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2010.09.02  ～「不動産で不動産を買う？！」 ～２件、３件と買う人が多い理由～

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◇朝と夜だけは秋が近づいてきた感じがしますね。

日中は相変わらず暑く、外を歩くと汗が止まりませんけどねー。

先日友人が熱中症になって病院に行ったそうです。

まだまだ気をつけないといけませんね。

それでは１７１号をどうぞ～。　(・ε・)ノ

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～「不動産で不動産を買う？！」
                   ～２件、３件と買う人が多い理由～

■２■最近の気になる記事
～子ども手当、３歳未満世帯で負担増に！？

■３■編集長のひとりごと
～ペットの件

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■１■　「不動産で不動産を買う？！」
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「不動産で不動産を買う？！」
～２件、３件と買う人が多い理由～



■不動産で、不動産を買う？

・
・
・

なんなんでしょう？この言葉(^^♪


実は、【お金を払わずに、マンションを買う方法】なんです。


えええ！！！Σ（￣口￣；；    という話ですよね。


どういうことかというと、


マンション経営の場合、

マンションを買ったとしても、

自宅ではないので、家賃が代わりにローンの支払いを
してくれます。


そうすると、

例えば、マンションを総額で、

３００～４００万円くらいの負担で買うかっこうになるんです。



すっごくわかりやすく、要約すると、

月々の支払いは家賃が払ってくれるので、

自分で負担するのは、頭金だけなんです。


ということは、

３５年後に１０００万円で売れたとすると、

６００～７００万円の利益が発生します。



この売却益を使って、マンションを買ったり、

残ったローンを返してしまうんですね(^^♪




■損益分岐点という言葉があります。

いくらで売れたら損ではなくなるのかというものです。


例えば、自宅を買うとして、

２０００万円のマンションを、

頭金２００万円を出して、残りの１８００万円を

３５年ローンの金利３％でローンを組み、支払いをしていくと、


総支払額は約２９１０万円になります。


このときの損益分岐点は、２９１０万円です。

２０００万円で買ったマンションが３５年後に２９１０万円で
売れないと、損してしまいます。

値上がって売れる可能性は少なく、基本的に損します。


昔「金持ち父さん、貧乏父さん」という本がはやったときに、

 【自宅は負債だ】と書かれていたのは、こういう考え方に


 基づいているからなんです。



ところが、

この「マンションを貸した場合」に、

家賃がローンの支払いをしてくれますので、

損益分岐点は、頭金として出した２００万円だけです！


２００万円よりも高く売れれば損にはなりません。


まず２００万円よりは、高く売れますね（東京の場合）


いくら古くて、狭いマンションでも２００万円という
金額はまずありませんので(^^♪




■これは、もちろん３５年後でなくても構いません。


例えば、２０年後にちょうど定年を迎えると考えて、

２０年後に転売をするケースを考えてみましょう！


「２０年後」のローンの残債は、

約１００３万円になります。

これと、最初に出した頭金２００万円を合わせた、
１２０３万円で売れれば損ではなくなります。


ちなみに、「２５年後」だと、

９１７万円が損益分岐点です。


このように、損益分岐点は、

長く持てば持つほど、低くなります。

なにしろ、３５年後には、２００万円！！


ということで、不動産はある程度、中長期で持つことで
安全性が高くなっていくんですね(^^♪


そして、退職金を使ってローンを返す人が多いのですが、
自分のお金を使って返すのではなく、

売却益を使って返すことも可能になっています。


「そんなのいくらで売れるかわからないでしょ！」

という方がいらっしゃいます。

ごもっともです。


ただし、先程の損益分岐の考え方を知っていただければ、
わかるように、いつかは必ず売って利益がでるようなときが
くるようになります。


景気が悪くて、売値が下がったとしても、

それは、売却して、損しなくなる年がくるのが


【遅くなる】だけなんですね(^^♪


★マンション経営では、長く不動産を持つことで損益分岐点が
どんどん下がり、損しなくなるときがくる。
「不動産で不動産を買う」とは、その売却益を使って、
他の不動産の返済や、購入資金に充てること。


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■２■　子ども手当、３歳未満世帯で負担増に
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民主党は27日、月額１万3000円の子ども手当について、導入前と

導入後の世帯の手取り額の変化を試算した。所得税や住民税の

扶養控除が縮小される2012年度以降は、３歳未満の幼少期の子ど

もを抱える家庭の多くが負担増となることが分かった。

試算によると、３歳未満の子どもが１人いる年収800万円の世帯は

11年度に月額3000円、12年度以降は6000円の負担増となる。

年収500万円の世帯は12年度から2000円、年収300万円では

1000円負担が増える。13年度には年収1500万円の世帯でも若干、

負担が増す。

一部世帯の負担が増えるのは、子ども手当の導入に伴い、

児童手当や15歳以下の子どもがいる世帯に適用する扶養控除

（年少扶養控除）を廃止するためだ。

所得税の年少扶養控除は11年１月から、住民税の同控除は

12年６月からの廃止が決まっている。

３歳未満の子どもを持つ家庭の多くは従来月１万円の児童手当を

受給しており、控除廃止による増税の影響が特に大きい。


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■３■　編集長のひとりごと
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ペットブームなんですね？

都内では小さい犬種を連れて歩いてる人が多いですね。

住宅事情で大きい犬は飼えないんでしょうけど。


ほとんどの方がペットを家族の一員としてみているので

傍から見てれば非常に微笑ましいのですが

なんで飼い主は赤ちゃん言葉になるんですかね？

あれはちょっと笑っちゃいます。　（＞ｙ＜）　ッブ～


それと

たまにアスファルトがまだ熱いんじゃないかって時に

散歩させている方がいますが

東京の犬の散歩は朝早くか、

夜アスファルトが冷めてからしましょう！


きっと犬の足の裏も熱いはず・・・。



では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.08.26  皆さんも気をつけてください！

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◇もう夏も終わりですかね～。

でも暑い日はまだまだ続くらしいですよ

秋っぽいのに暑いと結構堪えるんですよね～。

もうしばらく夏を楽しんでみようかな　　（‐＾▽＾‐）

それでは今週号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～皆さんも気をつけてください！

■２■最近の気になる記事
～家賃下落リスクは明確な根拠で算出可能

■３■編集長のひとりごと
～長寿年金不正受給問題って！

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■１■　皆さんも気をつけてください！
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今月のことです。

お付き合いの古いオーナー様から「物件を売りたい」という連絡を受け

ました。　　　（￣ｏ￣） え？

どうしたんだろうと思いお話を聞くと、５年ほど前に他社で購入した中古

物件の借り手がつかないので手放したいと言うのです。(×_×;）


築２５年、１７平米、３点式ユニットバスのオートロックもない吹き

付けの物件で、購入する時は家賃が８万円台で利回りも高く

ご本人も満足していたようなのですが、すぐに入居者が出てし

まったそうです。　(／_；。)


次の入居者もなかなか決まらず、家賃を７万円台に下げてやっとついた

みたいで、その後も退室してはなかなか入居者が見つからず現在では

６万円台で募集をかけていました。


調べてみると５年前の段階で、物件のある地域の家賃相場とはだいぶ

かけ離れた賃料でした。(;￣ー￣川

５年前の時点でも相場の賃料が６万円台の物件です。


確かではありませんが、おそらく中古業者が売りやすくする為に売却する

ときだけ高い家賃にしたのでしょう。

同じ不動産業者としてとても許せないことです。(｀Д´)

悲しいですがそういった悪質な中古業者はたくさんあると思います。


利回りの高い物件は得てしてそういうトラブルに巻き込まれがちです。

家賃相場は一般の方でもインターネットで簡単に調べられるのでうま

い話には裏があると思ってきちんと調べましょう！　ヽ(｀⌒´)ノ



ちなみに


今後の不動産価格等に対する見方はいろいろありますが、このように

下落するリスクも考えられなくはありません。

しかし、多くの方がイメージされている、古くなると価格や家賃が下が

るという話は間違いです。


正確には、郊外の住宅地や地方都市は、時間の経過と共に価値が下

がると言うのが正解です。

これは建物が古くなるという理由よりも、郊外は人口が増加しにくいが、

物件の供給は増え続けるので需要と供給のバランスが崩れ家賃を下

げざるを得ないのです。


逆に都心部は人口は増え続けるが、建設用地が少ないことと、条例に

より建築の制限を受けてるためライバル物件が増えにくいので相対的

賃貸需要が高まります。

古くなっても比較的家賃を下げなくて良いといった理由があるのです。


何度もお伝えしていますが不動産は立地が重要なんです！

┌(￣０￣）┐

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■２■　家賃下落リスクは明確な根拠で算出可能
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将来のキャッシュフローからＩＲＲ（投資収益率）を求めて不動産投資を

するのは今や当たり前だろう。

物件の現在の単純利回りだけでトータル的な投資収益率を想定するの

は不可能であり、さまざまな騙しのテクニックが存在する。

例えば、賃貸状況一覧が売主の関係者が入居し、賃料が高く設定され

ていたり、隠れた修繕費用が多大に上がったりなどです。

騙しを除いて考えると、適切な投資となるには将来のキャッシュフロー

が不可欠になる。

その際、重要なのが、①将来の賃料②将来の売却価格の査定です。

現在の利回りが高かろうが、上記の①と②が大幅に下がれば最終的に

マイナス投資となることは往々にしてある。



～～～中略～～～


キャッシュフローで不動産投資を判断するのが前提の中で、将来の

変動リスクをどこまで読み込むかが重要である。

購入時の利回りばかりに目を奪われる人は地方の高利回り物件に

手を出すが、その後のキャッシュフローは何の拠り所もない丁半博打

をしているに過ぎない。

プロはもちろんそんなことするわけない。


＜全国賃貸住宅新聞2010.8.9＞
～アトラクターズ・ラボの市場トレンド分析より～



将来の賃料も将来の売却価格も立地であったり面積であったり、将来

の需給バランスとキャッシュフローのリスクを考慮し、しっかりと分析

すれば根拠のある典型的なロジック通りになるといわれています。



みなさんは根拠のないうまい話に騙されないように気をつけて

下さいね！


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■３■　編集長のひとりごと
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仕事柄よく公的機関に出入りするのですが

役所や税務署でたまに市民が職員に「仕事が遅い！」とか

「税金で飯食ってるくせに偉そうにするな！」なんて怒っている方が

いるんですね。(-。－；)

「あー言い掛かりつけられて公務員も大変だなー」と思っていましたが


＜＜長寿年金不正受給問題＞＞


これはちょっと酷いですよね・・・。σ(^_^;)

やるべきことをやっていないので、「税金ドロボー」と言われても

これはしょうがないなーといった感があります。

ちゃんと確認すれば払わなくて良いお金が垂れ流されてるわけ

ですから。（○｀ε´○）

まあ、受け取る方も受け取る方で酷いんですけど。

言ってしまえば犯罪ですよね。詐欺？？



＜厚生労働省年金局によると、年金機構職員は国民年金法に基

づき、受給権者の住所地を訪ねて生存確認を調査し、質問に応

じなかったときは年金支給を停止することができる。生存確認の

ための書類や証拠品の提出を命じ、命令に従わなかった場合に

も支給を停止できる。＞



となっているので

行政の方でしっかり訪問など、確認作業をしておけば問題はなかっ

たはず・・・。というよりももっと早くこの問題が発覚していたのでは？

って思います。今の今まで分からなかった方が不思議です。


民間企業で支出の先があやふやだったら経理も払いませんからね。

そのまえに確認作業を徹底して行いますからね。

もうびっくりデス！（￣へ￣）

所詮いくら支払って赤字になったところで倒産しないですし、その

辺の感覚がお役所仕事と言われる所以なんでしょうけどね。



しかも

＜受給権者の死亡が確認され、死亡後も家族が年金を受給して

いたことが明らかになれば、会計法に基づき最大で５年分の返

納を求めるという。＞


２０年３０年受け取っていた人もいるのに５年って・・・。短い！

１００歳以上じゃなくてもこれを機に徹底的に調べて欲しいですね。

いったいいくら不正受給があったのか？

逆に怒りを通り越して楽しみになってます。(⌒ー⌒メ)

長寿大国日本は本当は何歳が平均寿命なのかも気になるとこ

ろです。


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.08.09  賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法

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◇新生地所は１０日から１５日をお盆休みとさせていただきます。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか？

たまにはお墓参りに行かないと、なんだかすっきりしませんよね？

遠出される方は怪我や事故にお気をつけ下さい！

それでは169号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法

■２■最近の気になる記事
～ワンルームを定額リノベ、北欧風デザイン５９万円で提供

■３■編集長のひとりごと
～夏の営業マン

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■１■　賃貸物件の入居者を早く見つけさせる方法
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「借り手がなかなか見つからないなー」と思っているオーナー様。


空室になった時にお金をかけず、比較的早く入居者を見つける

簡単な方法をお教えします。　（￣ー￣）


なんとなく、大手の業者であれば集客力もあるので、すぐ借り手も見つ

かると考えがちですが、実はそうでもないんです。　(/□＼*)


大手であれば管理戸数も多いですので、優秀な営業の方でも頭の

中で全ての物件を把握するのは至難の業です。



入居者は、部屋の募集広告を見て初めて選択肢に入れていきます。

どんなに良い物件であっても大手不動産会社に任せていても

入居者に知られなければ意味はありません。


どんな部屋でも探している人が物件を見て気に入れば入居者は

すぐ決まるもんです。　d(>_< )



最近では手数料を半額にしたり、敷金礼金ゼロ！なんていう

広告も出ていますが、実はオーナー様にとっても、入居者にとっても

最善の方法とは言えません。　(＞＜)


オーナーにしてみれば取り分が減るわけですし、入居者にとって見れば

先に払うか後に払うかみたいなものでいずれにしたって自己負担は

ある訳ですから。（契約内容によって様々）　(T人T）


テレビＣＭにでているようなサービスは不動産会社も利益を減らして

やっているわけですが、営業する側は自分の成績が大事ですので手数

料が取れない物件より取れる物件を優先しがちですよね。(;^^A



基本的には・・・

賃貸の営業も直ぐに入居者を見つけようと必死になっていることと

思いますが・・・。(Θ｀･ω･´)b
 




そこで・・・少しでも早く自分の部屋の入居者を見つけてもらうには

・
・
・
・

「電話」です。(^―^)




入居者を付けるのが彼らの仕事です。

遠慮しないでどんどん急かせて下さい。（優しく急かすのがコツ）



とにかく早く入居者をつけてくれと賃貸の担当者に直談判するのです。

オーナー様達は意外と放ってしまう方が多いんですね。


当然、賃貸管理会社も一生懸命入居者探しを行っているのですが

タイミングというのもありますし、全部が全部そう都合よくは行きません。



もしかすると、せっかくそのお部屋を気に入るお客様かもしれないのに

その物件自体をうっかり紹介していないなんてこともあるかもしれません。


しかし、こまめに連絡を取って営業にプッシュすることで

営業も常に何とかしないとと考えますし、お客様にプッシュします。

よその会社にもどんどんプッシュしお客さんをつけてくれとお願いに

も行きます。m(~ー~m)～



それだけのことですぐに入居者が見つかるかもしれないのなら

オーナー様は「電話」するに越したことはないですよね。


「そんな事しなくても早く入居者を見つけろ！」って仰るのも分かります。


新生地所は頑張ります！！やりますっ！┏(;￣▽￣)┛



でも、空室になってしまった時は面倒臭がらずどんどん連絡していき

ましょう！


これだけで、すぐについたケースは多々あります。

オーナー様のほとんどが「もっと早く連絡すればよかった」と

言っています。

是非！お試し下さい。


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■２■　ワンルームを定額リノベ、北欧風デザイン５９万円で提供
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ハプティック（東京都渋谷区、小倉弘之社長）は、ワンルームを対象に

した定額制のリノベーションサービス「ＴＯＭＯＳ（トモス）」をスタートした。

無垢フローリングやタイル床の採用など素材とデザインにこだわりながら

工法のパターン化や資材の一括調達によって施工費用を戸当たり５９万

円からに抑えた。同社では今後、ウェブサイトを通じて首都圏のワンルー

ムオーナーへの改装提案を強化するとともに、長期空室を抱えたアパー

トを管理する不動産会社との連携も積極化していきたい考えだ。

無垢のフローリングを採用し、壁面を塗装仕上げとした温かみのある北

欧風デザインが特徴。３０平方メートルまでの部屋を対象にカジュアルプ

ラン（５９万８０００円、税別）、標準プラン（７４万８０００円）という２つのパ

ッケージを設定した。カジュアルプランはフローリングと壁工事のほかＩＨ

キッチンへの設備交換を、カジュアルプランをベースとした標準プランで

は床と壁の素材をそれぞれグレードアップするとともに照明器具と収納

（または造り付けのソファ）を新たに設置する。

合板フローリングや塩ビクロスを採用する一般的な賃貸リフォームとの

差別化を図る一方、特殊資材の使用に伴うコストアップ分については工

法をパターン化して工事期間を短縮したり、資材を特定のルートからま

とめて仕入れるスケールメリットによって吸収している。同社の試算では

大手リフォーム会社が同等のリノベーションを実施した場合の費用は倍

近くにのぼるといい、オーナーは物件の付加価値向上と早期の投資回収

という一石二鳥の効果が期待できる。



※リノベーション
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や
機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。


今後２３区では一等地と呼ばれる地域に新築物件がなかなか供給でき

なくなってくる為、中古物件が賃貸や売買の中心になっていくので、

リノベーションが重要になってくると考えられます。（￣＾￣）

このような安価で既存物件の資産価値が高められるというのは物件所有

者にとっては非常に良いことですね。（*＾▽＾*）


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■３■　編集長のひとりごと
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営業マン時代はお客様の前に出るので日焼けなんかしちゃいかん！

と思っていて、夏真っ盛りでも海やらプールやらにはまったくもって行か

なかったんです。

遊んでる様に見られたくなかったんですね。（古いのか？）
(;一一)


ちなみに、管理職になる前はスポーツ刈りの延長線上の短髪で、髪が

長いのもだらしがないと考えてました。（やっぱり古い？）


会社の看板を背負って、自分が会社の代表者と思ってお客様にお会い

してましたので、極力清潔感があるように心掛けていました。



でも今はそんなこと関係ないんですかね～。　(;￣ー￣川

大手不動産会社の営業マンなんかとくに黒光りして髭とか生やして・・・。

人は見た目じゃないって言いますけど、私は見た目も気にしちゃいます。

（商売をやっている親に口酸っぱく「人は見た目が肝心だ」と言われて

きたからか？）　σ(^_^;)


職業によりますが、ロン毛、茶髪、ガン黒、ヒゲは個人的にはアウト！

それこそ高額商品を購入しようという気になりません。

私だけ！？　Σ(￣△￣;)


ま、そんなこと言っててもしょうがないか・・・。



しっか～し！

今年は営業ではなくなったので夏をエンジョイしたいと思います！

日に焼けちゃったり～！？　O(≧▽≦)O

ふふふ　　（ヘ＿ヘ）

楽しみです♪♪



では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))


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2010.07.29  敷金の清算はどうなるの？

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◇久しぶりの雨。(^-^*)

降ったり止んだりですので傘の置き忘れに

注意してくださいね。

それでは168号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～敷金の清算はどうなるの？

■２■最近の気になる記事
～2010年度の全国マンション供給予想

■３■編集長のひとりごと
～夏のおもひで・・・

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■１■　敷金の清算はどうなるの？
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＜原状回復と敷金の清算＞

不動産業者が敷金の清算で、よく言う「原状回復」とは、「完全に入居時

の状態に戻す」ということではないんです。

明け渡し時に通常の使用によって、そうなったであろう状態であれば、

仮に使用開始時の状態よりも悪くなっていても、その損耗・汚損等は

「経年変化による自然な劣化・消耗や通常使用によるもの」とみなされ

るので、借主に原状回復の義務は生じないことになります。


貸主から考えると、ファミリー物件などの長期利用の方が経年劣化が

認められやすいのでオーナー負担が出やすい傾向にあります。

ワンルームなどは賃貸期間が短いので経年劣化は考えにくいですので

破損・損傷などは借主の不注意や故意の、通常でない使用方法による

ものと考えられますので借主からも請求しやすい傾向があります。



また、借主が貸主の了解を得て新たに付加したエアコン・建具等の

造作について、契約終了時に借主が貸主に時価で買取を請求できる

という権利（造作買取請求権）がありますが、この権利は契約で排除

できます。


従って、「取り付けは認めるが、買取らない」旨の特約を結んでおけば

貸主に買い取る義務は生じませんので、取り付け時・契約時にしっかり

確認しておくことも重要です。



最近は借主が自分で取り付けるなどしてくれることは少なくなり

ましたが・・・。(;^_^A



平成16年10月より「賃貸住宅紛争防止条例」が施行されていますので

宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、契約の前に説明することを

義務付けられています。


(1)　退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則

(2)　実際の契約の中で借主の負担としている具体的内容

(3)　修繕及び維持管理等に関する連絡先


賃貸住宅のトラブルを防止するために知ってもらいたい、退去時の復旧

や入居中の修繕に関する費用負担の原則や、契約や住まい方で注意す

べきことについて説明しています。



借主も気を付けなければいけないのは、最近、賃貸住宅の広告に、

「敷金なし」の物件が見受けられます。しかし、敷金がない場合でも借主

が負担すべき原状回復の費用は払わなければなりません。

敷金を払っていればその費用はそこから差し引かれることになりますが、

敷金なしの場合は費用を別途用意する必要があります。


また、契約時にリフォーム代など特定の名目の金銭を支払うことになっ

ている場合もあります。この場合は、敷金とは違い、退去時に返金され

ないので、注意が必要です。


トラブルが起こらないように、分からない事や疑問に思ったことは

面倒くさがらずにどんどん不動産会社の方に聞いてみてください。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　2010年度の全国マンション供給予想
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不動産経済研究所と市場経済研究所がまとめた「住宅・マンション

供給調査」によると、2010年度に全国で予定しているマンション供給

戸数（引き渡しベース）は７万1524戸で、2009年度比4.3％減である

ことが分かった。


「業界では、マンション購入者増への期待が高まっているものの、

首都圏を除く全国的な動きの鈍さから控え目な計画を立ててい

る企業が多い」と分析している。


なお、2009年度の供給実績は、2008年度を3.1％下回る８万677戸

だった。


同調査は、全国138社の主要企業にアンケート調査したもの。


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■３■　編集長のひとりごと
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夏のおもひで・・・


小学生の頃はよく夏祭りに出かけたもんです。(-^〇^-)

埼玉県の熊谷市出身なので、『熊谷うちわ祭』。

熊谷うちわ祭りは250年の伝統があり、3日間、12台の絢爛豪華な山車

屋台が、各町内・市内を練り歩き、そして、各町の個性溢れるお囃子と

相まって、勇壮な曳っ合せ叩き合いを繰り広げます。


ものすごく暑く、汗だくになって「ワッショイワッショイ」叫んでいたのを

思い出します。（あついぞ、熊谷！）(^O^)v


山車を曳くとアイスがもらえたので、それも楽しみの一つでした。

様々な夜店が道路の両端にならびいつもとは違う街の煌びやかさ

と喧騒がこども心をワクワクさせてくれました。o(●´ω｀●)o


夜は凄い人手で、携帯などない時代ですので、いったん迷子になった

らまず見つかりません。　(ﾟдﾟ)

「迷子になったらどこどこにいなさいね。」と言われいざという時の

対処を考えて遊びに出たもんです。


先日、母から電話があり、姪っ子たちをお祭りに連れて行ったという

話を聴きなんとなく昔の記憶が蘇ってきました。


東京に限らず少子化によってお祭り自体も廃止になったり縮小したり

しているんだと思います。（残念です）　　(ノд・。)



お父さんお母さんはお仕事大変だと思いますが

お子さんがいらっしゃる方は面倒くさがらずに是非、お祭りなどに

連れて行ってあげて下さい。m(_@_)m

絶対、良い思い出として心に残ると思います。(⌒-⌒)


今年は私もどこかに参加してみようと思っています。

花火大会も良いですね。



では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.07.15  中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

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◇梅雨らしい天気が続いていますが

皆さんいかがお過ごしですか？

ワールドカップも終わり、選挙も終わり

今後の政局が気になりますね。

それでは167号をどうぞ！（‐＾▽＾‐）

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

■２■最近の気になる記事
～上半期の競売物件の状況

■３■編集長のひとりごと
～大雨に注意！！

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■１■　～週刊住宅新聞　　7月12日号　（一部抜粋）
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『中古ワンルーム、価格に上昇の兆し、新築不足

需要の受け皿に、市場には過熱感も 』



中古ワンルームマンションの投資利回りが低下（価格は上昇）している。

不動産収益物件の検索サイト「健美家」に今年上半期（１～６月）に

登録された区分マンションの平均表面利回りは１０・５２％で、

前期（０９年７～１２月）に比べて０・１２ポイント低下。ファーストロジック

が運営する「不動産投資の楽待」に登録された区分マンションの表面

利回りも、１０年４～６月は１０・８２％と前期比で０・４８ポイントの大幅低

下を示した。サラリーマンをはじめとする個人の間で不動産投資に対

する関心が高まる一方、金融危機後の新築ワンルームの供給は激減。



２０００年以降、年間６０００～７０００戸程度で安定推移していた首都圏

のワンルーム供給戸数は、用地高騰や金融機関の融資厳格化が影響

した０９年になって着工戸数が約２０００戸まで減少（都市未来総合研

究所調べ）。このため、専有買いで仕入れた新築ワンルームを販売し

ていた業者が一斉に中古の手当てに走ったことで市場では品薄感が

一挙に強まり、「手持ちの売り物が底をついた販売会社の中にはエンド

価格と同等の水準で中古を仕入れて転売するケースも見られるように

なった」（東京都渋谷区のワンルーム会社）という。

０８年下期に約５６００件あった健美家の登録物件数（売り物件数）も、

今年上半期は５０００件を下回る４９６１件と１割ほど減少した。このまま

売り物件の減少が続くと、さらに利回りが低下する可能性もある。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　上半期の競売物件の状況
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先月の６月２４日開札をもって今年上半期の開札はすべて終了しま

した。今年上半期における開札回数は１５回で、対象物件数は

合計１１２４物件。

昨年上半期と比べると、開札回数では２回増えたものの、対象物件数

では約３割の４５５物件減少。

これは開札１回当たりの物件数が昨年上半期は１２０件を超えていまし

たが、今年上半期は約７５物件と急激に低下したことにあります。

昨年前半の勢いでは、ここまで減少するとは思われなかった。

その要因の一つには、中小企業金融安定化法で金融機関が条件変更

に応じるなどなど、回収姿勢の変化があると思われます。

また、この上半期では落札１物件あたりの入札本数が１２本を超えて

いますが、これは昨年１年間の平均約８本の５割増しです。

落札競争が激化していますが、その主たる原因はマンションにあります。

マンションについては、落札価格の売却基準価額に対する上乗せ率が

この上半期５８％強でした。昨年１年間の平均約３６％を大きく上回り

、落札水準がここ１年で２割近い上昇になっています。


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■３■　編集長のひとりごと
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大雨に要注意ですね。

活発な梅雨前線が停滞する影響で15日も、西日本を中心に大雨が

続いていて、大雨による死者、不明者もでているので気をつけましょう。

気象庁は土砂災害や河川の増水などに引き続き警戒を呼び掛けて

いますので、その危険がある方は早めに非難してください。


では、また次回

2010.07.01  土地がありませ～ん　(。>_<。)

