マンション経営のすべて

～「不動産で不動産を買う？！」～２件、３件と買う人が多い理由～

2010-09-02T08:47:30Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年9月2日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.171
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/lpg/lp.htm

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/campaign/index.html

☆ツイッター始まってます！
⇒http://twitter.com/shinsei_jisho_

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇朝と夜だけは秋が近づいてきた感じがしますね。

日中は相変わらず暑く、外を歩くと汗が止まりませんけどねー。

先日友人が熱中症になって病院に行ったそうです。

まだまだ気をつけないといけませんね。

それでは１７１号をどうぞ～。　(・ε・)ノ

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～「不動産で不動産を買う？！」
～２件、３件と買う人が多い理由～

■２■最近の気になる記事
～子ども手当、３歳未満世帯で負担増に！？

■３■編集長のひとりごと
～ペットの件

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　「不動産で不動産を買う？！」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

「不動産で不動産を買う？！」
～２件、３件と買う人が多い理由～

■不動産で、不動産を買う？

・
・
・

なんなんでしょう？この言葉(^^♪

実は、【お金を払わずに、マンションを買う方法】なんです。

えええ！！！Σ（￣口￣；；という話ですよね。

どういうことかというと、

マンション経営の場合、

マンションを買ったとしても、

自宅ではないので、家賃が代わりにローンの支払いを
してくれます。

そうすると、

例えば、マンションを総額で、

３００～４００万円くらいの負担で買うかっこうになるんです。

すっごくわかりやすく、要約すると、

月々の支払いは家賃が払ってくれるので、

自分で負担するのは、頭金だけなんです。

ということは、

３５年後に１０００万円で売れたとすると、

６００～７００万円の利益が発生します。

この売却益を使って、マンションを買ったり、

残ったローンを返してしまうんですね(^^♪

■損益分岐点という言葉があります。

いくらで売れたら損ではなくなるのかというものです。

例えば、自宅を買うとして、

２０００万円のマンションを、

頭金２００万円を出して、残りの１８００万円を

３５年ローンの金利３％でローンを組み、支払いをしていくと、

総支払額は約２９１０万円になります。

このときの損益分岐点は、２９１０万円です。

２０００万円で買ったマンションが３５年後に２９１０万円で
売れないと、損してしまいます。

値上がって売れる可能性は少なく、基本的に損します。

昔「金持ち父さん、貧乏父さん」という本がはやったときに、

【自宅は負債だ】と書かれていたのは、こういう考え方に

基づいているからなんです。

ところが、

この「マンションを貸した場合」に、

家賃がローンの支払いをしてくれますので、

損益分岐点は、頭金として出した２００万円だけです！

２００万円よりも高く売れれば損にはなりません。

まず２００万円よりは、高く売れますね（東京の場合）

いくら古くて、狭いマンションでも２００万円という
金額はまずありませんので(^^♪

■これは、もちろん３５年後でなくても構いません。

例えば、２０年後にちょうど定年を迎えると考えて、

２０年後に転売をするケースを考えてみましょう！

「２０年後」のローンの残債は、

約１００３万円になります。

これと、最初に出した頭金２００万円を合わせた、
１２０３万円で売れれば損ではなくなります。

ちなみに、「２５年後」だと、

９１７万円が損益分岐点です。

このように、損益分岐点は、

長く持てば持つほど、低くなります。

なにしろ、３５年後には、２００万円！！

ということで、不動産はある程度、中長期で持つことで
安全性が高くなっていくんですね(^^♪

そして、退職金を使ってローンを返す人が多いのですが、
自分のお金を使って返すのではなく、

売却益を使って返すことも可能になっています。

「そんなのいくらで売れるかわからないでしょ！」

という方がいらっしゃいます。

ごもっともです。

ただし、先程の損益分岐の考え方を知っていただければ、
わかるように、いつかは必ず売って利益がでるようなときが
くるようになります。

景気が悪くて、売値が下がったとしても、

それは、売却して、損しなくなる年がくるのが

【遅くなる】だけなんですね(^^♪

★マンション経営では、長く不動産を持つことで損益分岐点が
どんどん下がり、損しなくなるときがくる。
「不動産で不動産を買う」とは、その売却益を使って、
他の不動産の返済や、購入資金に充てること。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　子ども手当、３歳未満世帯で負担増に
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

民主党は27日、月額１万3000円の子ども手当について、導入前と

導入後の世帯の手取り額の変化を試算した。所得税や住民税の

扶養控除が縮小される2012年度以降は、３歳未満の幼少期の子ど

もを抱える家庭の多くが負担増となることが分かった。

試算によると、３歳未満の子どもが１人いる年収800万円の世帯は

11年度に月額3000円、12年度以降は6000円の負担増となる。

年収500万円の世帯は12年度から2000円、年収300万円では

1000円負担が増える。13年度には年収1500万円の世帯でも若干、

負担が増す。

一部世帯の負担が増えるのは、子ども手当の導入に伴い、

児童手当や15歳以下の子どもがいる世帯に適用する扶養控除

（年少扶養控除）を廃止するためだ。

所得税の年少扶養控除は11年１月から、住民税の同控除は

12年６月からの廃止が決まっている。

３歳未満の子どもを持つ家庭の多くは従来月１万円の児童手当を

受給しており、控除廃止による増税の影響が特に大きい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ペットブームなんですね？

都内では小さい犬種を連れて歩いてる人が多いですね。

住宅事情で大きい犬は飼えないんでしょうけど。

ほとんどの方がペットを家族の一員としてみているので

傍から見てれば非常に微笑ましいのですが

なんで飼い主は赤ちゃん言葉になるんですかね？

あれはちょっと笑っちゃいます。　（＞ｙ＜）　ッブ～

それと

たまにアスファルトがまだ熱いんじゃないかって時に

散歩させている方がいますが

東京の犬の散歩は朝早くか、

夜アスファルトが冷めてからしましょう！

きっと犬の足の裏も熱いはず・・・。

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

皆さんも気をつけてください！

2010-08-26T01:28:01Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年8月26日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.170
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/lpg/lp.htm

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/campaign/index.html

☆ツイッター始まってます！
⇒http://twitter.com/shinsei_jisho_

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇もう夏も終わりですかね～。

でも暑い日はまだまだ続くらしいですよ

秋っぽいのに暑いと結構堪えるんですよね～。

もうしばらく夏を楽しんでみようかな　　（‐＾▽＾‐）

それでは今週号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～皆さんも気をつけてください！

■２■最近の気になる記事
～家賃下落リスクは明確な根拠で算出可能

■３■編集長のひとりごと
～長寿年金不正受給問題って！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　皆さんも気をつけてください！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今月のことです。

お付き合いの古いオーナー様から「物件を売りたい」という連絡を受け

ました。　　　（￣ｏ￣）え？

どうしたんだろうと思いお話を聞くと、５年ほど前に他社で購入した中古

物件の借り手がつかないので手放したいと言うのです。(×_×;）

築２５年、１７平米、３点式ユニットバスのオートロックもない吹き

付けの物件で、購入する時は家賃が８万円台で利回りも高く

ご本人も満足していたようなのですが、すぐに入居者が出てし

まったそうです。　(／_；。)

次の入居者もなかなか決まらず、家賃を７万円台に下げてやっとついた

みたいで、その後も退室してはなかなか入居者が見つからず現在では

６万円台で募集をかけていました。

調べてみると５年前の段階で、物件のある地域の家賃相場とはだいぶ

かけ離れた賃料でした。(;￣ー￣川

５年前の時点でも相場の賃料が６万円台の物件です。

確かではありませんが、おそらく中古業者が売りやすくする為に売却する

ときだけ高い家賃にしたのでしょう。

同じ不動産業者としてとても許せないことです。(｀Д´)

悲しいですがそういった悪質な中古業者はたくさんあると思います。

利回りの高い物件は得てしてそういうトラブルに巻き込まれがちです。

家賃相場は一般の方でもインターネットで簡単に調べられるのでうま

い話には裏があると思ってきちんと調べましょう！　ヽ(｀⌒´)ノ

ちなみに

今後の不動産価格等に対する見方はいろいろありますが、このように

下落するリスクも考えられなくはありません。

しかし、多くの方がイメージされている、古くなると価格や家賃が下が

るという話は間違いです。

正確には、郊外の住宅地や地方都市は、時間の経過と共に価値が下

がると言うのが正解です。

これは建物が古くなるという理由よりも、郊外は人口が増加しにくいが、

物件の供給は増え続けるので需要と供給のバランスが崩れ家賃を下

げざるを得ないのです。

逆に都心部は人口は増え続けるが、建設用地が少ないことと、条例に

より建築の制限を受けてるためライバル物件が増えにくいので相対的

賃貸需要が高まります。

古くなっても比較的家賃を下げなくて良いといった理由があるのです。

何度もお伝えしていますが不動産は立地が重要なんです！

┌(￣０￣）┐

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　家賃下落リスクは明確な根拠で算出可能
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

将来のキャッシュフローからＩＲＲ（投資収益率）を求めて不動産投資を

するのは今や当たり前だろう。

物件の現在の単純利回りだけでトータル的な投資収益率を想定するの

は不可能であり、さまざまな騙しのテクニックが存在する。

例えば、賃貸状況一覧が売主の関係者が入居し、賃料が高く設定され

ていたり、隠れた修繕費用が多大に上がったりなどです。

騙しを除いて考えると、適切な投資となるには将来のキャッシュフロー

が不可欠になる。

その際、重要なのが、①将来の賃料②将来の売却価格の査定です。

現在の利回りが高かろうが、上記の①と②が大幅に下がれば最終的に

マイナス投資となることは往々にしてある。

～～～中略～～～

キャッシュフローで不動産投資を判断するのが前提の中で、将来の

変動リスクをどこまで読み込むかが重要である。

購入時の利回りばかりに目を奪われる人は地方の高利回り物件に

手を出すが、その後のキャッシュフローは何の拠り所もない丁半博打

をしているに過ぎない。

プロはもちろんそんなことするわけない。

＜全国賃貸住宅新聞2010.8.9＞
～アトラクターズ・ラボの市場トレンド分析より～

将来の賃料も将来の売却価格も立地であったり面積であったり、将来

の需給バランスとキャッシュフローのリスクを考慮し、しっかりと分析

すれば根拠のある典型的なロジック通りになるといわれています。

みなさんは根拠のないうまい話に騙されないように気をつけて

下さいね！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

仕事柄よく公的機関に出入りするのですが

役所や税務署でたまに市民が職員に「仕事が遅い！」とか

「税金で飯食ってるくせに偉そうにするな！」なんて怒っている方が

いるんですね。(-。－；)

