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マンション経営のすべて

2005.09.15  相続税

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　　　■　■----------------------2005.9.15＜Vol．11＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■    
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：237人             
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■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
　
　※このメールマガジンでは、毎週マンション経営に関するノウハウと
　　最新情報をお届けしています。



■突然ですが、マンション経営のガイド本をプレゼントします！


　実は、メルマガの読者を増やすために、
　「ワンルームマンション投資法」という本をプレゼントする
　企画をやっていました。
　
　「ワンルームマンション投資法」とは　
　http://tinyurl.com/99ywj （アマゾンのレビューはこちら！）


　ただ、予想よりも、申し込みが少ない・・・。

　どうやら、デジカメやシャネルのバックと比べると
　魅力が薄いようです(+_+)

　当然といえば、当然ですが・・・。


　そこで!
　特別に読者の方にもプレゼントしようと思います！
　
　申し込みはこちら↓
　< http://www.shinsei-jisho.co.jp/present.html >

　締め切りは・・・

　すいません！

　＜＜＜＜＜今日まで！！＞＞＞＞


　ただ、今日までといっても
　今日は忙しくて、このメルマガ読むのが明日になっちゃった！
　という人もいると思いますので、
　読者の方は特別に明日（9/16）を締め切りとさせて
　いただきます！

　（急な話ですいません<m(__)m>）

　申し込み者が少ないのでチャンス!

　申し込みもアドレス入れるだけと、簡単です！

　　

　
　
　　　それでは！第１１号をどうぞ！　


=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●相続税
　　　相続税なんて関係ないと思ってたけど、実はけっこうお得？！

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●東京スター銀行　日本初のリバースモーゲージ開発
　　　リバースモーゲージって何？
　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　9月13日より）　　


　『３』編集後記

====================================

―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「相続税」

　　
■今回は、「マンション経営最新情報」も含めて、相続の話題中心
　でお話します！


　「相続なんてまだ先だしな～。」


　「うちは資産なんてないから関係ないよ～。」

　と思った方々！

■いいえ！いつ宝くじが当たって資産家になるかわかりません！（笑）

　相続の知識は知っておいて損はない！です。



■ということで、まずは相続税の税率からみてみましょう！

　　課税価格　　　税率　　　控除額
　（万円以下）　　　％　　　　　万円
　　　1,000　　　　10　　　　　－－
　　　3,000　　　　15　　　　　　50
　　　5,000　　　　20　　　　　　200
　　　10,000　　　　30　　　　　700
　　　30,000　　　　40　　　　1,700
　　　30,000超　　　50　　　　4,700


　これが、相続税の速算表です。
　

■例えば、2億円の資産を持って奥さんと子供２人の状態で
　相続が発生したときを例に計算してみます。

　そうすると、
　
（１）「課税遺産相続額」は
　
　2億円　－　基礎控除（5,000万円　＋　1,000万円×3人分）
　　　　　　
　　で、1億2,000万円になります。


（２）「法定相続分に応じた取得金額」を計算します。

　妻　　1億2,000万円　×　１／２　＝　6,000万円
　子Ａ　1億2,000万円　×　１／４　＝　3,000万円
　子Ｂ　1億2,000万円　×　１／４　＝　3,000万円
　
（３）先ほどの速算表から相続税の総額を計算します。
　
　妻　　6,000万円　×　30％　－　700万円　＝　1,100万円
　子Ａ　3,000万円　×　20％　－　200万円　＝　400万円
　子Ｂ　3,000万円　×　20％　－　200万円　＝　400万円
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　1,900万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（相続税の総額）
　
（４）実際の納付税額を計算します。
　妻　　法定相続分（１／２）までは　0（妻の特例）　相続税　0円
　子Ａ　法定相続分（１／４）だから、1,900万円×１／４で、相続税475万円
　子Ｂ　法定相続分（１／４）だから、1,900万円×１／４で、相続税475万円
　