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◇そういえば・・・。

Twitter始めました。　適当につぶやいてます！（*´ー`)

shinsei_jisho_　で検索してください！

それでは166号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～土地がありませ～ん　(。>_<。)

■２■最近の気になる記事
～道路の上下空間を民間開放、国交省が提案募集

■３■編集長のひとりごと
～ありがとう！日本代表！

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■１■　土地がありませ～ん　(。>_<。)
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参りました。

ほんとに参りました。


都内の投資マンションに適した土地が・・・今、無いのです。

財閥系などの大手不動産会社が億ションなど大々的に販売をして

活況を呈していますが、土地を長期でストックできない弊社のような

中小企業は現在困っているところが殆どでしょう。

弊社も次の開発が進んでいないのが現状です。


「そんなことないよ、土地なんてあるじゃない」　（￣□￣」）

なんておっしゃる方もいることと思いますが・・・

確かに、どこでも良いとなればどこにでもあるのです。


が、如何せん投資マンションの建設ともなると

借り手がつかなければオーナー様の為にならないですし、そこを

考えずに建ててしまえば後々のトラブルにつながりかねません。

弊社も物件の立地にはかなりのこだわりを持って取捨選択してい

ますので利用価値の低い土地は仕入れません。


参りました。　o(≧～≦)o


そもそも建物というのは年々、寿命が延びており、一度建ててしまえば

現在であれば100年は持つといわれていますので

絶対的に都内の限られた土地では空きが少なくなってしまいます。

中古物件の販売が中心になる時代も近くなっていると思います。


ということは・・・∑(｀□´/)/


気をつけなければいけないのは「新築だが立地が悪い物件」を

選ばないことだと思います。

都心から少し離れれば価格は安くなります。

利回りはよく見えるでしょう。

しかし先々のことを考えると決して良いものではありません。

ま、このメルマガを読んでる方はもう理解いただけてると思います。

（;￣ー￣A


で、他に考えられるのは・・・


少ないながらも現在販売されている都心の好立地の物件は

10年、20年経った時も築浅物件として扱われるということです。

圧倒的に供給戸数が少なくなっているわけですから競合物件も

少ないのです。　(´・ω・｀)))


現在のご年代にもよりますが、今、中古物件を購入するよりは

好立地の物件が新築で販売されているのであれば正直

買い時だと思います！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(￣∇￣)ノ♪

皆さんもしっかり物件の取捨選択をしてくださいね～！



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■２■　道路の上下空間を民間開放、国交省が提案募集
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やはり既存の土地の活用が限界に来ているのか

こんな募集が出ていました。


～～国土交通省は6月25日、国交省の成長戦略会議で打ち出した

新たな官民連携の取り組みとして、「道路空間のオープン化」に関する

提案の募集を始めた。これまで利用を制限してきた道路の上部空間

や高架下を民間開放し、新たなビジネスチャンスを創出。民間からの

資金や収益還元によって道路の整備・管理を進めるのが狙いだ。

7月31日まで、国交省道路局環境安全課で受け付ける。～～


道路の上に建物が出来れば、日陰が出来て涼しくなるかも！？

凄いアイデアが出てきそうで楽しみですね！(*≧∀≦)ヾﾉﾉ


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■３■　編集長のひとりごと
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残念でしたね・・・。(。>_<。)

サッカーワールドカップ　　　日本対パラグアイ。

残念でしたが、前評判を180度ひっくり返す１６強入り。


南米の強豪国と互角の戦いをして120分間0点に抑えたのは非常に

素晴らしかったと思います。

PK戦により負けてはしまいましたが・・・。（T_T)



日本各地で6月29日の23時～26時までは家族も友人も職場の同僚も

知らない人同士も一つのサッカーボールの行方に一緒になって

一喜一憂したと思います。(^―^)


様々なメディアから流れる映像で日本が一つになってるなー

と感じました。

試合にもその光景にも感動しました。

若い人たちに元気が無いとか

社会的にも暗いニュースも多いですがヽ （´ー｀）┌

自分のこと意外であれだけ熱くなれるんですから日本も捨てたもん

じゃないですね。


これからは日本の景気回復に向けて


KICK OFF！！＼(￣▽￣o)


なんちゃって



では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.06.17  シックハウス症候群を防ぐには

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◇梅雨に入ってしまいましたが・・・。

   異様に厚いですね　（＞＿＜；）

皆さんいかがお過ごしですか？

新生地所も雨にも負けず、風にも負けず

頑張っていきたいと思います！！

それでは164号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～シックハウス症候群を防ぐには

■２■最近の気になる記事
～ピタットハウスで高齢者の住まい探しサービスを開始

■３■編集長のひとりごと
～ダイエットに成功！

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■１■　シックハウス症候群を防ぐには
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

シックハウス症候群とは

新築の住居などで起こる、倦怠感・めまい・頭痛・湿疹・のどの痛み・

呼吸器疾患などの症状があらわれる体調不良の呼び名。

である。


まず、最近はホルムアルデヒドを使わないノンホルマリンの合成樹脂、

接着剤が使われるようになっていますが、心配な方は念のため、物件

購入の前に確認しましょう！



気になる方は・・・。


ご自身の住まい等で気になる方は、室内で発生した化学物質を減らす

為にベイクアウトをするのが効果的といわれています。

＜ベイクアウト＝室内温度を人工的に30～35度まで上げ、化学物質の

放出を加速させた後、換気を行う方法です。繰り返しベイクアウトを行

うことで、シックハウスの元になる化学物質の量を短期間で減らして

いく事が目的です＞



揮発性有機化合物（常温常圧で大気中に容易に揮発する有機化学

物質の総称のこと。環境へ放出されると、公害などの健康被害を引き

起こす）に関しましては2004年5 月26日、改正大気汚染防止法によ

り主要な排出施設への規制が行われています。


規制が出来て以来、最近ではシックハウスという言葉も聞かなくなり

だいぶ、安心して賃貸や購入が出来ているんだと思います。


ただ、シックハウス症候群につきましてはその原因など未解明な部

分も多いのが現在の実情です。


もしや？と思ったら専門家に相談することをお勧めします。

体調を崩してからでは遅いですもんね。




━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　ピタットハウスで高齢者の住まい探しサービスを開始
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

株式会社不動産流通研究所の最新ニュースで以下の内容が発表され

た。



「スターツピタットハウス（株）は7月1日より、高齢者施設の紹介取次ぎ

サービスを開始する。

高齢者の住まい選びあたり、有料老人ホームやグループホーム、介護

保険施設等、住まいの種類が増加していることに加え、高齢者向け賃貸

住宅において「身体状況」を理由に入居を拒まれるケースがあるなど、

費用や施設の種類以外の考慮を要する現状を踏まえ、同サービスを開

始するもの。

高齢者の住まい探しを無料でサポートしている同社グループ会社（株）

スターツ総合研究所シニアライフパートナーズ事業部との連携を図り、

同社不動産営業店舗「ピタットハウス」において、高齢者の住まい探し

を手伝っていく。

店頭には高齢者施設の物件情報を掲示するほか、「高齢者の住まい

取次ぎ店」とわかるロゴシールを貼るとともに、社内の資格制度として

「高齢者の住まいのアドバイザー（仮称）」を設ける予定。

なお、同サービスは、篠崎店や瑞江店、東陽町店、プレミアム日本橋店

浦安店など19店舗で開始する。」


以上


都心部では人口の一極集中で若者が流入してきていると同時に高齢

者人口も増加してきている。

一時、『老後を田舎で暮らす』というブームもあったが体力の問題や

医療の問題もあって、なかなか老後を田舎で快適に過ごすのは難しい

ようです。


このような取り組みは個人的には社会貢献にもなり、非常に素晴らしい

サービスだと思うし弊社でも取り組んでいかないといけないとも思う。

が、しかし、非常に商売としては難しいところじゃないだろうか？

自社で所有している物件ならリスクは負えるでしょうが、オーナー様が

いた場合、高齢者ならではのリスクが出てくる。

痴呆症、火の消し忘れ、突然死などだ。

もし、オーナー様の物件でそのようなことがあったら大きな損害は回避

できないであろう。

新生地所が取り組んでいくにはまだ時間がかかりそうです。

でもお年よりは大事にしないとですよね？


株式会社不動産流通研究所

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=22166


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■３■　編集長のひとりごと
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私、密かにダイエットをしておりまして

４０日前は体重が９０キロに達していたんです・・・。

人生で過去最重量でした。　(；￣ー￣A

１８４センチ　９０キロ・・・。


これは、放って置いたら大変なことになるんじゃないかと思い決心し

大盛り禁止、御代わり禁止、寝る前の炭水化物禁止条例を自分に

出しまして・・・。　（；´д｀ ）

まあ、今まで、寝る直前に食事をとっていたりしましたんで当たり前の

ように太っていったんですね。

それでも２０代の頃は太らなかったんですけどねー。

歳ってやっぱり関係あるんですねー。　　(⌒_⌒;


で、条例どおりに生活を改めた結果、９キロのダイエットに成功！！

＼(　〇　⌒　　　▽　　　⌒　〇　)/

体が１割少なくなったって考えるとなんだか凄い・・・。

十分の一減ってるんですよ。


今後も食生活には気をつけて、リバウンドしないようにしていきます。

（￣人￣）

みなさんは

大丈夫ですよね？


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.06.10  不動産投資に関する意識調査

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◇今日は休憩時間にコンビニへ行ったら

ちょうど夕立に降られました・・・。

あ～ちべたい・・・。（T_T)

それでは164号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲


■１■最近の気になる記事
～不動産投資に関する意識調査

■２■編集長のひとりごと
～「夢」ってすごいパワーです・・・。


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■１■　不動産投資に関する意識調査
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先日、野村不動産アーバンネット株式会社が行った調査が発表され

ました。


どんなデータが出たかと言うと

その調査結果が以下の通りです。



其の一

◆不動産価格の底打ち感が鮮明に！
「今が買い時」と考える投資家が増加


「今が買い時」が５７.１％と一年前に比べ５.３％増加。

「まもなく買い時がくる」と合わせると約８５％の投資家が現在の

マーケットを「買い時」か考えている。



其の二

◆最近の景気動向を受けて
「積極的に探すようになった」投資家が約４割


マインドとして「積極的に探すようになった」が３８.７％で最も多く

逆に、「当面様子を見ることにした」は２１.９％だった。



其の三

◆これから投資したい商品は
「不動産投資」が約７割。続いて「株式」が約４割


この先の一年間で投資したい商品は、「不動産投資」が６８.８％と

最も多く、次に「株式」、「投資信託」となっている。

理由として、「不動産投資」「株式」ともに「価格が底打ちしている」

「割安感がある」「景気回復により価格上昇が見込める」などの

回答が目立った。



其の四

◆これから購入したい物件では、区分マンションが増加


購入したい物件は、「区分マンション」が前回調査より１０％増加し

５２％に。続いて、「一棟マンション」「アパート」となった。


なるほどなるほど～。

そうですかそうですかー。

かなり多くの方が今がチャンスだと思っているわけですね。


皆さん！

新生地所アマヴェルシリーズ『アマヴェル品川』

早くしないと無くなっちゃいますよ～～。



【調査概要】
調査時期2010年5月13日～5月23日
投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」会員
投資物件保有者384人
非保有者229人

不動産投資に関する意識調査
http://www.nomu.com/pro/news/100609_1.html


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■２■　編集長のひとりごと
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先日、大学時代の後輩に会ってきました。

その彼は昔からラーメンが好きで好きで、学生時代からラーメンを食べ

歩いていたんです。

「よく飽きもせずラーメンばっかり食べられるなー。一緒についていく彼女

の身にもなれよー」なんて仲間と言っていたことを思い出します。

（￣ ￣）

大学を卒業し、彼は会社員になりましたが、お金を多少貯めると彼は

退職しました。


雇う側としては困ったもんですが。(￣Θ￣;)


彼はラーメン店を出すのが夢だったんです。

その後ラーメン店をいくつか渡り歩き、修行を重ね技術をつけていきま

した。

雇われ店長で経営についても学び、大学を卒業してから約10年。

今、その彼は夢を叶えて東京の京成本線の青砥駅でお店を出しました。

＼（＾ ＾）／

当時の彼女は奥さんになり、一緒にお店に出ています。

w(°ｏ°)w


一つの目標に向かって脇目も振らず頑張るってなかなか出来ないで

すよね～。

いや～。脇目を向いてしまう私には

後輩ながらホントにすごいなーと、感服しました。　(;^_^ A


『麺屋　なごみ』
東京都葛飾区青戸3-33-16
03-3690-5730

HPはないそうなので、調べられませんが・・・。

近所の方がいらっしゃいましたら是非足を運んで

頂けたらと思います。

ラーメンマニアの作るラーメンご賞味下さい！


がんばれよ～！

江藤和智！！

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.06.03  家賃保証（借り上げ）システム

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┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年6月3日（木）配信
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◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.163　　 
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◇ついに子ども手当て支給ですね。

もう子育てが終わった世代には不公平感があるようですが

これからの方にはかなり助かりますね！(^○^)

それでは163号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～家賃保証（借り上げ）システムの落とし穴

■２■最近の気になる記事
～少子化から脱するか？

■３■編集長のひとりごと
～買ってみたものの・・・。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　家賃保証（借り上げ）システム
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『家賃保証（借り上げ）システム』

まあ、書いて字のごとく家賃を保証してくれる制度のことですね。

最近じゃ、どこの投資用マンションの販売会社でもこの制度が用意さ

れているかと思います。　（＠Ｌ＠）

お給料の決まっているサラリーマンにとって

空室による月々の返済の負担増は生活にも影響が出ますから

家賃が必ず入ってくるというのは

非常に有り難い、オーナーさんにも喜ばれるシステムです。

マンションを既にお持ちの方は

この制度を利用している方も多いのではないでしょうか。
(^―^)

家賃保証の手数料は業者によって違いますが

家賃の10％というのが多いようです。

家賃が10万円だとすると1万円が業者の手数料になり、9万円が

オーナーの保証賃料になるというわけですね。

実はこれは業者にとってみても良いシステムなのです。

集金代行システムよりも高い手数料が取れますので

どちらにもメリットが得られます。  (ﾟ∇^d)


ただ、オーナーは気をつけなければいけないこともあります。

一生、永遠に保証してくれるわけではないと言うことです。

保証契約している会社の倒産や経済状況の悪化による契約の

解除・廃止などが考えられます。(￣Д￣;)

ですので、

『ちょっと駅から遠いけど家賃保証があるから大丈夫』とか

『都心から離れているけど家賃保証があるから心配ない』など

思って購入してはいけないということです。（￣へ￣；


基本としては

『家賃保証がなくても借り手に困らない』という条件の

マンションを選ぶことが大事です。

営業サイドは

『この場所だから家賃保証が出来るんです！』と

場所などの条件が良いからとアピールしてくるでしょう。

それが納得いく説明かどうかとことん聞いて下さい。


●単身者の需要がある場所なのか？
（企業・大学、専門学校などは近くか）
●駅からの距離は遠くないか？
●部屋の設備・仕様、デザインなどはどうか？
●セキュリティーはしっかりしているか？
●物件の周辺環境はどうか？


自分が住むのではなく、あくまで20～40歳くらいの単身者が

利用・使用するということを前提に考えてください。


私は昔、秋田県の兼業農家（53歳女性）の方を

（お子さんのお住まい探し）１Ｒ（22平米）の物件に案内したところ

「わー、うちの犬小屋より狭いじゃない」

「これで8万円？これじゃ住む人いないんじゃない」

なんて言われました。　￣＼（－＿－）／￣

東急田園都市線の池尻大橋駅の物件で・・・。


秋田県と東京都を並べて、同じ所で比べてしまって

さらに自分が住むことを前提に考えているんですね。　（;￣ー￣A

その人の感覚ではまず東京に住むことは不可能ですし

投資として東京で不動産を所有することは出来ないでしょう。



家賃保証があるから絶対安心っていうことではありませんし

あくまで投資なので、自分の目線だけではなく投資対象の分析を

しっかりとして失敗しない物件選びをしましょう！　p(*＾-＾*)q


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　少子化から脱するか？？？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

リクルートのインターネット調査で２０代の男女に

「付き合ってからどのくらいで彼、彼女と

一緒に住んでも良いと思いますか？」という

アンケートを行ったところ、およそ３割が「付き合ってから３ヶ月以内で

一緒に住んでもよい」と回答し、「付き合って半年以内で」という回答を

含めると約５６％と半数を超えるという結果が出たらしい。


「・・・へ～。」という感想なんですが・・・。（￣。￣）


付き合ったその日から・・・・・・・６.８％

付き合って２週間・・・・・・・・・・・４.９％

付き合って１ヶ月・・・・・・・・・・・５.３％

付き合って２ヶ月・・・・・・・・・・・１.９％

付き合って３ヶ月・・・・・・・・・・・１３.１％

付き合って半年・・・・・・・・・・・・２３.８％

付き合って１年・・・・・・・・・・・・・２０.9％

以下省略


う～ん・・・早いですよね？　(;^_^A

そもそも同棲って、ねえ？

私、比較的年代は近いんですがなんだか親御さんの気持ちに

なっちゃいますね。　（＾ω＾）

付き合ってすぐ同棲して、別れて、また同棲して、別れて。

親はどういう心境なんですかね？　内緒？なんですかね。

(∩ﾟдﾟ)ｱｰｱｰきこえなーい


同棲する理由としては「好きだから一緒にいたい」ってイタイ理由だけ

でなく経済的な要因もあって、家賃が浮いたり、二人でお金を出し

合って現状よりもっと利便・設備のよい所に引っ越したりできるという

ことなんでしょうけどね。


『出来ちゃった結婚』なんて言葉当たり前になってますもんね・・・。

みんながみんな２０代で同棲して結婚したら１Ｒが必要なくなりますね。

(;￣ー￣川


晩婚化はウソなのか？　w(ﾟoﾟ)w

でも・・・。



もし、ワンルームの需要がなくなるほど若い世代が同棲したら

少子化が防げて逆に良いことなのでは？　　なーんて

思っちゃいました。(≡^∇^≡)



理想と現実がありますので、このアンケートを記入している人たちも

実際のところはどうなのか？ぜひ聞いてみたいですね。

アンケートの地域も決まってないようですし既に東京でお持ちの方も

これから持たれる方も気にしないでも大丈夫ですよ！

v(*'-^*)-☆ ok!!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

あー、難しい！

最近、iPhoneを購入したのですがなかなか使いこなせませ～ん。

わりと機械音痴なんですよね～。わたし。

何の為に買ったんだって？

そりゃー、

念の為に・・・。　（;￣ー￣A


使いこなせてませんが・・・。　(6￣ ￣)

近々ツイッターを始めてみたいなーと

思う今日この頃でした。


面白いアプリなどございましたら教えてください。m(__)m

わたしは寝言を録音してくれるという

『Ｌet it Sleep』が面白そうだと思って使ってみるのですが

まだ寝言が録音できていません。

使い方が悪いのか？？？　f(^^;)


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.05.20  金利上昇リスクについて

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◇東京は久しぶりに雨がよく降ってます。

あんまり降ると

       出かけるのが億劫になりますが

                      頑張っていきましょう！＼(^▽^＠)

それでは162号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～金利上昇リスクについて

■２■最近の気になる記事
～新築分譲マンションが好調！

■３■編集長のひとりごと
～いい湯だな～。　( ´o｀)п

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　～金利上昇リスクについて
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

約１０年前この業界に入った時

事業用マンションのローン金利は３％前後でした。

当時からリスクの一つに『金利上昇』がありましたが

現在の金利は当時とほぼ変わっていません。

弊社の提携金融機関で２．６５％のところもあります。


リスクを嫌って購入をやめた方も多くいると思います。

それは、致し方ないことですが、

逆に上がる前に買っておこう

と考えた方たちは功を奏したわけですね。

ちなみに

ローン額　１８００万円　３０年ローンを組むと・・・

月々の返済額

金利　３％　の場合　　月々７５，８８８円
４％　の場合　　月々８５，９３４円
５％　の場合　　月々９６，６２７円
６％　の場合　　月々１０７，９１９円

といった具合になります。

まあ、購入してすぐに金利が２％、３％と上がることは考えづらく、

徐々に徐々になので、仮に金利が上昇しても

その間の残債が減っているので借り換えなどをして

年数を伸ばすなどの対応もとることができます。


その他、直接金融機関に金利を下げる交渉をしてみる。

などの方法もありますが、金利が上がるということは

景気も良くなっているという事ですし、

自宅ではないので最悪売却を考えても良いのです。


全額返済して、家賃収入を得ることが目的ですが貸出金利が

上昇しても、預金金利も上がっていれば昔みたいに利息年金を

貰っても良いわけです。

退職後に収入源を作ることが目的ですから。


「運用するリスク」と「何もしないリスク」

どちらのリスクが将来危険か。

「利息年金」と「家賃年金」

どちらが現実的に考えられるかです。



この１０年で年金危機は高まるばかり・・・。

定率減税の廃止・社会保険料ＵＰなど国民負担が大きくなり・・・。


マンション経営の人気もさらに高まってきました。

これからも金利上昇のリスクはなくなることはありませんが

何もしないリスクというのもあります。

マンション経営に限ったことではないですが

みなさんはどちらのリスクをとりますか？


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～新築分譲マンションが好調！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

景気低迷により客足は遠のき、破綻に追い込まれた不動産会社も

続出したが、ここにきて新築分譲マンションとハウスメーカーの住宅

販売が好調だ。（週刊住宅新聞社）


低金利や税制改正、エコポイントやフラット３５、などの

情報が浸透しているのが買いの動機を強めているらしい。

ここでの新築分譲が好調！

というのは実需の物件になりますが

投資用の不動産も低金利や

長期譲渡所得の１０００万円特別控除など

不動産投資を考えるなら今年は特に狙い目ですよ！


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　～編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、お休みをいただきまして

伊東温泉に行ってきました！(-^〇^-)

熱海まではよく足を運ぶのですが

車で３０分位の距離なのに伊東までは今まで

あまり行った事がなかったんです・・・。ノ（´д｀）

お昼ごろ東京を出発して

伊東の地元の人にどこの温泉が一番良いかを聞いたら。

（目的地は決めないで出かけるもんで・・・。）

そしたらなんと　w(°ｏ°)w

あの「日本の名湯」　ツムラの社長さんが

「ここの温泉なら何回入っても大丈夫、あきない」と

ドーンと太鼓判を押した旅館があるということを教えてもらい

（どこかは秘密ですどうしても、と言う方はご連絡ください）

そこへ行ってきました。

ツムラの社長さんがホントに言ったのか

どうかは確認がとれませんが。f(^^;)


松川遊歩道でウォーキングをして

汗をかいてからその旅館へ行きまして・・・。



いや～、良かったです！　ほんとに。(*^日^*)゛

旅館も歴史があって古き良きといった感じで

非常にくつろげました。

伊東温泉の皆さん、今まで足を伸ばさずに

ごめんなさい！（／－＼）


今回は日帰りだったので

今度は伊東温泉でゆっくりしてみたいと

思いながら帰ってきました。(￣▽￣)ノ


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.05.07  ２０１０年住んでみたい街ランキング

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◇お詫びと訂正

１６０号で

消費税課税業者とは、資本金１０００万円以上の法人。
もしくは、それ以下の資本金でも、２期前の年間売上が
１０００万円以上ある場合、課税業者になります。

とお伝えしましたが、正確には

「年間売上」ではなく「課税売上」でした。

申し訳ございませんでした。


それでは161号をどうぞ！　(。TT)/

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～２０１０年住んでみたい街ランキング

■２■最近の気になる記事
～2009年度住宅着工、45年ぶり80万戸割れ

■３■編集長のひとりごと
～　The　登龍　北品川

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　＜関東＞２０１０年住んでみたい街ランキング　3/31発表
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

総合　　　　　２０代　　　　　　３０代       ４０代

１位　吉祥寺　　　　吉祥寺　　   吉祥寺　　　吉祥寺

２位　横浜　　　　　 恵比寿　 　　横浜　　　　 自由が丘

３位　自由が丘　　 池袋　　　　　恵比寿  　　横浜

４位　恵比寿　　　　横浜　　　　　池袋　　　　　鎌倉

５位　鎌倉　　　　　 自由が丘　　品川　　　　　三鷹

６位　品川　　　　　 新宿         自由が丘　　恵比寿

７位　目黒　　　　　 品川　　　　新宿　　　　　　札幌

８位　中目黒　　　　中野　　　　　中野　　　　　中目黒

９位　二子玉川　　 高円寺       目黒　　　　　品川

１０位　池袋　　　　 下北沢       渋谷　　　　9（新宿）
10　（中目黒）　 9（成城学園前）
9（函館）


関東の居住者に「住んでみたいと思う街」を駅名で尋ねた

ところ、１位は「吉祥寺（13%）」、

            2 位「横浜（7%）」、

               3 位「自由が丘（7%）」となりました。


1 位の吉祥寺は「自然があり、ショッピングや

   飲食店などが充実している」とマルチな魅力で

                                 幅広い層から人気を集めています。

街のイメージは「若者向け（38%）」が最多で、「おしゃれ」でありながら

        「庶民的」な要素を持ち合わせている点が特徴的でした。


株式会社マクロミル（本社：東京都港区、代表：杉本哲哉）とグループ
会社であるブランドデータバンク株式会社は、3 万人の消費者調査に
よるデータベース「ブランドデータバンク」をもとに、「住んでみたい街
ランキング」の関東版データより。
集計・分析対象は、20-59 才の関東地区居住者（東京都・神奈川県・
千葉県・埼玉県）8066 名。



おー、吉祥寺はやっぱり人気がたかいですねー。（⌒▽⌒）

新宿まで中央線・京王線で乗車時間１７分

渋谷まで井の頭線で１７分

といったことも人気が高い所以なのでしょう。


住みたい街と物理的な面で住める街というのは変わってきますが

４０代ともなると観光にも人気の地域が入ってきますね。


ちなみに

５０代は京都・熱海・逗子もランクインされていました。

(=^_^=)

１位だから賃貸が必ずついて、２０位だから賃貸がつかないと言う

わけではありませんが、

ワンルームマンションの場合は

購入層ではない１０代後半から３０代がメインなので

少なからず１０位までにランキングされている

東京の物件では賃貸需要は非常に強いです。
(@＾-゜@)v


購入する際の参考にしてみてください！！


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～2009年度住宅着工、45年ぶり80万戸割れ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

国土交通省の調査によると、2009年度の住宅着工戸数は77万5277戸

で、1964年度以来45年ぶりに80万戸を割った。

対前年度比は25.4％減。オイルショックにより28.5％減少した

1974年度以来の下げ幅だった。

特に分譲マンションが大きく落ち込んだ。６万7382戸で、マンションの

統計調査を開始した1985年度以来、過去最低。対前年度比で見ても

59.1％減で、過去最大の落ち込みだった。戸建て住宅を含めた分譲住

宅全体でも16万3590戸で同40.0％減。過去最大の下げ幅だった。


「雇用や所得環境が厳しく、消費者が住宅購入に慎重

となり、住宅メーカーや不動産会社が供給を抑制した。」



売る物件がほんとにないんですよねー。

友人が売買仲介業をやっているのですが、

「買いたい」ってお客さんがいるのに物件がなくて困っていました。


新築も中古も売りに出ている数が圧倒的にすくないんです。

仲介会社は少ない選択肢の中で

お客さんを説得するのに大変みたいですね。

お客さんも自宅は自分で住むわけですから

妥協はしたくないんですもんね。


このニュースでは

売る物件がある幸せを思い知らされました・・・。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

わおっ！！　　と思ったこと・・・。


最近、新規物件のオープンルームをやっていて、京浜急行で品川から

二駅目の新馬場駅によく行っているのですが、近所に旧東海道の北品

川商店街に『登龍』という中華料理屋さんがありまして・・・　(^ ^;Δ



ご存知な方もいるかもしれませんが、そのお店はとにかくライスの量が

半端じゃないんです！！　　(-_-;)