「あー言い掛かりつけられて公務員も大変だなー」と思っていましたが

＜＜長寿年金不正受給問題＞＞

これはちょっと酷いですよね・・・。σ(^_^;)

やるべきことをやっていないので、「税金ドロボー」と言われても

これはしょうがないなーといった感があります。

ちゃんと確認すれば払わなくて良いお金が垂れ流されてるわけ

ですから。（○｀ε´○）

まあ、受け取る方も受け取る方で酷いんですけど。

言ってしまえば犯罪ですよね。詐欺？？

＜厚生労働省年金局によると、年金機構職員は国民年金法に基

づき、受給権者の住所地を訪ねて生存確認を調査し、質問に応

じなかったときは年金支給を停止することができる。生存確認の

ための書類や証拠品の提出を命じ、命令に従わなかった場合に

も支給を停止できる。＞

となっているので

行政の方でしっかり訪問など、確認作業をしておけば問題はなかっ

たはず・・・。というよりももっと早くこの問題が発覚していたのでは？

って思います。今の今まで分からなかった方が不思議です。

民間企業で支出の先があやふやだったら経理も払いませんからね。

そのまえに確認作業を徹底して行いますからね。

もうびっくりデス！（￣へ￣）

所詮いくら支払って赤字になったところで倒産しないですし、その

辺の感覚がお役所仕事と言われる所以なんでしょうけどね。

しかも

＜受給権者の死亡が確認され、死亡後も家族が年金を受給して

いたことが明らかになれば、会計法に基づき最大で５年分の返

納を求めるという。＞

２０年３０年受け取っていた人もいるのに５年って・・・。短い！

１００歳以上じゃなくてもこれを機に徹底的に調べて欲しいですね。

いったいいくら不正受給があったのか？

逆に怒りを通り越して楽しみになってます。(⌒ー⌒メ)

長寿大国日本は本当は何歳が平均寿命なのかも気になるとこ

ろです。

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法

2010-08-09T06:07:19Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年8月9日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.169
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/lpg/lp.htm

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/campaign/index.html

☆ツイッター始まってます！
⇒http://twitter.com/shinsei_jisho_

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇新生地所は１０日から１５日をお盆休みとさせていただきます。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか？

たまにはお墓参りに行かないと、なんだかすっきりしませんよね？

遠出される方は怪我や事故にお気をつけ下さい！

それでは169号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法

■２■最近の気になる記事
～ワンルームを定額リノベ、北欧風デザイン５９万円で提供

■３■編集長のひとりごと
～夏の営業マン

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

「借り手がなかなか見つからないなー」と思っているオーナー様。

空室になった時にお金をかけず、比較的早く入居者を見つける

簡単な方法をお教えします。　（￣ー￣）

なんとなく、大手の業者であれば集客力もあるので、すぐ借り手も見つ

かると考えがちですが、実はそうでもないんです。　(/□＼*)

大手であれば管理戸数も多いですので、優秀な営業の方でも頭の

中で全ての物件を把握するのは至難の業です。

入居者は、部屋の募集広告を見て初めて選択肢に入れていきます。

どんなに良い物件であっても大手不動産会社に任せていても

入居者に知られなければ意味はありません。

どんな部屋でも探している人が物件を見て気に入れば入居者は

すぐ決まるもんです。　d(>_< )

最近では手数料を半額にしたり、敷金礼金ゼロ！なんていう

広告も出ていますが、実はオーナー様にとっても、入居者にとっても

最善の方法とは言えません。　(＞＜)

オーナーにしてみれば取り分が減るわけですし、入居者にとって見れば

先に払うか後に払うかみたいなものでいずれにしたって自己負担は

ある訳ですから。（契約内容によって様々）　(T人T）

テレビＣＭにでているようなサービスは不動産会社も利益を減らして

やっているわけですが、営業する側は自分の成績が大事ですので手数

料が取れない物件より取れる物件を優先しがちですよね。(;^^A

基本的には・・・

賃貸の営業も直ぐに入居者を見つけようと必死になっていることと

思いますが・・・。(Θ｀･ω･´)b

そこで・・・少しでも早く自分の部屋の入居者を見つけてもらうには

・
・
・
・

「電話」です。(^―^)

入居者を付けるのが彼らの仕事です。

遠慮しないでどんどん急かせて下さい。（優しく急かすのがコツ）

とにかく早く入居者をつけてくれと賃貸の担当者に直談判するのです。

オーナー様達は意外と放ってしまう方が多いんですね。

当然、賃貸管理会社も一生懸命入居者探しを行っているのですが

タイミングというのもありますし、全部が全部そう都合よくは行きません。

もしかすると、せっかくそのお部屋を気に入るお客様かもしれないのに

その物件自体をうっかり紹介していないなんてこともあるかもしれません。

しかし、こまめに連絡を取って営業にプッシュすることで

営業も常に何とかしないとと考えますし、お客様にプッシュします。

よその会社にもどんどんプッシュしお客さんをつけてくれとお願いに

も行きます。m(~ー~m)～

それだけのことですぐに入居者が見つかるかもしれないのなら

オーナー様は「電話」するに越したことはないですよね。

「そんな事しなくても早く入居者を見つけろ！」って仰るのも分かります。

新生地所は頑張ります！！やりますっ！┏(;￣▽￣)┛

でも、空室になってしまった時は面倒臭がらずどんどん連絡していき

ましょう！

これだけで、すぐについたケースは多々あります。

オーナー様のほとんどが「もっと早く連絡すればよかった」と

言っています。

是非！お試し下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　ワンルームを定額リノベ、北欧風デザイン５９万円で提供
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ハプティック（東京都渋谷区、小倉弘之社長）は、ワンルームを対象に

した定額制のリノベーションサービス「ＴＯＭＯＳ（トモス）」をスタートした。

無垢フローリングやタイル床の採用など素材とデザインにこだわりながら

工法のパターン化や資材の一括調達によって施工費用を戸当たり５９万

円からに抑えた。同社では今後、ウェブサイトを通じて首都圏のワンルー

ムオーナーへの改装提案を強化するとともに、長期空室を抱えたアパー

トを管理する不動産会社との連携も積極化していきたい考えだ。

無垢のフローリングを採用し、壁面を塗装仕上げとした温かみのある北

欧風デザインが特徴。３０平方メートルまでの部屋を対象にカジュアルプ

ラン（５９万８０００円、税別）、標準プラン（７４万８０００円）という２つのパ

ッケージを設定した。カジュアルプランはフローリングと壁工事のほかＩＨ

キッチンへの設備交換を、カジュアルプランをベースとした標準プランで

は床と壁の素材をそれぞれグレードアップするとともに照明器具と収納

（または造り付けのソファ）を新たに設置する。

合板フローリングや塩ビクロスを採用する一般的な賃貸リフォームとの

差別化を図る一方、特殊資材の使用に伴うコストアップ分については工

法をパターン化して工事期間を短縮したり、資材を特定のルートからま

とめて仕入れるスケールメリットによって吸収している。同社の試算では

大手リフォーム会社が同等のリノベーションを実施した場合の費用は倍

近くにのぼるといい、オーナーは物件の付加価値向上と早期の投資回収

という一石二鳥の効果が期待できる。

※リノベーション
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や
機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。

今後２３区では一等地と呼ばれる地域に新築物件がなかなか供給でき

なくなってくる為、中古物件が賃貸や売買の中心になっていくので、

リノベーションが重要になってくると考えられます。（￣＾￣）

このような安価で既存物件の資産価値が高められるというのは物件所有

者にとっては非常に良いことですね。（*＾▽＾*）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

営業マン時代はお客様の前に出るので日焼けなんかしちゃいかん！

と思っていて、夏真っ盛りでも海やらプールやらにはまったくもって行か

なかったんです。

遊んでる様に見られたくなかったんですね。（古いのか？）
(;一一)

ちなみに、管理職になる前はスポーツ刈りの延長線上の短髪で、髪が

長いのもだらしがないと考えてました。（やっぱり古い？）

会社の看板を背負って、自分が会社の代表者と思ってお客様にお会い

してましたので、極力清潔感があるように心掛けていました。

でも今はそんなこと関係ないんですかね～。　(;￣ー￣川

大手不動産会社の営業マンなんかとくに黒光りして髭とか生やして・・・。

人は見た目じゃないって言いますけど、私は見た目も気にしちゃいます。

（商売をやっている親に口酸っぱく「人は見た目が肝心だ」と言われて

きたからか？）　σ(^_^;)

職業によりますが、ロン毛、茶髪、ガン黒、ヒゲは個人的にはアウト！

それこそ高額商品を購入しようという気になりません。

私だけ！？　Σ(￣△￣;)

ま、そんなこと言っててもしょうがないか・・・。

しっか～し！

今年は営業ではなくなったので夏をエンジョイしたいと思います！

日に焼けちゃったり～！？　O(≧▽≦)O

ふふふ　　（ヘ＿ヘ）

楽しみです♪♪

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■【初心者でもわかる！！
　　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド】（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓↓

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/campaign/index.html

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/lpg/lp.htm

敷金の清算はどうなるの？

2010-07-29T03:15:36Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年7月29日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.168　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇久しぶりの雨。(^-^*)

降ったり止んだりですので傘の置き忘れに

注意してくださいね。

それでは168号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～敷金の清算はどうなるの？

■２■最近の気になる記事
～2010年度の全国マンション供給予想

■３■編集長のひとりごと
～夏のおもひで・・・

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　敷金の清算はどうなるの？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

