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マンション経営の真実

2010.02.25  2010年2月11日開催　セミナー

今月11日に「不動産投資プレミアムセミナー」を
開催いたしました。
 
あいにくの天候でしたが、弊社のオーナー様、メルマガ会員の皆様、
お越し下さいまして有難うございました。
 
受講された方々はさらに『マンション経営』にというものに理解を深め
ていただけたのではないかなと思います。
 
次回は2010年4月18日を予定しております。
詳細が決まり次第ご報告いたします。
 
＜セミナー風景＞
 
    
 講師　野中清志

 

 

 
 
  物件紹介　古川國博

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2010.02.18  逆転現象の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.153】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさん、こんにちは。

2月11日のセミナーでは、悪天候にも関わらず
ご来場いただきましてありがとうございました。

寒い寒い2月もあと10日で終りです。
春が待ち遠しい今日この頃ですね。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産マーケットの逆転現象

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産マーケットの逆転現象
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



みなさん、こんにちは。
2月に入って東京では3回も雪が降りました。本当に最近の東京は冷蔵庫
に入っているようで毎日が本当に寒いです。

日本の経済は、御存知の通り不景気で、私たちが属する不動産業界も
金融が厳しいと言うこともあって正直に言っていいことはないのです。
それは実際のマンションの着工件数にも大きな影響が出ていまして、
不動産経済研究所の調査によると2009年の首都圏マンション市場動向
によると、
年間供給16.8％減の3万6,376戸ということで、4万戸割れというのは
17年ぶりのでした。ちなみに過去最多だったのは、2000年で9万
5,635戸と比べるとどれだけ少ないかと言うことが、わかります。
詳しい情報はこちらからご確認出来ます。

　　　↓　↓

『　首都圏マンション市場動向　』


これは、日本国内全体が不景気のため、消費者の購入意欲が落ち込んで
いると言うことだと思うのですが、実は一方で面白い現象が出て
きています。どういう事かと言うと、中古マンションが新築マンション
に比べて、賃料や価格が上昇する傾向が見られるんです。

この原因としては、ずばり立地条件です。

新築物件については、前述しました通り、供給数が減少しているという
ことから、中古マンションの需要が増え、結果的に立地条件のいい
中古マンションの価格や賃料が新築マンションのそれを上回ると言う
珍現象が起きているんですね。本来は、新築マンションの方が、中古
マンションよりも設備的優れているので、価格は高くてもある程度、
市場では受け入れられていたのですが、景気がこうも悪くなると消費者
にとっても設備よりも利便性を重視する傾向がでています。

こうやって考えてみますと、いかに立地条件だ大事ということは改めて
痛感させられます。つまり、立地条件が良ければ、景気が悪くなっても
逆に資産価値が向上するということだと思いますよ。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗鳩山内閣の支持率が落ち込んできました
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党の石川議員が逮捕され、鳩山総理と小沢幹事長の政治と金の問題
で国会が紛糾していますね。情報も色々と錯綜して、検察のリークだと
か検察がそんなことをするわけがないとか、色々と議論が出回っていて
何が正しいのか良く分からない昨今です。
国民側としては、そういう問題で国会が紛糾するのをどういう目で見て
いるのかわかってるんでしょうか。早く景気を良くして欲しいというの
が、国民の総意なんですけどね。みなさんは、どう思いますか？


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

バンクーバーオリンピックが始まりましたね！モーグルの上村選手は
あともうちょっとのところでメダルを逃してしまいました。上村選手は
ワールドカップや世界選手権で優勝しているので、凄く期待をしてい
ましたが、残念ですね。
前回のトリノは、荒川静香選手が金を獲得しましたが、今回はどの
くらいメダルを日本にもって返ってきてくれるんでしょうか。

では、また次回(^_^)ノシ

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2010.02.04  無料ブロードバンドの真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　　　　2nd IMPACT　Vol.152】

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みなさん、こんにちは。

先日2010年を迎えたと思ったら、もう2月です。早いです。
今月が終わると、もう春です。毎日寒くて嫌になってしまいますが
お風邪など引かないよう健康管理には十分お気をつけください！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗最近の賃貸住宅トレンド事情