定食を頼んだら「ライス小で」と言わないと食べ切れません。

大盛りで注文しようものなら・・・

「まんが日本昔話」に出てくるような山盛りで、どんぶり３～４杯分？


それ以上あるような、ホント、

「食えるかっ！！(￣￣□￣￣;)！」って

突っ込みたくなる量なのです。


大盛りに興味のある方は是非行ってみて下さいっ！


私はチャーハンなら大丈夫だろうと考え、普通に注文したら

まさかの「わおっ！」でした・・・。　（≧▼≦；) アチャー


ちなみに

餃子も「おうっ！」　　　でした・・・。

(＝＿＝；) ナント　マア！


本日もご購読有難うございました。
m(_ _)m

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2010.04.22  マンションを事務所として貸す？！

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◇休日に渋谷の『烏来』というエステ屋さんで

９０分の全身エステを受けてきましたー！　y(^ー^)y
う～ん。すっきり！

たまにはメンテナンスしないとダメですねー。

それでは160号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
「マンションを事務所として貸す？！」
～損するかもしれません。～

■２■最近の気になる記事
～なるほど、お得だ！社会保障費の減らし方

■３■編集長のひとりごと
～社員教育って難しいんです！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■　「マンションを事務所として貸す？！」
～損するかもしれません。～
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

最近は、マンションでも、事務所使用ＯＫ！

という物件が増えてきました。

もしも　　　「事務所として、借りたい！」
 

という申し込みがあったら、どうしましょうか？


実は、事務所として貸すと、損する恐れがあります！



なぜかというと・・・




＜＜＜　事務所の家賃には、消費税が含まれるから！！　＞＞＞





実は、住宅の家賃には、消費税は関係しないのですが、

事務所・店舗等の家賃には消費税がかかることが決められています。


例えば、

家賃１０万円のマンションを事務所として貸した場合。

そのうちの５％、
５０００円は、消費税だとみなされてしまいます！！

ちなみに、受け取った消費税は、

国に返さなければいけません！！


つまり、５０００円／月。

年間で、６万円は国に渡すことに。。。


ただし、

これは、【消費税課税業者】に該当する場合です！！


消費税課税業者とは、資本金１０００万円以上の法人。


もしくは、それ以下の資本金でも、２期前の年間売上が

１０００万円以上ある場合、課税業者になります。


つまり、マンションを１０件くらい貸して、もし、賃料収入が

１０００万円を超えている場合、【消費税課税業者】に該当します！！


その場合、消費税は納めなければいけません！！


月間の賃料が、おおよそ、８３万円以下ならば、

今日の話は関係ありませんので(^^♪

あしからず～～～。


でも、毎月８３万円も入ったら・・・

いいですよね。

また次回っ！！
＼（○＾ω＾○）／

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～なるほど！社会保障費の減らし方
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

４月２８日の日経新聞に

家計収入が伸びない一方で、年金・健康保険などの保険料や医療・介護

を受ける際の利用料といった社会保障費の負担が重くなっている。


来年からは扶養控除と特定扶養控除が廃止・縮小される

方向で配偶者控除の廃止も検討されている。

じわじわ増えつつある保険料や税の負担を

少しでも軽減するために知っておきたいポイントを点検してみた。


「偶然ですが、驚きました」――。

神奈川県に住む蓮田由紀子さん（仮名、52）はこう話す。

蓮田さんは両親と同じ敷地内に自宅を新築したのを機に、これまで住民

票上は同じだった両親と世帯を分けた。

すると「予期せぬ効果」があった。昨年、母親（74）が介護施設に３カ月

間入った際、蓮田さんと世帯が一緒だった時は月額約15万円以上かか

った利用料が、世帯を分けた後は同約７万円に減ったのだ。


「こんなに変わるとは……」。蓮田さんは今も半信半疑だ。


という記事があったのですが、どういう事かと言うと



介護保険法の改正で2005年10月以降、

施設を利用する際の「居住費・食費」は自己負担ですが、

負担額は世帯収入によって変わります。


利用者本人の収入でなく「世帯」収入

であることがポイントなんですね。　( ^_^)／


蓮田さんの場合、両親が住民票上で同世帯になっていたときは、

蓮田さんの給与と両親の年金の合計が世帯収入となって「居住費・

食費」が決まっていたのですが、世帯を分けた後は、母親の世帯収入

は年金のみなので、結果、自己負担額が半減したわけなんです。


世帯収入によって負担が変わるのは、介護施設の利用料に限りません。


65歳以上の高齢者が年金から天引きされている

「介護保険料」にも世帯収入が関係します。


「税制上の扶養控除を受けたいから親を同じ世帯にしている」

なんていう人がいますが、これは誤り。


「扶養控除」や健康保険の「被扶養者」の条件は原則、

「生計を一にする」親族

なので、必ずしも住民票で同じ世帯でなくてもかまいません。

(/￣ー￣）

蓮田さんと同じ境遇の方は住民票を別にするだけで

今までより負担が軽くなるかもしれませんね。

（‐＾▽＾‐）

扶養控除もかわらず受けられますし、

自分のところはどうなのか、一度調べてみる価値ありですね！



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■　編集長のひとりごと
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

社員教育って難しい・・・。


幅広い層に人気のある「餃子の王将」がネットで

叩かれている記事を見ました。

こちら↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100427-00000005-jct-bus_all

「現代の若者は、家庭や学校で、こうした躾をされる機会が少なく、

叱られることさえなかった人も多く、ややもすると、個人の自由という

名目で我儘を通すことが黙認されてきました。こうした若者を受け入

れるにあたって、通り一遍の無難な研修だけでは、学生気分から脱却

させることはできません。」(一部)



「現代の若者」に限ったことではありませんが、確かに同じようなことを

思っている先輩、上司の人は年齢に関係なく多いのではないでしょうか？



個人的にはうちの会社でもスパルタ研修をしたいなー

と思っているのですが・・・。　（;￣ー￣A


自分達が小、中学生で経験してきたことを

社会人になってから行うのはやはり難しいですよね。


まだ人間形成されていない、年頃だから従っていましたし、後になって

「厳しかったなー、でも良い経験・教育だったなー」と思えますけど、

知恵がついて、逃げ方も覚えた人間にスパルタは向かないですからね。

(;￢_￢)

・・・でもやっぱり

スパルタ教育しているところは頑張ってほしいです。

ヾ(●｀・ω・´●)ﾉ


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.04.22  「マンションのコンクリートの中」

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◇先日、４月１８日に東京国際フォーラムで

マンション投資セミナーを開催致しました。

セミナーの風景はこちら
http://www.shinsei-jisho.co.jp/100418_1029.php

２０代から７０代の幅広い層の方が参加して下さいました。


有難うございました。　ｍ(＿＿)ｍ

改めて不動産投資が盛り上がっているなぁと感じた一日でした。


それでは159号をどうぞ！　＼(＾▽＾*)

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～「マンションのコンクリートの中」
ダブル配筋？！スパイラル帯筋？！

■２■最近の気になる記事
～「国際競争特区」を創設　週刊住宅

■３■編集長のひとりごと
～セミナー開催しました！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■１■～「マンションのコンクリートの中」
ダブル配筋？！スパイラル帯筋？！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■みなさんご存知のとおり、

マンションはコンクリートで出来ています。


マンションは、通常、鉄筋コンクリート造となっており、


名前のとおり、
コンクリートの中には、鉄筋が入っているんですよ！


建築現場でご覧になられたこともあると思います。




■この鉄筋。配置の仕方によって、大きく耐久性が
異なってきます。


最近の、マンションは、

ダブル配筋といって、

２重に鉄筋を重ねて、配置しています。

このことによって、強度がアップするんです！
(コストもアップしますけど・・・）

画像はこちら↓
http://www.blwisdom.com/word/key/100300.html




■さらに、


柱に、鉄筋を巻きつけるのですが、

まき方にいくつか種類があるんです。


ちなみに、巻いている鉄筋を帯筋といいます。


（１）一般的な帯筋

ぐるっと巻いてひっかけて終わりです。


（２）スパイラル帯筋
つなぎ目をなくすために、
長い１本の鉄筋をスパイラル状に
少しずつ上へずらしながら巻いていきます。


（３）溶接閉鎖型帯筋

つなぎ目をなくすために、
巻いた鉄筋を溶接して、くっつけてしまいます。


これも文章だとわかりづらいとおもいますので、
こちらをどうぞ！↓
http://rescue.yahoo.co.jp/disaster/list/0016.html



当然ですが、（２）、（３）の方が、
地震に強いです！！

こういうマンションであれば、

ポイントアップですね(^_^)v

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～「国際競争特区」を創設　週刊住宅
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◆東京や大阪などの大都市で容積や金融などの規制緩和を行い、
都市空間をより有効に活用できるようにする。

◆「財政に頼らない成長」を基本に、「ばらまき行政・再配分政策か
らの脱却」を掲げている。

◆「民間の知恵と資金」を積極的に導入する。

ということは

やはり人が集まるところが優遇されていくんですね・・・。

詳しくはこちら
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=34835

人口が減少していくわけですから、これからの不動産投資は

より一層持つ地域を選別しないといけませんね。


『海洋・観光・航空・住宅、都市などの成長分野で「予算の集中的な

配分」や「規制緩和」を進める』とのことなので、人が集まるところが

どんどん限定されていきそうです。


地方出身者の私としましては田舎に残っている人のことを考えると

少し胸が痛みます。(／_；。)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■３■～セミナー開催しました！
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

どうなることかと思ってました。

今回のセミナーの定員は70名だったのですが、前日までの申込みが

ちょうど70人。

もし誰も来なかったらどうしよう・・・。

非常に不安でした・・・。

なぜなら無料ですから～。当日は久しぶりに天気もよく、「どうせ無

料だから行かなくていいや、久しぶりに晴れたし家族で出

かけるかー」なんてことあるじゃないですか。


でも、当日参加の方もいらっしゃったり、結局お越しくださった方は

なんと60人！

良かったです。

冒頭で書いたとおり、年代もばらばらで独身の方やご夫婦でご参加

頂いたり、皆さん非常に熱心に講師の野中先生のお話を聴かれて

いました。

ご参加下さった方々、いかがでしたか？

今後も、マンション経営をより多くの方に理解し、お持ち頂く為に

マンション投資セミナーを開催していきたいと思いますので

是非、ご参加ください！

では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.04.15  管理費の上がるマンション上がらないマンション

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～お知らせ～

２０１０年４月１８日（日）
第２回投資マンションセミナー開催！
 http://www.shinsei-jisho.co.jp/0418.pdf

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◇ヒッグシュンッ！　( >ε<)

暖かくなったり寒くなったりと

寒暖の変化が激しいですが

みなさんは体調はいかがですか？

お風邪などにはお気をつけ下さい。

それでは158号はじまりはじまり～！


∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～管理費の上がるマンション上がらないマンション

■２■最近の気になる記事
～東京地裁で敷引有効判決！

■３■編集長のひとりごと
～こんな設備いらないでしょ～！？

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■１■　管理費の上がるマンション上がらないマンション
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先日、オーナー様から電話がありました。


今の賃貸の管理会社に不満があるそうで、

「築２２年の川崎と大田区の物件をおたくで管理してくれないか？」

とのことでした。

（ここでの管理とは賃貸管理の方です）




どちらも総戸数４０戸程の1K（20平米位）の投資用マンションです。



さて、問題です。

築２２年するこのマンション管理費はいくらでしょう？

(ノ*゜▽゜*)

ジャージャン！

正解は・・・


川崎の物件が管理費６，５５０円・修繕積立金５，８００円

大田区の物件が管理費６，４００円・修繕積立金５，４２０円



でした！


意外に安くないですか？。


管理会社の中にも当たり外れがあります。


私も今までいろいろな管理会社を見てきましたが

正直、「本当に適正なの？」と思うくらい

管理・修繕積立金を上げる会社もあります。



名前は出せないですけど、某大手はちょっとひどいですね。

下請け、孫請など、いくつも経由してるんでしょうね。



うちはそういう会社とはお付き合いしてません！


ちなみに

管理会社はオーナーで結成される

管理組合で変更も出来ます！


投資用のオーナーはほぼ同じ目的で所有して

いるので同意が得られやすいのです。


すでにお持ちで管理会社に困っている方は提案してみては？



これが、実需の物件やファミリータイプの中の投資マンションで

あったり、総戸数が多かったりすると大変です。
（＠´＿｀＠）

総戸数が多いと管理費が安くなる

という利点もあるのですが・・・。


トータルで考えるとマイナスなのではないかと思います。



これ、結構ポイントです！


管理戸数があまり多くない、純粋な投資用マンションで

所有するとトラブルをかなり回避できます。


総戸数が多いと投資で持っている人は賃貸付けも大変ですし、

売却する際も競合する物件が同じマンションの中に多く存在して

しまいますから不利に働くのです。



自分の住まいで買っている人と投資で買っている人では

所有目的が違いますから管理組合での意見が合わない

んですねー。　(；-_-) =3



管理費が上がる上がらないは物件にもよることは確かですが、

そもそも管理会社によるところも大きいのです。



建物に関しては前にもお話したとおりよく出来てるんですよ。


それでは次回！！（V＾－°）


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■２■　～最近の気になる記事
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「東京地裁で敷引有効判決！」

最近、消費者契約法を盾にして「敷金返せー」なんて

言ってくる人が増えています。

モンスターペアレントならぬモンスター入居者？


詳しくはこちらで↓
http://www.total-housing.com/chintainews/zenchincom/20090914/20090914_10.html

オーナーさん達には明るいニュースですね　ヾ(￣∇￣=ﾉ


賃貸仲介の店舗を持つ弊社としましては

トラブルが無いように心がける次第です・・・。m(_ _)m


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■３■　編集長のひとりごと
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独身でペットを飼う人が増えてます。

友人の中にもワンルームマンションでハムスターやカメ、不思議な
ネズミ系の生き物・・・などなど。

まあ、小動物ならなんとなく理解できるのですが・・・。

(」゜ロ゜)」 ナント

最近じゃ、犬や猫まで独身でも飼うんですよ。


科学の力なのか、どんどん体が小さくなってますし、鳴かないように
したり、去勢したりと、動物も大変です。(;^_^ A


かわいそうにって思うのは私だけ？(￣ω￣;)


でも、確かに可愛いんですよね。


ペットショップで見てると飼いたくなっちゃうんですよね～。


「かってかって～」なんて顔してね。（=´∇｀=）



時代の流れですね、

投資用のマンションにペット飼育可能というものが増えました。


共有スペースにペットの足の洗い場なんか置いたりして。


しかーし、騙されてはいけません！

（￣￣Θ￣￣；；）


オーナーにしてみればそのマンションはランニングコストが
かかるだけですよ。

そういう設備が良く見えるかもしれませんがペットを飼う人は

やはり少数ですし、それがあるからといって入居率が上がる

訳ではありません。


しかも


部屋のペットの臭いとるのは大変なんです！

業者によっては１０万円以上かかるところもあるみたいです。
（Ｔ＿Ｔ）

個人的には

投資用にはペット可のマンション

ってのはどうかと思うわけです。



とは言ってもも、購入者の自由なのですが・・・。

（￣ー￣；∂


では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))

2010.04.10  マンションは管理を買え？・・・管理編

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┃新┃生┃地┃所┃新生地所メルマガ　2010年4月9日（金）配信
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◆◇◆マンション経営のすべて◆◇◆　　Vol.157　　 
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◇やっと暖かくなってきましたね。(^-^*)

そろそろ景気も暖まってくると
いいんですが・・・。

それでは157号をどうぞ！

∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 今号の目次 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞△▲

■１■マンション経営に関するほにゃらら ・・・。
～マンションは管理を買え？・・・管理編

■２■最近の気になる記事
～賃貸　　繁忙期速報！！

■３■編集長のひとりごと
～お花見行くなら・・・。

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■１■　マンションは管理を買え？・・・管理編
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さー、マンション経営のマンション管理についてですが、

インターネットで「マンションの管理費」と調べると、すべてと言って

いい程、実需(住まい)の事しかでてこないですね。

高いとか安いとか、ありますが、自分で住むのであれば高くたって、
きちんと管理してくれる方がいいと思うんですがねー。
（￣д￣）
まー、限度もありますけど・・・。



まず、ワンルームマンションの場合ですが・・・

◆ファミリー向けマンションのように入居者が一日中ずっといる
訳ではないので、管理人が常駐である必要がありません。

◆ゲストルーム・立体駐車場・フイットネスルーム
コンシェルジュなどもほぼありません。

◆マンションに池や川、など作りません。
（植栽はどこも多少はあります。）




管理人さんはゴミの日など、週3.4回来てゴミ出しや共用部分の
掃除、駐輪場の整理などをして夕方までには帰ってしまいます。


基本的にマンションの共有部分で生活することを考えていない
造りになっているので人件費やガス・電気代、水道代などがファ
ミリーマンションに比べ圧倒的に安いです。


新築のワンルームマンションで20㎡～24㎡の広さなら
管理費はどこも6000円～9000円位が一般的です。


「マンションは管理を買え！」　は
新築の投資型ワンルームマンションの場合
気にしないでいいと思います。


あくまでも、「新築に限る」　ですよ。(^―^)


実需と違い入居者に対しほとんど接点がないことと、過剰な
サービスは投資効果を下げますので、ファミリータイプのマ
ンションほど重要ではないのです。

特にデベロッパーが扱っている投資型マンションは管理に
気を揉まなくて大丈夫です！


全部委託管理の場合、管理会社も資産価値が下がるほどの
管理の仕方はしていませんから。

そして、デベロッパーはほとんどが分譲したマンションの賃貸
管理も行っています。

売ったら売りっぱなしの実需販売と違い、販売後も賃貸の管
理も行っていきますので、オーナーにうまく運用してもらい、
そして、良好な関係を末永く保つ為にも賃貸が付かないよう
な管理はさせません！

それに、入居者は単身者ですから、2年、4年で入れ替わるこ
とが多いのでこまめに物件チェックも行いますし、専有部分
のクリーニングもそのつど入りますので、建物管理会社と賃
貸管理会社とダブルチェックになって安心です。


「管理」をざっくり言ってみましたが
細かいところはまた次回っ！！
＼（○＾ω＾○）／

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■２■　～賃貸　繁忙期速報！！
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2010年、全国の成約賃料の下落傾向に歯止めが掛かりません！

全国賃貸住宅新聞のアンケートによると、全国の不動産会社の66％が
繁忙期の成約賃料が下落したと応えているそうです。
（全国賃貸住宅新聞4月5日号）

特に地方！！　単身者用の物件！

家賃を下げたり、礼金を取らなかったり、広告料を払ったりと。

アパートの個人経営者は１ｋの部屋を壁ぶち抜いて、１LDKにしたり
して悪戦苦闘してるみたいです。


まあ、個人的な意見ですが、地方に住むのであれば１Rに住む必要性
が薄いですからね・・・。　(´`)=3

駅は少ないし、電車は本数少ないし。

車通勤、車通学が多いですから。

福岡・大阪・神戸などでもちょっと離れれば同じ家賃で広い部屋で、駐
車場もあるアパートやマンションいくらでもあるし。(o´д`o)=３


マンションなら何でも良いかということはないし、場所もどこでも良い
ということではないので、失敗しない為にはよく考えないといけませんね。

ただ

逆を返せば・・・。

地方では、最初からそういった物件であればリスクは抑えられる
ということですよね。　(v^ー°)

個人的にはお勧めしませんが・・・。

ちなみに、家賃が下がったことで、成約件数が上がったという会社は
全国の不動産会社で30％に上っている。

とのことです。

あくまで、マクロ的な不動産データですし、特に東京で考えている
人は心配しないで大丈夫！


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■３■　編集長のひとりごと
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もう、サクラも終わりですね。　(ﾉ_-｡)

新生地所の近所には都内でも有数のお花見スポットの

目黒川が近くにありまして、

池尻大橋駅から目黒駅周辺まで約3.8キロに渡って
目黒川沿いに800本程のソメイヨシノが咲き乱れています。

皆さんは歩いたことありますか？

ホント、すばらしいですよ。

ここは満開の時も当然きれいなのですが、

私が皆さんにお勧めしたいのが
お花見シーズンが終わる頃なんです！

なぜか？

上も下もサクラサクラサクラサクラ。

空にはサクラの花びらが舞い散って

ザ、桜吹雪！

川には花びらが落ち、ピンク色に染められて

桜の花びらが流れていく様は切ない感じで・・・。(￣ω￣;)

風情があっていいんですね～。

とにかく、すごく雰囲気がいいのでお勧めです！

まだギリギリ間に合いますので

見に来られた事がない方は是非お越し下さい！

ちなみに

近所の西郷山公園も50本程の桜の木があり、

高台から見る目黒の景色もいいですよ。（夕焼けとか特に）



では、また次回　ヾ(⌒0⌒)ノ))


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【編集長】　櫻井　寛人
メール：h.sakurai@shinsei-jisho.co.jp

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◆◇◆　 今号はここまで！！　ｍ（＿＿）ｍ　　◆◇◆

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2010.03.25  家賃の一層の下落が・・・ところが。

【マンション経営のすべて

2nd IMPACT　Vol.155】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗家賃の一層の下落が・・・ところが。
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
賃貸不動産が、最近にも増して家賃の値下がり傾向があるとの報道があ
ります。これは、皆さん、ご存知の通り、不況によって建物の建築資金
の融資がなかなか下りないということや、消費全体が落ち込んでいる状
況で、これ以上支出を抑えたいという全体的な需要が劣化していること
に起因しています。

ただ、ここでポイントなのは、高額物件の大幅な賃料の値下がりという
ことです。つまり、富裕層向けの賃貸不動産や賃貸ビルといった比較的
に家賃が高額なものが特に下落幅が大きいということなのです。これは
冷静に見ればわかりますよね。例えば、一等地のマンションや外国人向
けのマンションなどは、月額５０万円とか平気でします。これが仮に20
％ダウンしてもまだ４０万円。これでも金額的なところから見たら、ま
だ安くなったとはいえないと思います。

ところが、ワンルームマンションになると、仮に７万円の部屋があって、
賃貸がつかないから６万５千円した場合にかなり大幅な値下げを金額か
ら見ると感じられると思うのですが、実際には１０％オフにもなってい
ません。

これはワンルームマンションの場合は、もともとの単価が低い
ということもあり、しっかり価格を下げても結果的にそれほど大きな割
引にはならないということです。つまり、ワンルームマンション経営の
場合は、高額物件の投資と比べても、家賃収入が大幅に下がることもな
いので、投資効率が高いということが言えますし、しかも不景気になっ
ても家賃そのものは値崩れがそれほどしませんので、大型物件やあるい
は高額物件と比べてもリスクがとても低いということが言えます。

投資をする上では、リスクはつきものですが、できればあまりリスク
に惑わされたくないですし、景気の低迷で一喜一憂するのも精神衛生上
よくありませんよね。その点、ワンルームマンション経営は、家賃の
大幅な下落はあまりないので、安心といえば安心です。

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┗今度は自民党がおかしいことになってきました
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
今日この記事を書いていたら、自民党の鳩山邦夫元総務大臣が、自民党
に離党届を提出しました。なにか先の衆議院選挙で自民党が大敗をして
既に何人か離党をしているし、党内でも執行部の退陣要求が目立って
きました。民主党も政治と金の問題で、ダラしがないと言うことがわか
ってきて、鳩山内閣の支持率が40％を割り、その受け皿になるべき自民
党がこの状態と言うのは、有権者としては何か心苦しい感じがします。

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

最近は、NHK大河ドラマの龍馬伝を楽しく見ているのですが、個人的に
三菱の創業者となった岩崎弥太郎役の香川照之さんが、熱演をしていて
毎週日曜日が楽しみです。ただ、弥太郎があまりにも汚くて、三菱本体
からNHKにクレームが入ったと言う噂がネットでは流れていますが、本当
でしょうか？？

では、また次回(^_^)ノシ

2010.03.04  賃貸トラブル－行き過ぎた家賃督促の成れの果て

【マンション経営のすべて

2nd IMPACT　Vol.154】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 みなさん、こんにちは。

3月になりました。まさしくSpring has come!!ということで、これか
らは、どんどん暖かくなるかなと思っていますが、何か最近は冬に戻っ
たような感じで寒い毎日が続いていますが、みなさん、いかがおすごし
ですか？


では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
┗賃貸トラブル－行き過ぎた家賃督促の成れの果て
■２■時事ネタスクランブル
┗首都圏のマンション動向
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗賃貸トラブル－行き過ぎた家賃督促の成れの果て
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
みなさん、こんにちは。
冒頭でも書きましたけれども、3月に入って東京は益々寒いのですが、
読者の皆様もお風邪など召しませんよう、暖かくお過ごしくださいね！

さて、先日の国土交通省は「家賃債務保証会社を規制する法案」を公表
しました。
家賃の保証会社というのは、賃貸契約をする際には、通常借主の家賃
支払いが滞った時に、それは保証人が支払いますよと言う契約をする
のですが、借主が保証人を何らかの事情で立てられない場合に、保証
会社を立てます。
今回のこの法案が出てきた背景は、テレビでも話題になっていますが、
行き過ぎた督促のやり方が原因です。家賃を払わないと言うのは、契約
違反ですから、借主にも当然責任はあるのですが、契約違反だから何を
してもいいと言うわけではないです。この法案は悪質な場合は懲役と
いうことで、これは保証会社のやり方をみていると、同業者の我々と
しても同情出来ないです。

ちなみに「賃貸保証会社 トラブル」でニュース検索をしてみると、
34件検索されました。そのうちの3つの記事をご紹介します。
朝日新聞
悪質な家賃取り立てに懲役刑 追い出し規制法案まとまる
http://www.asahi.com/housing/news/TKY201002220393.html

MSN産経ニュース
執拗な家賃取り立てに懲役も 賃借人保護法案を閣議決定
http://sankei.jp.msn.com/politics/policy/100223/plc1002231811008-n1.htm

読売新聞
違法な家賃徴収に懲役刑
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20100223-OYT8T01003.htm?from=yoltop

家賃を払わないと言うのは、そもそも賃貸借契約と言うのは、家賃を
払いますよと言う契約ですから、払わない事自体は契約違反です。ただ、
度を超えた督促をしてはいけないと言うのは、社会通念として当たり前
のことです。同じ業界に携わる我々としては、こういう事が事件化する
というのは、切ないところです。

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┗あっという間に終わったオリンピック
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
前回の編集後記でバンクーバーオリンピック始まりました！と言って
いたら、もうしっかり終わってしまいました。サッカーや野球もそう
ですが、国の背負う競技は本当に緊張感があって、見ているこっちも
引き込まれてしまいます。一番の見所だった女子フィギュアスケートは
日本の浅田真央選手と韓国のキム・ヨナ選手の一騎打ちでした。今度は
ロシアのソチということで、どんなドラマが見られるのか、今から
楽しみです。

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

編集後記も、今日は興奮冷めやらないオリンピックの話題を。
今回すごいなと思ったのは、韓国のキム・ヨナ選手でした。金が当然
と言われて、しかも完璧な演技で、期待通りの金メダルをゲットした
と言うのは、本当にすごいですよね。今までも、期待に答えられずに
メダルがとれないというシーンは何度も見てきましたけれども、彼女
は、しっかり期待に答えてしまった。なんという精神力！なんという
19歳！世の中にはすごい人は沢山いるものですね。