＜原状回復と敷金の清算＞

不動産業者が敷金の清算で、よく言う「原状回復」とは、「完全に入居時

の状態に戻す」ということではないんです。

明け渡し時に通常の使用によって、そうなったであろう状態であれば、

仮に使用開始時の状態よりも悪くなっていても、その損耗・汚損等は

「経年変化による自然な劣化・消耗や通常使用によるもの」とみなされ

るので、借主に原状回復の義務は生じないことになります。

貸主から考えると、ファミリー物件などの長期利用の方が経年劣化が

認められやすいのでオーナー負担が出やすい傾向にあります。

ワンルームなどは賃貸期間が短いので経年劣化は考えにくいですので

破損・損傷などは借主の不注意や故意の、通常でない使用方法による

ものと考えられますので借主からも請求しやすい傾向があります。

また、借主が貸主の了解を得て新たに付加したエアコン・建具等の

造作について、契約終了時に借主が貸主に時価で買取を請求できる

という権利（造作買取請求権）がありますが、この権利は契約で排除

できます。

従って、「取り付けは認めるが、買取らない」旨の特約を結んでおけば

貸主に買い取る義務は生じませんので、取り付け時・契約時にしっかり

確認しておくことも重要です。

最近は借主が自分で取り付けるなどしてくれることは少なくなり

ましたが・・・。(;^_^A

平成16年10月より「賃貸住宅紛争防止条例」が施行されていますので

宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、契約の前に説明することを

義務付けられています。

(1)　退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則

(2)　実際の契約の中で借主の負担としている具体的内容

(3)　修繕及び維持管理等に関する連絡先

賃貸住宅のトラブルを防止するために知ってもらいたい、退去時の復旧

や入居中の修繕に関する費用負担の原則や、契約や住まい方で注意す

べきことについて説明しています。

借主も気を付けなければいけないのは、最近、賃貸住宅の広告に、

「敷金なし」の物件が見受けられます。しかし、敷金がない場合でも借主

が負担すべき原状回復の費用は払わなければなりません。

敷金を払っていればその費用はそこから差し引かれることになりますが、

敷金なしの場合は費用を別途用意する必要があります。

また、契約時にリフォーム代など特定の名目の金銭を支払うことになっ

ている場合もあります。この場合は、敷金とは違い、退去時に返金され

ないので、注意が必要です。

トラブルが起こらないように、分からない事や疑問に思ったことは

面倒くさがらずにどんどん不動産会社の方に聞いてみてください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　2010年度の全国マンション供給予想
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

不動産経済研究所と市場経済研究所がまとめた「住宅・マンション

供給調査」によると、2010年度に全国で予定しているマンション供給

戸数（引き渡しベース）は７万1524戸で、2009年度比4.3％減である

ことが分かった。

「業界では、マンション購入者増への期待が高まっているものの、

首都圏を除く全国的な動きの鈍さから控え目な計画を立ててい

る企業が多い」と分析している。

なお、2009年度の供給実績は、2008年度を3.1％下回る８万677戸

だった。

同調査は、全国138社の主要企業にアンケート調査したもの。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

夏のおもひで・・・

小学生の頃はよく夏祭りに出かけたもんです。(-^〇^-)

埼玉県の熊谷市出身なので、『熊谷うちわ祭』。

熊谷うちわ祭りは250年の伝統があり、3日間、12台の絢爛豪華な山車

屋台が、各町内・市内を練り歩き、そして、各町の個性溢れるお囃子と

相まって、勇壮な曳っ合せ叩き合いを繰り広げます。

ものすごく暑く、汗だくになって「ワッショイワッショイ」叫んでいたのを

思い出します。（あついぞ、熊谷！）(^O^)v

山車を曳くとアイスがもらえたので、それも楽しみの一つでした。

様々な夜店が道路の両端にならびいつもとは違う街の煌びやかさ

と喧騒がこども心をワクワクさせてくれました。o(●´ω｀●)o

夜は凄い人手で、携帯などない時代ですので、いったん迷子になった

らまず見つかりません。　(ﾟдﾟ)

「迷子になったらどこどこにいなさいね。」と言われいざという時の

対処を考えて遊びに出たもんです。

先日、母から電話があり、姪っ子たちをお祭りに連れて行ったという

話を聴きなんとなく昔の記憶が蘇ってきました。

東京に限らず少子化によってお祭り自体も廃止になったり縮小したり

しているんだと思います。（残念です）　　(ノд・。)

お父さんお母さんはお仕事大変だと思いますが

お子さんがいらっしゃる方は面倒くさがらずに是非、お祭りなどに

連れて行ってあげて下さい。m(_@_)m

絶対、良い思い出として心に残ると思います。(⌒-⌒)

今年は私もどこかに参加してみようと思っています。

花火大会も良いですね。

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

2010-07-15T10:39:56Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年7月15日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.167
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇梅雨らしい天気が続いていますが

皆さんいかがお過ごしですか？

ワールドカップも終わり、選挙も終わり

今後の政局が気になりますね。

それでは167号をどうぞ！（‐＾▽＾‐）

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

■２■最近の気になる記事
～上半期の競売物件の状況

■３■編集長のひとりごと
～大雨に注意！！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　～週刊住宅新聞　　7月12日号　（一部抜粋）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

需要の受け皿に、市場には過熱感も』

中古ワンルームマンションの投資利回りが低下（価格は上昇）している。

不動産収益物件の検索サイト「健美家」に今年上半期（１～６月）に

登録された区分マンションの平均表面利回りは１０・５２％で、

前期（０９年７～１２月）に比べて０・１２ポイント低下。ファーストロジック

が運営する「不動産投資の楽待」に登録された区分マンションの表面

利回りも、１０年４～６月は１０・８２％と前期比で０・４８ポイントの大幅低

下を示した。サラリーマンをはじめとする個人の間で不動産投資に対

する関心が高まる一方、金融危機後の新築ワンルームの供給は激減。

２０００年以降、年間６０００～７０００戸程度で安定推移していた首都圏

のワンルーム供給戸数は、用地高騰や金融機関の融資厳格化が影響

した０９年になって着工戸数が約２０００戸まで減少（都市未来総合研

究所調べ）。このため、専有買いで仕入れた新築ワンルームを販売し

ていた業者が一斉に中古の手当てに走ったことで市場では品薄感が

一挙に強まり、「手持ちの売り物が底をついた販売会社の中にはエンド

価格と同等の水準で中古を仕入れて転売するケースも見られるように

なった」（東京都渋谷区のワンルーム会社）という。

０８年下期に約５６００件あった健美家の登録物件数（売り物件数）も、

今年上半期は５０００件を下回る４９６１件と１割ほど減少した。このまま

売り物件の減少が続くと、さらに利回りが低下する可能性もある。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　上半期の競売物件の状況
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先月の６月２４日開札をもって今年上半期の開札はすべて終了しま

した。今年上半期における開札回数は１５回で、対象物件数は

合計１１２４物件。

昨年上半期と比べると、開札回数では２回増えたものの、対象物件数

では約３割の４５５物件減少。

これは開札１回当たりの物件数が昨年上半期は１２０件を超えていまし

たが、今年上半期は約７５物件と急激に低下したことにあります。

昨年前半の勢いでは、ここまで減少するとは思われなかった。

その要因の一つには、中小企業金融安定化法で金融機関が条件変更

に応じるなどなど、回収姿勢の変化があると思われます。

また、この上半期では落札１物件あたりの入札本数が１２本を超えて

いますが、これは昨年１年間の平均約８本の５割増しです。

落札競争が激化していますが、その主たる原因はマンションにあります。

マンションについては、落札価格の売却基準価額に対する上乗せ率が

この上半期５８％強でした。昨年１年間の平均約３６％を大きく上回り

、落札水準がここ１年で２割近い上昇になっています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

大雨に要注意ですね。

活発な梅雨前線が停滞する影響で15日も、西日本を中心に大雨が

続いていて、大雨による死者、不明者もでているので気をつけましょう。

気象庁は土砂災害や河川の増水などに引き続き警戒を呼び掛けて

いますので、その危険がある方は早めに非難してください。

では、また次回

土地がありませ～ん　(。>_<。)

2010-07-01T07:32:19Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年7月1日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.166　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇そういえば・・・。

Twitter始めました。　適当につぶやいてます！（*´ー`)

shinsei_jisho_　で検索してください！

それでは166号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～土地がありませ～ん　(。>_<。)

■２■最近の気になる記事
～道路の上下空間を民間開放、国交省が提案募集

■３■編集長のひとりごと
～ありがとう！日本代表！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　土地がありませ～ん　(。>_<。)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

参りました。

ほんとに参りました。

都内の投資マンションに適した土地が・・・今、無いのです。

財閥系などの大手不動産会社が億ションなど大々的に販売をして

活況を呈していますが、土地を長期でストックできない弊社のような

中小企業は現在困っているところが殆どでしょう。

弊社も次の開発が進んでいないのが現状です。

「そんなことないよ、土地なんてあるじゃない」　（￣□￣」）

なんておっしゃる方もいることと思いますが・・・

確かに、どこでも良いとなればどこにでもあるのです。

が、如何せん投資マンションの建設ともなると

借り手がつかなければオーナー様の為にならないですし、そこを

考えずに建ててしまえば後々のトラブルにつながりかねません。

弊社も物件の立地にはかなりのこだわりを持って取捨選択してい

ますので利用価値の低い土地は仕入れません。

参りました。　o(≧～≦)o

そもそも建物というのは年々、寿命が延びており、一度建ててしまえば

現在であれば100年は持つといわれていますので

絶対的に都内の限られた土地では空きが少なくなってしまいます。

中古物件の販売が中心になる時代も近くなっていると思います。

ということは・・・∑(｀□´/)/

気をつけなければいけないのは「新築だが立地が悪い物件」を

選ばないことだと思います。

都心から少し離れれば価格は安くなります。

利回りはよく見えるでしょう。

しかし先々のことを考えると決して良いものではありません。

ま、このメルマガを読んでる方はもう理解いただけてると思います。

（;￣ー￣A

で、他に考えられるのは・・・

少ないながらも現在販売されている都心の好立地の物件は

10年、20年経った時も築浅物件として扱われるということです。

圧倒的に供給戸数が少なくなっているわけですから競合物件も

少ないのです。　(´・ω・｀)))