　　つまり、2億円の資産で相続が発生したときの

＜＜＜相続税額は、子2人の合計で950万円になります！＞＞＞



　　　
■かなり、数字が多くて理解しづらいと思いますが、（笑）
　もし、わからないところがあれば、
　　　メールください(^^♪

    →　watanabe@shinsei-jisho.co.jp



■さて、そのとんでもない金額の相続税を
　なんと！マンション経営は減らしてくれるのです！

　例えば、2000万円のマンション（建物1,200万円、土地800万円）
　を例に計算すると、

　（１）土地の評価
　　　　　　
　　相続時の土地評価額は路線価にて計算します。
　　路線価は公示地価の8割と決められています。
　　
　　800万円　×　0.8　＝　640万円


　　　　　　　　　　　　借地権割合　借家権割合　賃貸割合
　640万円　×　［　1　－　　0.6　　×　　0.3　　×　　1　　］＝　524.8万円　

　●借地権割合は国税庁のＨＰで確認できます。
　http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　●借家権割合は、東京国税局の管轄は一律0.3です。

　●賃貸割合は、その物件を全部貸していれば、１。
　　　半分貸していれば、0.5です。

　加えて、
　「小規模宅地等の特例」が適用されて、半分になります。
　　　
　　　　524.8万円　×　50％　＝　262.4万円


　（２）建物の評価

　相続時の建物の評価額は市町村が定める「固定資産税評価額」
　と同じです。だいたい、購入金額の50％～60％くらいになります。

　1,200万円　×　50％　＝　600万円

　　　　　　　　　　　　借家権割合　　賃貸割合
　600万円　×　（　1　－　　0.3　　×　　1　　）＝　420万円
　　　　　　　　　　　　　

　（３）土地と建物を合計

　　　土地評価　　建物評価
　　　262.4万円　＋　420万円　＝　682.4万円

　　この682.4万円が課税金額です。


■現金と比べると、だいたい１／３の評価になりますので、
　大幅な相続税の節税になります。


■さらに、家賃収入をお子さんに渡しても毎年110万円までは
　贈与税が無税になります。

　贈与税の基礎控除額は、毎年110万円と決められているからです。

　ワンルームマンションの家賃収入はおおよそ年100万円程度。
　これを、お子さんに渡せば、将来の相続税納税資金になります！　
　
　

～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　マンション経営の場合、相続時の評価額が、現金の約１／３になる！
　家賃収入は子供に渡しても贈与税は110万までかからない！
　
　将来の相続税納税資金になる！

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「東京スター銀行　日本初のリバースモーゲージ開発！」
　　～リバースモーゲージって何？～
　　　　　　　　　（住宅新報　9月13日より）