では、また次回(^_^)ノシ

2010.02.25  2010年2月11日開催　セミナー

2010.02.18  逆転現象の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.153】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさん、こんにちは。

2月11日のセミナーでは、悪天候にも関わらず
ご来場いただきましてありがとうございました。

寒い寒い2月もあと10日で終りです。
春が待ち遠しい今日この頃ですね。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産マーケットの逆転現象

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産マーケットの逆転現象
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



みなさん、こんにちは。
2月に入って東京では3回も雪が降りました。本当に最近の東京は冷蔵庫
に入っているようで毎日が本当に寒いです。

日本の経済は、御存知の通り不景気で、私たちが属する不動産業界も
金融が厳しいと言うこともあって正直に言っていいことはないのです。
それは実際のマンションの着工件数にも大きな影響が出ていまして、
不動産経済研究所の調査によると2009年の首都圏マンション市場動向
によると、
年間供給16.8％減の3万6,376戸ということで、4万戸割れというのは
17年ぶりのでした。ちなみに過去最多だったのは、2000年で9万
5,635戸と比べるとどれだけ少ないかと言うことが、わかります。
詳しい情報はこちらからご確認出来ます。

　　　↓　↓

『　首都圏マンション市場動向　』


これは、日本国内全体が不景気のため、消費者の購入意欲が落ち込んで
いると言うことだと思うのですが、実は一方で面白い現象が出て
きています。どういう事かと言うと、中古マンションが新築マンション
に比べて、賃料や価格が上昇する傾向が見られるんです。

この原因としては、ずばり立地条件です。

新築物件については、前述しました通り、供給数が減少しているという
ことから、中古マンションの需要が増え、結果的に立地条件のいい
中古マンションの価格や賃料が新築マンションのそれを上回ると言う
珍現象が起きているんですね。本来は、新築マンションの方が、中古
マンションよりも設備的優れているので、価格は高くてもある程度、
市場では受け入れられていたのですが、景気がこうも悪くなると消費者
にとっても設備よりも利便性を重視する傾向がでています。

こうやって考えてみますと、いかに立地条件だ大事ということは改めて
痛感させられます。つまり、立地条件が良ければ、景気が悪くなっても
逆に資産価値が向上するということだと思いますよ。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗鳩山内閣の支持率が落ち込んできました
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党の石川議員が逮捕され、鳩山総理と小沢幹事長の政治と金の問題
で国会が紛糾していますね。情報も色々と錯綜して、検察のリークだと
か検察がそんなことをするわけがないとか、色々と議論が出回っていて
何が正しいのか良く分からない昨今です。
国民側としては、そういう問題で国会が紛糾するのをどういう目で見て
いるのかわかってるんでしょうか。早く景気を良くして欲しいというの
が、国民の総意なんですけどね。みなさんは、どう思いますか？


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

バンクーバーオリンピックが始まりましたね！モーグルの上村選手は
あともうちょっとのところでメダルを逃してしまいました。上村選手は
ワールドカップや世界選手権で優勝しているので、凄く期待をしてい
ましたが、残念ですね。
前回のトリノは、荒川静香選手が金を獲得しましたが、今回はどの
くらいメダルを日本にもって返ってきてくれるんでしょうか。

では、また次回(^_^)ノシ

2010.02.04  無料ブロードバンドの真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　　　　2nd IMPACT　Vol.152】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


みなさん、こんにちは。

先日2010年を迎えたと思ったら、もう2月です。早いです。
今月が終わると、もう春です。毎日寒くて嫌になってしまいますが
お風邪など引かないよう健康管理には十分お気をつけください！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗最近の賃貸住宅トレンド事情

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗最近の賃貸住宅トレンド事情
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、こんにちは。
１月もあっという間に終わり、２月になりました。

験シーズン到来の２月ですが、いかがおすごしでしょうか。

この受験シーズンが終わると、今度は企業では人事異動があったり、
学生さんが大学に通うための住まい探しなど、引越しシーズンが始まり
ます。

引越しシーズンとなると、一番大事なのは住まい探しですね。そこで
最近の入居者がお部屋探しで一番チェックをすることって、何かご存知
ですか？それは何かというと、入居者が無料でインターネットを使える
かどうかという「無料ブロードバンドサービス」です。

これは確かに今やインターネットは、なくてはならないものですから、
これが無料で使えるというのは、入居者にとってこれは凄くオトク感が
ありますからね。

実際にインターネットを繋げるには、やることも沢山
あるし、支出も毎月数千円出ていくわけですから、

それが引越しをしてコードを繋げれば、即インターネットが出来ると言うのは、
これはすごく便利ですよね、入居者にとっては。それに以前と比べて、

ネット接続と言うのは、あって当たり前の時代になってきてますから、
益々この傾向は強くなってきています。それにともなって、

無料でネットに接続と言うこともオトク感を入居者に与えますよね。

この最初からブロードバンドサービスが受けられる物件というのは、
新築物件が圧倒的に多いです。これは、賃貸住宅を建築するときは、

入居者がどういう事を希望しているかということは、必ず調べますし、
当然賃貸がつきやすいと言うの立地条件ももちろん大事ですが、

付加価値も入居者が住むにあたってはとても重要なポイントです。

ですからこの場合、高速インターネット接続と言うのは、
付加価値としてはものすごく高いと言うことになりますよね。

こういう傾向ですから、中古マンションでも、ブロードバンド通信が
最初から出来る部屋がまず決まる傾向が高いですから、最近は、改めて
マンションにブロードバンドの設備を設置しているケースも見受けら
れます。

特に単身者向けのマンションと言うことになると、学生のみなさんが
入居者になるので、勉強でもプライベートでもインターネットを利用
することが当たり前のようになっていますので、ブロードバンドは、
これから必須の設備になりそうです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

2009年のマンション供給は、金融の引き締めと言うこともあって、

17年ぶりに4万戸を割ると言うことになりました。

ところが、初月契約率については、上期が68.6%、下期が70.6%と
微弱ながら契約率も上がってきています。不動産経済研究所の分析
でも「市場としては底を打ち、明るい兆しが見え始めている」とコメン
トしていて、やや景気も一番ひどい時からは上昇している予感がして
きました。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

政治の方では、予算委員会も始まりましたが、与野党がお互いに
罵倒しあっていて、これできちんと政策がまとまるのかなと、
ものすごく心配な今日この頃です。

では、また次回(^_^)ノシ

2010.01.21  Ａｍａｖｅｌ No.8の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　 2nd IMPACT　Vol.151】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


みなさん、こんにちは。

1月16日と17日はセンター試験でしたが、

私も何年も前の共通一次試験の
ことを思い出してしまいました＾＾；

これから2月に入ると受験ですね。

ますます寒くなりますけれども、
暖かくお過ごしください！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗受験シーズン到来！

■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後Part2

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗受験シーズン到来！
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



みなさん、こんにちは。
1月も中旬に入り、センター試験も終わりました。来月になると
中学から大学まで世の中は受験シーズンに突入しますね。

今度弊社でアマベル早稲田というマンションを分譲するのですが、
このマンション、駅から徒歩2分というアクセスが良く、周辺も早稲田通り
から少し入ったところなので、とても閑静な立地条件なんです。

詳細はこちらかご覧下さい。
⇒　『　Ａｍａｖｅｌ 早稲田　』

そこで当社メルマガ編集部もこの早稲田大学や早稲田地域について、
ちょっと調べてみました。

早稲田大学というと、もう知らない人はいないと思いますし、卒業生
も優秀な人をたくさん輩出していて、至る所に人材を供給しています
よね。

先日も日本経済新聞が運営する日経進学ナビが
調査目的：志望する4年制大学のイメージを聞く
調査手法：インターネット調査 (複数回答可)
調査期間：2009年10月6日?20日
有効回答数：全国1,582人 (男性623人 女性959人)
調査対象：日経進学Navi会員より抽出した、全国の現役高校生

で調査したところ、早稲田大学が堂々の2位でした。早稲田大学は、
昔から伝統もありますし、大学としてブランドは日本有数ですから、
この結果は妥当という感じがします。

早稲田という地域は、ココはものすごく便利です。というか、地下鉄
東西線は本当に便利。早稲田からはどこに行くにしても15分圏内です。
大手町、日本橋にでるにも駅で数駅ですし、池袋にでるにしても、
飯田橋まで東西線で乗りかえて、有楽町線にのればすぐです。

また、早稲田は学生街ですから、美味しくて安いお店も沢山あるし、
少し贅沢をしたい！と思ったら、隣が神楽坂ですから、本当に便利
です。（どうしてこんなに地域のことが私が詳しいかと言うと、実は
以前早稲田に住んでいたからですｗ）

前にもメルマガでお話をしましたけれども、マンション経営は賃貸
の需要があるかどうかが当たり前のことなんですが、早稲田に関して
いえば、利便性とアクセスを考えると全く問題ない立地条件です。
今度の弊社のアマベル早稲田は、自画自賛になりますけれども、本当
におすすめです！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後Part2
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



私が購読している「東京・大阪　都心上空ヘリコプター遊覧飛行」と
いうブログがありまして、このブログでは都心上空をヘリコプターで
周遊して、写真を見せてくれるブログです。

今年早々このメルマガでも紹介している羽田空港の拡張工事の風景を
見ることができますよ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/01/post-0bc1.html

未来のある建築が出来上がっていく様は、大変壮観ですよ。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

年明け早々JALの再建問題や民主党の小沢幹事長の不正資金疑惑と
ちょっと暗いニュースが多いのですが、明るいニュースとしては、
バンクーバーで冬季オリンピックが始まりますね！！今年のメダルの
目標は10個とのことで、すごく期待してます＾＾

では、また次回(^_^)ノシ

2010.01.08  “緊急告知”その真実

★───Shinsei Estate Premium Seminar────○●○


　　　■　■　【マンション経営のすべて“緊急告知！”】
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　大変申し訳ございませんが２名様までとさせて頂きます事、
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　※〔質問〕箇所に参加希望人数を忘れずにご記入下さい。

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　　個別相談会（無料）があります。

　◇問い合わせ先：０１２０－４０－３１２８
　　　　　　　　　　　　　　　（担当：古川／櫻井）


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　◆マンション投資の利回りは？

　◆マンション投資の損益分岐点とは？


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　講師：野中清志プロフィール


　◇大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。

　　２００３年 (株)オフィス野中を設立。

　　マンション購入に関する講演・執筆等多数。
　　２０年以上の経験を生かしたユーザーサイドに立った
　　厳しいマンション選択眼は多くのファンに支持されている。

　　難しい内容もわかりやすく、ウイットに富んだセミナーは好評。
　　年間１００本近いセミナーで講演。

・主な著書・連載
　　「住まいのマネー大百科」実業之日本社（共著）

　　「エコノミストマネー＜投資の達人＞」（毎日新聞社）に
　　　　　　　　　　　　　　　　「不動産知恵袋」を連載中。

・テレビ出演

　　ＡＣＴ ＯＮ ＴＶ　 　　 ２０１０年１月～
　　テレとぴ（静岡放送）　　２００９年
　　経済最前線（ＮＨＫ）　　２００８年
　　おはよう日本（ＮＨＫ）　２００８年
　　トゥエルビー（ＢＳ１２）２００８年



○●○───────────────お待ちしております(^o^)／☆

2010.01.07  ２００９不動産ニュースの真実

【マンション経営のすべて

             2nd IMPACT　Vol.150】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさん、明けましておめでとうございます。
本年も新生地所メルマガで充実したマンション経営ライフを
おくられることを祈念しております。

と、言いつつも2010年も既に1週間経ってしまいました。お正月は
皆さんにとってどんなお正月でしたか。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今が買い時の不動産

■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今が買い時の不動産
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、明けましておめでとうございます。
改めて本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

去年は不動産関連ニュースについて、ホームズが公開しています。
http://www.homes.co.jp/

それでずっと見ていたのですが、不況ということもあり、あまりいい
ニュースがありません。1位はなんだと思いますか？

去年の1位は「ゼロゼロ物件の社会問題化」でした。

「ゼロゼロ物件」とは「敷金０、礼金０、保証人不要」を
謳い文句にした、通常の賃貸借契約とは異なる

「施設付鍵利用契約」

という契約形態をとる物件を指します。

入居一時金を用意できない低所得者層が
主な入居者になりますが、

入居者が1日でも家賃を滞納すると
契約家賃保証会社が部屋を施錠して事実上使用を不可能にし

数日後は家財道具を処分するという
「追い出し行為」に対して基本的人権が侵害されている
という声が多く集まっています。

前に商工ローンでもものすごい取り立ててで、社会問題になりました
よね。ゼロゼロ物件も同じようなことがされました。

こんな感じで、不況感があふれる不動産業界ですが、ビルの賃貸も
賃料が安くなったり、マンションの着工件数も去年はずいぶんと減った
のですが、逆に言うと今が狙いどきなんですよ。去年の中旬当たりから、
結構引き合いが多いです。特に今までおとなしかった外資のファンドは
結構動いてます。

それは不況と言っても、不動産自体は、価格も下がっているし、まだ
まだ金利は安いですから、そうするとインカムゲイン（家賃収入です）
の利回りは相対的に上がりますよね。

銀行の預金利息が、相変わらず低いままですし、
去年は金の価格も上がり、株式も一番ひどいときは7000円台でしたが、

結局年末には1万円を超えました。
ですから、投資は冷え込んでい無いんですね。

不動産も金と同じように現物投資ですし、
少なくとも株のように配当が期待できないモノではありませんので、
その点不動産の場合は、家賃収入という収入があります.

去年は不動産や金融は、ものすごく悪かったですが、世界的に見ても
景気は上り調子なので、今年はおおいに期待できると思います。

それでは今年もどうぞよろしくお願いします！！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


2010年の新聞で、羽田空港のハブ化について書いてあったんですけれど
も、前原大臣はハブ空港機能が韓国の仁川空港でしっかり機能して
いるのが我慢出来ないみたいですね。ですから、かなり本気で羽田の
ハブ化を進めるようですよ。

ただ、これを進めて行くと、LCCと言われるローコストキャリアと言わ
れる機内サービスを省略して航空運賃を安くする航空会社がますます
参入しやすくなります。しかも前回のメルマガにも書きましたが、オ
ープンスカイ協定が締結されましたので、ますます拍車がかかります。

ところが、一方でこのことが今政府の焦点になっている日本航空にも
大きな影響を与えそうです。

とにかくこの羽田空港は、前原大臣の手腕が大きなポイントとなる事
は間違いなさそうです。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

明けましておめでとうございます。

去年は年末になって大雪になりましたが、いかがお過ごしでしたか？
それと今年の元旦は満月でしたが、これは20なん年ぶりなんだそうです。

今年は何かいい予感がします。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.12.17  オープンスカイ協定の真実

【マンション経営のすべて

          2nd IMPACT　Vol.149】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


みなさんこんにちは！

１２月もあっという間に中旬を過ぎてしまいましたね。
来週はクリスマス、再来週はもう新年を迎えます。いや、本当に
毎日時間がたつのが速いものですね。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗オープンスカイ協定って御存知ですか？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗オープンスカイ協定って御存知ですか？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、こんにちは。

ここ最近羽田空港関連の事を話題にしてきていますが、今回も新しい動
きがあったので、そのお話をします。

先週の土曜日に日米政府がオープンスカイ協定を締結することを合意し
ました。このオープンスカイ協定というのは、どういうことかというと、
日米の航空会社が、両国間を結ぶ路線について自由に設定できるものな
んです。

これはもう少し掘り下げると、羽田空港が国際化に進んで、アメリカか
らの航空機の発着本数を緩和するということなんですね。

今までは、日米間の航空路線は路線や便数には制限があったのですが、
このオープンスカイ協定で両国の航空会社はどの社でも日米間をまたい
で自由に航空機を飛ばせるようになります。

どのくらいオープンスカイ協定のことが記事にされているかと検索して
みたら、これがものすごい数です。５本ほど記事を紹介しますね。

日米合意、空の自由化 恩恵広く
読売新聞


航空自由化（オープンスカイ）協定
西日本新聞


日航の提携先が焦点に 日米航空自由化合意
日本経済新聞


空の自由化競争激化へ 日米オープンスカイ協定合意
東京新聞


日米航空自由化協定で合意、航空会社間の提携加速へ
ロイター


そこで一番マンション経営に影響を与えるのは、羽田再拡張後の日米路
線の開設ということです。つまり、羽田にアメリカの航空機の発着が

大いに緩和されるわけで、ということは、アメリカに行くにも来るにも羽
田空港を利用することができるということでして、ますます周辺地域へ

の投資がすすむということは容易に想像できます。羽田空港に関してい
うと羽田空港と米国を結ぶ旅客便の路線を１日４往復まで運航できるよ
うになります。

ちなみに羽田空港を運営する日本空港ビルデングは、このオープンスカ
イ協定の合意で株価が続伸したということで、これは投資家が、羽田空
港がいかに将来的に投資対象になるかということの証です。

日本空港ビルディング株価


これからますます羽田は注目をしていきたいと思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



先週お台場に東京２３区初のアウトレットモール「ヴィーナスフォート」
がオープンしました。

テレビで見ていたのですが、人がもうすごくてびっくりしました。従来
アウトレットモールは、郊外にあるケースが多くて、なかなか首都圏に
住んでいると遠いというイメージが凄くあったんですけど、今回はお台
場ですからね、すごく便利になりました。

特に今はデフレが進んでいるし、なかなかものに消費しようというのが
難しいトコロなんですけど、アウトレットだと価格的に安いし、モノは
良いものですから、買い物もしやすいですよね。

このアウトレットモールには、中国からもたくさん人が来たみたいで、
これから海外からの新しい観光スポットにもなりそうな感じがします。
羽田空港もますます便利になることから見ると、これは当たりそうな予
感がします。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

今年の漢字が、清水寺で先日発表になりましたね。この今年の漢字のス
ポンサーである漢字検定協会の不祥事もあり、今年の開催は危ぶまれて
いましたけれども、無事に行われました。よかったです＾＾

今年の漢字は、「新」。新政権とか新型インフルエンザとか、新しいこ
とがおきたという世相を反映しているんでしょうか。

皆さんにとって今年の漢字は何でしたか？

追記
今年の新生地所のメルマガは今回が最終となります。
来年は７日に配信予定です。
少し速いですけれども、今年も新生地所のメルマガをお読みいただき、
ありがとうございました！
来年ももっと皆さんのマンション経営に役立つ情報を提供していきます
ので、どうぞお楽しみに。

では、また次回(^_^)ノシ（良いお年を！！）

2009.12.03  買い時の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.148】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、
いかがお過ごしですか？

テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、
思っている今日この頃です！

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗新築マンションは今は買い時？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ドバイのバブル

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗新築マンションは今は買い時？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



こんにちは。前回と前々回では羽田空港がハブ化することで、経済効果がもの
凄いという話をしました。

今回は、マンションの市況についてお話しをしますね。
リーマンショックで不動産業界は、正直あまりいい話しがありません。この前
もマンション最大手の穴吹工務店が民事再生を申請したりして、事実上倒産
という感じです。

ただ、実際のマンションのマーケットを見てみると、実は逆のことがおきて
いたりしてるんですよ。

三井不動産販売のりハウス・プライスリサーチによると
http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

既存マンション（中古マンションのことですね）の価格が今年の4月から10月
にかけて、上昇傾向なんですね。これは、新築マンションの着工件数が減っ
ているということもあって、マンション需要が結果的に中古マンションに
流れているということなんです。凄い例だと分譲時よりも1000万円以上の
取引がなされているということもあって、やはり住宅の購入需要というのは、
未だに高いということで、金利がまだ低いところで安定しているということ
も中古マンション需要に拍車がかかっているようです。

これを逆にみると、新築マンションは、まず新築マンションそのものが過少化
しているので、価格も割安感が出てきています。特にこれからは、もっと
具体的にいうと、12月にマンション経営を始めるのはものすごくお得なんです。

それはどうしてかというと、12月にマンションを取得しても、家賃は1か月分
しかはいってきませんよね。でも取得するには色々な費用がかかります。
どういう費用がかかるかというと

■登記費用
　・表示登記
　・所有権移転登記
　・抵当権設定登記
■住宅ローンの保証料
■火災保険料

などなどがかかります。12月に関していうと、1か月分の家賃に対して登記
費用などがかかるので、不動産収入は赤字になります。

日本のサラリーマンの税制というのは、2か所以上から収入がある場合には、
確定申告をしないといけないので、マンション経営をしている人は、

・給与所得
・不動産取得

を合算したものを申告します。

12月にマンション経営をすると不動産取得は赤字ですから、それと給与所得
を合算すると、税金を払い過ぎていたことになりますから、税金が合法的に
戻ってくるんですね。実は不動産経営も妙味は、こういった節税効果が期待
できることでもあるんですね。

しかも今年は新築マンションに希少価値が出ていてますから、実は今はマン
ションの買い時でもあるんですよ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗今は品川が熱い
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



品川駅は、新幹線が通ってから、すっごく変わりましたよね。今度品川駅
に行くことがあったらぜひ見てほしい駅です。エキナカのレストランや
ショッピング施設も充実していて、すごいです。その品川は、京浜急行を
使うと前回お話しをした羽田まで15分でいけます。これは凄く便利なアクセス
です。しかも、港南口の開発がどんどん進んでいて、中日新聞社のビルや
「東京都下水道局」が「芝浦水再生センター」で実施する雨天時貯留池の建設
にあわせ、上部空間を利用し業務・商業系ビルを建設・運営する事業もすすん
でいて、ますます品川駅周辺が充実していて、大変な勢いです。
これも、羽田空港の影響だと思います。改めてインフラの整備の影響力の
凄さを日々感じる毎日なのです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

ここに来て、円高が進んでますね。これはドバイの不動産開発が過剰化して、
資金繰りが悪化して、その受け皿のユーロがドルから逃げだして、日本の円
を買い始めてるからのようです。日本も前にバブルの教訓がありますから、
国際的に金融が安定しているからですね。
実際にドバイで検索をしてみると、ビルがもう凄くて、これって砂漠をつぶし
てビルを建ててるらしいです。ホテルも凄いし、これはドバイのバブルが
破裂しちゃったんでしょうか。ちょっと心配な山口でした。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.11.19   羽田空港ハブ化問題のすべて（２）

【マンション経営のすべて

　　　　　 2nd IMPACT　Vol.147】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！
11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、いかがお過ごし
ですか？
テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、思って
いる今日この頃です！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━━▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗羽田空港ハブ化問題とは？(2)

■２■時事ネタスクランブル
　　┗民主党が進める事業仕分け

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗羽田空港ハブ化問題とは？(2)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回も羽田空港のハブ化について、色々とお話しをしましたが、今回も羽田
関連のお話しをしますね。

もう少し具体的にどのような規模になるのかというと、東京国際空港ターミ
ナル株式会社のウェブサイトでは

http://www.tiat.co.jp/terminal.html

で概要が出ていますが、

 □所在地 大田区羽田空港2丁目
 □敷地面積 約130,000平方メートル

 □ターミナルビル（供給処理施設棟を含む）
 □延床面積 約159,000平方メートル
 □階層 地上5階建
 □固定スポット数 固定スポット数 10スポット

□オープンスポット数 10スポット
 □駐車場
 □延床面積 約67,000平方メートル
 □階層 地上6層7階建

というような大規模なものです。この新しい施設については

「羽田経済新聞」
建設進む羽田空港新国際線旅客ターミナルビル
ユーザビリティ・サービス・環境を意識する最先端の空港施設
http://haneda.keizai.biz/column/1/

に、詳細に書かれていいますが、これはかなり大規模な工事です。

また、東京モノレールでもこの新しい滑走路への円滑なアクセスのため
新駅の建設を進めていますので、羽田空港はますます便利になりますね。

これは僕個人の意見ですが、この新しい滑走路ができることで、首都高速も
拡張するか何かしないと、また、交通渋滞といものがでてくるわけで、そう
いった道路行政も何かしらの動きはきっとあると思います。

また、blogとかで色々と読んでみたのですが、やはり羽田に国際空港機能が
あると、結局今まで成田まで行かなければいけないということもあり、東京
まで出る時間とコストはものすごく下がりますよね。

そういった点からみると、この羽田空港ハブ化というのは、色々な点で
大きなメリットがあると思うのですが、皆さんはどうお考えですか？

それと前回のメルマガVol.146でデーターの
解釈を間違っていました。
申し訳ありません。

前回は
>【東京国際空港（羽田空港）再拡張事業の概要】
>http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/haneda/haneda/haneda_saikaku/pr/panf/pdf/no-001b.pdf
>
>これをみると、
>・生産額　1.2兆円→1.9兆円
>・税収　1,300億円→2,200億円
>・雇用　11万人→18万人
>増加という試算でして、周辺地域にものすごい影響がありますよね。

と御案内をしましたが、この数字は推移ではなくて
１都３県の経済効果について
・生産額：1.2兆円
・税収：1,300億円
・雇用：11万人
の効果があり、全国で見ると
・生産額：1.9兆円
・税収：2,200億円
・雇用：18万人
ということでした。誠に申し訳ありませんでした。

ちなみにこのあたりをもう少し調べてみたら、凄いデーターがわかりましたよ。

発着能力の制限の解消、多様な路線網の形成、多頻度化による利用者利便の向
上が図られることで、羽田空港の国内旅客数の将来予測によると、2005年6229
万人が2012年には7320万人、2017年には8030万人、2022年には8550万人となり
、ある研究者によると、これは控えめな数字のようで、いったん動き出すと、
予測を大きく上回る可能性が大きい、とのことだそうです。なんかすごいこと
になってきました。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗民主党が進める事業仕分け
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



民主党の進める目玉政策として、「事業仕分け」が始まりました。

これは来年度予算の概算要求から無駄を洗い出す作業で、3兆円は圧縮したい
と政府は言ってます。

ただ、初日にテレビやインターネットで放映されました、民主党の仕分け人
が人民裁判さながらの追及をしたことで批難をされていますね。今回の
メルマガの主題にもなっている空港問題。関西空港への補給金160億円が予算
計上が「凍結」になりましたね。一方で羽田は経済効果が大きく見込めると
いうことでかなり周辺で色々な動きがあり、今回のメルマガでご紹介した
ある研究者の見解だと、羽田空港の未来は大いに明るいんだそうです。

また、事業仕分けに戻りますけれども、、今すぐに必要ではないものは予算
に組み込まないというのは、当たり前のことで、今までそういうことがなさ
れていなかったことに、日本が借金国家になってしまったということもある
ので、やり方は問題があるにしても、こういうことを始めたというのは、
政権交代の画期的な意味があると思います。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日の日経新聞で、賞与の支給がどの業界も削減という記事が載っていました。
なんかこちらも切ないニュースですが、逆に考えれば、今よりも悪くなること
は、ないと思いますので、これからどんどん良くなってくると思いますよ！
ヨーロッパ経済も少し上向きになってきてますし、中国はかなりいい方向に
動き始めてます。その波はきっと日本に来るのは間違いない！と前向きに
考える私でした＾＾

では、また次回(^_^)ノシ

2009.11.05  羽田空港ハブ化問題のすべて

【マンション経営のすべて

            2nd IMPACT　Vol.146】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！
11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、いかがお過ごし
ですか？
テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、思って
いる今日この頃です！


では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗羽田空港ハブ化問題とは？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗住宅ローンの金利が上がりました

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗羽田空港ハブ化問題とは？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