現在のご年代にもよりますが、今、中古物件を購入するよりは

好立地の物件が新築で販売されているのであれば正直

買い時だと思います！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(￣∇￣)ノ♪

皆さんもしっかり物件の取捨選択をしてくださいね～！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　道路の上下空間を民間開放、国交省が提案募集
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

やはり既存の土地の活用が限界に来ているのか

こんな募集が出ていました。

～～国土交通省は6月25日、国交省の成長戦略会議で打ち出した

新たな官民連携の取り組みとして、「道路空間のオープン化」に関する

提案の募集を始めた。これまで利用を制限してきた道路の上部空間

や高架下を民間開放し、新たなビジネスチャンスを創出。民間からの

資金や収益還元によって道路の整備・管理を進めるのが狙いだ。

7月31日まで、国交省道路局環境安全課で受け付ける。～～

道路の上に建物が出来れば、日陰が出来て涼しくなるかも！？

凄いアイデアが出てきそうで楽しみですね！(*≧∀≦)ヾﾉﾉ

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

残念でしたね・・・。(。>_<。)

サッカーワールドカップ　　　日本対パラグアイ。

残念でしたが、前評判を180度ひっくり返す１６強入り。

南米の強豪国と互角の戦いをして120分間0点に抑えたのは非常に

素晴らしかったと思います。

PK戦により負けてはしまいましたが・・・。（T_T)

日本各地で6月29日の23時～26時までは家族も友人も職場の同僚も

知らない人同士も一つのサッカーボールの行方に一緒になって

一喜一憂したと思います。(^―^)

様々なメディアから流れる映像で日本が一つになってるなー

と感じました。

試合にもその光景にも感動しました。

若い人たちに元気が無いとか

社会的にも暗いニュースも多いですがヽ（´ー｀）┌

自分のこと意外であれだけ熱くなれるんですから日本も捨てたもん

じゃないですね。

これからは日本の景気回復に向けて

KICK OFF！！＼(￣▽￣o)

なんちゃって

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

シックハウス症候群を防ぐには

2010-06-17T11:02:57Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年6月17日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.165
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇梅雨に入ってしまいましたが・・・。

異様に厚いですね　（＞＿＜；）

皆さんいかがお過ごしですか？

新生地所も雨にも負けず、風にも負けず

頑張っていきたいと思います！！

それでは164号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～シックハウス症候群を防ぐには

■２■最近の気になる記事
～ピタットハウスで高齢者の住まい探しサービスを開始

■３■編集長のひとりごと
～ダイエットに成功！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　シックハウス症候群を防ぐには
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

シックハウス症候群とは

新築の住居などで起こる、倦怠感・めまい・頭痛・湿疹・のどの痛み・

呼吸器疾患などの症状があらわれる体調不良の呼び名。

である。

まず、最近はホルムアルデヒドを使わないノンホルマリンの合成樹脂、

接着剤が使われるようになっていますが、心配な方は念のため、物件

購入の前に確認しましょう！

気になる方は・・・。

ご自身の住まい等で気になる方は、室内で発生した化学物質を減らす

為にベイクアウトをするのが効果的といわれています。

＜ベイクアウト＝室内温度を人工的に30～35度まで上げ、化学物質の

放出を加速させた後、換気を行う方法です。繰り返しベイクアウトを行

うことで、シックハウスの元になる化学物質の量を短期間で減らして

いく事が目的です＞

揮発性有機化合物（常温常圧で大気中に容易に揮発する有機化学

物質の総称のこと。環境へ放出されると、公害などの健康被害を引き

起こす）に関しましては2004年5 月26日、改正大気汚染防止法によ

り主要な排出施設への規制が行われています。

規制が出来て以来、最近ではシックハウスという言葉も聞かなくなり

だいぶ、安心して賃貸や購入が出来ているんだと思います。

ただ、シックハウス症候群につきましてはその原因など未解明な部

分も多いのが現在の実情です。

もしや？と思ったら専門家に相談することをお勧めします。

体調を崩してからでは遅いですもんね。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　ピタットハウスで高齢者の住まい探しサービスを開始
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

株式会社不動産流通研究所の最新ニュースで以下の内容が発表され

た。

「スターツピタットハウス（株）は7月1日より、高齢者施設の紹介取次ぎ

サービスを開始する。

高齢者の住まい選びあたり、有料老人ホームやグループホーム、介護

保険施設等、住まいの種類が増加していることに加え、高齢者向け賃貸

住宅において「身体状況」を理由に入居を拒まれるケースがあるなど、

費用や施設の種類以外の考慮を要する現状を踏まえ、同サービスを開

始するもの。

高齢者の住まい探しを無料でサポートしている同社グループ会社（株）

スターツ総合研究所シニアライフパートナーズ事業部との連携を図り、

同社不動産営業店舗「ピタットハウス」において、高齢者の住まい探し

を手伝っていく。

店頭には高齢者施設の物件情報を掲示するほか、「高齢者の住まい

取次ぎ店」とわかるロゴシールを貼るとともに、社内の資格制度として

「高齢者の住まいのアドバイザー（仮称）」を設ける予定。

なお、同サービスは、篠崎店や瑞江店、東陽町店、プレミアム日本橋店

浦安店など19店舗で開始する。」

以上

都心部では人口の一極集中で若者が流入してきていると同時に高齢

者人口も増加してきている。

一時、『老後を田舎で暮らす』というブームもあったが体力の問題や

医療の問題もあって、なかなか老後を田舎で快適に過ごすのは難しい

ようです。

このような取り組みは個人的には社会貢献にもなり、非常に素晴らしい

サービスだと思うし弊社でも取り組んでいかないといけないとも思う。

が、しかし、非常に商売としては難しいところじゃないだろうか？

自社で所有している物件ならリスクは負えるでしょうが、オーナー様が

いた場合、高齢者ならではのリスクが出てくる。

痴呆症、火の消し忘れ、突然死などだ。

もし、オーナー様の物件でそのようなことがあったら大きな損害は回避

できないであろう。

新生地所が取り組んでいくにはまだ時間がかかりそうです。

でもお年よりは大事にしないとですよね？

株式会社不動産流通研究所

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=22166

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

私、密かにダイエットをしておりまして

４０日前は体重が９０キロに達していたんです・・・。

人生で過去最重量でした。　(；￣ー￣A

１８４センチ　９０キロ・・・。

これは、放って置いたら大変なことになるんじゃないかと思い決心し

大盛り禁止、御代わり禁止、寝る前の炭水化物禁止条例を自分に

出しまして・・・。　（；´д｀）

まあ、今まで、寝る直前に食事をとっていたりしましたんで当たり前の

ように太っていったんですね。

それでも２０代の頃は太らなかったんですけどねー。

歳ってやっぱり関係あるんですねー。　　(⌒_⌒;

で、条例どおりに生活を改めた結果、９キロのダイエットに成功！！

＼(　〇　⌒　　　▽　　　⌒　〇　)/

体が１割少なくなったって考えるとなんだか凄い・・・。

十分の一減ってるんですよ。

今後も食生活には気をつけて、リバウンドしないようにしていきます。

（￣人￣）

みなさんは

大丈夫ですよね？

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

不動産投資に関する意識調査

2010-06-10T01:03:57Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年6月17日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.164　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇今日は休憩時間にコンビニへ行ったら

ちょうど夕立に降られました・・・。

あ～ちべたい・・・。（T_T)

それでは164号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■最近の気になる記事
～不動産投資に関する意識調査

■２■編集長のひとりごと
～「夢」ってすごいパワーです・・・。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　不動産投資に関する意識調査
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、野村不動産アーバンネット株式会社が行った調査が発表され

ました。

どんなデータが出たかと言うと

その調査結果が以下の通りです。

其の一

◆不動産価格の底打ち感が鮮明に！
「今が買い時」と考える投資家が増加

「今が買い時」が５７.１％と一年前に比べ５.３％増加。

「まもなく買い時がくる」と合わせると約８５％の投資家が現在の

マーケットを「買い時」か考えている。

其の二

◆最近の景気動向を受けて
「積極的に探すようになった」投資家が約４割

マインドとして「積極的に探すようになった」が３８.７％で最も多く

逆に、「当面様子を見ることにした」は２１.９％だった。

其の三

◆これから投資したい商品は
「不動産投資」が約７割。続いて「株式」が約４割

この先の一年間で投資したい商品は、「不動産投資」が６８.８％と

最も多く、次に「株式」、「投資信託」となっている。

理由として、「不動産投資」「株式」ともに「価格が底打ちしている」

「割安感がある」「景気回復により価格上昇が見込める」などの

回答が目立った。

其の四

◆これから購入したい物件では、区分マンションが増加

購入したい物件は、「区分マンション」が前回調査より１０％増加し

５２％に。続いて、「一棟マンション」「アパート」となった。

なるほどなるほど～。

そうですかそうですかー。

かなり多くの方が今がチャンスだと思っているわけですね。

皆さん！

新生地所アマヴェルシリーズ『アマヴェル品川』

早くしないと無くなっちゃいますよ～～。

【調査概要】
調査時期2010年5月13日～5月23日
投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」会員
投資物件保有者384人
非保有者229人

不動産投資に関する意識調査
http://www.nomu.com/pro/news/100609_1.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、大学時代の後輩に会ってきました。

その彼は昔からラーメンが好きで好きで、学生時代からラーメンを食べ

歩いていたんです。

「よく飽きもせずラーメンばっかり食べられるなー。一緒についていく彼女

の身にもなれよー」なんて仲間と言っていたことを思い出します。

（￣￣）

大学を卒業し、彼は会社員になりましたが、お金を多少貯めると彼は

退職しました。

雇う側としては困ったもんですが。(￣Θ￣;)