■リバースモーゲージって知ってますか？


　定年を過ぎて、でも退職金も少なく、
　肝心の年金も減ってしまった。

　生活すら厳しい。預貯金もほとんど使い切ってしまった。

　残る資産は自宅のみ・・・。



■こんなときに活躍するのが、「リバースモーゲージ」です！

　逆住宅ローンとも呼ばれ、
　高齢者が自宅等の資産を担保に融資を受ける制度です。

　これは、通常のローンと逆に、毎月融資を受けて、ローン残高が
　毎月増えていきます。

　そして、死亡時に自宅を手放して、ローンを相殺します。



■今回東京スター銀行では、
　
　日本初となる画期的なリバースモーゲージ商品を開発しました。

　ちなみに商品名は「充実人生」

　この「充実人生」の特徴は、

（１）預金連動型ローンなので、普通預金残高と同額のローン残高
　　　部分には利息がかからない。

　※つまり、毎月口座に融資した金額が振り込まれるのですが、
　　それを使わないで、貯めといた場合、利息は一切かからないのです！
　

（２）60歳から借りれる。

　※ほとんど65歳からという商品ばかり。


（３）融資限度額の範囲内であれば、何度でも利用できる。

　※また、借りたくなっても、限度額の範囲内であれば、
　　再度契約をする必要がない。


■ここで、心配なのは、将来自宅の評価が借りた資金を
　下回ってしまった場合。

　通常、その差額は1年以内に返済しなければいけません。


■ただし、自宅を手放して、相殺する場合は、
　その差額を返済する必要がなくなるのです。

　※これをノンリコースローンといいます。



■私の予想では、お金がなくて、生活のためにというよりも、
　子供に残すくらいなら、自分で使いたいという層が増えていく
　気がします。

　リバースモーゲージって自宅に住み続けながら、自宅の売却資金を
　先に受け取れる制度なんですよね。



　

■いづれにしろ、不動産の流動化につながるこういう制度は
　大歓迎です！

　いよいよ不動産も金融化してきましたね！





―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
　
　
■今回は読者の方から質問をいただいたので、ご紹介します！

－－－－－ここから－－－－－－－－－－－－－－－－－－

メールマガジン、楽しく購読させていただいております。
豊富な情報量と、マンション経営のメリットだけに
偏り過ぎない、バランスの取れた視点と、何よりも
渡邊さんの個性というか人柄がよく現れていて、
たいへん好感の持てるメルマガだと思います。
これからも大活躍を期待しております。

さて、最近の投資用不動産を巡る動きの中で、
ちょっと注目していることがあります。
それは金融機関の姿勢の変化です。
渡邊さんならとっくにご存知かと思いますが・・・。

Ｄ社の営業マンから持ちかけられた話ですが、
Ｄ社で新規にマンションを購入すれば、
提携しているＹ銀行が、他の投資物件ローンも全部まとめて
（自宅まで含む）２.1５％で組み直す、というものです。
Ｒ銀行が投資用不動産ローンを２.７％で借り替えさせるのは
前からありましたが、担保評価額の７０％以内が条件でした。
それに較べて、今回のＹ銀行のは相当すごい話です。

居住用の住宅ローンに関しては、各金融機関とも
しのぎを削ってる感じですが、今後投資用のローンにも
このような「客の奪い合い」現象が起きるのでしょうか。
だとすれば、今後さらに有利な条件で借り換えできる可能性が
あるので、私はもちろんＤ社の話に飛びついたりせず、
じっくり動向を見守るつもりですが、渡邊さんの見解はいかがですか？
また、新生地所さんも、こういった金融機関との提携を使って
販売戦略を立てていらっしゃるのでしょうか
　
　　　　　　　　　　　　　　（東京都　Ｎさん）
－－－－－ここまで－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　Ｎさんご質問ありがとうございます！


■Ｎさんのおっしゃるとおり、銀行の融資争いは激化してきてます。
　融資の基準はどんどんゆるくなってきてますね。


　銀行マンも融資金額の目標があるらしく、
　月末は「何とか案件ください！お願いします！」
　と電話かかってきます（笑）
　
　特に決算期の今月はゆるいはず・・・。

　今後もこの傾向が続く可能性はありますね。

　銀行間の競争が激化して、さまざまな選択肢が生まれてくるのは
　とても良いことです。


　みなさんも借りるときは、いろいろな銀行を検討してみてください！

　

　オススメのメールマガジン紹介です。

　以前も紹介しましたが、面白いので再度ご紹介！

　■寓話で読み解くビジネスと経済学■
面白いデフォルメした寓話を読むうちに自然と経済とビジネスが理解できます。
笑いながら！楽しみながら！考えながら読んでください。
「モンスター村の経済学」の著者彩河輪真成が発行するメルマガです。
現在「モンスター村の経済学」の続編が掲載されています。
読者感想（30代OL)
最近は経済学もわかりやすい本がたくさん出ていて、理解に苦しむことは
少なくなりましたが、楽しく学べる経済学はこちらのメルマガ以外に出会
ったことはありません。本当に面白いです。
登録：http://www.mag2.com/m/0000148953.htm
　




　

投稿者 新生地所株式会社 (14:37) ｜ PermaLink
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