個人的に、前原国交大臣は頑張っていると思うのですが、
先日急に羽田空港を24時間国際ハブ空港を目指すと発表しました。

それを受けて千葉県の森田健作知事が怒りを爆発させたというのは、
テレビで何度も放映されましたよね。

くわしいことは、このあとに書きますけど、羽田空港が国際空港化や
ハブ化になると、旅行とビジネスで多くの人にメリットがあるのですが、

それ以上に周辺へのインフラ化が大きく進むので、羽田周辺で
マンション経営をする方やこれからマンション経営をしようかなと

思っている方には、チェックしておく必要があると思いますよ！

色々と調べてみると、羽田空港と成田空港の微妙な関係があるのですが、
今は国内線は羽田、国際線は成田と分けられています。

どうして、羽田空港は、国内線しか使えないの？ということなんですが、
これは、かつての技術水準では沖合への拡張が難しいため、

旅客が増えたら飛行機の離着回数に対応できないということもあり、
そのため成田空港が出来たという経緯があります。

ところが技術の進歩もあり、羽田の沖合の海面にも埋め立てが進み、
2010年10月からは「第4滑走路」の利用が可能になるので、
飛行機の発着回数が大幅に増えるようになります。

これは、もう少し具体的にいうと、今まで羽田空港は
年間約5万回の発着枠を割り当てられていましたが、

「第4滑走路」が完成すると、11万発着枠が生まれるということになり、
当然ここに大きなビジネスチャンスの可能性が生まれてきます。

文章だとちょっとわかりづらいので、
新滑走路のCGが公開されていますよ。


【東京国際空港D滑走路建設外工事】


この拡張工事が、どれだけスケールが大きいかというと、
国土交通省ではこの工事に予算として約1300億円計上しているんです。

こちらは国土交通省のプレスリリースも発表されています。

【東京国際空港（羽田）再拡張事業の推進】

これをみると、発着量が1.4倍も増えます。

これは今まで29.6万回の発着回数が40.7万回まで増えるということです。
すごいですね。

実際にこの工事に伴い、新たにインフラの開発を強力に進めているのが、
京浜急行電鉄です。具体的にはどういうことをしているのかというと


■「国際ターミナル駅」を建設

■周辺地域でのビジネスホテルやオフィスビルの開業

■羽田空港へのバスの乗り入れの増便


と言った感じで、京急は500億円の投資をしてます。その投資によって見込
まれる増収効果は、何と年間で100億円に及ぶことあります。

こちらも国土交通省では、どれだけ経済効果があるのかということを発表
してるんですよ。

【東京国際空港（羽田空港）再拡張事業の概要】

これをみると、

・生産額　1.2兆円→1.9兆円

・税収　1,300億円→2,200億円

・雇用　11万人→18万人

増加という試算でして、周辺地域にものすごい影響がありますよね。


ちなみに弊社でもアマヴェル大森というマンションを分譲していまして、
こちらは羽田空港まで12分という好立地です。

今後羽田空港の利用者が増えるということもありますので、
気になる方は是非お問い合わせを！！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗住宅ローンの金利が上がりました
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


せつないニュースが入ってきました。

大手銀行の住宅ローンが、長期金利の上昇に伴い、
固定型の住宅ローンの金利を上げると発表しました。

りそな銀行だけが10年物は据え置いたものの、
3年物も5年物も0.05%の引き上げです。

ただ、個人的にはここまで景気が悪いわけですから、政府にもこのあたりは
何か緩和するなり方策を立ててもらいたいものです。


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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

秋が深まってきましたね。もう11月です。
来月になると12月になり、クリスマスやお正月の準備も忙しい師走となります。

先日メタボ傾向と言われて、何もしていない私ですが＾＾；
これからはなべ物もおいしい季節になり、住宅ローンの上昇も切ないですが、
食事制限をせよと言われている私自身も切ない今日この頃です。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.10.22  見直しの真実

【マンション経営のすべて 

              d IMPACT　Vol.145】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

すっかり秋めいてきましたが、
皆さん、いかがおすごしですか？

これからどんどん涼しくなり、
まさに食欲の秋！という感じですが

一方で涼しくなってきましたので、
風邪などひかないようにして下さいね！！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今だから見直したいマンション経営

■２■時事ネタスクランブル
　　┗返済猶予制度その後

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今だから見直したいマンション経営
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


最近本屋さんにいくと、リーマンショックに関する書籍がとても多いです。
このリーマンショックによって、金融を中心とした世界を席巻する不景気に
なりましたが、ここに来てゴールドマンサックスの業績が上向くなどやや
投資マーケットも動き出してきました。

今年の9月4日の日本経済新聞でも不動産ファンドの資金が動き出してきて、
10月19日の日本経済新聞でも住友信託銀行とアクサグループが共同で1000
億円規模の国内専門の不動産ファンドを設立しました。

【不動産で1000億円ファンド　住友信託・アクサが共同設立 】
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091019AT2C1800218102009.html

ここに来て、こういう動きが出てきたのは、不動産の価格が下がってきている
ということの表れで、機関投資家といわれる金融機関にとって

（１）不動産取得がしやすくなってきたということ

（２）投資効率が高くなってきたこと

この2点から不動産投資がしやすい環境になってきたということだと
思われます。

前回のメルマガにも書きましたけれども、1％程度の利回りしかない定期預金
だと、インフレが進めば結果的に目減りする可能性があります。これはどうい
うことかというと、お金の価値というのはインフレがすすむと下がるからです。

ここに来て住友信託やアクサといった機関投資家が動き始めたということは、
一般の金融商品の投資利回りに比べて、不動産投資の方が圧倒的に利回りが
高くなってきたので、投資を始めようという動きに他なりません。

もちろん、不動産だから投資利回りがすべていいというわけではないですし、
何よりもきちんと賃料収入があるのかどうかということを見極めないと
いけません。いくら利回りが高いですよ！と言っても、賃料収入が入らなけ
れば、投資にはならないですからね。

不動産投資のポイントとしては３つあります。

・価格が適正であるかということ
・入居者の見込みがあるかということ
・立地条件

です。

特に価格が適正かどうかという見極めは難しいと思うですが、大前研一さんに
よると今月あたりが不動産の底値になるんじゃないかと言ってますね。
これから不動産マーケットはちょっと見逃せないと思いますよ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗返済猶予制度その後
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



亀井静香金融担当大臣がぶち上げた返済猶予制度。

簡単にいうと3年間中小企業の融資返済や住宅ローンの返済を猶予しますと
言うことで、金融株が軒並み下落してしまいましたが、大塚副大臣を中心
になんとかまとまりつつあります。簡単にいうと、国が保証しますよという
ことで、亀井大臣も保証協会を利用して政府が債務保証を導入するという
ことを明言しました。

これで、金融機関も安心したようで、最近はあまりこのモラトリアム法案
は沈静化したようです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日血液検査の聞きに行ったら、なんとメタボの傾向ありとのこと＾＾；
食欲の秋で、これから食べ物がどんどんおいしい時期に入ったのに
もう少し痩せろというのは、当事者としては悲しいし、切ない通告でした。

逆にスポーツの秋でもありますので、メタボ対策として何か運動を本格的に
やってみよう！と思う今日この頃です。三日坊主にならなければいいのですが。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.10.01  マンション経営のメリット！？その真実とは．．．（２）

【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.144】

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みなさんこんにちは！

今年の9月は、シルバーウィークがありました。
6連休でした。

人によると9連休という人もいたかと思いますが、
皆さんはどんなお休みでしたか？

私は個人的な事をいいますと、鳩山会館に行ってきましたよ。
凄い人で逃げてきちゃいましたが＾＾；

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のメリットってなに？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗平成の徳政令

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のメリットってなに？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回はマンション経営のメリットについて、
7つのポイントがありますよということをお話ししました。
まず、おさらいをしましょうか。

(1) 他人資本でも資産形成に
(2) 安定収入の構築
(3) インフレ・物価上昇への備え
(4) 「家賃年金」作り・生命保険効果
(5) 経費計上による節税効果
(6) 低金利時代における高利回り運用
(7) ご家族への相続の対策に

前回では(1)～(4)までをお話ししました。今日は残りについてお話を
しますね！

(5) 経費計上による節税効果

この節税効果って何？って言うことになるのですが、ここは少し長く説明を
します。通常サラリーマンは、会社からの給与所得というものがありますし、
自営の方でもそういうものがあると思いますが、それ以外に収入がある場合
には、確定申告をしないといけません。

マンション経営をすると今度はそこから家賃収入があるので、当然確定
申告をします。

この場合にマンション経営をする上で発生する経費というものがあります。
例えば

・住宅ローンに係る利息の一部
・建物の減価償却
・管理費等

です。

家賃収入からこれら経費を差し引いたものが、課税対象額になります。

それで期待できる節税効果というのは、仮にマンション経営でマイナスが
発生していれば、それを給与所得と合算して確定申告ができますので、
給与所得で税金を払い過ぎていたということが認められれば、いくらかの
所得税は還付されますし、住民税も減額されます。

もう少し分かりやすく書きますと
給与所得が700万円あり、不動産収入が100万円の赤字の場合

（給与所得）700万円─（不動産収入）100万円＝600万円

となり、課税対象額は600万円になりますので、その分税金を安くする
ということになります。


(6) 低金利時代における高利回り運用

そもそも利回りというのは何かというと、投資をしている金額に対して
どれだけ収入があるかということです。定期預金で言えば、良く広告で
今だけ高利回り２％！といった広告を目にしませんか？

ただ、この2％というのは、仮に100万円を預けても2万円にしかならない
ということですし、実際には税金もかかりますから、本来は1万6千円が
利息ということになります。

マンション経営の場合は、どういうことになるかというと

投資額→マンション購入価格
利息（に当たるもの）→家賃収入

ということになります。

マンション経営で言う利回りは、

家賃収入÷マンション購入価格＝利回り

で算出することができます。

そうするとマンション価格が2000万円で家賃収入が100万とすると

100万円÷2000万円＝5％

という計算になります。つまりこれだけの利回りが他の金融商品に
ありますか？ということになるんですね。断言するとこれはありません。

リーマンショックの前に外資ファンドが、日本の収益不動産を買いまくり
ましたが、まさにこの高利回りが魅力だったからです。


(7) ご家族への相続の対策に

相続対策というと、何かすごく難しく聞こえそうですが、実は凄く簡単！

例えば相続をする場合に、現金とかは価値がそれ以上でもそれ以下でもない
ですよね。つまりスーパーで200円の野菜が、それ以下でもそれ以上の金額
で買えるのではなく、あくまでも200円で買います。つまり、価値が変わらない
ということです。

ただ、不動産の場合は、購入した価格ではなくて評価額をもとにして課税
対象額がきまります。

つまり、2,000万円で購入したマンションでもそれよりも何割か安い評価額に
対して、税金を計算するので結果的に相続税を、安くおさえることができる
わけです。

こういうこともあって、相続対策として不動産は注目を浴びているということ
になります。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗平成の徳政令
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党政権が、スタートしましたね。

個人的には、前原大臣がダム問題やJALの再建策など大変だなと思いますが、
概ねどの大臣もしっかり仕事をしているという感じがしていて、いいスタート
だと思いますが、いかがでしょうか。

そこで亀井金融担当大臣が、中小企業の借入金や住宅ローンの支払いを
3年間猶予すると言いだして、銀行株が軒並み下がりました。この問題、これ
からどうなるんでしょうか。政府内でも色々と慎重な意見も出てるし、亀井
大臣は大臣で、できないんだったら更迭しろ！とかおっしゃってます。さあ、
これからどうなるのか。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

今回もまたまた政治ネタですが、このメルマガが皆さんのお手元に届く
時には野党になった自民党の新しいトップが決まっています。

健全な野党として自民党が、リスタートできるかどうか、とても大事な
選挙だと思いますが、候補者の方も言ってましたが、マスコミの扱いが
小さすぎると嘆いていました。

ただ、巨大与党になった民主党を、数に頼んで傲慢にならないように
チェックしていくためには強力な野党はどうしても必要で、ここで本当に
自民党には頑張ってほしいものです。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.09.17  マンション経営のメリット！？その真実とは．．．

【マンション経営のすべて

         2nd IMPACT　Vol.143】

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みなさんこんにちは！

9月の半ばに入り、すっかり秋めいてきましたが、
いかがお過ごしですか？

先日東京の目黒でさんま祭りに行ってきましたが、
油が乗っておいしかったです＾＾

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のメリットってなに？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗民主党政権の住宅施策について

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のメリットってなに？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



マンション経営のメリットについて、
今回お話をしようと思うのですが、
ポイントが７つあります。

(1) 他人資本でも資産形成に
(2) 安定収入の構築
(3) インフレ・物価上昇への備え
(4) 「家賃年金」作り・生命保険効果
(5) 経費計上による節税効果
(6) 低金利時代における高利回り運用
(7) ご家族への相続の対策に

今回は、これらのメリットについて2回に分けて
ご説明をしていきますね。
まずは、(1)～(4)まで。

(1) 他人資本で資産形成ってなんでしょう？

これはマンション経営というのは、基本的に住宅ローンを
組んでいくわけですが、この他人資本というのは何かというと、
これは賃貸収入のことを指します。

つまり、本来家を買う時に住宅ローンを組むと、
毎月の住宅ローンを支払わないといけないのですが、
マンション経営の場合は、家賃収入があるので
それを支払いに充当できるわけです。

(2) 安定収入の構築

マンション経営のポイントは、確実に賃貸がつくかどうかということです。
確実に賃貸がつくというのは、どれだけ人が集まっているか
どうかということが大事なところなんですけど、当社の場合、
賃貸需要の有無をマンション用地の仕入れをする際に一番重視していますので、
手前みそですけれども、当社のマンションは常に満室です。
つまり、確実に家賃収入が見込める物件をご紹介させていただいてます。

(3) インフレ・物価上昇への備え

マンションは、実態がともなうモノなので、
インフレなどの不況時には強いです。

一番分かりやすい例は、生命保険会社というのは、
機関投資家として不動産をたくさん持ってます。
これはどうしてかというと、安定収入ももちろんなのですが、
これはインフレ対策なんですね。ですから、個人投資も全く一緒なんです。
不動産投資というのはインフレへのリスクヘッジとして大変有効なんですね。

(4) 家賃年金と生命保険効果

年金については、いまだに政府の中でももめてますが、
これからの日本は年配の方が増えますから、当然年金というのは
将来的に減額されるのは確実です。
そういう観点からみると、マンション経営というのは、住宅ローンが終われば、
返済もなくなりますし、家賃収入はそのまま入ってきますから、
私設年金として有効なものとなります。

実際に当社のマンションのオーナーの方でも、将来の年金代わりとして
マンション経営をされてる方はたくさんいるんですよ。

また、生命保険効果というのは、マンションを購入するときに
住宅ローンを組むと団体生命保険に強制加入になります。
これは住宅ローンの組んだ人に万が一の事があった場合に、
残債が残りますよね。
その残債を生命保険で支払うという仕組みです。

ですから、仮にですけど、住宅ローンを組んだ人が亡くなられても、
残された人たちにそれが債務としては残るのではなく、
逆に生命保険会社が、その残債を支払ってくれるので、
残された方も安心ということになるんですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗民主党政権の住宅施策について
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党が掲げたマニフェストで、住宅という言葉が８つ使われていました。
これが多いのか少ないのかはよく分かりませんが、
気になったところをみてみると

44．環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する
とあります。

民主党としては、多様な賃貸住宅の建設促進のために家賃補助や所得控除
などの支援制度を創設するそうです。これはかなり賃貸市場を活性化すると
思うんですよね。入居しやすくなるわけですから。

民主党政権は、来週から動き出すようですが、
どういう政治になるか今から楽しみです。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

今回も政治ネタですが、民主党の民主党が衆議院選挙、
すごい事になっちゃいましたね。
308票獲得の破壊力は凄くて、これまでの与党の人たちも青菜に塩というか、
元気がなくて逆にお気の毒な感じです。

ただ、アンケートをとると70％以上の人たちが、自民党復活を
期待してるようなので、今回は選挙で負けちゃいましたが、
次回はどうなるか楽しみです。

今月の16日に特別国会で鳩山総理が誕生して、民主党政権がスタートします。
さあ、どうなるか。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.09.03  入居率の真実

【マンション経営のすべて

           2nd IMPACT　Vol.142】

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みなさんこんにちは！

マンションオーナーになって最初に抱く不安が
ちゃんと入居者が入ってくれるか、という問題ですよね。

今回はそんな疑問にお答えしてみようとおもいます。

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗効率よく入居者を集めるには？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗家賃滞納者のブラックリスト化は撤回

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗効率よく入居者を集めるには？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



マンションオーナーになって、まず不安になること。
それは「ちゃんと入居者が入ってくれるか」ということですよね。

もちろん当社ではそのような不安が無いよう、
入居者募集に関してもしっかりサポートしていくのですが、
オーナーとして入居者募集方法について理解しておくことは
けっして悪いことではありません。


さて、どのように入居者を募集したらよいのか。
効果的な方法を導き出すには、
やはりユーザーがどのようにして物件を探すのか、
という行動を理解することが大切です。

で、現在のアパート・マンション探しの基本は
やっぱりインターネットです。

インターネットで希望地の物件を検索
↓
内覧の予約
↓
地元不動産会社と一緒に現地を見学
↓
契約

という流れですね。

以前は、現地駅前の不動産会社に飛び込み、
そこでめぼしい物件を紹介してもらう、
という方法が主流でした。
掘り出し物物件を探すにはよい方法だったりするのですが、
かなり非効率なのは否めません。
ですから、今はインターネットでの検索を物件探しのきっかけ
とすることがほとんどなのです。

ですから、空き室が出た場合などは、
積極的に物件探しのサイトを活用しましょう。

でも、インターネットの物件探しサイトは山ほどあります。
どんなサイトを選び、利用したらよいのでしょう？

以下にポイントとなることをまとめました。

●アクセス数の多いサイト
　言うまでもなくたくさんの人の目に触れれば、
　自分のマンションが検索される率も高くなります。

●使い勝手がよいサイト
　検索方法が簡単であったり、情報が見やすく整理されていれば
　使いやすいサイトとしてリピートユーザーが多くなります。

●写真がたくさん掲載できるサイト
　物件の室内がどうなっているのか入居者は気になるモノです。
　外観や間取り図だけではわからない、建物の“実際”を
　写真で伝えることで、多くの入居者に選んでもらえます。

他にもありますが、ざっとこんなところでしょう。
とにかく、より多くの人の目に触れることが大事なのです。

それでも、まだ迷ってしまう。。。
という方には、こんな情報がありました。

ウェブサイトのコンサルティングを行う
ゴメス・コンサルティング株式会社が発表した
「賃貸不動産情報サイトランキング」です。

これは、独自の評価指数で賃貸不動産情報サイトを
2009年8月時点でランキング化したものです。

その結果、総合評価のトップ３は、

1. HOME'S賃貸
http://rent.homes.co.jp/

2. CHINTAI
http://www.chintai.net/

3. at home web
http://www.athome.co.jp/

となっています。
4位以下や、その他のカテゴリーによるランキングなどは、
ゴメスのサイト
http://www.gomez.co.jp/ranking/chintai/index.html
で確認することができます。

また、最近無視できないのが
携帯電話で閲覧するモバイルサイトですね。
若者はパソコンより、携帯電話でサイトを見ることが多いようです。

こちらのランキングは、以下のサイト
http://www.gomez.co.jp/ranking/mobile_chintai/index.html
で確認することができます。

ま、実際にこうしたサイトを利用しないこともあるかもしれませんが、
マンションオーナー＝経営者ですので、
つねに新しい情報にアンテナを張っておくことは
けっしてマイナスにはならないでしょう。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗家賃滞納者のブラックリスト化は撤回
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回のメルマガで
「家賃滞納者をブラックリストに！」
という内容をお伝えしました。

しかしこちらは、現時点では“撤回”となってしまいました。
家賃保証会社の一部より「消費者軽視」という異論が出されたことが
撤回の原因だったようです。

たしかに、景気の悪化による突発的な収入不足により
家賃が一時的に支払えなくなった入居者をもブラックリスト化するのは、
かわいそうだ、という意見はわかります。

とはいえ、意図的に家賃を支払わない悪質な入居者が居るのもまた事実。
現行法では入居者に対して非常に有利になっているので、
家賃滞納にたいして泣き寝入りしているオーナーもいます。

ただ、かなり前から問題視されていた家賃滞納について、
活発な議論が始まったこと自体が、一歩前進と評価できると思います。

滞納補償、家賃補償などは、入居者、オーナーともに
メリットのある精度ですので、上手く機能していくことを望みます。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

9月に入り、そろそろ秋を意識する季節になりましたね。
今年は、“夏”って感じた日はそれこそ数えるほど。。
個人的には物足りない夏になってしまいました。


では、また次回(^_^)ノシ

2009.08.20  回収率の真実

【マンション経営のすべて

           2nd IMPACT　Vol.141】

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みなさんこんにちは！

先週はお盆休みで、日本全体がのんびりムードでしたね。
そんななか、マンションオーナーには聞き捨てならない
ニュースが飛び込んできましたよ！

なんと全国紙の新聞一面を飾る、ビッグニュースです！

いったい、どんなニュースなの？

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗家賃回収率を劇的に上げる秘策とは！？
■２■時事ネタスクランブル
　　┗国交省 家賃保証・管理業を規制方針
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗家賃回収率を劇的に上げる秘策とは！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


「家賃滞納を一括管理 保証業界 ブラックリストに」
という見出しが、新聞の全国紙一面に掲載されました！

このニュース、
これから賃貸マンションオーナーにとって
かなり有利になるかもしれませんので、
今回取り上げることにしました。

必見です！

では、いったいどんなことなのか。
もうちょっと詳しくお話ししますね。

まずは前提条件として、
「家賃保証サービス」のおさらいから。

賃貸マンションオーナーにとって、
最も怖く発生率の高いリスクが、家賃の滞納です。

家賃の滞納が発生してしまうと、
収支計画が一気に崩れてしまうので、
是が非でも避けたい、というオーナーは多いのです。

そうしたニーズに応える形で登場したサービスが、
「家賃保証サービス」というわけです。。

これは、このサービスを提供する家賃保証会社が
物件の契約時に入居者から一定の保証料を取り、
入居者の連帯保証人となるサービスです。

万一、家賃滞納が発生した場合でも、
いったん家賃保証会社が肩代わりをしてオーナーに支払い、
立て替え分は後日回収する、という仕組みです。

つまり、オーナーにとって、
家賃の取りっぱぐれがなくなる、
という素晴らしいシステムなのです。

また、入居者にとっても、
親や兄弟などの連帯保証人を見つけなくても
賃貸住宅の契約ができるというメリットがあります。

入居者、オーナー、双方に高いニーズがあるため、
ここ最近、急速に急成長したサービスなのです。


さて、ここからが本題。

急成長したサービスですが、
ここ最近の急速な不況により、
家賃を肩代わりするケースが急増。
保証会社による悪質な「追い出し」も社会問題化しました。

このままだと、家賃保証サービスそのものが
立ち行かなくなるという懸念が発生したため、

悪質な滞納者をデータベース化して、
保証会社間で共有しよう！

というのが、今回のニュースです。

いわゆる、信用情報「ブラックリスト」の作成です。

クレジットカード会社や消費者金融などは、
すでにこのような信用情報を共有して
防衛策を講じていますので、
こうした不動産業界でもこの流れは
ある意味自然なのかもしれませんね。

一見、保証会社だけに有利なシステムのように見えますが、
保証会社が健全な経営を行えるようになれば、
悪質な「追い出し」事件も減りますし、
オーナーも安心して保証会社を利用できるようになりますので、
メリットは無限大なのです。

一方、
「一時的な滞納でブラックリストに載った入居者が、
　今後賃貸住宅を借りにくくなる懸念がある」
といった声も聞かれます。

しかし、こうしたデータベースが無い現状では、
入居者の信用力を職業や年齢、国籍などで判断せざるを得ないのが現状。
家賃をきちんと払っている、善良な入居者にとって、
職業などで門前払いされるのは腑に落ちないでしょうから、
データベース化は、不公平感を是正する良い手段とも言えます。
また、家賃滞納が減れば保証料の値下げにもつながりますので、
入居者にとってもメリットがありますし、
市場の活性化にも貢献するはずです。

確かに滞納常習者にとっては、
不利な信用情報のデータベース化ですが、
オーナーにとっては安心して資産運用できる
優れたシステムであると言えます。

データベース化は、
家賃保証会社約40社でつくる
「賃貸保証制度協議会」が方針を決定し、
今月中にも「全国賃貸保証業協会」を発足させるとのこと。
ほかにも「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」も
信用情報を共有する構想があるそうなので、
今後の動向に注目ですね！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗国交省 家賃保証・管理業を規制方針
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



一部の悪質な家賃保証業者による
滞納・明け渡しトラブルの増加を防止するため、
国土交通所が検討している規制の概要が明らかになってきています。

一部業者による追い出し行為が批判されている家賃保証業に加え、
不動産管理業に対象を広げた規制法を作り、
登録制を柱に違反業者への行政処分や罰則を盛り込む方針だそうです。

今秋以降、有識者や消費者団体などから聞き取り調査をし、
詳しい内容を詰めたいとのこと。

これまでに存在する賃貸住宅の関連法の対象は、
家主や不動産仲介業者などに限られていましたが、
保証業や管理業に対する法令は無かったのが現状。

賃貸業界のイメージ回復、
また、規制強化により、
家賃保証などの優れたシステムをより安心して利用できるよう、
しっかりと法整備してもらいたいものですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

みなさん夏休みはいかがお過ごしでしたか？
東京は週末こそ晴れたものの、
いまいちパッとしないお天気でしたね。

でもでも、残暑はまだまだ続きます。

体調など崩されぬよう、くれぐれもご自愛のほどを。。。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.08.06  買い方の真実

【マンション経営のすべて
　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.140】
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みなさんこんにちは！

食料品を売るスーパー業界では、
お買い得なプライベートブランドに人気が集中しているようですね！
では、不動産業界のお買い得物件ってあるのでしょうか？

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗都内でお買い得な駅って？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗「マンションPER」が発表。首都圏のマンション収益力は改善

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗都内でお買い得な駅って？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛




「ホントに儲かるの？」

投資向けマンションを購入するオーナーが
もっとも気にする部分でしょう。

大きな投資をしただけに、
やっぱりどれだけリターンが得られるのか、
ということが気になるのは誰しも当たり前のことですよね。

そして、できることなら
少ない投資でより大きなリターンを得たい！
と思うのも当たり前です。
人間ですから……。

このメルマガでも、
安定したリターンを得るなら
都心部の物件に投資するのがイチバン、
と再三申し上げてきました。

とはいえ、格差社会のこのご時世…。
都内といえども、儲かる物件とイマイチな物件と
二極化が始まっている感は否めません。

じゃぁ、いったい…。
どんな場所が人気あるのでしょう？

不動産に関するあらゆる情報を専門に扱う
情報サービス提供会社「東京カンテイ」から、
面白いデータが発表されました。

題して「首都圏『お買い得駅』ランキング」！

このランキングは、
99年から08年の過去10年間マンションを所有後、
売却することにより得られる売却益と、
10年間の運用益（最大値）の合計を試算し、
最寄り駅ベースで算出したもの。

ひらたく言えば、
「儲かっちゃっている物件が多い駅ランキング！」
ですね（笑）。

見事1位に輝いたのが、ご存じ

「外苑前」駅！！！

渋谷から近く交通便利ですし、
神宮外苑も近く自然も多い！
そしてなおかつ雰囲気がオシャレ！
ちょっと裏に入ると、オシャレなデザイナーズマンションが
点在する地域です。
私の知り合いのグラフィックデザイナーも
多数この周辺のマンションに入居しています。