彼はラーメン店を出すのが夢だったんです。

その後ラーメン店をいくつか渡り歩き、修行を重ね技術をつけていきま

した。

雇われ店長で経営についても学び、大学を卒業してから約10年。

今、その彼は夢を叶えて東京の京成本線の青砥駅でお店を出しました。

＼（＾＾）／

当時の彼女は奥さんになり、一緒にお店に出ています。

w(°ｏ°)w

一つの目標に向かって脇目も振らず頑張るってなかなか出来ないで

すよね～。

いや～。脇目を向いてしまう私には

後輩ながらホントにすごいなーと、感服しました。　(;^_^ A

『麺屋　なごみ』
東京都葛飾区青戸3-33-16
03-3690-5730

HPはないそうなので、調べられませんが・・・。

近所の方がいらっしゃいましたら是非足を運んで

頂けたらと思います。

ラーメンマニアの作るラーメンご賞味下さい！

がんばれよ～！

江藤和智！！

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

家賃保証（借り上げ）システム

2010-06-03T12:19:28Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年6月3日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.163　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇ついに子ども手当て支給ですね。

もう子育てが終わった世代には不公平感があるようですが

これからの方にはかなり助かりますね！(^○^)

それでは163号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～家賃保証（借り上げ）システムの落とし穴

■２■最近の気になる記事
～少子化から脱するか？

■３■編集長のひとりごと
～買ってみたものの・・・。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　家賃保証（借り上げ）システム
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『家賃保証（借り上げ）システム』

まあ、書いて字のごとく家賃を保証してくれる制度のことですね。

最近じゃ、どこの投資用マンションの販売会社でもこの制度が用意さ

れているかと思います。　（＠Ｌ＠）

お給料の決まっているサラリーマンにとって

空室による月々の返済の負担増は生活にも影響が出ますから

家賃が必ず入ってくるというのは

非常に有り難い、オーナーさんにも喜ばれるシステムです。

マンションを既にお持ちの方は

この制度を利用している方も多いのではないでしょうか。
(^―^)

家賃保証の手数料は業者によって違いますが

家賃の10％というのが多いようです。

家賃が10万円だとすると1万円が業者の手数料になり、9万円が

オーナーの保証賃料になるというわけですね。

実はこれは業者にとってみても良いシステムなのです。

集金代行システムよりも高い手数料が取れますので

どちらにもメリットが得られます。 (ﾟ∇^d)

ただ、オーナーは気をつけなければいけないこともあります。

一生、永遠に保証してくれるわけではないと言うことです。

保証契約している会社の倒産や経済状況の悪化による契約の

解除・廃止などが考えられます。(￣Д￣;)

ですので、

『ちょっと駅から遠いけど家賃保証があるから大丈夫』とか

『都心から離れているけど家賃保証があるから心配ない』など

思って購入してはいけないということです。（￣へ￣；

基本としては

『家賃保証がなくても借り手に困らない』という条件の

マンションを選ぶことが大事です。

営業サイドは

『この場所だから家賃保証が出来るんです！』と

場所などの条件が良いからとアピールしてくるでしょう。

それが納得いく説明かどうかとことん聞いて下さい。

●単身者の需要がある場所なのか？
（企業・大学、専門学校などは近くか）
●駅からの距離は遠くないか？
●部屋の設備・仕様、デザインなどはどうか？
●セキュリティーはしっかりしているか？
●物件の周辺環境はどうか？

自分が住むのではなく、あくまで20～40歳くらいの単身者が

利用・使用するということを前提に考えてください。

私は昔、秋田県の兼業農家（53歳女性）の方を

（お子さんのお住まい探し）１Ｒ（22平米）の物件に案内したところ

「わー、うちの犬小屋より狭いじゃない」

「これで8万円？これじゃ住む人いないんじゃない」

なんて言われました。　￣＼（－＿－）／￣

東急田園都市線の池尻大橋駅の物件で・・・。

秋田県と東京都を並べて、同じ所で比べてしまって

さらに自分が住むことを前提に考えているんですね。　（;￣ー￣A

その人の感覚ではまず東京に住むことは不可能ですし

投資として東京で不動産を所有することは出来ないでしょう。

家賃保証があるから絶対安心っていうことではありませんし

あくまで投資なので、自分の目線だけではなく投資対象の分析を

しっかりとして失敗しない物件選びをしましょう！　p(*＾-＾*)q

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　少子化から脱するか？？？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

リクルートのインターネット調査で２０代の男女に

「付き合ってからどのくらいで彼、彼女と

一緒に住んでも良いと思いますか？」という

アンケートを行ったところ、およそ３割が「付き合ってから３ヶ月以内で

一緒に住んでもよい」と回答し、「付き合って半年以内で」という回答を

含めると約５６％と半数を超えるという結果が出たらしい。

「・・・へ～。」という感想なんですが・・・。（￣。￣）

付き合ったその日から・・・・・・・６.８％

付き合って２週間・・・・・・・・・・・４.９％

付き合って１ヶ月・・・・・・・・・・・５.３％

付き合って２ヶ月・・・・・・・・・・・１.９％

付き合って３ヶ月・・・・・・・・・・・１３.１％

付き合って半年・・・・・・・・・・・・２３.８％

付き合って１年・・・・・・・・・・・・・２０.9％

以下省略

う～ん・・・早いですよね？　(;^_^A

そもそも同棲って、ねえ？

私、比較的年代は近いんですがなんだか親御さんの気持ちに

なっちゃいますね。　（＾ω＾）

付き合ってすぐ同棲して、別れて、また同棲して、別れて。

親はどういう心境なんですかね？　内緒？なんですかね。

(∩ﾟдﾟ)ｱｰｱｰきこえなーい

同棲する理由としては「好きだから一緒にいたい」ってイタイ理由だけ

でなく経済的な要因もあって、家賃が浮いたり、二人でお金を出し

合って現状よりもっと利便・設備のよい所に引っ越したりできるという

ことなんでしょうけどね。

『出来ちゃった結婚』なんて言葉当たり前になってますもんね・・・。

みんながみんな２０代で同棲して結婚したら１Ｒが必要なくなりますね。

(;￣ー￣川

晩婚化はウソなのか？　w(ﾟoﾟ)w

でも・・・。

もし、ワンルームの需要がなくなるほど若い世代が同棲したら

少子化が防げて逆に良いことなのでは？　　なーんて

思っちゃいました。(≡^∇^≡)

理想と現実がありますので、このアンケートを記入している人たちも

実際のところはどうなのか？ぜひ聞いてみたいですね。

アンケートの地域も決まってないようですし既に東京でお持ちの方も

これから持たれる方も気にしないでも大丈夫ですよ！

v(*'-^*)-☆ ok!!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

あー、難しい！

最近、iPhoneを購入したのですがなかなか使いこなせませ～ん。

わりと機械音痴なんですよね～。わたし。

何の為に買ったんだって？

そりゃー、

念の為に・・・。　（;￣ー￣A

使いこなせてませんが・・・。　(6￣￣)

近々ツイッターを始めてみたいなーと

思う今日この頃でした。

面白いアプリなどございましたら教えてください。m(__)m

わたしは寝言を録音してくれるという

『Ｌet it Sleep』が面白そうだと思って使ってみるのですが

まだ寝言が録音できていません。

使い方が悪いのか？？？　f(^^;)

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

金利上昇リスクについて

2010-05-20T12:13:49Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年5月20日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.162　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇東京は久しぶりに雨がよく降ってます。

あんまり降ると

出かけるのが億劫になりますが

頑張っていきましょう！＼(^▽^＠)

それでは162号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～金利上昇リスクについて

■２■最近の気になる記事
～新築分譲マンションが好調！

■３■編集長のひとりごと
～いい湯だな～。　( ´o｀)п

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　～金利上昇リスクについて
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

約１０年前この業界に入った時

事業用マンションのローン金利は３％前後でした。

当時からリスクの一つに『金利上昇』がありましたが

現在の金利は当時とほぼ変わっていません。

弊社の提携金融機関で２．６５％のところもあります。

リスクを嫌って購入をやめた方も多くいると思います。

それは、致し方ないことですが、

逆に上がる前に買っておこう

と考えた方たちは功を奏したわけですね。

ちなみに

ローン額　１８００万円　３０年ローンを組むと・・・

月々の返済額

金利　３％　の場合　　月々７５，８８８円
４％　の場合　　月々８５，９３４円
５％　の場合　　月々９６，６２７円
６％　の場合　　月々１０７，９１９円

といった具合になります。

まあ、購入してすぐに金利が２％、３％と上がることは考えづらく、

徐々に徐々になので、仮に金利が上昇しても

その間の残債が減っているので借り換えなどをして

年数を伸ばすなどの対応もとることができます。

その他、直接金融機関に金利を下げる交渉をしてみる。

などの方法もありますが、金利が上がるということは

景気も良くなっているという事ですし、

自宅ではないので最悪売却を考えても良いのです。

全額返済して、家賃収入を得ることが目的ですが貸出金利が

上昇しても、預金金利も上がっていれば昔みたいに利息年金を

貰っても良いわけです。

退職後に収入源を作ることが目的ですから。

「運用するリスク」と「何もしないリスク」

どちらのリスクが将来危険か。

「利息年金」と「家賃年金」

どちらが現実的に考えられるかです。

この１０年で年金危機は高まるばかり・・・。

定率減税の廃止・社会保険料ＵＰなど国民負担が大きくなり・・・。

マンション経営の人気もさらに高まってきました。

これからも金利上昇のリスクはなくなることはありませんが

何もしないリスクというのもあります。

マンション経営に限ったことではないですが

みなさんはどちらのリスクをとりますか？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～新築分譲マンションが好調！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

