評価　　建物評価
　　　262.4万円　＋　420万円　＝　682.4万円

　　この682.4万円が課税金額です。


■現金と比べると、だいたい１／３の評価になりますので、
　大幅な相続税の節税になります。


■さらに、家賃収入をお子さんに渡しても毎年110万円までは
　贈与税が無税になります。

　贈与税の基礎控除額は、毎年110万円と決められているからです。

　ワンルームマンションの家賃収入はおおよそ年100万円程度。
　これを、お子さんに渡せば、将来の相続税納税資金になります！　
　
　

～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　マンション経営の場合、相続時の評価額が、現金の約１／３になる！
　家賃収入は子供に渡しても贈与税は110万までかからない！
　
　将来の相続税納税資金になる！

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「東京スター銀行　日本初のリバースモーゲージ開発！」
　　～リバースモーゲージって何？～
　　　　　　　　　（住宅新報　9月13日より）


■リバースモーゲージって知ってますか？


　定年を過ぎて、でも退職金も少なく、
　肝心の年金も減ってしまった。

　生活すら厳しい。預貯金もほとんど使い切ってしまった。

　残る資産は自宅のみ・・・。



■こんなときに活躍するのが、「リバースモーゲージ」です！

　逆住宅ローンとも呼ばれ、
　高齢者が自宅等の資産を担保に融資を受ける制度です。

　これは、通常のローンと逆に、毎月融資を受けて、ローン残高が
　毎月増えていきます。

　そして、死亡時に自宅を手放して、ローンを相殺します。



■今回東京スター銀行では、
　
　日本初となる画期的なリバースモーゲージ商品を開発しました。

　ちなみに商品名は「充実人生」

　この「充実人生」の特徴は、

（１）預金連動型ローンなので、普通預金残高と同額のローン残高
　　　部分には利息がかからない。

　※つまり、毎月口座に融資した金額が振り込まれるのですが、
　　それを使わないで、貯めといた場合、利息は一切かからないのです！
　

（２）60歳から借りれる。

　※ほとんど65歳からという商品ばかり。


（３）融資限度額の範囲内であれば、何度でも利用できる。

　※また、借りたくなっても、限度額の範囲内であれば、
　　再度契約をする必要がない。


■ここで、心配なのは、将来自宅の評価が借りた資金を
　下回ってしまった場合。

　通常、その差額は1年以内に返済しなければいけません。


■ただし、自宅を手放して、相殺する場合は、
　その差額を返済する必要がなくなるのです。

　※これをノンリコースローンといいます。



■私の予想では、お金がなくて、生活のためにというよりも、
　子供に残すくらいなら、自分で使いたいという層が増えていく
　気がします。

　リバースモーゲージって自宅に住み続けながら、自宅の売却資金を
　先に受け取れる制度なんですよね。



　

■いづれにしろ、不動産の流動化につながるこういう制度は
　大歓迎です！

　いよいよ不動産も金融化してきましたね！





―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
　
　
■今回は読者の方から質問をいただいたので、ご紹介します！

－－－－－ここから－－－－－－－－－－－－－－－－－－

メールマガジン、楽しく購読させていただいております。
豊富な情報量と、マンション経営のメリットだけに
偏り過ぎない、バランスの取れた視点と、何よりも
渡邊さんの個性というか人柄がよく現れていて、
たいへん好感の持てるメルマガだと思います。
これからも大活躍を期待しております。

さて、最近の投資用不動産を巡る動きの中で、
ちょっと注目していることがあります。
それは金融機関の姿勢の変化です。
渡邊さんならとっくにご存知かと思いますが・・・。

Ｄ社の営業マンから持ちかけられた話ですが、
Ｄ社で新規にマンションを購入すれば、
提携しているＹ銀行が、他の投資物件ローンも全部まとめて
（自宅まで含む）２.1５％で組み直す、というものです。
Ｒ銀行が投資用不動産ローンを２.７％で借り替えさせるのは
前からありましたが、担保評価額の７０％以内が条件でした。
それに較べて、今回のＹ銀行のは相当すごい話です。