人気がないわけありませんよね。
売却益と運用益の合計は
なんと、8,612万円とのこと！

ちなみに5位以内にお隣の「表参道」、
その隣の「明治神宮前」がランクイン。
この周辺、すごすぎです！

この地域の物件に入居する人たちは、
交通の利便性もさることながら、
ちょっとしたブランドを求めて来ることも特徴。
だから、多少家賃が高くても入居率は高いのです。
もし新築物件を見つけたら、
即購入しても大きなハズレは無いかもしれませんね。

もちろんこれら以外にも
お買い得物件は多数存在します。
幅広くアンテナを広げ情報をキャッチし、
自らが住みたいと思える物件に投資することが、
成功への近道かと思います～！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗「マンションPER」が発表。首都圏のマンション収益力は改善
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「東京カンテイ」から発表された数値をもう一つ紹介します。
それは、賃貸マンションの収益性を測る

「2009年新築マンションPER」

です。

これは、分譲マンションの価格が
賃料の何年分で回収できるかを求めた数値。
数値が低ければ収益性が高く、
反対に高ければ収益性が低いことになります。

それによると、09年の新築マンションPERは、
首都圏平均で25.40となり、
08年の26.39から0.99ポイント低下。
収益率が改善したとの結果がでました。

ちなみに
近畿圏では前年比0.31ポイント上昇、
中部圏では前年比0.91ポイント上昇。

やはり首都圏での改善率が、
他の地域に比べ高かったことがわかっています。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

いよいよ衆議院が解散して、



今月末には選挙が開催されますよね！

みなさんはどの政党を支持するのでしょうか？

各政党とも「年金改革に力を入れる」、
というマニュフェストが公表されましたが、
正直数年後の政治・経済の行方すら不安なのに、
数十年後の年金の状況など予想することは不可能です。

やはり将来に対する備えを、
今から自らの手で準備しておくことも大切なんじゃないかなぁ、
と思ったりしています。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.07.16  路線価の真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.139】
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みなさんこんにちは！

７月に入って、全国の路線価が発表されました。
全国的な下落、との報道に驚かれた方も多いことでしょう。
東京圏にはどのような影響があるのでしょうか？

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗路線価が全面下落とあったけど、都内は大丈夫？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗09年上半期、マンション分譲業者の倒産数は過去最多に

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗路線価が全面下落とあったけど、都内は大丈夫？
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７月１日に国税局から全国の路線価が発表されました。
全国的に下落一色という報道を耳にした方も多いでしょう。

前年まで大幅な上昇を示していた３大都市圏ですが、
東京圏は6.5％、名古屋圏は6.3％、大阪圏は3.4％の下落と
今年は４年ぶりにすべてが下落に転じてしまったことが、
ニュースとして大きく取り上げられた原因とも言えます。

ちなみに路線価（ろせんか）とは、
相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額のこと。
毎年１月１日を評価時点とし、都市部の市街地ほぼすべての路線（公道）
に対して価格が決められます。
つまり、土地価格のひとつの指標と言える数値ということです。

土地価格の指標としては、「公示地価」もありますが、
こちらは調査地点が約３万地点なのに対し、
路線価は37万地点と公示地価より格段に多く、
地価の傾向を知るにはもっとも適した指標であります。

話は戻りますが、
東京圏でも6.5％の大幅下落ということで、
不安に感じている方も多いかもしれません。

ですが、今のところ東京圏に関しては、
それほど不安視する必要はありません。

なぜならば、、、

まずは昨年までの動向を見てみましょう。

東京圏の路線価の変動率は、
2007年　13.1％の上昇
2008年　14.7％の上昇
と、ここ２年間は大幅な上昇を続けていたのです。

わかりやすく言うならば、
上がりきったピークから、若干下がった程度、
なのです。

俗に言う、ミニバブルがはじけた状態、なのですが、
場所によっては一様ではありません。
たとえば、路線価が25年連続トップの東京・銀座中央通りは、
前年比2.0％の下落にとどまるなど、
大きな影響を受けていない場所もあります。

一方で地方圏に関しては、
2007年、2008年の路線価変動率は0％、つまり横ばい。
そこから2009年は3.8％の下落ですから、事態は深刻です。

こうしてみると、
都市部と地方での格差がますます広がっていますが、
都市部でも人気のあるところとそうでないところの
二極化が進んでいるとも言えます。

これから不動産を購入する方にとって、
地価の下落は物件価格の低下につながり、
嬉しいことかもしれませんが、
購入後のことを考えると、
あまり大きな変動が発生するのも考え物です。

もちろん、地価が上がって、
資産価値が高まるに超したことはありません。

しかし、これからの安定したマンション経営をするには、
地価に一喜一憂するのではなく、
利便性の高い場所や地域に立地するなど、
安定した需要が見込める物件を探すことが重要です。

転売でもうけるのではなく、
安定した家賃収入を得て、コツコツ利益を得ることが
成功する一番の秘訣であることを忘れてはいけません！



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗09年上半期、マンション分譲業者の倒産数は過去最多に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

帝国データバンクがまとめた
「2009年上半期 全国企業倒産集計」によると、
マンション分譲業者の倒産件数は、前年同期比186.7％増加の43件となり、
半期ベースで過去最多を更新したとのこと。

全業種でみても、前年同期比16.6％増加の7,023
負債総額は同52.2％増加の４兆5,941億円となったそうです。

景気は下げ止まりつつある、というような発表もありましたが、
やはりこの倒産数、負債総額を見ると本当に厳しい時代だなぁ、
と言うことを改めて感じますね。

逆に、不動産関係で言えば、業者が淘汰され、
ユーザーにとっては優良な業者が探しやすい
状況になったと言えるかもしれません。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

東京都議選では民主党の圧勝！
来るべき衆院選の前哨戦とも言われていただけに、
今後の日本経済がどのように動いていくのか、
無視できない結果となりました。

不動産関係にもさまざまな景気対策を行った
自民党政権でしたが、バラマキとの批判もあります。

衆院選で自民党が勝つのか民主党が勝つのか、
まだわかりませんが、いずれにせよ、
本当の意味で日本の景気が良くなるような
政治を行ってくれることを期待します！

では、また次回(^_^)ノシ

2009.07.02  復活の兆し！その真実-Ⅱ

    【マンション経営のすべて

              2nd IMPACT　Vol.138】
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みなさんこんにちは！

前回のメルマガでは、
企業の大口不動産投資に復調の兆しアリ！
というニュースをお届けしました。

じゃぁ、個人向けの不動産投資事情は
いったどうなってんの？
ということで、今回はお届けしたいと思います！

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産業界に明るいニュース!?その2

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏居住用賃貸物件成約数、３カ月連続で増加　

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産業界に明るいニュース!?その2
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


大企業が都市部の不動産投資に興味を持ち始めた、
と、前回お伝えしました。

大企業が不動産投資をし始めた、ということは、
すなわち、
エリート社員や専門の研究機関が
その優秀な頭脳をフル活用して
リスクや将来性、市場動向などを精査した結果、

「そこにチャンスあり！」

と判断したからに他なりません。

平たくいえば
「儲かる確率がかなり高い」
ということなんです。

企業はボランティア団体ではありませんから、
確実に利益を生み出し、株主様に配当という形で
利益を分配しなければなりません。

利益を出せなければ、株主様から文句を言われ、
株主総会で社長以下、取締役の首をすげ替えられてしまいます。
なので、必至です。失敗は許されないのです。

そんな企業が都心部の不動産投資に
興味を示し始めたのですから、
今の不動産価格は底値圏にある、
と判断しても、大きな間違いではないといえるでしょう。


一方で、個人向けの不動産投資状況はどうなっているのでしょう？

今回はその点について、興味深いニュースを2つ取り上げます。


まずひとつ。

■シングルタイプは東京23区で堅調

これは不動産総合情報サービスのアットホームが
全国主要6都市（札幌、仙台、東京23区、名古屋、大阪、福岡）の
直近1年間のマンション賃料動向をまとめたもの。

堅調だったのは東京23区と札幌、
大阪、仙台が弱含み、
福岡が上昇基調
という結果になったそうです。

興味のある人は、こちらが詳しいです。
http://athome-inc.jp/pdf/news/090619.pdf

堅調とは
１ 堅実な調子であること。
２ 相場が徐々に上昇する傾向にあること。

要は、安定して値上がり傾向にある、と言うことですね。

この不動産大不況と呼ばれた一年にあって、
東京都心のワンルームマンションの家賃相場だけが
非常に安定しています。

やっぱり、東京でのマンション経営は間違いではない、
ということが裏付けられました。


そしてもうひとつ。

■不動産投資物件、今が買い時51.8％！

野村不動産アーバンネットが先日
「不動産投資に関する意識調査」の結果を発表しました。

それによると、
「今、投資用物件は買い時だと思うか」について

なんと！

51.8％が「今が買い時だと思う」

と回答しているのです！！！

この不動産不況が、逆にチャンスと判断している人が
かなり多いということですね。

もちろん回答者は、
すべて投資のプロというわけではなく、
ある意味「素人」も含まれていますから、
本当に買い時であるという情報ではありません。

ただ、「今、買いたい」と思っている人が
かなり増えてきているということは、事実でしょう。


Jリーグ立ち上げに尽力した、川淵三郎氏は
かつてこんな言葉を残しました。

「時期尚早と言う者は100年たっても時期尚早と言う。
　前例がないと言う者は200年たっても前例がないと言う。 」

不動産投資を始めたい、今がチャンスだ！　と思っている方。
まだ早い、とは言わず、“今”始めてみませんか？



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏居住用賃貸物件成約数、３カ月連続で増加　
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


アットホームがまとめた「首都圏賃貸物件市場動向」によると、
５月の首都圏居住用賃貸物件成約数は、
１万5,943件（前年同月比2.4％増加）で、今年3月に14ヶ月ぶりに
前年比増へ転じてから3ヶ月連続の増加となったようです。

千葉や埼玉は2～3割の大幅増、
神奈川は1割の減少などと、地域によって差はありますが、
居住用賃貸市場はこの不況下でも
早くも安定した市場に戻ってきていると言えるのではないでしょうか！


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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

沖縄はもう梅雨明けしたというのに、
首都圏はいよいよ本格化……。

ジメジメしてて気分が滅入る季節ですよね～。

でも、不動産業界では徐々に明るいニュースも出始めています！
このまま景気も上向いてくれると良いんですけどねっ！

では、また次回(^_^)ノシ

2009.06.18  復活の兆し！その真実

【マンション経営のすべて

         2nd IMPACT　Vol.137】

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みなさんこんにちは！

昨年から不動産業界では暗いニュースばかりですよね。
大手不動産関連企業が倒産したり、
土地や住宅価格の下げが止まらなかったり……。

この先の日本、いったいどうなっちゃうの？
なんて報道ばかりでイヤになっちゃいます。

でも、じつは、

少しずつでも市場は上向きに動こうとしているんです！
いったいどんなことが起こっているんでしょうか？

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産業界に明るいニュース!?

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産業界の景気指数

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産業界に明るいニュース!?
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


ニュースをみると不動産業界は悪い報道ばかり。
ここ最近では、住宅ローンを組んだ人が、

今度の7月のボーナス払いができず、
競売にかけられる物件が多発する！！！

なんて、危機感をあおっていますよね。

ま、実際に競売物件が増えているのは事実ですが、
不動産業界、そんなくらい話ばかりではないんです！

具体的にどんな動きがあるのか紹介しましょう！

まずひとつめ。

■公的年金を不動産ファンドに投資

公的年金を運用する年金積立管理運用独立行政法人（GPIF）が、
2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入りました！

つまり、これまで債権や株などで運用していた年金資金に
運用リスク分散のため、不動産ファンドを組み入れる、
ということなんです。

その規模、数百億円から数千億！

市場動向に影響を与えないよう配慮するということですが
不動産価格上昇には少なからず影響を与えること必至です！


そしてもう一つ。

■京阪電鉄が首都圏で1000億円規模の不動産投資

これは5月12日の日経新聞に記載されていたことなのですが、
完済の私鉄大手である京阪電気鉄道が、
今後3年間に首都圏で最大1000億円を投じて
賃貸オフィスビルなどを取得するほか、
今秋には初のビジネスホテルを開業する、
ということなんです。

こちらは、不動産市況の悪化を受け、
都内の不動産を割安な価格で取得できると判断したことから、
大規模な不動産投資に踏み切ったのだと思われますが、
このような投資が活発化し、物件や街に付加価値がつけば
不動産価格が上昇していくことは想像に難くないでしょう。


さらに。
■不動産売買で1000億円規模の案件復活

こちらも5月25日付の日経新聞夕刊の記事なのですが、
日本生命保険が東京・丸の内の大賀tabるを取得するなど
国内の不動産売買市場で、1000億円規模の
大型取引が復活しているようです。

上場企業などによる不動産取引額は、
今年の4月、ほぼ1年ぶりに前年比で増加に転じました。

ちなみに1000億円以上の不動産取引は、
昨年3月を最後にほぼストップしていたそうですから、
ことしの4月は、ひとつの大きな節目を迎えた、
とも言えそうですね。


さて、これら3つの記事からわかることは、

「首都圏の地価が、今底値圏にある」

と言うことです。


景気の先行きはまだまだわかりませんが、
一方的に悪くなり続けることが無いのは、
これまでの歴史から見て明らかなことです。

不動産価格が底値圏にある今だからこそ、
買い時なのかもしれませんね！


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産業界の景気指数、低水準も５カ月連続で改善
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


帝国データバンクが発表した5月調査の景気動向調査によると、
不動産業界の景気動向指数は5ヶ月連続で改善したとのこと。

資金調達への懸念は依然として払拭されておらず、
本格回復には至らなかったものの、
住宅ローン減税による消費喚起や不動産価格の下落により、
一部優良物件では成約増につながった、としています。

やはり、物件価格が下落したことで、
買いやすい状況には違いないということなのでしょうね。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

最近一眼レフのデジカメを買いました。
仕事に、趣味に活用するつもりです。

もうちょっと待てば、もっと良い物が出るかもしれない、
と、ちょっと悩みましたが、やっぱり買って良かったです。

これまで使っていたコンパクトデジカメとは写りがまるで違います！
めちゃくちゃ感動画質です！！

「欲しい時が、買い時」

なんて、よく言いますが、まったくその通りだと思いました。
悩んでいたらこの感動をなかなか味わうことが
できなかったわけですから。

マンションとは価格がまるで違うので同列に語れないかもしれませんが、
マンションも「欲しい時が買い時」！

とくに今は、価格や税制面でかなりバリューですし！

新生地所では、いつも笑顔でお客様をお待ちしております(*^-^*)


では、また次回(^_^)ノシ

2009.06.04  平成21年度税制改正の真実

【マンション経営のすべて

                2nd IMPACT　Vol.136】

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みなさんこんにちは！

今、百年に一度、未曾有の大不況と言われていますよね。
こんな時に投資なんて、不安でたまらない…
なんて声が圧倒的多数なのはわかる気がします。

でも！　こんな時だからこそ、投資家に有利な制度を作り、
不況を脱出しようと、国は一生懸命なのです！

こんなチャンスを逃さない手はありません！

今回は、新しくマンションオーナーになる方にとっても
非常にメリットの大きな、国の制度をご紹介します！

まだ、投資を始めようかと迷っている方、
必読の内容ですよ！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東証１部上場
         ジョイント・コーポレーション
                        会社更生法手続き

■３■編集後記

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┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



景気が悪化すると、それを立て直そうと
国は税制面の優遇措置などを中心に
さまざまな措置を行います。

もちろんそれは、消費や設備投資を促し、
経済を活性化させるためです。

不況になると決まって実施されるのが、住宅ローン減税。
住宅ローンを組んだ額に応じて、
所得税が減免されるという、アレですね。

住宅ローン減税を実施すると、
「今、家を買った方がトクだ」と消費者に思わせることができるので、
住宅の流通が活発になり、住宅産業と
それを取り巻くさまざまな産業が活性化するわけです。

最近では、エコカー減税という、
ハイブリッド車など環境性能に優れたクルマに対して
自動車取得税や従量税を大幅に減免する措置も実施されました。
おかげでトヨタのプリウスや、ホンダのインサイトは
場合によっては20万円程度もオトクに買えることになり、
すごい勢いで予約注文が入っていますよね。

また、エコ家電を購入するともらえる「エコポイント制度」も
大型家電の販売向上に大きな影響を与えているようです。

さてさて、

では、マンション投資をこれから始める人にとって、
オトクな税制優遇措置はないのでしょうか。

実はあるんです！

平成21年度税制改正により、
「土地等の譲渡益特別控除制度」が実施されるのです！

これは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの2年間に
取得した国内の土地等（所有期間が5年以上のものに限る）を
譲渡した場合には、その譲渡益から1000万円を所得控除できる、
というものです。

つまり、平成21年と22年に不動産を買い、
5年以上経過した後に値上がりして売った場合、
儲けのなかから1000万円までが控除対象になって
税金がかからない、ということなのです。

一般的に、投資物件などの売却益には、
所有期間5年超の場合、20％が課税されます。

単純計算で、1000万円の利益が出た場合、
本来なら200万円が税金で持って行かれてしまいますが、
この制度を利用すればその200万円がまるまる儲けになります。
どうですか？
かなりオトクだ、ということがわかってもらえるでしょう！

これまで不動産については、住居用の物件に対して
税制の優遇措置が多くとられてきましたが、
いよいよ投資用物件にも、適用の幅が広がってきました。

不況の影響で、不動産価格も下がってきていますし、
こうした大きなメリットを受けられる優遇制度も登場するなど、
まさに、ダブルで美味しい時期といえるでしょう。

マンション投資をするなら、今年、来年が買い時なのは
間違いありませんよ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東証１部上場ジョイント・コーポレーションが会社更生法手続き
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マンション分譲大手のジョイント・コーポレーションと、
同社の子会社であるジョイント・レジデンシャル不動産は5月29日、
東京地裁へ会社更生法の適用を申請しました。
負債総額は合わせて、1680億円とのこと。

すでに多くの報道でご存じの方も多いかと思いますが、
08年3月期には営業利益、経常利益ともに過去最高益を
更新していたにも関わらずの倒産です。

倒産の原因は、やはり不動産流動化事業ですね。
売上高の約6割を占めていたというのがマズかったようです。
世界的な景気後退の影響で、09年3月期における
同事業の売上高が前期より78％も減少し、
連結税引き後利益が645億円の赤字に転落。
資金繰りが急速に悪化して、今回の事態になったようです。

ホント、不動産流動化事業に力を入れていた企業の倒産が
まだまだ止まりません。


もちろん当社は、地道な経営で
このような心配はまったくありませんのでご安心くださいませ。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

新型インフルエンザの恐怖が猛威をふるった
ここ一ヶ月でしたが、なんとか収まりを見せています。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

不動産業界は、またまた一部上場企業の倒産という
暗いニュースが流れていますが、
税制優遇などの制度も整い、投資の環境としては、
まさに春本番とも言えるのではないでしょうか？

「人の行く裏に道あり花の山」

お客様の笑顔のために、社員一同頑張っていますので、
今後とも宜しくお願いします！


では、また次回(^_^)ノシ

2009.05.21  賃貸借契約の真実

【マンション経営のすべて

                 2nd IMPACT　Vol.135】
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みなさんこんにちは！

これまで何回かクレームやトラブルについて書いてきましたが、
それらを未然に防ぐため、またトラブル発生後、
円満に解決するためにもっとも重要なものが
「賃貸借契約書」です。

ここでは、マンションオーナーになるにあたり、
知っておきたい賃貸契約書のポイントを解説したいと思います。



では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
■２■時事ネタスクランブル
　　┗家賃のカード決済が進む！？
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



賃貸住宅を契約するにあたり、
オーナーと入居者の間で必ず作成する書類が、
「賃貸借契約書」ですね。

そもそも、なぜ契約書を取り交わすのかというと、
あらかじめ決まり事を文書化しておくことで、
実際にトラブルが発生した場合でも、
その決まり事に乗っ取ってより円満に解決させるためです。

ですから契約書は、非常に重要な存在なのです。

オーナーとしてはこの契約書をしっかり作成することで、
後々のトラブルに対して備えることができます。

では、どんなことを契約書に盛り込めば良いのでしょうか。

契約内容自体は「契約自由の原則」により、
双方の合意により自由に定めることができます。

しかし、公序良俗に反したり、
どちらかが一方的に不利な条項は認められません。

特に、オーナーの強い立場を利用して、
入居者に一方的に不利な条項を契約書に記したとしても、
後々裁判になったときは、その条項が認められないケースも
ありますので注意が必要です。

たとえば、
「オーナーの要求があれば、入居者は即時退去しなければならない」
といったような条項は、
たとえ契約書に書いてあり、双方の合意の印鑑が押してあったとしても、
裁判所の判断で無効になることがあります。


でも、法律に詳しくないし、
自分で契約書を考えるなんて面倒くさい！

ご安心ください。

基本的には賃貸借契約書のひな形がありますので、
それを利用し、オーナー自身が加えたい条項を記せばOKです。

その際、特に注意したい点は２つ。

まずは、迷惑行為や危険行為の禁止です。
これは物件毎に注意する部分も異なりますので、
具体例を列挙するとより効果的です。

たとえば禁止行為として、
・大音量でテレビ、ステレオを鳴したり、楽器の演奏を行うこと
・ベランダに看板等を設置すること
・階段や廊下等の共用部分に物品を置くこと
・犬、猫等の動物を飼育すること
などなど。。。

オーナーが絶対にしてほしくない行為を列挙し、
入居者に説明することでトラブルの多くを未然に防げます。


そして、もう一つ大切な条項が「修繕費」に関してです。
一般的に入居者は、退去する際に部屋を入居前の状態に
戻す義務があり、これを原状回復義務と言いますが、
この原状回復の範囲をどこまでにするのか、
そしてその費用はどちらがどの程度負担するのか、
これを契約書に明記しておかないと、
あとで大きなトラブルの原因となってしまいます。

基本的には、自然に損耗したものはオーナー負担、
故意または過失によって破損したものは、入居者負担、
というように契約書に明記するのが一般的です。

ただ、退去時のクリーニング費用は入居者負担、
としている契約書は多いですね。

東京都ではこうしたトラブルをできるだけ防げるよう、
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、いわゆる「東京ルール」
を作成していますので、参考にするのも良いと思います。


しっかりした契約書を作成し、交わすことはとても大切ですが、
入居者にもしっかり理解してもらうことも、
トラブルを未然に防ぐためにはもっと大切です。

あとで「聞いていない」「知らなかった」といったことが無いよう、
契約内容はお互いがしっかりと確認しておきましょう。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗家賃のカード決済が進む！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


関西VISAが、4月20日からVISAカードを利用した
家賃保証サービスを始めました。

銀行系カードの参入は初とのこと。

ここ最近、家賃保証会社の倒産や、
厳しい取り立てによる入居者からのクレームなど、
家賃に関するさまざまな問題が発生しています。

そういった問題のひとつの解決策として、
クレジットカードによる家賃決済は有効性が高いと言えそうですね。

オーナーにとっても、
クレジットカードの入会審査を通すことで、
入居者の信用性を高い精度で確認することができますし、
家賃の滞納を防ぐことができる、
というメリットが生まれます。


こうしたメリットを考えると、
今後、家賃のカード決済がどんどん進んでいくかもしれませんね。



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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

５月も半ばを過ぎ、汗ばむ日も増えてきましたね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

えっ？５月病で仕事が手に付かない？

５月病の症状としては、イライラや疲労感などがあるそうですが、
その対策には、カルシウムの摂取が効くそうですよ！

カルシウムと言えば牛乳や小魚なんかを思い浮かべますが、
チーズにも大量に含まれているそうです。

仕事後は、ワインとチーズで晩酌、なんてことも、
アルコールのリラックス効果もあいまって
とても良いそうですので、お試しあれ！


では、また次回(^_^)ノシ

2009.05.07  クレーム処理の真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.134】

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みなさんこんにちは！

3月末から4月にかけては、
一年の中で入居者の入れ替えが多いシーズン。

1ヶ月ほど経って落ち着いた４～５月頃に
ポツポツと出始めるのが、

入居者からのクレームです。

もちろんクレームが無いに越したことはないのですが、
長年マンション経営を行っていると、
少なからず発生するのは仕方ないこと。

今回は、このクレーム処理について解説してみたいと思います。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗入居者からのクレーム処理

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗入居者からのクレーム処理
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


入居者からのクレームには、
大きく分けて２つの種類が存在します。

ひとつは、
給湯設備が壊れた、水が出ない、ドアが開きづらい、

廊下の電灯が切れた、テレビの写りが悪い、といった、
建物や設備機器などハード面についてです。

人が住み、建物や設備機器が古くなれば、
不具合が発生するのは当たり前ですね。

各設備の耐用年数や、
入居者入れ替え時にチェックするなどして

不具合が発生しそうな箇所をあらかじめ確認し、
早め早めの計画的な修理・交換を行うことで、

クレームを最小限に抑えることができます。

もし設備等のクレームが発生した場合でも、
素早く対処すれば、大きな問題になることはありませんので、
必要以上に警戒しなくても大丈夫です。


さて、もうひとつのやっかいなクレームが、
人の行動や言動が引き起こす、いわばソフト的なクレームです。

その中で２大クレームと言われているのが、
「ゴミ」と「騒音」です。

言ってみれば、社会的なルールを守らない、
「困ったちゃん」への対応です。

まず、ゴミ出しについて。

こちらは、入居者だけでなく、
近隣住民からも指摘されることがあります。

とくに、ゴミ出しルールは地域によって千差万別なので、
引っ越してきたばかりの頃はその地域のルールを知らず、

悪気はないけれど、結果的にルールを無視してしまった、
なんてケースも少なくありません。

もちろん、「自分くらいはいいや」と思っている
自己中人間の仕業というケースもありますが、

いずれにせよ、入居者入れ替えが多い
4月頃に頻発するクレームです。

これらゴミ出しに関するクレーム処理は、

しつこいほど入居者に
注意喚起を促すしか方法が無いのが現状。

契約時に、役所で配布している
パンフレットを手渡すだけでなく、

クレームが発生したら、その都度
入居者全員にチラシを配布するなどして

注意を呼びかけます。

「犯人を捜して直接交渉したほうが早い！」

かもしれませんが、このご時世、
どんなトラブルがあるかわかりませんから、

それは最終手段と考えましょう。


次に騒音に関して。

隣の話し声がうるさい、
上の部屋の足音が響く！

夜中に騒いでいる住民がいる、などなど、

近年は騒音に関するクレームが増加傾向にあります。

ただ、騒音問題は、
人によって不快な音の感じ方が異なるため、
対処が実に難しい問題なのです。

夜中のドンチャン騒ぎなどは、
誰が聞いても騒音だとわかりますが、

足音などは、本人が自覚しないまま、
他人には騒音としてとらえられてしまうことがあります。

また、本当はたいした音ではないのに、
クレームを言ってきた入居者の過剰反応ということも考えられます。

ですから、実際に騒音に関する
クレームが発生した場合は、

その音がどんな音なのか、
継続的に発生する音なのか、

生活上仕方のないレベルの音なのか、

そうした事実関係を明確にすることが必要です。

もちろん、クレームを言ってきた人に対して
頭ごなしに「アナタの過剰反応じゃないの？」などと

言っては絶対にいけません。

人の話をまともに聞いてくれない
「ダメ大家」のレッテルを貼られてしまいます…。

あくまでも

「解決するので具体的にどんな音なのかを教えてほしい」

といったように、やわらかい態度で
状況の把握に努めましょう。

そして、ゴミ出しのクレーム同様、
無用なトラブルを避けるためにまずは全員に
注意を促すチラシを配布します。

そして、それでも改善されず騒音が
常識的な範囲を超えていると確認できたら、

音の発生源の入居者に対して注意をしましょう。

もちろん、明らかにマナー違反な騒音を
出し続ける入居者に対しては
契約解除を視野に入れる必要もあります。


マンションオーナーをしている以上、
このようなクレームはいつ何時発生するかわかりません。

またクレームの内容自体が複雑化している現代では
オーナー一人がすべてのクレームに対して対応することは
なかなか難しくなってきているとも言えます。

ですから、設備のメンテナンス業者や管理業者などを
効果的に利用してクレームに備えるのも、
上手にマンション経営するためのひとつの手段と言えるでしょう。


もちろん！
新生地所ではこのようなご面倒をオーナー様にかけないよう、
賃貸管理部で全てのクレーム処理に迅速に対応していますので、
ご安心くださいませ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏の家賃相場はほぼ横ばい
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


