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マンション経営のすべて

2009.10.01  マンション経営のメリット！？その真実とは．．．（２）

【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.144】

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みなさんこんにちは！

今年の9月は、シルバーウィークがありました。
6連休でした。

人によると9連休という人もいたかと思いますが、
皆さんはどんなお休みでしたか？

私は個人的な事をいいますと、鳩山会館に行ってきましたよ。
凄い人で逃げてきちゃいましたが＾＾；

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のメリットってなに？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗平成の徳政令

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のメリットってなに？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回はマンション経営のメリットについて、
7つのポイントがありますよということをお話ししました。
まず、おさらいをしましょうか。

(1) 他人資本でも資産形成に
(2) 安定収入の構築
(3) インフレ・物価上昇への備え
(4) 「家賃年金」作り・生命保険効果
(5) 経費計上による節税効果
(6) 低金利時代における高利回り運用
(7) ご家族への相続の対策に

前回では(1)～(4)までをお話ししました。今日は残りについてお話を
しますね！

(5) 経費計上による節税効果

この節税効果って何？って言うことになるのですが、ここは少し長く説明を
します。通常サラリーマンは、会社からの給与所得というものがありますし、
自営の方でもそういうものがあると思いますが、それ以外に収入がある場合
には、確定申告をしないといけません。

マンション経営をすると今度はそこから家賃収入があるので、当然確定
申告をします。

この場合にマンション経営をする上で発生する経費というものがあります。
例えば

・住宅ローンに係る利息の一部
・建物の減価償却
・管理費等

です。

家賃収入からこれら経費を差し引いたものが、課税対象額になります。

それで期待できる節税効果というのは、仮にマンション経営でマイナスが
発生していれば、それを給与所得と合算して確定申告ができますので、
給与所得で税金を払い過ぎていたということが認められれば、いくらかの
所得税は還付されますし、住民税も減額されます。

もう少し分かりやすく書きますと
給与所得が700万円あり、不動産収入が100万円の赤字の場合

（給与所得）700万円─（不動産収入）100万円＝600万円

となり、課税対象額は600万円になりますので、その分税金を安くする
ということになります。


(6) 低金利時代における高利回り運用

そもそも利回りというのは何かというと、投資をしている金額に対して
どれだけ収入があるかということです。定期預金で言えば、良く広告で
今だけ高利回り２％！といった広告を目にしませんか？

ただ、この2％というのは、仮に100万円を預けても2万円にしかならない
ということですし、実際には税金もかかりますから、本来は1万6千円が
利息ということになります。

マンション経営の場合は、どういうことになるかというと

投資額→マンション購入価格
利息（に当たるもの）→家賃収入

ということになります。

マンション経営で言う利回りは、

家賃収入÷マンション購入価格＝利回り

で算出することができます。

そうするとマンション価格が2000万円で家賃収入が100万とすると

100万円÷2000万円＝5％

という計算になります。つまりこれだけの利回りが他の金融商品に
ありますか？ということになるんですね。断言するとこれはありません。

リーマンショックの前に外資ファンドが、日本の収益不動産を買いまくり
ましたが、まさにこの高利回りが魅力だったからです。


(7) ご家族への相続の対策に

相続対策というと、何かすごく難しく聞こえそうですが、実は凄く簡単！

例えば相続をする場合に、現金とかは価値がそれ以上でもそれ以下でもない
ですよね。つまりスーパーで200円の野菜が、それ以下でもそれ以上の金額
で買えるのではなく、あくまでも200円で買います。つまり、価値が変わらない
ということです。

ただ、不動産の場合は、購入した価格ではなくて評価額をもとにして課税
対象額がきまります。

つまり、2,000万円で購入したマンションでもそれよりも何割か安い評価額に
対して、税金を計算するので結果的に相続税を、安くおさえることができる
わけです。

こういうこともあって、相続対策として不動産は注目を浴びているということ
になります。




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗平成の徳政令
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民主党政権が、スタートしましたね。

個人的には、前原大臣がダム問題やJALの再建策など大変だなと思いますが、
概ねどの大臣もしっかり仕事をしているという感じがしていて、いいスタート
だと思いますが、いかがでしょうか。

そこで亀井金融担当大臣が、中小企業の借入金や住宅ローンの支払いを
3年間猶予すると言いだして、銀行株が軒並み下がりました。この問題、これ
からどうなるんでしょうか。政府内でも色々と慎重な意見も出てるし、亀井
大臣は大臣で、できないんだったら更迭しろ！とかおっしゃってます。さあ、
これからどうなるのか。




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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

今回もまたまた政治ネタですが、このメルマガが皆さんのお手元に届く
時には野党になった自民党の新しいトップが決まっています。

健全な野党として自民党が、リスタートできるかどうか、とても大事な
選挙だと思いますが、候補者の方も言ってましたが、マスコミの扱いが
小さすぎると嘆いていました。

ただ、巨大与党になった民主党を、数に頼んで傲慢にならないように
チェックしていくためには強力な野党はどうしても必要で、ここで本当に
自民党には頑張ってほしいものです。

では、また次回(^_^)ノシ









投稿者 新生地所株式会社 (13:06) ｜ PermaLink
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