居住用の住宅ローンに関しては、各金融機関とも
しのぎを削ってる感じですが、今後投資用のローンにも
このような「客の奪い合い」現象が起きるのでしょうか。
だとすれば、今後さらに有利な条件で借り換えできる可能性が
あるので、私はもちろんＤ社の話に飛びついたりせず、
じっくり動向を見守るつもりですが、渡邊さんの見解はいかがですか？
また、新生地所さんも、こういった金融機関との提携を使って
販売戦略を立てていらっしゃるのでしょうか
　
　　　　　　　　　　　　　　（東京都　Ｎさん）
－－－－－ここまで－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　Ｎさんご質問ありがとうございます！


■Ｎさんのおっしゃるとおり、銀行の融資争いは激化してきてます。
　融資の基準はどんどんゆるくなってきてますね。


　銀行マンも融資金額の目標があるらしく、
　月末は「何とか案件ください！お願いします！」
　と電話かかってきます（笑）
　
　特に決算期の今月はゆるいはず・・・。

　今後もこの傾向が続く可能性はありますね。

　銀行間の競争が激化して、さまざまな選択肢が生まれてくるのは
　とても良いことです。


　みなさんも借りるときは、いろいろな銀行を検討してみてください！

　

　オススメのメールマガジン紹介です。

　以前も紹介しましたが、面白いので再度ご紹介！

　■寓話で読み解くビジネスと経済学■
面白いデフォルメした寓話を読むうちに自然と経済とビジネスが理解できます。
笑いながら！楽しみながら！考えながら読んでください。
「モンスター村の経済学」の著者彩河輪真成が発行するメルマガです。
現在「モンスター村の経済学」の続編が掲載されています。
読者感想（30代OL)
最近は経済学もわかりやすい本がたくさん出ていて、理解に苦しむことは
少なくなりましたが、楽しく学べる経済学はこちらのメルマガ以外に出会
ったことはありません。本当に面白いです。
登録：http://www.mag2.com/m/0000148953.htm
　




　

投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2005.09.08  今後の増税

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　　　　　　                     
　　　■　■---------------------2005.9.8＜Vol．10＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■    
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：210人             
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
　
　※このメールマガジンでは、毎週マンション経営に関するノウハウと
　　最新情報をお届けしています。



■なんか最近は台風の話題ばっかりです(+_+)


　先日は関東で雨がすごい降って大変でした！
　
　うちで管理してる物件も浸水したものがあったんです。

　なんか、漫画の世界みたいだなと
　個人的には不謹慎なことを思ったりしてました。

　浸水してしまった方々すいません<m(__)m>

　ちなみに、浸水しても保険が適用されます。
　ですから、今回オーナーさんの負担はありません。

　うちの会社では入居者にも損害保険の加入を義務付け
　ているので、入居者の保険で元通りになるとのこと。

　トラブルにならなくてよかったです(^^♪

　
　
　　　それでは！今号も台風に負けじとお送りします！第１０号をどうぞ！　


=====　目次　==========================　
　『１』マンション経営講座
　　●今後の増税
　　　え～！！そんなに税金増えるの？！

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●つくばエキスプレス開業！
　　　沿線の開発はかなり盛り上がってます！
　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月5日より）　　


　『３』編集後記

==================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「今後の増税」

　　
■増税の話が新聞でもよくでてますが、どれくらい税金の負担が増えるの
　でしょうか？


　新聞を読んでても、よくわからないんですよね～。


　それでは、順番に説明していきます！

■まず、来年から【定率減税が半分】になります！


　この定率減税。以前も触れましたが、所得税・住民税合わせて
　最大29万円の減税になっています。

　実際に自分がいくら減税になっているか知る方法は・・・

　「源泉徴収表の年調定率控除」の金額を確認してください！

　　これが定率減税の所得税の減税額です。
　　住民税は6月に会社からもらう住民税の通知書（細長い紙です。）の
　　定率控除額の金額です。

　これが、来年には半分になってしまうのです(-_-;)
　