景気低迷により客足は遠のき、破綻に追い込まれた不動産会社も

続出したが、ここにきて新築分譲マンションとハウスメーカーの住宅

販売が好調だ。（週刊住宅新聞社）

低金利や税制改正、エコポイントやフラット３５、などの

情報が浸透しているのが買いの動機を強めているらしい。

ここでの新築分譲が好調！

というのは実需の物件になりますが

投資用の不動産も低金利や

長期譲渡所得の１０００万円特別控除など

不動産投資を考えるなら今年は特に狙い目ですよ！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　～編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、お休みをいただきまして

伊東温泉に行ってきました！(-^〇^-)

熱海まではよく足を運ぶのですが

車で３０分位の距離なのに伊東までは今まで

あまり行った事がなかったんです・・・。ノ（´д｀）

お昼ごろ東京を出発して

伊東の地元の人にどこの温泉が一番良いかを聞いたら。

（目的地は決めないで出かけるもんで・・・。）

そしたらなんと　w(°ｏ°)w

あの「日本の名湯」　ツムラの社長さんが

「ここの温泉なら何回入っても大丈夫、あきない」と

ドーンと太鼓判を押した旅館があるということを教えてもらい

（どこかは秘密ですどうしても、と言う方はご連絡ください）

そこへ行ってきました。

ツムラの社長さんがホントに言ったのか

どうかは確認がとれませんが。f(^^;)

松川遊歩道でウォーキングをして

汗をかいてからその旅館へ行きまして・・・。

いや～、良かったです！　ほんとに。(*^日^*)゛

旅館も歴史があって古き良きといった感じで

非常にくつろげました。

伊東温泉の皆さん、今まで足を伸ばさずに

ごめんなさい！（／－＼）

今回は日帰りだったので

今度は伊東温泉でゆっくりしてみたいと

思いながら帰ってきました。(￣▽￣)ノ

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

２０１０年住んでみたい街ランキング

2010-05-07T02:27:34Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年5月6日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.161　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇お詫びと訂正

１６０号で

消費税課税業者とは、資本金１０００万円以上の法人。
もしくは、それ以下の資本金でも、２期前の年間売上が
１０００万円以上ある場合、課税業者になります。

とお伝えしましたが、正確には

「年間売上」ではなく「課税売上」でした。

申し訳ございませんでした。

それでは161号をどうぞ！　(。TT)/

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～２０１０年住んでみたい街ランキング

■２■最近の気になる記事
～2009年度住宅着工、45年ぶり80万戸割れ

■３■編集長のひとりごと
～　The　登龍　北品川

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　＜関東＞２０１０年住んでみたい街ランキング　3/31発表
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

総合　　　　　２０代　　　　　　３０代       ４０代

１位　吉祥寺　　　　吉祥寺　　   吉祥寺　　　吉祥寺

２位　横浜　　　　　恵比寿　　　横浜　　　　自由が丘

３位　自由が丘　　池袋　　　　　恵比寿　　横浜

４位　恵比寿　　　　横浜　　　　　池袋　　　　　鎌倉

５位　鎌倉　　　　　自由が丘　　品川　　　　　三鷹

６位　品川　　　　　新宿         自由が丘　　恵比寿

７位　目黒　　　　　品川　　　　新宿　　　　　　札幌

８位　中目黒　　　　中野　　　　　中野　　　　　中目黒

９位　二子玉川　　高円寺       目黒　　　　　品川

１０位　池袋　　　　下北沢       渋谷　　　　9（新宿）
10　（中目黒）　 9（成城学園前）
9（函館）

関東の居住者に「住んでみたいと思う街」を駅名で尋ねた

ところ、１位は「吉祥寺（13%）」、

            2 位「横浜（7%）」、

               3 位「自由が丘（7%）」となりました。

1 位の吉祥寺は「自然があり、ショッピングや

   飲食店などが充実している」とマルチな魅力で

                                 幅広い層から人気を集めています。

街のイメージは「若者向け（38%）」が最多で、「おしゃれ」でありながら

        「庶民的」な要素を持ち合わせている点が特徴的でした。

株式会社マクロミル（本社：東京都港区、代表：杉本哲哉）とグループ
会社であるブランドデータバンク株式会社は、3 万人の消費者調査に
よるデータベース「ブランドデータバンク」をもとに、「住んでみたい街
ランキング」の関東版データより。
集計・分析対象は、20-59 才の関東地区居住者（東京都・神奈川県・
千葉県・埼玉県）8066 名。

おー、吉祥寺はやっぱり人気がたかいですねー。（⌒▽⌒）

新宿まで中央線・京王線で乗車時間１７分

渋谷まで井の頭線で１７分

といったことも人気が高い所以なのでしょう。

住みたい街と物理的な面で住める街というのは変わってきますが

４０代ともなると観光にも人気の地域が入ってきますね。

ちなみに

５０代は京都・熱海・逗子もランクインされていました。

(=^_^=)

１位だから賃貸が必ずついて、２０位だから賃貸がつかないと言う

わけではありませんが、

ワンルームマンションの場合は

購入層ではない１０代後半から３０代がメインなので

少なからず１０位までにランキングされている

東京の物件では賃貸需要は非常に強いです。
(@＾-゜@)v

購入する際の参考にしてみてください！！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～2009年度住宅着工、45年ぶり80万戸割れ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

国土交通省の調査によると、2009年度の住宅着工戸数は77万5277戸

で、1964年度以来45年ぶりに80万戸を割った。

対前年度比は25.4％減。オイルショックにより28.5％減少した

1974年度以来の下げ幅だった。

特に分譲マンションが大きく落ち込んだ。６万7382戸で、マンションの

統計調査を開始した1985年度以来、過去最低。対前年度比で見ても

59.1％減で、過去最大の落ち込みだった。戸建て住宅を含めた分譲住

宅全体でも16万3590戸で同40.0％減。過去最大の下げ幅だった。

「雇用や所得環境が厳しく、消費者が住宅購入に慎重

となり、住宅メーカーや不動産会社が供給を抑制した。」

売る物件がほんとにないんですよねー。

友人が売買仲介業をやっているのですが、

「買いたい」ってお客さんがいるのに物件がなくて困っていました。

新築も中古も売りに出ている数が圧倒的にすくないんです。

仲介会社は少ない選択肢の中で

お客さんを説得するのに大変みたいですね。

お客さんも自宅は自分で住むわけですから

妥協はしたくないんですもんね。

このニュースでは

売る物件がある幸せを思い知らされました・・・。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

わおっ！！　　と思ったこと・・・。

最近、新規物件のオープンルームをやっていて、京浜急行で品川から

二駅目の新馬場駅によく行っているのですが、近所に旧東海道の北品

川商店街に『登龍』という中華料理屋さんがありまして・・・　(^ ^;Δ

ご存知な方もいるかもしれませんが、そのお店はとにかくライスの量が

半端じゃないんです！！　　(-_-;)

定食を頼んだら「ライス小で」と言わないと食べ切れません。

大盛りで注文しようものなら・・・

「まんが日本昔話」に出てくるような山盛りで、どんぶり３～４杯分？

それ以上あるような、ホント、

「食えるかっ！！(￣￣□￣￣;)！」って

突っ込みたくなる量なのです。

大盛りに興味のある方は是非行ってみて下さいっ！

私はチャーハンなら大丈夫だろうと考え、普通に注文したら

まさかの「わおっ！」でした・・・。　（≧▼≦；) アチャー

ちなみに

餃子も「おうっ！」　　　でした・・・。

(＝＿＝；) ナント　マア！

本日もご購読有難うございました。
m(_ _)m

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■【初心者でもわかる！！
　　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド】（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから

⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

マンションを事務所として貸す？！

2010-04-22T01:07:09Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年4月29日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.160
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇休日に渋谷の『烏来』というエステ屋さんで

９０分の全身エステを受けてきましたー！　y(^ー^)y
う～ん。すっきり！

たまにはメンテナンスしないとダメですねー。

それでは160号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
「マンションを事務所として貸す？！」
～損するかもしれません。～

■２■最近の気になる記事
～なるほど、お得だ！社会保障費の減らし方

■３■編集長のひとりごと
～社員教育って難しいんです！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　「マンションを事務所として貸す？！」
～損するかもしれません。～
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

最近は、マンションでも、事務所使用ＯＫ！

という物件が増えてきました。

もしも　　　「事務所として、借りたい！」

という申し込みがあったら、どうしましょうか？

実は、事務所として貸すと、損する恐れがあります！

なぜかというと・・・

＜＜＜　事務所の家賃には、消費税が含まれるから！！　＞＞＞

実は、住宅の家賃には、消費税は関係しないのですが、

事務所・店舗等の家賃には消費税がかかることが決められています。

例えば、

家賃１０万円のマンションを事務所として貸した場合。

そのうちの５％、
５０００円は、消費税だとみなされてしまいます！！

ちなみに、受け取った消費税は、

国に返さなければいけません！！

つまり、５０００円／月。

年間で、６万円は国に渡すことに。。。

ただし、

これは、【消費税課税業者】に該当する場合です！！

消費税課税業者とは、資本金１０００万円以上の法人。

もしくは、それ以下の資本金でも、２期前の年間売上が

１０００万円以上ある場合、課税業者になります。

つまり、マンションを１０件くらい貸して、もし、賃料収入が

１０００万円を超えている場合、【消費税課税業者】に該当します！！

その場合、消費税は納めなければいけません！！

月間の賃料が、おおよそ、８３万円以下ならば、

今日の話は関係ありませんので(^^♪

あしからず～～～。

でも、毎月８３万円も入ったら・・・

いいですよね。

また次回っ！！
＼（○＾ω＾○）／

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～なるほど！社会保障費の減らし方
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

