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マンション経営のすべて

2009.12.03  買い時の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.148】

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みなさんこんにちは！

11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、
いかがお過ごしですか？

テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、
思っている今日この頃です！

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗新築マンションは今は買い時？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ドバイのバブル

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗新築マンションは今は買い時？
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こんにちは。前回と前々回では羽田空港がハブ化することで、経済効果がもの
凄いという話をしました。

今回は、マンションの市況についてお話しをしますね。
リーマンショックで不動産業界は、正直あまりいい話しがありません。この前
もマンション最大手の穴吹工務店が民事再生を申請したりして、事実上倒産
という感じです。

ただ、実際のマンションのマーケットを見てみると、実は逆のことがおきて
いたりしてるんですよ。

三井不動産販売のりハウス・プライスリサーチによると
http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

既存マンション（中古マンションのことですね）の価格が今年の4月から10月
にかけて、上昇傾向なんですね。これは、新築マンションの着工件数が減っ
ているということもあって、マンション需要が結果的に中古マンションに
流れているということなんです。凄い例だと分譲時よりも1000万円以上の
取引がなされているということもあって、やはり住宅の購入需要というのは、
未だに高いということで、金利がまだ低いところで安定しているということ
も中古マンション需要に拍車がかかっているようです。

これを逆にみると、新築マンションは、まず新築マンションそのものが過少化
しているので、価格も割安感が出てきています。特にこれからは、もっと
具体的にいうと、12月にマンション経営を始めるのはものすごくお得なんです。

それはどうしてかというと、12月にマンションを取得しても、家賃は1か月分
しかはいってきませんよね。でも取得するには色々な費用がかかります。
どういう費用がかかるかというと

■登記費用
　・表示登記
　・所有権移転登記
　・抵当権設定登記
■住宅ローンの保証料
■火災保険料

などなどがかかります。12月に関していうと、1か月分の家賃に対して登記
費用などがかかるので、不動産収入は赤字になります。

日本のサラリーマンの税制というのは、2か所以上から収入がある場合には、
確定申告をしないといけないので、マンション経営をしている人は、

・給与所得
・不動産取得

を合算したものを申告します。

12月にマンション経営をすると不動産取得は赤字ですから、それと給与所得
を合算すると、税金を払い過ぎていたことになりますから、税金が合法的に
戻ってくるんですね。実は不動産経営も妙味は、こういった節税効果が期待
できることでもあるんですね。

しかも今年は新築マンションに希少価値が出ていてますから、実は今はマン
ションの買い時でもあるんですよ！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗今は品川が熱い
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品川駅は、新幹線が通ってから、すっごく変わりましたよね。今度品川駅
に行くことがあったらぜひ見てほしい駅です。エキナカのレストランや
ショッピング施設も充実していて、すごいです。その品川は、京浜急行を
使うと前回お話しをした羽田まで15分でいけます。これは凄く便利なアクセス
です。しかも、港南口の開発がどんどん進んでいて、中日新聞社のビルや
「東京都下水道局」が「芝浦水再生センター」で実施する雨天時貯留池の建設
にあわせ、上部空間を利用し業務・商業系ビルを建設・運営する事業もすすん
でいて、ますます品川駅周辺が充実していて、大変な勢いです。
これも、羽田空港の影響だと思います。改めてインフラの整備の影響力の
凄さを日々感じる毎日なのです。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

ここに来て、円高が進んでますね。これはドバイの不動産開発が過剰化して、
資金繰りが悪化して、その受け皿のユーロがドルから逃げだして、日本の円
を買い始めてるからのようです。日本も前にバブルの教訓がありますから、
国際的に金融が安定しているからですね。
実際にドバイで検索をしてみると、ビルがもう凄くて、これって砂漠をつぶし
てビルを建ててるらしいです。ホテルも凄いし、これはドバイのバブルが
破裂しちゃったんでしょうか。ちょっと心配な山口でした。

では、また次回(^_^)ノシ









投稿者 新生地所株式会社 (15:58) ｜ PermaLink
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