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2015年1月13日 火曜日

投資家に好まれる立地は??

投資家に好まれる物件、つまり利益を産む物件はどのような物件でしょうか?

一般的に、今後の人口減少、資産価値の観点から長い目で見て東京23区の物件、人気路線価、駅近、の物件が好まれる、という考え方が基本中の基本です。

しかしながら東京都23区、たくさんの路線下にそれぞれ沢山の人が住んでいます。
大きな大学、大企業、立地も幅広く、人気のある区や路線価は家賃も高いけれど物件の値段も高い、など必ずしも人気な場所だからこそ理想の利回りを産む、とも限りません。

では実際に人気のある物件はどのエリア??

今回は弊社での実例を参考にどの区が人気があるのか、、をみていきたいと思います。

下のグラフは昨年弊社で取り扱った物件を各区毎にカウントしたものです。
(勿論物件は仕入れの段階から巡りあわせの部分もあるので、確実にこの地域だけが人気!!というよりは、傾向にある。としかいいようがないのですが)このグラフ上では品川区、港区が特に多く、続いて新宿区、文京区、大田区と続いています。





また、区によっても人口が異なるため、物件数の少ない区が人気がないのではなく、人口が多いにも関わらず物件数が少ない区は物件を仕入れるのが稀少である、ということが考えられます。稀少な理由は、市場に出回る物件が少ない、もしくは物件が高額で利回りのバランスがあまりよくない、ということが該当すると思います。
世田谷区・目黒区・中央区の物件にその傾向は多く、物件はすぐに買い手が決まる...割に仕入れが多くない傾向にありました。

物件の金額としては、品川区よりは港区が高い、ことからも品川区の物件はお買い得な物件、港区は高くても今後も所持していて有利である物件、である事が考えられるでしょう。港区は世帯数に対する物件の売買数を比べると非常に他の地域よりも盛んで、多くの投資家が間違いない、と考えている地域のようです。

勿論、冒頭に述べたように、物件の金額と資産として持ち続けることで産む利益のバランスがマンション経営をする物件、として選ぶ肝となってきますから、今回特筆した地域以外も資産価値がないわけではありません。
人によって組めるローンの金額も、収支プランも異なりますから、多くの投資家が選ぶ地域が自分の運用プランの正解とは限りません。

ただ、全く23区の情報を知らない際にどこがいいのか?と目星をつける際に、この地域は間違いないだろう、そんな目安程度にはなるかな・・・?そんな程度のお話でした^-^;

後日、路線や駅からの距離も見ていこうと思います!ご期待ください。


投稿者 新生地所株式会社