　一例を挙げると、年収700万円のサラリーマンで子供2人、配偶者1人
　　　だと、　約4万1000円の負担増です（は～。）


■また、平成18年度の税制改正要望にて、厚生労働省は【定率減税廃止】を
　求めるています。

　つまり、いずれはなくなる可能性が高いということ？…


　そうすると、税金の負担はさっきの倍になります(-_-;)

　もちろん、これは決定ではありません。今度の選挙の結果によっても
　そうとう左右されるはずです。

　ただ、年金財源がないので、いずれはなくなるのではないでしょうか？　


　ちなみに、定率減税廃止によっていくら増税になるか？！
　一覧表はこちらです↓
　 http://www.shinsei-jisho.co.jp/setuzei.html




■前回お伝えした話ですが、マンション経営をすると、節税になるんです。
　
　そして、この定率減税が半減・廃止されるとマンション経営の節税効果
　はアップします！(^^♪

　わずかではありますが・・・。

　バックナンバー「ほんとに節税になる？」
　はこちら < http://www.shinsei-jisho.co.jp/merumaga9.html >
　

　＜所得税＞

　現在、マンション経営の節税効果は定率減税（20％）の影響で
　20％減っています。

　これが、半減すると、節税金額の減少分も半減します！！

　もし、定率減税が廃止されると、節税金額の減少分はなくなり、
　節税効果は今よりも20％アップということにになります！


　＜住民税＞
　
　計算は省きますが、同じく、住民税も節税効果はアップします！

　
　　
■また、おととしから【住民税の均等割部分が各県ごとに増税】されています。

　来年から増税になるのは福島、奈良、兵庫、大分の４県。
　さらに、増税に向けて調整中なのは岩手、神奈川、滋賀の３県です。

　これらの県にお住まいの方は住民税が年間300円～1000円増税されます。


　　　
　　
■さらに、政府税制調査会では給与所得控除、配偶者控除の撤廃を検討中。


■そして、みなさんご存知の＜＜＜消費税増税＞＞＞　

　時期としては小泉総理退任後となりそうです。
　つまり、2007年。

　　つまり、2年後？！

　もうすぐじゃないですか！

　2年後は手取り収入がかなり減りそうですね（悲）　


■公的年金、保険、税金等を詳しく勉強したい方は
　専門家に聞きましょう！わかりやすく教えてくれます！
　社会保険労務士　多賀さんの発行するメールマガジンです。

　「狸通信」http://www.mag2.com/m/0000059033.html


　これを読んでると、ほんとにくわしくなります！
　例えば、転職を考えたときに…
　「年金や保険はどうすればいいんだっけ？」

　パートの主婦が正社員になっときに…
　「気をつけることは？」

　知らないでほっておくと損することがいっぱいです。

　損する前に！
　こちらで対策をしときましょう！
　http://www.mag2.com/m/0000059033.html


　
　
～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　今後、税金は上がります！！（すっごいまとめちゃいました…）

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「つくばエキスプレス開業！」
　　～沿線の開発はすごいです！～
　　　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月5日より）


■8月24日、東京の秋葉原と茨城県のつくば市を結ぶ鉄道新線
　「つくばエキスプレス」が開業しました。
　
　今まで、つくば市には鉄道が走っておらず、高速バスが主な移動手段
　でした。また、今回のつくばエキスプレス沿線の都市はどこも似たような
　状況でした。

　そこに、新しく新線が開業したことにより、不動産業界はにわかに
　活気づいています！


■まずは、
　八潮駅・守谷駅における商業施設　『TX AVENUE』　オープン！

　TX　AVENUEとは物販・飲食・生活関連サービス等のさまざまなテナント
　が入居する駅ビルのこと。

　八潮駅７店舗、守谷駅１４店舗でスタートします！



■大和ハウス工業では、
　南千住駅近くに地上３９階、
　総個数５５５戸の超高層賃貸マンションを建設中。


■三井不動産では、
　つくば市の商業施設「LALAガーデン」で増床フロア「アイランド」
　を10月1日オープンさせます。9つのテナントが新たに開業する模様。


■藤和不動産と相鉄不動産は、
　八潮駅前で、総戸数343戸の大規模マンションを分譲。
　駅徒歩一分の好立地で、マンション内には市の出張所も開設予定。


■埼玉県八潮市では、　
　高速道路のＰＡを核とした開発事業を計画。
　
　このＰＡは高速道路の利用者専用ではなく、大型複合施設を有し、
　外部からの車も利用できるものになる予定。

