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マンション経営のすべて

2005.12.15  繰上げ返済

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　　　■　■------------------------2005.12.15＜Vol．24＞
　　■　　■　　　運用をこれから考える！
　　　■　■      会社員の方向け！
    ■  ■    
  　　　　　　　「マンション経営のすべて」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　読者数：1382人             
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■今回から、ご購読して頂いた皆様、ありがとうございます！
　　　「マンション経営のすべて」担当の渡邊です。
　

　※このメールマガジンでは、年金対策、積立先として人気の
　　マンション経営に関するノウハウと最新情報を毎週お届けしています。




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■最近は、新卒採用の仕事も任されて、とっても忙しくなってきました！

　それでも！メールマガジンは気合を入れて頑張りますよー！！

　
　それでは！
　
　気合の入った第２４号をどうぞ！　
　　　

=====　目次　==========================
　
　『１』マンション経営講座
　　●繰上げ返済
　　～繰り上げ返済は、儲かる？！～

　　　　
　『２』マンション経営最新情報
　　●レインズ成約情報
　　～公開内容を決定～
　　　　　　　　　（住宅新報　12月13日より）　　


　『３』編集後記

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―――――――――――――――――――――――――――
『１』マンション経営講座
―――――――――――――――――――――――――――
　　「繰上げ返済」
　　～繰上げ返済は儲かる？！～
　

■ここのところ、ローン返済についての
　話題がつづいておりますが、

　今回は、繰上げ返済についてです！

　・
　・
　・
　・


　「そりゃ。早く返したほうがいいでしょ！」
　「でも、そんな余裕ないよ！」

　　なんて、声が聞こえてきそうですが・・・。

　

　

■このメルマガをお読みのみなさんは、
　いづれ、自宅を貸したり、

　もしくは、投資用マンションの購入に多少なりとも興味をお持ちの方々だと
　思います。

　
　そして、そんなみなさんに朗報です！

　な、なんと～～

＜＜賃貸物件のローンは、返すと、儲かる？！！＞＞



■どういうことかというと、

　例えば、

　毎月、８万円ローンの支払いがあって、

　　家賃が９万円入ってくるマンションがあったとします。

　でも、管理費等が毎月1万円かかるので、

　収支はプラスマイナスゼロです。


　　収入　　家賃　　　90,000円
　　支出　　ローン　　80,000円
　　　　　　管理費等　10,000円
　　―――――――――――――――――
　　　　　　　　　　　収支　　0円　
　


■ここで、300万円繰り上げ返済をしたとしましょう！

　金利、や年数によって違うので、あくまで一例です。

　　そうすると、ローンの支払いを
　8万円から、6.8万円の減らせました。

　先程の収支に戻ると、

　　収入　　家賃　　　90,000円
　　支出　　ローン　　68,000円
　　　　　　管理費等　10,000円
　　―――――――――――――――――
　　　　　　　　収支　　12,000円の収入！


　　毎月、12,000円の収入になります！　

　　これは、年間にすると、144,000円！！

　　
　

■例えば、300万円を銀行に預けたとすると、
　
　金0.1％の定期で、年間3000円の利息です(ーー;)

　　ところが、

　投資マンションの返済に回すと、

　　年間144,000円も入ってくるのです！

　その差額は、

　　141,000円！！



■つまり、定期預金よりもかなり有利なんですね。


　例えば、この144,000円を利息と考えて、

　利率を計算すると、

　144,000円　÷　３００万円　＝4.8％！！！

　　なんと、4.8％の利率がついている計算になります！

　
　
　
■ただし、投資マンションの場合、

　元本が変動するので、注意が必要です。

　
　マンションを売却したときに、
　その３００万円が戻ってくるかどうかは、
　そのマンション次第なんです。

　ただ、

　最近は、地価も上昇傾向で、マンションの評価も
　どんどん下がるということでは、無くなってきました。

　売却したときに、３００万円を回収できる物件もでてきています。

　ただし、　
　地方では下がり続けている地点も多い模様です。

　やはり、場所は選ぶ必要がありそうですね(^^♪



～～～～今日の一言～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投資用マンションで、繰り上げ返済をすることは、利率のよい預け先
　に預けたのと、一緒。けっこうな、利息が期待できる！
　ただし、元本回収には、物件の立地次第なので、注意が必要。　
　
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～



―――――――――――――――――――――――――――
『２』マンション経営最新情報
―――――――――――――――――――――――――――
　　「レインズ成約情報」
　　～公開内容を決定～
　　　　　　　　　（全国賃貸住宅新聞　12月13日より）　
　　


■不動産を買うときの相場をみなさんどうやって調べてますか？

　例えば、インターネットで調べたり、情報誌で調べたり、チラシをみたり、

　　様々な方法がありますよね。

　
　ところが、その多くの方法は

　「売却希望」価格を調べているんですね。

　

■つまり、売主がこの価格で

　売りたい！
　~~~~~~~~~~ 
　という価格です。



　　売れた！！
　　~~~~~~~~~~
　　価格ではないんですね。



■この売れた価格を知っているのは、不動産屋だけ！ということもあって、
　情報の不公平な状態が起きています。

　そこで、
　国土交通省は、レインズという不動産屋だけが見れる
　秘密の不動産サイトの成約情報を公開する予定です。


　そのシステムの全容が明らかになりました。


　

■個人情報保護の観点から、
　
　個別の不動産が特定できないように、

　散布図というグラフをもちいて、表示されます。


　その全容はこちら↓
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/01/011209_3/01.pdf

　12、13ページあたりをご覧下さい。
　画像でわかりやすく解説されています。


　沿線や駅からの距離、地区年数での絞り込みも可能で、　
　確かに、ある程度、その地域での成約価格が
　分かってきそうですね(^^♪



　
■ただし、これは、100件以上のデータがあることが条件。
　そのため対象地域は限られそうです。


　現在の予定地域は、東京、大阪、札幌、福岡等の大都市のみ。

　
　　来年の秋に試験運用スタートの予定です！！




■しかし、このレインズの成約情報公開の効果はどの程度あるのでしょうか？

　一番、肝心な「駅」を指定しての検索は出来ない模様です。

　となりあった駅でも、
　急行の止まる駅と止まらない駅でその評価は差がでてきます。

　
　最近の不動産は、収益還元法の考えが浸透したので、
　道一本隔てただけで、評価ががらっと変わったりします。


　そういう意味で、沿線ごとの検索では、あまり意味がない気がします。

　国交省の
　「消費者が相場観をもって不動産業者を訪問できるようにする」
　という狙いは、どこまで達成できるのか疑問ですね(ーー;)


　正式には、2007年4月スタートです！！





―――――――――――――――――――――――――――
『３』編集後記
―――――――――――――――――――――――――――

　
■年末になると、年末調整がありますよね！

　保険料の控除証明書を会社に提出された方も多いのでは・・。
　
　私も、生命保険の書類を先日出しました。

　しかし、
　定率減税が減るということで、年末調整で戻る税金額は、
　これから明らかに減りそうです・・・(ーー;)

　
　なんてことを嘆いていたのですが、
　
　これを見て驚きました！


　サラリーマンでもまだまだ節税できるんだな！
　というのを気づかされました。

　無料レポート
　「サラリーマンの節税 ／ ７つの方法」
　
　詳細はこちら↓
< http://www.f-east.com/tax.html >


　必見ですよー。


　私も税金に関しては、詳しい自信があったのですが、
　やっぱり、本職の税理士さんにはかないませんね(^^♪





　

投稿者 新生地所株式会社 (15:45) ｜ PermaLink
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