４月２８日の日経新聞に

家計収入が伸びない一方で、年金・健康保険などの保険料や医療・介護

を受ける際の利用料といった社会保障費の負担が重くなっている。

来年からは扶養控除と特定扶養控除が廃止・縮小される

方向で配偶者控除の廃止も検討されている。

じわじわ増えつつある保険料や税の負担を

少しでも軽減するために知っておきたいポイントを点検してみた。

「偶然ですが、驚きました」――。

神奈川県に住む蓮田由紀子さん（仮名、52）はこう話す。

蓮田さんは両親と同じ敷地内に自宅を新築したのを機に、これまで住民

票上は同じだった両親と世帯を分けた。

すると「予期せぬ効果」があった。昨年、母親（74）が介護施設に３カ月

間入った際、蓮田さんと世帯が一緒だった時は月額約15万円以上かか

った利用料が、世帯を分けた後は同約７万円に減ったのだ。

「こんなに変わるとは……」。蓮田さんは今も半信半疑だ。

という記事があったのですが、どういう事かと言うと

介護保険法の改正で2005年10月以降、

施設を利用する際の「居住費・食費」は自己負担ですが、

負担額は世帯収入によって変わります。

利用者本人の収入でなく「世帯」収入

であることがポイントなんですね。　( ^_^)／

蓮田さんの場合、両親が住民票上で同世帯になっていたときは、

蓮田さんの給与と両親の年金の合計が世帯収入となって「居住費・

食費」が決まっていたのですが、世帯を分けた後は、母親の世帯収入

は年金のみなので、結果、自己負担額が半減したわけなんです。

世帯収入によって負担が変わるのは、介護施設の利用料に限りません。

65歳以上の高齢者が年金から天引きされている

「介護保険料」にも世帯収入が関係します。

「税制上の扶養控除を受けたいから親を同じ世帯にしている」

なんていう人がいますが、これは誤り。

「扶養控除」や健康保険の「被扶養者」の条件は原則、

「生計を一にする」親族

なので、必ずしも住民票で同じ世帯でなくてもかまいません。

(/￣ー￣）

蓮田さんと同じ境遇の方は住民票を別にするだけで

今までより負担が軽くなるかもしれませんね。

（‐＾▽＾‐）

扶養控除もかわらず受けられますし、

自分のところはどうなのか、一度調べてみる価値ありですね！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

社員教育って難しい・・・。

幅広い層に人気のある「餃子の王将」がネットで

叩かれている記事を見ました。

こちら↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100427-00000005-jct-bus_all

「現代の若者は、家庭や学校で、こうした躾をされる機会が少なく、

叱られることさえなかった人も多く、ややもすると、個人の自由という

名目で我儘を通すことが黙認されてきました。こうした若者を受け入

れるにあたって、通り一遍の無難な研修だけでは、学生気分から脱却

させることはできません。」(一部)

「現代の若者」に限ったことではありませんが、確かに同じようなことを

思っている先輩、上司の人は年齢に関係なく多いのではないでしょうか？

個人的にはうちの会社でもスパルタ研修をしたいなー

と思っているのですが・・・。　（;￣ー￣A

自分達が小、中学生で経験してきたことを

社会人になってから行うのはやはり難しいですよね。

まだ人間形成されていない、年頃だから従っていましたし、後になって

「厳しかったなー、でも良い経験・教育だったなー」と思えますけど、

知恵がついて、逃げ方も覚えた人間にスパルタは向かないですからね。

(;￢_￢)

・・・でもやっぱり

スパルタ教育しているところは頑張ってほしいです。

ヾ(●｀・ω・´●)ﾉ

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

「マンションのコンクリートの中」

2010-04-22T01:07:08Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年4月22日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.159　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井デス！

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇先日、４月１８日に東京国際フォーラムで

マンション投資セミナーを開催致しました。

セミナーの風景はこちら
http://www.shinsei-jisho.co.jp/100418_1029.php

２０代から７０代の幅広い層の方が参加して下さいました。

有難うございました。　ｍ(＿＿)ｍ

改めて不動産投資が盛り上がっているなぁと感じた一日でした。

それでは159号をどうぞ！　＼(＾▽＾*)

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～「マンションのコンクリートの中」
ダブル配筋？！スパイラル帯筋？！

■２■最近の気になる記事
～「国際競争特区」を創設　週刊住宅

■３■編集長のひとりごと
～セミナー開催しました！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■～「マンションのコンクリートの中」
ダブル配筋？！スパイラル帯筋？！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■みなさんご存知のとおり、

マンションはコンクリートで出来ています。

マンションは、通常、鉄筋コンクリート造となっており、

名前のとおり、
コンクリートの中には、鉄筋が入っているんですよ！

建築現場でご覧になられたこともあると思います。

■この鉄筋。配置の仕方によって、大きく耐久性が
異なってきます。

最近の、マンションは、

ダブル配筋といって、

２重に鉄筋を重ねて、配置しています。

このことによって、強度がアップするんです！
(コストもアップしますけど・・・）

画像はこちら↓
http://www.blwisdom.com/word/key/100300.html

■さらに、

柱に、鉄筋を巻きつけるのですが、

まき方にいくつか種類があるんです。

ちなみに、巻いている鉄筋を帯筋といいます。

（１）一般的な帯筋

ぐるっと巻いてひっかけて終わりです。

（２）スパイラル帯筋
つなぎ目をなくすために、
長い１本の鉄筋をスパイラル状に
少しずつ上へずらしながら巻いていきます。

（３）溶接閉鎖型帯筋

つなぎ目をなくすために、
巻いた鉄筋を溶接して、くっつけてしまいます。

これも文章だとわかりづらいとおもいますので、
こちらをどうぞ！↓
http://rescue.yahoo.co.jp/disaster/list/0016.html

当然ですが、（２）、（３）の方が、
地震に強いです！！

こういうマンションであれば、

ポイントアップですね(^_^)v

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～「国際競争特区」を創設　週刊住宅
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◆東京や大阪などの大都市で容積や金融などの規制緩和を行い、
都市空間をより有効に活用できるようにする。

◆「財政に頼らない成長」を基本に、「ばらまき行政・再配分政策か
らの脱却」を掲げている。

◆「民間の知恵と資金」を積極的に導入する。

ということは

やはり人が集まるところが優遇されていくんですね・・・。

詳しくはこちら
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=34835

人口が減少していくわけですから、これからの不動産投資は

より一層持つ地域を選別しないといけませんね。

『海洋・観光・航空・住宅、都市などの成長分野で「予算の集中的な

配分」や「規制緩和」を進める』とのことなので、人が集まるところが

どんどん限定されていきそうです。

地方出身者の私としましては田舎に残っている人のことを考えると

少し胸が痛みます。(／_；。)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■～セミナー開催しました！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

どうなることかと思ってました。

今回のセミナーの定員は70名だったのですが、前日までの申込みが

ちょうど70人。

もし誰も来なかったらどうしよう・・・。

非常に不安でした・・・。

なぜなら無料ですから～。当日は久しぶりに天気もよく、「どうせ無

料だから行かなくていいや、久しぶりに晴れたし家族で出

かけるかー」なんてことあるじゃないですか。

でも、当日参加の方もいらっしゃったり、結局お越しくださった方は

なんと60人！

良かったです。

冒頭で書いたとおり、年代もばらばらで独身の方やご夫婦でご参加

頂いたり、皆さん非常に熱心に講師の野中先生のお話を聴かれて

いました。

ご参加下さった方々、いかがでしたか？

今後も、マンション経営をより多くの方に理解し、お持ち頂く為に

マンション投資セミナーを開催していきたいと思いますので

是非、ご参加ください！

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

管理費の上がるマンション上がらないマンション

2010-04-15T01:41:31Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年4月15日（木）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.158　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井です。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

～お知らせ～

２０１０年４月１８日（日）
第２回投資マンションセミナー開催！
http://www.shinsei-jisho.co.jp/0418.pdf

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇ヒッグシュンッ！　( >ε<)

暖かくなったり寒くなったりと

寒暖の変化が激しいですが

みなさんは体調はいかがですか？

お風邪などにはお気をつけ下さい。

それでは158号はじまりはじまり～！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～管理費の上がるマンション上がらないマンション

■２■最近の気になる記事
～東京地裁で敷引有効判決！

■３■編集長のひとりごと
～こんな設備いらないでしょ～！？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　管理費の上がるマンション上がらないマンション
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、オーナー様から電話がありました。

今の賃貸の管理会社に不満があるそうで、

「築２２年の川崎と大田区の物件をおたくで管理してくれないか？」

とのことでした。

（ここでの管理とは賃貸管理の方です）

どちらも総戸数４０戸程の1K（20平米位）の投資用マンションです。

さて、問題です。

築２２年するこのマンション管理費はいくらでしょう？

(ノ*゜▽゜*)

ジャージャン！

正解は・・・

川崎の物件が管理費６，５５０円・修繕積立金５，８００円

大田区の物件が管理費６，４００円・修繕積立金５，４２０円

でした！

意外に安くないですか？。

管理会社の中にも当たり外れがあります。

私も今までいろいろな管理会社を見てきましたが

正直、「本当に適正なの？」と思うくらい

管理・修繕積立金を上げる会社もあります。

名前は出せないですけど、某大手はちょっとひどいですね。

下請け、孫請など、いくつも経由してるんでしょうね。

うちはそういう会社とはお付き合いしてません！

ちなみに

管理会社はオーナーで結成される

管理組合で変更も出来ます！

投資用のオーナーはほぼ同じ目的で所有して

いるので同意が得られやすいのです。

すでにお持ちで管理会社に困っている方は提案してみては？

これが、実需の物件やファミリータイプの中の投資マンションで

あったり、総戸数が多かったりすると大変です。
（＠´＿｀＠）

総戸数が多いと管理費が安くなる

という利点もあるのですが・・・。

トータルで考えるとマイナスなのではないかと思います。

これ、結構ポイントです！

管理戸数があまり多くない、純粋な投資用マンションで

所有するとトラブルをかなり回避できます。

総戸数が多いと投資で持っている人は賃貸付けも大変ですし、

売却する際も競合する物件が同じマンションの中に多く存在して

しまいますから不利に働くのです。

自分の住まいで買っている人と投資で買っている人では

所有目的が違いますから管理組合での意見が合わない

んですねー。　(；-_-) =3

管理費が上がる上がらないは物件にもよることは確かですが、

そもそも管理会社によるところも大きいのです。

建物に関しては前にもお話したとおりよく出来てるんですよ。

それでは次回！！（V＾－°）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～最近の気になる記事
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