　この施設周辺の土地150万平方メートルの土地が市街化区域に編入されます。

　とんでもない広さですね(^^♪


■都心からの所要時間は同じでも東京都西側と比べると、
　3分の1で手に入るつくばエキスプレス沿線の土地。

　同じ値段で、ずっと広く、設備も充実した住宅が建てられると、
　各社かなり熱い視線を注いでいます！

　

■やはり、こういう新路線開発が入ると、周辺の不動産は影響を
　うけます。とくに、このつくばエキスプレスのように、
　圧倒的に利便性が向上した場合、地価の上昇圧力は相当なものです。



■逆に、新線が入ってもそれほど利便性が向上しなかった場合の
　影響はあまりありません。

　実際に、東京で地下鉄大江戸線「牛込柳町駅」ができたときに、
　周辺で不動産の相場は一切変わりませんでした。

　詳しいデータはこちら
　東京カンテイプレスリリースシート
　http://www.kantei.ne.jp/PDFs/41TR-syuto.pdf

　

■つくばエキスプレスの今後に大注目ですね！
　この辺の不動産を今買っておけば、将来儲かるかも？！

　　　　　　





―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
　
　
■先週の休みは、下北沢に演劇を見に行きました。
　
　ところが・・・

　こんなに面白くない演劇は久しぶり！！

　見終わったあと、呆然。（名前は出せませんが…）

　貴重な休みになんてこった(+_+)

　くっそー。次こそは最高におもしろい演劇を見に行ってやるー！
　

　実は、けっこう演劇見るのが好きでしょっちゅう見に行ってるんです。
　下北沢はよく出没してます(^^♪


　みなさんも一度よかったら演劇見てみてください！
　映画より全然いいと思います!

　下北沢ならお値段も2000円くらいから見れますよ。


　　（注）安いとあたりはずれがあります。





　

投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2005.09.01  ほんとに節税になる？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　　　　　　                     
　　　■　■----------------------------2005.9.1＜Vol．9＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■    
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：198人
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。

　※このメールマガジンでは、毎週マンション経営に関するノウハウと
　　最新情報をお届けしています。



■おかげさまで、台風の影響もなく、自宅は無事でした！

　ほんとドキドキだったんですけど、よかった～(^^♪

　
　今はアメリカで台風がすごいみたいですね。最大風速80メートルだとか…。

　風速８０ｍってどんな風なんでしょうか？

　．．．。

　　　わかりませんね！（笑）
　　

　　　それでは！台風に負けじとお送りします！第９号をどうぞ！　


=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●ほんとに節税になる？
　　　～節税シュミレーション～

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●住宅各社進む防災システム
　　　～最新の地震対策ってすごい！～
　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　8月30日より）　　


　『３』編集後記

====================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「ほんとに節税になる？」

　　
■不動産を貸したときに毎年確定申告をする必要がでてきます。


　この確定申告で、実は税金が取り戻せるんです！
　　（知ってるよってという方も多いと思いますが…）

　
■入ってくる家賃を収入として、
　　また、かかる経費を支出として、申告をします。


■よく、業者さんでも「税金対策になりますから！」といって
　販売しているところがあるようです。


　＞＞でも、ほんとに税金対策になるんでしょうか？！＜＜


　そこの解説をするために所得税の仕組みを少し説明します。


　　※知ってる人は読み飛ばしてください。


■サラリーマンの場合、所得税は源泉徴収で支払います。
　日本の場合は累進課税されているので、所得の多い人ほど
　税金が多くなります。

　ちなみに、所得税の税率は何％でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税率
　　課税所得　　３３０万未満　　１０％
　　　　　　　　　　９００万未満　　２０％
　　　　　　　　　　１８００万未満　３０％
　　　　　　　　　　１８００万以上　３７％