土地やマンション、
一戸建て住宅などの不動産価格は

昨年に比べて軒並み下落していると
前回のメルマガでも書きました。

一方、賃貸住宅の家賃相場はどうでしょうか？

マンションオーナーにとっては、
気になるところですよね。

不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を
運営するネクストが発表した2009年3月の

「ＨＯＭＥ’Ｓマーケットレポート」によると、

首都圏の賃貸相場は、

マンションが　昨年度同月比　-0.2％

アパートが　　昨年度同月比　+0.3％


と、ほぼ横ばいです。

東京の地価は昨年１年間で6～7％も下落しましたが、
それに比べてかなり安定しているんですよね。

キャピタルゲイン

つまり家賃収益をねらった
不動産投資なら、

地価の大幅な変動にも
それほど神経質にならずに済む、

ということが図らずも浮き彫りになったレポートですね。

これからオーナーになろうとしている皆さん、
注目です！




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

読者の皆さん
ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか？

なかには16連休という、
前代未聞の長期休暇を満喫している方も

いらっしゃるようで、本当にうらやましい限りです(^_^;)

このご時世、仕事が無くて長期休暇を取らざるを得ない、
という方もいらっしゃるとかいらっしゃらないとかで、

そこら辺は微妙ですが…(^_^;)

弊社は本日から営業再開！

お客様の笑顔のために、この不況を乗り切るべく
頑張っていきますので、どうぞ宜しくお願い致します！

では、また次回(^_^)ノシ

2009.04.16  公示地価の真実

【マンション経営のすべて

                   2nd IMPACT　Vol.133】

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みなさんこんにちは！

今回は3月24日に、
平成21年の公示地価が発表されたことを記念して（？）

「公示地価に見る東京でのマンション経営」と題して
その結果からどのようなことが読み取れるか、
を中心にお話ししていきたいと思います！

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗公示地価にみる東京でのマンション経営

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗公示地価にみる東京でのマンション経営
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



3月24日に全国の公示地価が国土交通省より発表されました。

公示地価とは、その年の１月１日時点における
更地としての土地価格のことを言います。

つまり、
この土地を更地として売買するとなると、
大体これくらいの金額になりますよ、
という、不動産相場を見る上で
ひとつの基準となる指標です。

現在では全国約２万８千地点の価格が調査され、発表されています。

で、2009年の公示地価を見ると、
約２万８千地点のうち、１年前より上昇した地点は

なんと、たったの２３地点！！

全国約１万２千の上昇地点があった昨年とはうってかわって、
全面下落となってしまいました。

なお、これは1970年に公示地価調査が始まって以来、
最も少ない上昇地点数ということだそうです。

ちなみに東京都内で上昇した地点はゼロ。


公示地価の変動率をみると、


●全国平均

　住宅地　マイナス3.2％
　商業地　マイナス4.7％



●東京都

　住宅地　マイナス6.5％
　商業地　マイナス7.5％


となっています。


この結果から全国的に下落傾向にあり、
さらに東京都の公示価格は突出して
下落幅が大きいことがわかります。


えー！地価が下がりまくってるなんて、ヤバイじゃん。

と思われる方も多いかと思います。
確かに今年の数値だけを見ればその通りです。

でも昨年の東京の公示地価をみると

住宅地　プラス9.1％
商業地　プラス15.8％

となっており、
一昨年と今年の公示地価と比べればまだまだプラスです。

一方、全国平均の公示地価を一昨年前と比べると
マイナスに転じています。

つまり、

全国的に見ると土地の価格は下がっているが、
東京だけ「高止まりしている！」とも言えるのです！！

このように細かくデータを分析していくと、
マンション経営するなら、やっぱり東京が有利、
ということがわかってくると思います。


ちなみに、ここ最近の不動産不況により
マンション価格が下落していることはご存じの通り。

ファミリー向けマンションなどはまったく売れず、
売れ残った格安物件は

「アウトレットマンション」

などと言われ、投げ売りされている状態です。
買い手にとっては、まさに千載一遇のチャンス到来！
ではないでしょうか。

東京の地価が劇的に下がった今だからこそ、買い！

とも言えると思います。


いや、まだ下がるでしょ。

と、お考えになるかもしれません。
確かにこの先もっと下がることも考えられます。

ただ、供給数が少なくなっているため、
在庫が確実に減っているのもまた事実です。


相場の格言に

「もうはまだなり　まだはもうなり」

という有名な言葉があります。

これは

「だいぶ上がったから、もう上がらないだろう」
と思っても、まだ上がり、

「不景気だからまだ下がるだろう」
と思ったら、もう下がらず反転上昇してしまった、

というように、投資家の心理と相場の行き違いを
絶妙に言い表した言葉です。

相場の予想は本当に難しく
誰でも確実に予想できるものではありませんが

「買い時だけど、買えない」

という状況になる前に、
購入準備を進めておくことも大事ではないでしょうか。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗95％が「PCを持って行く」
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストと
毎日コミュニケーションズが共同で、

４月から社会人生活を始める人を
対象に実施した調査結果をまとめたところ、

「高速ネット回線や無線ＬＡＮなど通信環境が住まいの重要な要素」

と回答した人がが全体の88・９％に上ったようです。

「４月から新生活にもっていく家電やゲーム」の問いには、

「ノートPC」「デスクトップPC」が合わせて95.3％であったのに対し、
テレビについては「持って行かない」が55.8％と過半数を占めました。

いまや、生活に必要なのはテレビではなくパソコンで、
インターネットを利用するための高速回線は
住宅に必要な必須設備となっていることが浮き彫りとなりました。

今後、マンションオーナーになる方は、
光回線などの高速ネット回線が導入できる物件であることが
大前提になってくるでしょう！

こんな状況、10年前にはちょっと予想できませんでしたが……。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

桜も散って外はもうだいぶ暖かくなってきましたね。
日によっては汗ばむくらい。

先日新宿御苑にお花見がてら、
お弁当を持って息子たちと出かけてきました。

余りの居心地の良さに、オヤジである私は爆睡(-_-)zzz

息子よスマン！


では、また次回(^_^)ノシ

2009.04.03  リスクマネジメントの真実（Ⅴ）

【マンション経営のすべて

        2nd IMPACT　Vol.132】

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みなさんこんにちは！

これまで３回にわたり、
家賃滞納リスクについて解説してきました。

今回は、マンション経営をしていくなかで、
もっともポピュラー（！？）なリスクについて
知っておいてほしいことを書いてみます。

そのポピュラーなリスクとは。。

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用

■２■時事ネタスクランブル
　　┗物件リフォームもDIYの時代！？

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


マンション経営のなかで、もっともポピュラーなリスクとは。

それは「退去時の費用に関するトラブル」です。

いわゆる、敷金の返還です。
これ、結構モメるんですよね。。。

ほとんどの賃貸住宅は、
退去時に家主もしくは管理会社立ち会いのもと、

物件にどの程度の損耗があるかをチェックして、
著しい汚損があれば、それを修繕して明け渡すことになっています。

壁に大きな穴が空いていたり、
ふすまがびりびりに破けていたり、

また勝手に棚を作ったり、柱を立てたりされた状態では
そのまま次の入居者へ貸し出すことはできません。

ですから、そうした汚損箇所を修繕し、
住む前の状態に戻すことが必要になります。

この住む前の状態に戻すことを「原状回復」といいます。

これまで、原状回復のための修繕は家主が行い、、
かかった費用を敷金と相殺し、残りを入居者に返還する、
という仕組みが一般的になっています。

で、なんでモメるのか。

それは「原状回復」という
言葉の意味のとらえ方が原因なのです。

家主としては、住む前の
「綺麗な状態」に戻してほしい、と考えますし、

入居者としては、「多少の傷みは
人が住んでいる以上仕方がない」こと、と考えます。

言い方は悪いですが、
できるだけ多くの敷金を返してもらいたい入居者と、

できるだけ敷金を返したくない家主、
この構図があり、

さらに、かかった費用が単なる修繕なのか、
物件を新しく綺麗にするリフォームなのか、

費用負担の線引きが曖昧なことが
モメる原因だったです。

実際に、東京都住宅局に寄せられた
賃貸住宅のトラブルのうち、

敷金精算に関するトラブルが
約22％と最も多くなっています。

そこで、東京都ではこうした
トラブルをできるだけ防げるよう、

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、
いわゆる「東京ルール」を作成しました。

詳しくはこちらのリンクへ。

⇒　『東京ルール』


ここには原状回復にともなう、家主と入居者の
費用負担に関する指標が記述されています。

もし、原状回復費用の金額でモメた場合は、

このガイドラインを根拠に
費用負担の割合を決めることができるので、

入居者がクレーマーになってしまった場合でも
安心できます。

もちろん費用分担をどのようにするかを
契約書の特約というかたちで自由に決めることができますが、

通常の原状回復義務を超えた負担を入居者に課す特約は、
内容によっては無効とされる場合もあるので注意が必要です。

こうしたガイドラインの登場により、
賃貸住宅のトラブルでかなりの割合を占めていた

退去時の費用に関する問題は、
だいぶ少なくなってきたようです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗物件リフォームもDIYの時代！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

3月16日発行の「週間賃貸住宅新聞」に、

リフォームのDIYが低コストで注目を浴びている、
との記事が書かれていました。

記事にはビニールクロスだった部屋を、
珪藻土を使ってリフォームした例が掲載されていました。

業者に委託すると15万円かかる内装リフォームが
自分でやる（DIY）となんとたった3万円で済むとのこと！

部屋のリフォーム費用は家主が負担することが
すでに一般的ですが、

この不動産不況の時代、
低コストで、なおかつ自分で楽しみながら

物件価値を上げられる手法として、
DIYリフォームも有効な手段なのかもしれませんね。

記事に紹介されていたオーナーは、
数ヶ月間空き室だったのに、珪藻土の壁にしたところ、

すぐに入居者が見つかったと喜びのコメントを残していました。

もちろん、マンションオーナーといえ、
あくまで施工に関しては素人。

すべてをDIYでできるわけではありません。

ただ、自分で手をかけることによって
その物件にも愛着がわき、

物件が良い状態で維持できることは
間違いないでしょう。

もしマンションオーナーになった暁には、
DIYリフォームも考えてみてはいかがでしょう？



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

さぁ、いよいよ年度が替わって桜のシーズン！
街中なはフレッシュな輝きにあふれていますよね！

夜桜を見ながらのお酒はまた格別ですが、
くれぐれも風邪などひかれぬようご自愛くださいませ。。。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.03.19  家賃保証システムの真実

【マンション経営のすべて

            2nd IMPACT　Vol.131】

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みなさんこんにちは！

今回は、前回で解説した家賃保証システムについて、
もうちょっと掘り下げて解説してみました。

オーナーに安心を与える家賃保証システムですが、
そこに隠されたリスクとは、いったい…！？

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
■２■時事ネタスクランブル
　　┗「追い出し屋」対策
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回のメルマガで、家賃滞納リスクに備えるには、
家賃保証会社を利用する手もある、と書きました。

たしかに家賃保証の仕組みは、
オーナーにとって安定収益をもたらす有効な手段の一つです。

ただ、それで100％安心なのかといえば、
そうとは言い切れないことも知っておいて頂きたいのです。

それはなぜか。

家賃保証会社にも倒産するリスクがあるから。

2008年の9月に大手家賃保証会社が実際に倒産し、
その懸念が現実のものとなりました。

実際に家賃保証会社が倒産するとどうなるか。

まず、家賃保証が受けられなくなることはもちろんとして、

そのほか家賃保証会社に預けていた敷金等のお金も
戻ってこなくなる可能性が非常に高くなります。

ちなみに家賃保証会社が倒産した場合、
オーナーを救済してくれる法的措置などは

まったく整備されていないので、
泣き寝入りするしかないのが現状です。。


ただ、2008年9月に倒産した某大手家賃保証会社は
家賃保証事業そのものが行き詰まったのではなく、

不動産投資事業への業務拡大が原因と言われています。

ですので、家賃保証システム自体が危ない、
というわけではありませんので、その点はご安心を。


このように、家賃保証のシステムを
利用しようという場合、

その会社自体が健全な会社かどうか
しっかり見極める必要がある、ということが言えます。

それに加え、もう一つ大切なことがあります。
家賃保証システムの契約内容をしっかり理解するということです。

多くの家賃保証システムの契約には、メリットだけでなく、
無視できないさまざまな問題もあります。

たとえば、

・2年単位で家賃の見直しが必須

・保証会社からの一方的な契約解除が可能

・保証料の値上げがある

などなど。

契約時に細かい文字でびっしり条文が書かれた
契約書を渡されると思いますが、

リスクの点についてあまり理解せずに契約してしまうと、
あとで「こんなハズじゃなかった」という

思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあるので注意が必要です。

ぜひとも賢く利用して頂きたいものですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗「追い出し屋」対策
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


家賃保証会社が、家賃滞納者を
強制的に追い出すという事件が
社会問題となっていることはご存じのことでしょう。

家賃滞納者に対して、

支払い督促や退去を勧告することは
当然の権利なのですが、

その手段がかなり強引だという点が問題になっています。

オーナーにとっては、

そういった督促などの面倒な作業を
代行してくれることはありがたいことなのですが、

社会倫理に反することをされてしまうのはちょっと困りものですよね。

現在、そうした業者に対する法規制がないため、
打つ手なし、という状況なのですが、

悪質な「追い出し屋」対策のために、
弁護士などが集まって組織する

「全国追い出し屋対策会議」が結成されました。

被害者救済や法律による規制などを呼びかけることを
目的としているようです。

オーナーにとって家賃保証は有効な手段の一つであるだけに、
悪くなったイメージを払拭してくれればと思います。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

今週はかなりポカポカ陽気ですが、
読者の皆さんいかがお過ごしでしょうか？

3月と言えば、引っ越しシーズン。
賃貸業界にとってはかき入れ時なんですが、
めちゃくちゃ忙しいのもまた事実・・・。

当社賃貸部も相当テンパってますが、あと少し。。
お客様の笑顔のために、社員も笑顔で頑張ってます～！

では、また次回(^_^)ノシ

2009.03.05  空き室リスクの対処法の真実（Ⅲ）

【マンション経営のすべて 

            2nd IMPACT　Vol.130】

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みなさんこんにちは！

今回のメルマガは、家賃滞納リスクへの対処法です！
空き室リスクと並んでオーナーの大きな不安要素となる家賃滞納。

どうすれば家賃滞納リスクを減らせるかをお届けします！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
■２■時事ネタスクランブル
　　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回、前々回と２回にわたって
空き室リスクへの対処法を解説しました。

今回は、空き室リスクと並んでオーナーの心配事となる
家賃滞納リスクについて解説したいと思います。

じつは家賃滞納って、空き室になることよりも結構やっかいなんです。

なぜかというと、
払ってくれるまで待つしかないから…。

滞納なんて契約違反なんだから、
即刻退去を命じて新しい人に入居してもらえばいいじゃん、

って思うかもしれませんが、確かにそれは正論。

でも、現実には法の力を借りても、
そこに人が暮らしている以上、なかなか退去させられないのです。

だから、家賃滞納はやっかいなのです。

何ヶ月も滞納を続ければ、
それが大きなお金になり、ますます払えなくなる。。

取り立てようにも、入居者に支払い能力がなければ、
回収することは困難です。

「無い袖は振れぬ」状態になってしまうと、
日本の法律を持ってしてでも、回収不能なのです…。。

ま、これは極端な話ですが、家賃滞納が起こらないよう、
入居時に入居者審査を行ったり、

敷金として数ヶ月分の家賃を前納することが一般化しているのです。

また、東京地区だと礼金という、家賃でも資金でもないお金を
入居時に支払ってもらうという習慣もあります。

入居者にとっては、礼金という訳のわからないお金を
払わされていたのですが

これはある意味オーナーが自己防衛するために得ていたお金、
とも言えるわけですね。


さて、前置きが長くなりましたが、
実際に家賃滞納リスクに対して、
どのような備えをしておけばよいのか。


まず一つめが、

●入居者審査をしっかり行い、連帯保証人を確実に立てる、

というオーソドックスな方法です。

入居者がきちんとした企業で働いているか、
また学生なら連帯保証人となる親が、
一定の社会的地位のある人物か、
と言うことを確認してから契約するのです。

とはいえこのご時世、一流上場企業で働いていたとしても、
リストラにあったり、倒産してしまったりして
支払い能力を一時的にでも失ってしまう危険は
まったく無いとは言えない状況です。

そういったリスクにも備えたいという人にとって有効なのが、


●家賃保証を利用する


という方法です。

家賃滞納保証専門の会社や管理会社、
クレジット会社などと契約して

入居者が家賃を滞納した場合、
これらの会社が代わって家賃をオ
ーナーに支払うというシステムです。

万一家賃滞納が発生しても、一定の家賃が保証されるので、
オーナーにとっては大きな安心となりますね。

ただ、もちろん保証のための費用、
つまり保証料がかかりますので

運用シミュレーションをする際には注意が必要です。

また、保証の条件等も保証会社によって
異なりますので、こちらも注意が必要です。

一方で家賃保証には、家賃滞納保証以外にも
もう一つ大きなメリットがあります。

それは連帯保証人が不要にできる

ということ。


保証会社が連帯保証人の役割を担うわけですから、
入居時に連帯保証人を立てる必要が無くなるのです。

入居者からみると、これはかなりのメリットなんです！

入居者が30歳代以降になれば、
親がすでに他界していたり、年金暮らしであったり、

また、健在でも家族関係の希薄化から
親兄弟には頼みたくない、と思う入居者は増えています。

連帯保証人の印鑑証明を取のも、結構面倒ですからね。

実際、入居に際して本人はまったく問題無いのに、
連帯保証人に困るというケースは良くあるんです。

こうしたチャンスを逃さないために
家賃保証を利用するのも一つの手ですね。

このように、しっかり対策をしておけば、
やっかいな家賃滞納も回避できるので安心してください。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


オリコカードは、2009年1月より、
家賃決済分も、利用後にリボ払いへ変更できる
「あとリボ」サービスの対象にしました。

クレジットカードで家賃を支払える
サービスが増えてきましたが、

リボ払いも利用できることによって、
利用者にとっては大きなメリットになります。

今月はカードを使いすぎた！

なんて時に、あとからリボ払いに
変更できることはかなり便利ですから。

また、オーナーにとってもオリコと提携すれば、
物件の差別化にもつながります。

家賃保証もいろいろなニーズに応えられるよう、
さまざまなサービスが増えてきました。

利用するならいろいろ比較したいところですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

東京はなんだかグズグズした天気が続いていますね。。
でも、もうすぐ、待ちに待った春がやってきます！！

春と言えば、やっぱり花見！
花見と言えば、お酒！！

なんて考えている人は私だけじゃないはず！

花見に備えて（！？）みなさん風邪などひかれぬよう、
くれぐれもご自愛くださいますよう～。

では、また次回(^_^)ノシ

2009.02.19  空き室リスクの対処法の真実（Ⅱ）

　【マンション経営のすべて 

               2nd IMPACT　Vol.129】

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みなさんこんにちは！
今回のメルマガは、空き室リスクの対処法第２弾です。

マンション経営で最も怖い空き室リスクの具体的な回避策を
書きましたので、是非目を通してみてください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に

■３■編集後記


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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２
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前回のメルマガで、

空き室リスクを減らすには、魅力的な物件を
維持するためにしっかり管理することが大切、
と書きました。

でも、マンション経営は素人だし
具体的にどのように管理したらよいのか
わからない、という方も多いことでしょう。

そういう方に有効な手だてのひとつが、
「物件の管理を管理会社に委託すること」
です。

管理会社は、空き室対策を提案してくれたり、
入居者募集の手助けをしてくれます。
さらには家賃回収などの雑務も代行してくれます。

副業でマンション経営を行う忙しい人にとって
大きな力になってくれることは、間違いありません！

ただ、業務を委託するには、それなりの
管理手数料が発生することを忘れてはいけません。

場合によっては、手数料の支出が多くて
ほとんど利益が得られなくなることもあります。

そのあたりはぜひとも注意しておいてほしいことですね。

利益もできるだけほしい、と考える方は、
委託する業務を一部に限定して、

自分でできるところは自分でする、
という方法が良いでしょう。

そうすれば、支払う手数料を抑え、
利益もある程度確保できるはずですから。

管理会社を上手に使うことも、
マンション経営を成功させる大きな秘訣なのです。


それでもやっぱり、管理は面倒だ！

物件が遠方だから、行くことができない！

とおっしゃる方。。。


究極の空き室回避策は、


「一括借上げ」


という方法です。


これは、オーナーが管理会社と賃貸借契約を結び、
物件の管理・運営の一切を任せるシステムのこと。

サブリースとも呼ばれているこのシステムは、
入居者との契約は管理会社が結ぶので、

半年間空き室があっても、家賃の滞納があっても、
それは入居者と管理会社の問題。

オーナーには一切関係ありません。

空き室があろうが滞納があろうが、
毎月一定の家賃が保証されるのです。


メリットはやはり、
長期間にわたって空き室リスクを回避できる点。


デメリットは
収入が相場に比べて低くなってしまう点。


これは管理の一切を任せるためと、
空き室保証が受けられるという
点から仕方ないところではあります。

とはいえ、オーナーにとって空き室の心配をしなくて良い
という安心感は非常に大きなものです。


管理会社や、一括借り上げシステム、
これらを上手に活用すれば、
空き室リスクを最小限に抑えることができますので、
検討してみる価値はあるでしょう。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に
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不動産経済研究所の調査によると、
2009年1月に首都圏で供給されたマンション個数は

前年同月比24.1％減の1760戸で、
16年ぶりの1千戸台にだったそうです。

契約率は64.2％で、
価格は前年同月比0.9％下落の4,172万円。

いやはや、2009年の不動産業界の
幕開けも相当厳しいものとなりました。

世界同時不況の影響で、
この先の経済がどうなるかわからない今、

ウン千万円もするマンションなんか、怖くて買えない、
といった消費者心理が大きく影響しているのでしょうね。

でも、これは分譲マンションの話。

人はかならずどこか屋根のあるところに
住まなくてはなりません。

マンション購入が怖いから、
しばらく賃貸でいいや、と言う人が増えれば
賃貸マンションオーナーにとっては・・・。


ピンチの裏にはチャンスあり、かもしれません！



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

首都圏でも春一番が吹きました。
それと同時に、花粉も飛び始めたようですね・・・。

幸い私はまだ自覚してないので大丈夫なのですが、
花粉症の方にとっては、本当につらい時期ですよね。

花粉症じゃないオマエにこのつらさがわかるか！
とドヤされそうですが、

最近では花粉を通さない高性能マスクが
登場してきているようですので、
何とか乗り切ってくださいませ。。。


「花粉　マスク」で検索するといっぱい出てきます！


では、また次回(^_^)ノシ

2009.02.05  空き室リスクの対処法の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　　2nd IMPACT　Vol.127】

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みなさんこんにちは！

今回のメルマガから、
マンション経営のリスク管理について
数回にわたってお伝えしていく予定です。

これからマンション経営を始めようと思っている方には
必見の内容ですので、ご期待ください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法

■２■時事ネタスクランブル
　　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記


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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法
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不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです。
とくに、初めてのマンション経営となるとなおさらでしょう。

いくつかある不安要素の中でも代表的なのが、
「空き室リスク」
ではないでしょうか？

いわゆる、
借り手が付かなかったらどうしよう？
というリスクです。

空き室リスクは、マンション経営に
必ずつきまとうものであり、

また経営計画を左右する
非常に重要な課題でもあります。

物件購入時にさまざまなシミュレーションをします。

物件価格がいくらで、管理費がいくら。

ローンの支払額がいくらで、家賃収入の相場はいくら。

そして、修繕費はだいたいこれくらい。
だから、利回りは○○％だ！

ということをやります。

しかし、空き室が長期間続いてしまうと、
家賃収入が途絶えてしまうので、

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい、
最悪赤字が累積して……。。。

なんてことにもなりかねません。。

では、この空き室リスクを
どのように回避していくのか。

まずひとつが、当たり前のことですが、
地理的に優位な物件を購入すること。

これは強いです。
とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です。

たとえ物件が古くなったとしても、
「駅近」は、何ものにも勝る強力なキーワードです。

とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく、
だれもが気軽に購入できるとは限りません。


そこで購入した物件に空き室を出さないために
オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するために
　　　　しっかり管理すること」なのです。


ここで言う「管理」とは、

ただ壊れたところを直したり、
掃除をこまめにするという意味ではありません。

では、いったいどういう管理をするのでしょうか？

たとえば、今入居者が物件に求める設備のひとつに
インターネット接続があります。

これは15年前では考えられなかった設備ですよね？

他にも、シャワー式トイレ、大きな収納、
部屋数の多さよりも、ひとつの広いリビング、
など、一昔前とは違ったニーズが現れています。

つまり、ここで言う「管理」とは、
ニーズの変化に柔軟に対応できるよう
世の中のトレンドを見極め
メンテナンスやリフォームを適宜行っていく、
という管理です。

なぜそれが大切なのか。

ここで、これからマンションオーナーになりたい、
とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います。

「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう？」

その答えは、

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です。

オーナー側が入居者の変化に気づき、
所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば、
自然と空き室を回避できるようになります。


もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが、
このような心構えを持ってマンションオーナーになることが、

マンション経営を永続的に成功させる
もっとも大きな秘訣なのです。

ご理解いただけたでしょうか？




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



全国賃貸住宅新聞より

オーナー向け賃貸経営コンサルティングや
工務店情報の提供などを行う

プレジャーリンク（東京都中央区）は、
無料で賃貸経営の収支計画を

客観的に査定する
「収支計画セカンド・オピニオンサービス」を開始した。


上の記事でも書きましたが、マンション経営を行うに当たって、
かならず行うのが、収支計画のシミュレーションです。

近隣の家賃相場と比較して、どれくらいの収益が
見込めるのかをシミュレーションします。

ただ、そうしたシミュレーションは売り手である
ハウスメーカーや工務店等から提案されることが多く、

想定家賃が相場より高額に設定されていることや、
空室率や家賃の下落率が低めに見積もられている
ケースが多々あります。

そうしたシミュレーションが正しいかどうか、
第三者的な立場で評価する、というのがこの
サービスの趣旨です。

物件を売りたいがために、誇大広告的な手法で
情報提供する業者も少なからずありますから
注意したいですね。

もし不安に思うなら、こうしたサービスを利用するのも
ひとつの手ですね。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

空き室リスクへの対処法、いかがだったでしょうか？
いまやスピードの時代。次の一手を常に考える必要があります。
時代の変化への順応性が高い、若い世代のほうが、
これからのマンション経営には向いているんじゃないかな、
なんて、この記事を書いていて思いました。