「東京地裁で敷引有効判決！」

最近、消費者契約法を盾にして「敷金返せー」なんて

言ってくる人が増えています。

モンスターペアレントならぬモンスター入居者？

詳しくはこちらで↓
http://www.total-housing.com/chintainews/zenchincom/20090914/20090914_10.html

オーナーさん達には明るいニュースですね　ヾ(￣∇￣=ﾉ

賃貸仲介の店舗を持つ弊社としましては

トラブルが無いように心がける次第です・・・。m(_ _)m

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

独身でペットを飼う人が増えてます。

友人の中にもワンルームマンションでハムスターやカメ、不思議な
ネズミ系の生き物・・・などなど。

まあ、小動物ならなんとなく理解できるのですが・・・。

(」゜ロ゜)」ナント

最近じゃ、犬や猫まで独身でも飼うんですよ。

科学の力なのか、どんどん体が小さくなってますし、鳴かないように
したり、去勢したりと、動物も大変です。(;^_^ A

かわいそうにって思うのは私だけ？(￣ω￣;)

でも、確かに可愛いんですよね。

ペットショップで見てると飼いたくなっちゃうんですよね～。

「かってかって～」なんて顔してね。（=´∇｀=）

時代の流れですね、

投資用のマンションにペット飼育可能というものが増えました。

共有スペースにペットの足の洗い場なんか置いたりして。

しかーし、騙されてはいけません！

（￣￣Θ￣￣；；）

オーナーにしてみればそのマンションはランニングコストが
かかるだけですよ。

そういう設備が良く見えるかもしれませんがペットを飼う人は

やはり少数ですし、それがあるからといって入居率が上がる

訳ではありません。

しかも

部屋のペットの臭いとるのは大変なんです！

業者によっては１０万円以上かかるところもあるみたいです。
（Ｔ＿Ｔ）

個人的には

投資用にはペット可のマンション

ってのはどうかと思うわけです。

とは言ってもも、購入者の自由なのですが・・・。

（￣ー￣；∂

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

マンションは管理を買え？・・・管理編

2010-04-10T05:06:42Z

┏━┳━┳━┳━┓
┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年4月9日（金）配信
┗━┻━┻━┻━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.157　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

いつもお読み頂いている皆様、初めてご登録された皆様

ご購読ありがとうございます!　　　（＞∀＜）ノ

「マンション経営のすべて」担当の櫻井と申します。

※このメールマガジンでは、マンション経営に関しての
ノウハウや、その他不動産投資に関連する様々な情
報をご提供していきます。

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

『初心者でもわかる！！
　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド』　（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから↓
⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

◇やっと暖かくなってきましたね。(^-^*)

そろそろ景気も暖まってくると
いいんですが・・・。

それでは157号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら・・・。
～マンションは管理を買え？・・・管理編

■２■最近の気になる記事
～賃貸　　繁忙期速報！！

■３■編集長のひとりごと
～お花見行くなら・・・。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　マンションは管理を買え？・・・管理編
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

さー、マンション経営のマンション管理についてですが、

インターネットで「マンションの管理費」と調べると、すべてと言って

いい程、実需(住まい)の事しかでてこないですね。

高いとか安いとか、ありますが、自分で住むのであれば高くたって、
きちんと管理してくれる方がいいと思うんですがねー。
（￣д￣）
まー、限度もありますけど・・・。

まず、ワンルームマンションの場合ですが・・・

◆ファミリー向けマンションのように入居者が一日中ずっといる
訳ではないので、管理人が常駐である必要がありません。

◆ゲストルーム・立体駐車場・フイットネスルーム
コンシェルジュなどもほぼありません。

◆マンションに池や川、など作りません。
（植栽はどこも多少はあります。）

管理人さんはゴミの日など、週3.4回来てゴミ出しや共用部分の
掃除、駐輪場の整理などをして夕方までには帰ってしまいます。

基本的にマンションの共有部分で生活することを考えていない
造りになっているので人件費やガス・電気代、水道代などがファ
ミリーマンションに比べ圧倒的に安いです。

新築のワンルームマンションで20㎡～24㎡の広さなら
管理費はどこも6000円～9000円位が一般的です。

「マンションは管理を買え！」　は
新築の投資型ワンルームマンションの場合
気にしないでいいと思います。

あくまでも、「新築に限る」　ですよ。(^―^)

実需と違い入居者に対しほとんど接点がないことと、過剰な
サービスは投資効果を下げますので、ファミリータイプのマ
ンションほど重要ではないのです。

特にデベロッパーが扱っている投資型マンションは管理に
気を揉まなくて大丈夫です！

全部委託管理の場合、管理会社も資産価値が下がるほどの
管理の仕方はしていませんから。

そして、デベロッパーはほとんどが分譲したマンションの賃貸
管理も行っています。

売ったら売りっぱなしの実需販売と違い、販売後も賃貸の管
理も行っていきますので、オーナーにうまく運用してもらい、
そして、良好な関係を末永く保つ為にも賃貸が付かないよう
な管理はさせません！

それに、入居者は単身者ですから、2年、4年で入れ替わるこ
とが多いのでこまめに物件チェックも行いますし、専有部分
のクリーニングもそのつど入りますので、建物管理会社と賃
貸管理会社とダブルチェックになって安心です。

「管理」をざっくり言ってみましたが
細かいところはまた次回っ！！
＼（○＾ω＾○）／

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～賃貸　繁忙期速報！！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

2010年、全国の成約賃料の下落傾向に歯止めが掛かりません！

全国賃貸住宅新聞のアンケートによると、全国の不動産会社の66％が
繁忙期の成約賃料が下落したと応えているそうです。
（全国賃貸住宅新聞4月5日号）

特に地方！！　単身者用の物件！

家賃を下げたり、礼金を取らなかったり、広告料を払ったりと。

アパートの個人経営者は１ｋの部屋を壁ぶち抜いて、１LDKにしたり
して悪戦苦闘してるみたいです。

まあ、個人的な意見ですが、地方に住むのであれば１Rに住む必要性
が薄いですからね・・・。　(´`)=3

駅は少ないし、電車は本数少ないし。

車通勤、車通学が多いですから。

福岡・大阪・神戸などでもちょっと離れれば同じ家賃で広い部屋で、駐
車場もあるアパートやマンションいくらでもあるし。(o´д`o)=３

マンションなら何でも良いかということはないし、場所もどこでも良い
ということではないので、失敗しない為にはよく考えないといけませんね。

ただ

逆を返せば・・・。

地方では、最初からそういった物件であればリスクは抑えられる
ということですよね。　(v^ー°)

個人的にはお勧めしませんが・・・。

ちなみに、家賃が下がったことで、成約件数が上がったという会社は
全国の不動産会社で30％に上っている。

とのことです。

あくまで、マクロ的な不動産データですし、特に東京で考えている
人は心配しないで大丈夫！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

もう、サクラも終わりですね。　(ﾉ_-｡)

新生地所の近所には都内でも有数のお花見スポットの

目黒川が近くにありまして、

池尻大橋駅から目黒駅周辺まで約3.8キロに渡って
目黒川沿いに800本程のソメイヨシノが咲き乱れています。

皆さんは歩いたことありますか？

ホント、すばらしいですよ。

ここは満開の時も当然きれいなのですが、

私が皆さんにお勧めしたいのが
お花見シーズンが終わる頃なんです！

なぜか？

上も下もサクラサクラサクラサクラ。

空にはサクラの花びらが舞い散って

ザ、桜吹雪！

川には花びらが落ち、ピンク色に染められて

桜の花びらが流れていく様は切ない感じで・・・。(￣ω￣;)

風情があっていいんですね～。

とにかく、すごく雰囲気がいいのでお勧めです！

まだギリギリ間に合いますので

見に来られた事がない方は是非お越し下さい！

ちなみに

近所の西郷山公園も50本程の桜の木があり、

高台から見る目黒の景色もいいですよ。（夕焼けとか特に）

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■【初心者でもわかる！！
　　　　　マンション経営で成功する
ための徹底ガイド】（2010年改訂版）

☆無料プレゼントのお申込はこちらから

⇒ http://www.shinsei-jisho.co.jp/guide.php

★☆★　～必ず見つかる、気に入るお部屋！！～　★☆★

お部屋探しはこちらへ
↓↓

★新生地所（株）代官山駅前店
⇒ http://www.shinsei-chintai.com/

■【代官山賃貸ブログ！ -代官山・恵比寿エリア- 】
⇒ http://www.shinsei-chintai.com/blog.php

■【Ｃｏｍｅ　ｏｎ　ｍｙ　Ｈｏｍｅ -代官山周辺エリア- 】
⇒ http://shinsei-3.jugem.jp:80/

■【店舗＆事務所　-代官山・恵比寿エリア-　】
⇒ http://www.shinsei-chintai.com/free_04.php

バックナンバーはこちら↓
http://www.shinsei-jisho.co.jp/merumaga.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【発行】　　　■■　新生地所株式会社　■■
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【本社】　〒154-0042 東京都目黒区青葉台2-3-1
小杉ビル青葉台3F
電話：0120-40-3128　　　FAX03-5728-4223
ＵＲＬ：http://www.shinsei-jisho.co.jp/
メール：sj2005@shinsei-jisho.co.jp

【編集長】　櫻井　寛人
メール：h.sakurai@shinsei-jisho.co.jp

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◆◇◆　今号はここまで！！　ｍ（＿＿）ｍ　　◆◇◆

最後までお読みいただき有難うございます！！

≪≪　お願い　≫≫

このメルマガがおもしろいと思った方は、是非あなたの
ブログ、ＨＰ、メルマガで紹介してください！

読者数増加に、是非ご協力下さい!
よろしくお願いします！

-------------------------------------------------------------------------------------
<<< 配信停止のご案内 >>>
-------------------------------------------------------------------------------------

□ メールマガジンの配信停止を希望の方はこちらから
http://www.mag2.com/m/0000163748.html (まぐまぐ）
http://www.melma.com/backnumber_143692/ （メルマ）