　　　　となっています。

　　ここでいう課税所得は年収から各種控除を引いたあとの金額です。
　子供がいれば扶養控除、結婚していれば配偶者控除などです。

　　ほかにも、生命保険・損害保険にはいっていればそれも控除されますし、
　子供のために国民年金を払えばそれも控除されます。


■　（例）　サラリーマン　　家族　（奥さん、子供３歳１人）
　　　　　　年収７００万円　　生命保険年間５万円　損害保険年間３万円

　　　　という方がいた場合ですが、

　　　　　　　年収　　　　　　７００万円
　　－給与所得控除　　　　１９０万円
　　－社会保険料控除　　約４５万円
　　－生命保険料控除　　　　５万円
　　－損害保険料控除　　０．３万円
　　－配偶者控除　　　　　　３８万円
　　　－扶養控除　　　　　　３８万円
　　　－基礎控除　　　　　　３８万円
　―――――――――――――――――――
　　　　　課税所得　　　３４５．７万円　　となります（あくまで概算です　）。

　　　　　つまりこの場合課税所得３３０万～９００万以下に当たり、
　　　　　　　所得税率２０％となるわけです。

　　わかりやすくいうと、源泉徴収表の
　
　　「給与所得控除後の金額」－「所得控除の合計額」＝「課税所得」になります。



　　えっ。それでも、源泉徴収税額と同じにならないって？

　　ふふっ。それは、定率減税を計算してないからなんです(^^♪

　　　小渕総理時代にできた定率減税によって現在所得税は２０％、
　　　住民税は１５％税金が安くなっています。

　　※それも、来年からは減らされるとのこと（トホホ…）


　　ですから、源泉徴収票の左下にある「年調定率控除額」
　　　　というのが、定率減税の額です。

　　　計算してでてきた税金額からこの年調定率控除額を引くと
　　　源泉徴収票の一番右の源泉徴収税額と同じになるはずです！

　　
■もし、マンション経営をしていた場合はこれに加えて、
　不動産所得を計算する必要があります。

　　「年間の家賃収入－各種経費」ででてきます。

　　これが、実は初年度だいたい１００万円以上赤字になるんです。

　　※税務上であって、実際に損をしているわけではありません。


　　そうすると、先ほどの課税所得から赤字分を損益通算（合計する）
　　すると、課税所得が１００万円ほどさがるので、　
　　　その分税金が安くなるのです。

　　どれくらい安くなるかというと、
　
　　もし、経費を１００万円と仮定した場合に、

　　　課税所得３３０万円未満の人は税率１０％なので、１０万円
　　　　　　　９００万円未満の人は税率２０％なので、２０万円
　　　　　　１８００万円未満の人は税率３０％なので、３０万円
　　　　　　１８００万円以上の人は税率３７％なので、３７万円

　　　　所得税が安くなります。（概算です。実際はもう少し細かい計算が必要）


　　これは、住民税も同じです。住民税の場合は、
　　
　　　課税所得２００万円未満の人は税率５％なので、５万円
　　　　　　　７００万円未満の人は税率１０％なので、１０万円
　　　　　　　７００万円以上の人は税率１３％なので、１３万円