新型インフルエンザが問題になっていますが、
みなさんも、お体には十分お気をつけください！

では、また次回(^_^)ノシ

2009.01.22  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業編

【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.127】

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年が明けてから、早３週間。

相変わらず、２００９年の不動産業界は
厳しい見方が大勢を占めていますが、

堅実経営がモットーの「新生地所」は、
元気に営業しておりますので、どうぞご安心くださいませ！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回までの、会社員、公務員に引き続き、
今回は、「自営業者」の将来についてです。

自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は、
「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります。

20歳から40年間、きちんと納付して、
65歳になったときにもらえる年金額は、
年間「７９万２１００円」です。

1ヶ月になおすと、なんと、たったの
「６万６０００円」にしかなりません！！

もちろん、保険料免除や未納期間があると、
これよりもさらに少なくなります。
また、納付期間の合計が２０年に達しないと、
ビタ一文、もらえません・・・。

どうです？みなさん。
月々６万６０００円で暮らしていけますか？

結婚して夫婦で生活したとしても、
2人ぶんの、月々１３万２０００円です。

たとえ、自宅を購入してあって
家賃の支払いが無かったとしても、

結構厳しくないですか？

酒とタバコと食べることが好きな私なら、
きっとムリです。。。

ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は、
生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが、

夫が平均的な会社員、
妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が、

月々「約２３万６０００円」です。

自営業者の夫婦とくらべると
１０万円も多くもらえています。

もちろん保険金の負担額が異なるので、
単純にどっちがトクとは言えませんが、

厚生年金の場合は保険金負担が
労使折半（会社が半分払ってくれる）

なので、さほど大きな負担を感じずに、
多くの年金がもらえることになります。

では、自営業者は将来に備えて、
どのような準備をすればよいのでしょうか？

ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する、
「国民年金基金」という制度の利用が考えられます。

これは、国民年金に掛け金を積み増して、
将来もらえる年金を増やそう、というものです。

掛け金の金額はある程度自由に設定でき、
当然、多く掛けたほうが、もらえる年金額も多くなります。

金額は年齢によって異なりますが、
３０歳で最低、１万２０００円程度から、掛けられます。

この最低額の国民年金基金を掛けると、
通常の国民年金に、３万円プラスして支給されます。

つまり、６万６０００円＋３万円の９万６０００円が
毎月支給されることになります。

詳しくは国民年金基金のページにて。

⇒　国民年金基金


それでも、おいそれと掛け金を積み増し
できるものではないですよね？

自営業者って、会社員、公務員に比べると、
年金に関して言えば、本当に不遇なんです。。

今、派遣労働者の契約解除が
ニュースで話題になっていますが、

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です。
あまりニュースには取り上げられませんが。。。

そして、今の年金の構造を見ると、
よっぽどのインフレでも起こらない限り、
受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう。

将来にわたって安心して生活するには、
やはり２０代、３０代の若いうちから
ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが
良いと思います。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）
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全国賃貸住宅新聞より

建設会社・工務店、賃貸管理会社などを
対象にしたコンサルティング及び

フランチャイズ事業を行う
オーナーズエージェント（東京都新宿区）は、

全国の賃貸住宅を対象に最長４０年間の
一括借り上げサービス

「リアルマスター」を発表した。


このサービスの特徴は、

賃貸物件を借り上げ、物件の管理、
家賃の収集、入居者用コールセンター

などのサービスを、４０年間という
かなりの長期間にわたって
行ってくれるという点ですね。

そして、もう一つの大きな特徴があります。
それは、扱う物件は築年数による制限を設けていない点です。

一般的な借り上げサービスなどでは、
築年数の古い物件は、サービス対象外だったりするのですが、

「リアルマスター」は、数十年経った物件でも、
最小１戸から借り上げてくれるそうです。

借り上げサービスには、メリット・デメリットがありますが、
最小の労力で、高い投資効果がえられる場合もあります。

上手に活用したいですね。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

2009年に入ってから、寒い日が続いていますね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

充実した生活を過ごすには、やっぱり健康が一番。
風邪などひかぬよう、ご自愛くださいませ。

2009.01.08  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.126】

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みなさま、新年明けましておめでとうございます。
本年も「新生地所」を、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

昨年は不動産業界にとって暗いニュースばかりでしたが、
新生地所は堅実経営をモットーに、お客様の笑顔のため、
社員一同、一層の努力をしていく所存でございます。

このメルマガでも、皆様にとって有益な情報をお送りしていきますので、
引き続き、ご愛読のほど宜しくお願い申し上げます。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗2009年の不動産業界はどうなる？

■３■編集後記


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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　…公務員編その２
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今回の「マンション経営の真実 2nd IMPACT」は、
前回に引き続き、「公務員編その２」です。


なぜ「その２」なのか。
それは、大事なことを書き忘れていたからです．．．


スイマセンm(_ _)m


その大事なこととは…
ご存じの方も多いかと思いますが、
「年金の一元化」です。

公務員になると自動的に『共済年金』という、
サラリーマンで言う厚生年金にあたるものに
加入することになるのですが、

この共済年金は、厚生年金と比べて、
大幅に優遇されていたのです。

具体的には、保険料率、つまり掛け金が
厚生年金に比べて低く設定されていました。

さらに、公務員には基礎年金・共済年金にプラスして
『職域加算』という（サラリーマンの企業年金にあたる）
ものがあり、

この制度によって公務員は数万円、
年金支給額に加算されるという、
非常にオトクな制度がありました。

これが、「公務員は老後も安泰」と言われる
所以（ゆえん）のひとつだったのですね。


しかし！

この年金における官民格差はけしからん！
ということで、年金の一元化が決まったわけです。

2010年度に共済年金は廃止され、
公務員もサラリーマンと同じ厚生年金に
加入することになりました。

低かった公務員の保険料率は、
段階的に2018年度（私学教職員は2027年度）までに

民間加入者と同じ保険料率に
引き上げられ、公務員の年金負担が増えることになります。


そしてさらにさらに！


上乗せ分の『職域加算』も2010年度に
廃止される予定になっています。


ま、まだまだ議論の余地は残されているようですが、

年金において「公務員のほうが有利」な状況は、
今後ますます縮小していくことでしょう。


もちろん、公務員はまだまだ安定した職業だとは言えます。

黒字で最高益だったのに、資金ショートして突如倒産する、
なんてことはあり得ませんから。

しかし、政府の年金改革の流れを見ると、
将来への備えはある程度危機感を持って取り組む必要が
あるんじゃないかな、とは思います。





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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗2009年の不動産業界はどうなる？
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2008年は不動産業界にとって、
まさに「激変」の１年でした。

世界経済の急激な変化が、
不動産業界を直撃した格好です。

2009年の幕開けに当たって、
何か明るいニュースはないかな、

探してみたところ


正直、ほとんどありません…


ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、

「日本の不動産業界の事業環境が悪化する可能性があり、
　同業界に対する見通しはネガティブである」

と昨年末に発表しています。
もしかすると、急速に業界再編が進むかもしれません。

年初から暗い話題でスイマセン。。。


とはいえ、最悪だったのは不動産流動化事業を
柱としていた企業たちです。

一般の賃貸市場においては、
それほど大きなダメージを受けているわけではありません。

以前のメルマガでもお伝えしたとおり、
地価や分譲マンションの販売価格は下落傾向が続いているものの、
賃貸物件の賃料はほぼ横ばいで推移しています。

また、東京への人口流入がまだまだ止まりません。

こうしたことをふまえれば、
マンション経営は、激変する不動産業界の中でも
堅実に業績を伸ばせる分野であるのではないかなと思います。





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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

年末年始はゆっくり過ごせましたでしょうか？
私はというと。。。

まったくゆっくりできてません(^_^;)

その理由は、子連れ里帰りなんですが。。。。
飛行機や、田舎の挨拶回りなどそれはもう、
分刻みのスケジューリングで。。。。

とはいえ、仕事のことを考えない数日間で
リフレッシュさせて頂きました！

今年も、役に立つ情報満載でお届けしていこうと思いますので、
どうぞ宜しくお願いします！

2008.12.25  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（公務員編）

【マンション経営のすべて
　
　　　　　2nd IMPACT　Vol.125】

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読者の皆さん、こんにちは。
ご機嫌いかがでしょうか？

前回、体調最悪期だったワタクシ山口ですが、
なんとか持ち直して参りました！！

みなさんも大変なこの時期、どうかご自愛くださいますよう。。

ということで、今回もちゃんとメルマガをお届け致しますよ～！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編
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公務員になれれば、親方日の丸、一生安泰で暮らせる！！

なんて言われていた時代もあったようです。

確かに公務員は一般企業のサラリーマンに比べて、
倒産のリスクはきわめて低いですし、

法に反するようなことを犯し、懲戒解雇、
懲戒免職にでもならない限り、

解雇されることはほとんど無いと思います。

ただ、一生安泰、かと問われれば、
最近ではそうでもないようです。

たぶん、この辺のことは公務員の方ご自身のほうが
良く理解されていると思いますが、いくつか理由があります。

まず、公務員でも減給があり得るという時代の流れ。

わかりやすいのが大阪府の例です。

ご存じの通り、橋下知事は財政再建のため、
公務員の給与にメスを入れることを決定しました。

人によっては人生設計を考え直さなければならないほど、
大変なことだと思うんですよね。

住宅ローンを組んで、ギリギリの生活をしている人。
子供が高校進学、大学受験を控えている人。

このままじゃ息子を私立大学に入れられない、
と真剣に悩む人も少なくないと思います。

しかも！

公務員は副業が禁止されていますから、
給料が減ったぶん、土日にアルバイトして穴埋めしよう、
なんてことはできません。

もしやったとして、それがバレたら
さらに大変なことになってしまいます。。。


もうひとつが、公務員でも
倒産の可能性がゼロではないこと！

これは北海道の夕張市の例ですね。
他にも、民営化というケースもあります。

これまで公務員だったとしても、
民営化されれば、一企業のサラリーマンです。

民営化後、利益確保のために大規模リストラ、
なんて例は過去に何度もありました。


ま、大阪府の例は極端にしても、公務員だから
年齢に応じて給料が右肩上がりに上がっていく
という保証は、今後あまり無いかもしれません。


公務員は、公のために働いてくださる人たちなので、
もっとゆとりを持って仕事をしてほしいなぁと思ったり
してるのですが、


時代がそうさせてくれないのかもしれませんね。。。


となると、やっぱり公務員でも自分の将来は
自分で何とかしなくてはいけなくなります。

副業が禁じられている公務員で、唯一許されているのが、
そう、株や不動産などの「投資」なのです。

もちろん、マンション投資もOKです。

自分の将来に、少しでも不安を持ったのなら、
ちょっと考えてみましょう！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）
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東京商工リサーチが発表している
“倒産速報”によると、

2008年12月に30億円以上の
負債総額を抱えて倒産した企業数は、


12月20日現在で、23社。


その中で、マンション分譲や不動産売買、
不動産関係企業の倒産数は、6社！！


いやはや、倒産が止まりません．．．。


100億円以上の大型倒産は以下の通り。


・東証２部上場のダイア建設（株）　約300億円（12/19）

・（株）フレッグインターナショナル　約257億円（12/18）

・日昭興産（株）　約417億円（12/10）

・ウエスト・ハウス（株）　約100億円（12/2）

※括弧内は公開日




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。


今年一年、不動産業界は本当に冬でした。
ニュースを聞けば、倒産の話ばかり。。。

2008年3月決算では過去最高益を出しながら、
数ヶ月後には倒産した会社もありました……。

当社もそうならないよう、堅実経営で、
お客様の10年、20年後の笑顔のために

従業員一同、努力し邁進していく所存でございます！


今年のメルマガは今回で最終回。

来年は、不動産業界に少しでも明るい光が
差し込んでくるよう祈りつつ、結びたいと思います。


それでは、良いお年を！！

2008.12.11  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（会社員編）

【マンション経営のすべて

          2nd IMPACT　Vol.124】

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いや～寒いですね！！

寒い、寒い、と言っていると本当に寒くなるから言うな！
って怒られていますが、すでに、九州、四国でも
雪が降ったりして、今年の冬将軍様は容赦ありませんね。。。

さて、今回のメインテーマは、

「なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編」

です。

漠然と、何とかなるだろ、と思っている会社員の方には
ぜひとも読んでいただきたいと思います！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



この記事のネタを探すため、
日経新聞のスクラップをみていたところ、

こんなエピソードが書かれていた記事を発見しました。


--以下、日経新聞を引用・要約


「40年もがんばってきたのに、
　　　やっぱり年金だけじゃだめか」

「しょうがないわ、
　　　ワタシも一緒にがんばるから」

これは、家電販売会社を退職した
Ｙさん（仮名・60）と奥さんの会話。

「定年後は悠々自適の生活を」と
夢見ていましたが、

年金だけでは生活資金が足りず、
関連会社に再就職することに。

妻も働きにでることを決め、
予想外の第二の人生の幕開けとなったそうです。

妻と子供２人の４人家族。
定年時の年収は８００万円で、大半は住宅ローン返済や
子供の教育費に充てており、ほとんど貯蓄はなし。

退職金も、ほとんどが住宅ローンの返済に充てる予定。

それでも子供は大学進学を果たし、
一応は満足な反省だったと振り返ります。

定年後の生活設計のために社会保険事務所を訪れると、

「厚生年金には段階的な支給開始年齢の先延ばしの仕組みがあり、
　あなたは63歳にならないと、満額の20万円はもらえません」

との説明が。

また、夫婦が全額支給の年齢になっても、
企業年金などを加えた年間収入は３百数十万円で、

高齢夫婦のゆとりある生活に
必要とされる約４５０万円にはほど遠い。


--引用・要約ここまで。


この記事は２００５年１１月１４日の記事です。

おいおい、だいぶ古いじゃないか！　
と感じると思いますが、

２００５年といえば、輸出関連を中心に
日本経済が上向き基調だったころです。

そのときでさえ、こんな不安があったわけです。

今では昭和36年産まれ以降の男性は、
65歳にならないと、年金は支給されませんから、
より厳しくなっています。

しかも、2008年の日本経済は、リーマンブラザーズの
破綻をキッカケにそれまで元気だった輸出関連企業が
壊滅的な打撃を受け、日本政府の税収も大幅減の見込み。

しかも、年金改革は遅々として進まず、
財源の確保も先延ばし…。

自営業者よりも厚生年金の分、手厚いとされてきた
会社員の年金の先行きも、けっして明るいとはいえません。

ではどうするか。

やはり、将来の不安を考えるなら、
自ら手堅く運用していくほかありません。

運用先には、貯蓄はもちろん、株や外貨、
そして不動産など様々な選択肢があります。

ただし、株は大きなリターンが期待できる反面、
リスクも大きいです。30年後の企業業績など
なかなか予想できるものではありません。

最近人気の外貨、ＦＸなどもここ最近の急激な円高で、
大きな損失を被った方も少なくないと聞きます。

不動産投資にももちろん、値下がりリスクはありますが、
確実にカタチとして残りますし、家賃という安定収入が、
数十年にわたって期待できます。

将来にわたる運用のポートフォリオを
どのように組むのかはもちろん自由ですが、
金利が低い今だからこそ安定運用できる不動産投資も
ぜひ検討していただきたいなと思います！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省
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国土交通省は11月21日、

「主要都市の高度利用地地
　　　　　　　価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）」

を発表しました。

それによると、08年第３四半期（7/1～10/1）は
三大都市圏においては、９割を超える地区で下落となり、

とりわけ、大阪圏、および、名古屋圏では
過半の地区で３％以上の下落となったそうです。

一方で、福岡市中央区の住宅に関して、
鑑定評価員のコメントに

「取引価格は下落しているが、
　　賃料はおおむね一定で、取引利回りは上昇している」

とあります。

つまり、物件価格は下がっているのに、家賃はそのまま。
結果として利回りが向上している、ということになります。

しかも、前回のこのコーナーでお伝えした
東京都心部の賃料は、場所によりけりですが、
微妙に上昇傾向にもあります。

不景気でなかなかモノが売れない時代になり、
先行きの不透明感は募りますが、
金利、物件価格が下がっている今こそ、
投資のチャンスとも、とらえることができるのではないでしょうか。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

息子が風邪を引き、その影響か、
私もグズグズが一週間ほど続いてます…。
年末の忙しいときですので、読者の皆様も、
どうかお体だけはご自愛いただきますように……。

このメルマガも次回で年内発行は最後です。

もし２週間後に届かないようでしたら、
ワタクシ、山口は倒れております。。。

てなことにならないよう、頑張りますので、
次回もご期待ください！！

2008.11.20  何故今、不動産投資なのか！？（３）

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.123】

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気が付けば今年も残り１ヶ月半、

夕方５時にもなると、
あたりはもう真っ暗ですよね。

年末へ向けて、なんだかあわただしく
なってきているような今日この頃ですが、

皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？
　　　（３）消費税アップが現実的に？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（３）消費税アップが現実的に？
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政府与党は、総額２兆円にも及ぶ
定額給付金を決定しました。

経済対策として、国民にもっとお金を使ってもらおう、
という意図があるのでしょう。

何もしなくても一人１万～２万円ももらえるということは、
今だけを考えれば、臨時ボーナスのような感覚で
嬉しく感じますよね。

でも、同時に、

「３年後をめどに、消費税を上げる」

と、麻生首相は言っています。


表現は悪いかもしれませんが、

微々たるお金をあげるから、
その見返りとして、数年後にその何倍もの
お金を「消費税として」未来永劫、返してもらいますよ、

と約束させられているような感じは否めません。

まぁ、消費税アップは今後の福祉社会の充実のために
やむを得ないことなのかもしれませんが、

将来、支出の増大は確定的に成りつつあるのが、
今の流れです。

で、支出の増大に対応するには、

「収入のアップ」もしくは「節約」の

どちらか一方しかありません。

とはいえ、このご時世、自分の年収を上げようにも
なかなか思うようにはいきませんよね。

世界経済が一気に後退してしまった今となっては、
世界のガリバー「トヨタ」ですら、減益減収です。

もちろん他の輸出企業も同じ。

2010年度の新卒採用枠も、大手企業を中心に
縮小傾向にある、なんて報道もなされています。

じゃぁ、節約するしかないか。
と思っても、節約には限界がありますし、

気分的に相当ストレスが溜まります(；一_一)

超高額所得者にとっては関係ないかもしれませんが、
一般的なサラリーマン世帯にとっては、
節約も結構厳しいですよね。

そこで、今の収入とは別に、
将来にわたって安定的な収入を確保することが、
こうした支出増に備える最善の解決策だと思います。

その方法のひとつが、「マンション投資」なのです。

値上がり益を追求しない、今のマンション投資は、
家賃収入という安定収入をもたらしてくれます。

とくに新築であれば数十年単位での収入が期待できます。

独身の方はもちろん、子育て世代のサラリーマンにとって、
給料とは別の「もうひとつの財布」を持つことは、
将来の安心につながることになるはずですよね。

消費税のアップが何年後に訪れるかは、まだわかりませんが、
それによる支出増に対して、家賃収入があれば、
十分カバーできるのではないでしょうか。




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）
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11月11日の住宅新報には、
同社が調査した東京圏のワンルーム調査の結果が掲載されました。


それによると、
東京圏全体のワンルームマンションの平均家賃は

7万2334円で、

なんと、前回調査よりも394円、
0.6％もアップしているようです！

やはり都心居住志向は根強く、
賃貸市場の底堅さを示していますね。

これから東京圏でマンション投資をする方にとっても、
安心材料となる資料ではないでしょうか。

ちなみに築10年程度の物件でも
0.5％ほど値上がりしており、

立地の希少性など新築以外の要素も
、家賃相場に影響しているようです。

地区別で見ると、
最も平均家賃が高かったのは、

山手線恵比寿駅周辺で、約12万円。

２位が、千代田線赤坂駅周辺で、約11万8000円。

マンション投資を始めるにあたり、
新築物件という要素は大事ですが、
やはり立地条件、というのも非常に大きな要素だと言うことが、
この調査結果からよくわかりますね。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

季節はもう、冬ですね～。

不動産業界も、昨今、冬の時代といわれていますが、
お客様には冬を感じさせないよう頑張っています！

これからも、新しい情報を積極的のお送りしてきますので、
今後ともどうぞよろしくお願い致します！！

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。

2008.11.06  なぜ今不動産投資なのか！？（２）

【マンション経営のすべて

　　　2nd IMPACT　Vol.122】

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もう朝晩はめっきり
涼しくなってきましたね～。

不動産業界だけでなく、
全世界で．．．

なんだか寒くなるようなニュースが
相次いでいますが、

空を見上げれば、
透き通るような秋晴れの毎日。

こんな空のように、
すがすがしく頑張っていきましょう！

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング

■２■時事ネタスクランブル
　　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


不動産投資を行う上で、
大切なもののひとつに


「タイミング」


があります。
今回はそのタイミングについてお話ししますね。

物件の価格を決める
大きな要素は２つあります。


●物件そのものの価格

●金利


現金でポンと買える人にとって
２番目の「金利」は関係ないですが、

高額になる不動産の売買では、
銀行からの融資を活用する人がほとんどです。

これらををふまえて、結論を言ってしまうと、
今、不動産投資をする、絶好のタイミング、
なんです。

「なんだ、いつもそんなこと言ってるじゃん！」

なんて感じた方は多いかと思いますが、
いやいや、営業云々抜きで、コレ、本当なんですよ！

その理由はやっぱり金利！


世界的な金融不安のなか、欧米・アジア諸国で
金利の引き下げ策が実行される中、
日本もついに、短期金利の引き下げが行われました。

0.5％から0.3％です。

世界的水準から見ると、
それまでも日本は超低金利だったのですが、

やはり世界に同調すべし、という意見から
超低金利からさらに、超超低金利に逆戻りです。

2006年にいったん解除されたゼロ金利政策が
またもや復活!?　という状況ですね。

ここまでお話しすれば、
もうおわかりかと思います。

そう、短期金利が低下すれば、
それを追随する形で

「ローン金利も下がる」のです！

ローンの金利が下がれば、
金利負担が少なくて済みます。、

つまり、同じ物件であれば、
トータルで安く買うことができます。

月々の支払いを少なくしたり、
返済年数を減らしたりできるんですね。

「いや、ちょっとまて。
　下がったとしても、たった0.2％だろ？」

とお考えになるかもしれません。

いやいや、不動産投資のローンは、
住宅ローンと同様、

10年、20年、さらには
30年といった長期ローンです。

たとえ0.2％の差でもかなり違うんですよね～！

例えば3000万円の物件の支払いを、
3.0％と2.8％の元利均等固定ローンで組んだ場合。

3.0％　総支払額　約4553万3000円
2.8％　総支払額　約4437万6000円

その差約115万円！

115万円といったら、
軽自動車なら新車で買えちゃいますよね（笑）！

というのは冗談だとしても、
支払総額が少なくなれば、
それだけ資金繰りもうまくいきやすくなります。

金利を考えると、
やっぱり今が買い時なんです。

まぁ、このゼロ金利政策はバブル崩壊後、
1998年頃から始まり、もう10年近く経とうとしています。

その間、不動産投資ブームのようなことも起こりました。

現在はやや沈静化していますが、
それだけにブームにとらわれない良質の物件が出始めています。

しかも、都心の地価は、
外資の流入による一部のミニバブルも落ち着き、

まだまだ底値圏にあることも追い風です。

物件の善し悪しを見極め、
今の低金利を積極的に活用すれば、

将来にわたっての安心を、賢く手に入れることが
できるんじゃないかな、って思います。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産
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10月末に２件の上場不動産会社が倒産しました。

マンション開発の中堅デベロッパーで
東証２部上場の（株）ノエルが

10月30日、東京地裁へ自己破産を申請し
破産手続き開始決定を受けました。

負債総額は414億円。

そしてジャスダックに上場していた
（株）ダイナシティが

10月31日に東京地裁へ民事再生法の
適用を申請。受理されました。

負債総額は520億7700万円。

今年に入ってから上場不動産会社の倒産は、
両社を入れて、12社目となります。


なぜこのような上場企業２社が
ほぼ同時に倒産したのでしょうか。

その理由は、
二社とも売上高に占める流動化事業の
比率が30％前後と非常に高かったこと。

つまりは、サブプライムローン問題を契機に、
物件の買い手であった外資系ファンドが
相次ぎ撤退したことが大きなダメージとなったといえます。

結果として、主力のマンション販売で
立て直そうとしても、資金繰りがうまくいかなくなった、
というワケです。

ちなみに当社は流動化事業比率
『０％』です。周りはどうあれ、

個人のお客様に投資用マンション
分譲事業を行なってきました。

いつの時代も、楽をして目先の利益ばかりを追求してしまうと
結局痛い目にあうということかもしれませんね。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

実は私、高校～大学時代、バンドをやっていたのですが、
先日、大学時代に所属していた音楽サークルのイベントに
出演したんです。

いやぁ、４年ぶりくらいの演奏だったのですが、
楽しかったですね～。
現役生の若いパワーに圧倒され、演奏はメタメタでしたが、
自らを何らかの形で表現するって、やっぱりいいなぁと思った次第です。

ま、イベントも盛り上がったのですが、
多くのＯＢも参加したその後の打ち上げ（飲み会）のほうが
盛り上がったのは言うまでもありません（笑）。

イカ天の話なんかで盛り上がりましたよ。
あ、年がばれちゃいますね。。。

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。

2008.10.23  揺らぐマンション投資！？-時代背景のすべて-

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.121】

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ここ最近、東京では秋らしい
穏やかな日が続いていますよね。

運動会の無邪気な
子供の声に癒されつつも、

世界恐慌だなんだという
不安を煽る連日の報道。。。

こんな世の中ですが、
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ＨＯＭＥ’Ｓが単身者向け住宅情報サイトをオープン

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


サブプライムローン問題に端を発した金融不安。

米証券大手「リーマン・ブラザーズ」の破綻に始まり、
大手金融機関への公的資金投入など、

世界中の金融機関が揺らぎ始めています。

各メディアなどでは「世界恐慌の到来だ！」などと
不安を煽りまくっていますよね。


一方で、日本の金融機関はバブル経済の
後遺症からやっと脱出しつつあり、

現金も潤沢にあるため、
世界レベルの金融不安からすれば

それほど大きな不安はない、
との見方もあります。

とはいえ、今年に入って
マンション販売戸数の激減など、

不動産業界を取り巻く環境は、
決して良いとは言えません。

ですから、今マンション投資なんて大丈夫？
と、不安に思える方も多いことでしょう。

しかし、なぜ、マンション投資をするのか？

ということを考えてみてください。

今、マンション投資をしている方のほとんどが、
「将来に備えるため」としています。


日本経済新聞社が2007年末に行った
現行の年金制度に対するネット調査では、


「信頼できる」と答えたのは8％足らずで、


「信頼できない」と答えたのは、なんと68％！


さらに、40歳未満だと、

「約80％が信頼できない」


と回答しています。

次から次へと報道される、ずさんな年金管理の
現状を見ていたら、当然の結果ですよね。

さらには、終身雇用制度が崩壊し、
日本にも欧米並みの人員整理、
リストラが行われることが日常化しました。

「勝ち組」「負け組」なんて言葉が
もてはやされるようになり、

格差社会がいよいよ現実化してきつつあります。

公的年金制度の先行き不安が強まり、
雇用の不安もある。

老後の生活は社会に守ってもらうという考え方から、


「自分で何とかする」


という考え方にシフトせざるを得なくなってきました。

だから、いくらもらえるか
わからない年金に頼るより、

「資産」として残り、
「定期