　　　　住民税が安くなります。（概算です。実際はもう少し細かい計算が必要）


　　
■つまり、もらってる所得によって減税効果が全然違うんです。

　　もし、課税所得１５０万円の人の場合、
　　　　　　減税効果は１５万円！

　　もし、課税所得１０００万円の人の場合、
　　　　　　減税効果は４３万円！
　　
　　　差額２８万円！！（ハワイ旅行いけますよーーー！！）


　　　同じ、マンションを買って、貸しても減税効果は
　　　こんなに差がでるんですね！

　　厳密に言うと、定率減税が入りますので、戻る金額はもう少し小さくなります。


■ただし、これは初年度のみです。

　　毎年戻る金額は安くなります。

　　経費は年々安くなるからです。　　

　　
■そして、逆にマンションを買うことで、
　固定資産税や、不動産取得税がかかってきます！

　都内のワンルームマンションだと
・固定資産税は約４万円（毎年）

・不動産取得税は約１５万円（一回のみ）

　それを考えると、「節税対策のためにマンション経営をはじめたのに、

　実際には固定資産税などがかかって節税になってなかった！！」

　　ということも起こりうるわけです。



　　ですから、結論としては、あんまり節税目的でマンション経営を
　　はじめないほうがよいと思います。

　（逆に固定資産税・不動産取得税は減税分で十分相殺できますので、
　単純に年金対策、利回り目的等でご検討をオススメします）


　　もちろん、課税所得１０００万円など収入の多い人は別です(^^♪
　　効果大きいですから、考える価値アリです！



～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　節税効果目的にマンション経営を始めるのはオススメできません。
　ただし、収入の多い人なら別です。頑張って給料稼ぐしかないですね（笑）

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「住宅各社進む防災システム」
　　～最新の地震対策ってすごい！～
　　　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　8月30日より）


■最近は地震が多いですよね。この前の宮城県沖地震のときは
　びっくりしました！ちょうど実家（横浜市）に帰ってたとき
　だったんですが、えんえん揺れ続けるので、親が「逃げよう！」
　と玄関に走り出し、妹はパニックに・・・！


■マンションなので、大丈夫だとは思いますが、やっぱり怖いですよね(;_;）
　
　最近のマンションでは、耐震設計、制震設計、免震設計などの
　新技術が使われていて、安心です。

　専門家の意見では、埋め立てをした（フジテレビのある）お台場の
　ような土地でも心配はいらないとのこと。



■地震の研究は進んでいるようですが、なかなか完全な予測にはいたって
　いない様子。


■しかし、最新のマンションではなんと地震の予測までできるんです！！

　実は、地震には伝播速度の速い「Ｐ波（初期微動）」と
　　その後、遅れておおきなゆれを引き起こす「Ｓ波（主要動）」

　　の二つの振動が起こるんです。

　この性質を利用して、震源近くの地震計でＰ波を検知し、Ｓ波到達前に
　各家庭に緊急地震速報が伝達しようという試みがあるんです。
　

　＜＜ちなみに、宮城地震のときには１４秒前に予知したとのこと。＞＞


■たった１４秒でも先に地震が来ることがわかれば、火を消したり、
　玄関のドアを開けたり、ガスを閉じたり、テーブルの下にもぐったり、
　対策がいろいろできますよね。


■今後のマンションにはこういった設備が普及していくと思われます。
　賃貸マンションでもこういった設備があったほうが安心ですよね。
　差別化をはかり、入居促進はもちろん、家賃の値上げもできるのでは。



　　住み心地よりも何よりも大事な【命】を守る設備ですから…。




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『３』編集後記
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■ハッピーガーデンというシリーズの植物の種が缶に入って
　売っているものあるんです。

　実は、最近、その黒松を買ってきて、育て中（？）

　種から育てるので、毎日水をあげても育っているのかよくわかりません！
　（土の中で育っているのかな～）

　
　よくよく考えると、りっぱな松になるまで何十年もかかるんですよね(>_<)

　気が長い話だな～～～～。

　　でも、頑張って育てよう！頑張れ黒松！！

　

■そういえば、マンション経営をするときに忘れてはならないのが
　法律知識。民法などをしっていると、万が一の時に冷静に対処できます。

　せっかくなら無料のメルマガでその法律を勉強しちゃいましょう！
　「毎日３分！条文＋豆知識で民法完全制覇！」
　http://www.mag2.com/m/0000156969.html

　法律の勉強は学生のときほんとにいやになりましたが、
　必要に迫られるとけっこう楽しく勉強できるものですね（笑）

　　それでは、又来週～～～。





　

投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)