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗最近の賃貸住宅トレンド事情
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、こんにちは。
１月もあっという間に終わり、２月になりました。

験シーズン到来の２月ですが、いかがおすごしでしょうか。

この受験シーズンが終わると、今度は企業では人事異動があったり、
学生さんが大学に通うための住まい探しなど、引越しシーズンが始まり
ます。

引越しシーズンとなると、一番大事なのは住まい探しですね。そこで
最近の入居者がお部屋探しで一番チェックをすることって、何かご存知
ですか？それは何かというと、入居者が無料でインターネットを使える
かどうかという「無料ブロードバンドサービス」です。

これは確かに今やインターネットは、なくてはならないものですから、
これが無料で使えるというのは、入居者にとってこれは凄くオトク感が
ありますからね。

実際にインターネットを繋げるには、やることも沢山
あるし、支出も毎月数千円出ていくわけですから、

それが引越しをしてコードを繋げれば、即インターネットが出来ると言うのは、
これはすごく便利ですよね、入居者にとっては。それに以前と比べて、

ネット接続と言うのは、あって当たり前の時代になってきてますから、
益々この傾向は強くなってきています。それにともなって、

無料でネットに接続と言うこともオトク感を入居者に与えますよね。

この最初からブロードバンドサービスが受けられる物件というのは、
新築物件が圧倒的に多いです。これは、賃貸住宅を建築するときは、

入居者がどういう事を希望しているかということは、必ず調べますし、
当然賃貸がつきやすいと言うの立地条件ももちろん大事ですが、

付加価値も入居者が住むにあたってはとても重要なポイントです。

ですからこの場合、高速インターネット接続と言うのは、
付加価値としてはものすごく高いと言うことになりますよね。

こういう傾向ですから、中古マンションでも、ブロードバンド通信が
最初から出来る部屋がまず決まる傾向が高いですから、最近は、改めて
マンションにブロードバンドの設備を設置しているケースも見受けら
れます。

特に単身者向けのマンションと言うことになると、学生のみなさんが
入居者になるので、勉強でもプライベートでもインターネットを利用
することが当たり前のようになっていますので、ブロードバンドは、
これから必須の設備になりそうです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏のマンション動向
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

2009年のマンション供給は、金融の引き締めと言うこともあって、

17年ぶりに4万戸を割ると言うことになりました。

ところが、初月契約率については、上期が68.6%、下期が70.6%と
微弱ながら契約率も上がってきています。不動産経済研究所の分析
でも「市場としては底を打ち、明るい兆しが見え始めている」とコメン
トしていて、やや景気も一番ひどい時からは上昇している予感がして
きました。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

政治の方では、予算委員会も始まりましたが、与野党がお互いに
罵倒しあっていて、これできちんと政策がまとまるのかなと、
ものすごく心配な今日この頃です。

では、また次回(^_^)ノシ









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2010.01.21  Ａｍａｖｅｌ No.8の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　 2nd IMPACT　Vol.151】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


みなさん、こんにちは。

1月16日と17日はセンター試験でしたが、

私も何年も前の共通一次試験の
ことを思い出してしまいました＾＾；

これから2月に入ると受験ですね。

ますます寒くなりますけれども、
暖かくお過ごしください！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗受験シーズン到来！

■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後Part2

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗受験シーズン到来！
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



みなさん、こんにちは。
1月も中旬に入り、センター試験も終わりました。来月になると
中学から大学まで世の中は受験シーズンに突入しますね。

今度弊社でアマベル早稲田というマンションを分譲するのですが、
このマンション、駅から徒歩2分というアクセスが良く、周辺も早稲田通り
から少し入ったところなので、とても閑静な立地条件なんです。

詳細はこちらかご覧下さい。
⇒　『　Ａｍａｖｅｌ 早稲田　』

そこで当社メルマガ編集部もこの早稲田大学や早稲田地域について、
ちょっと調べてみました。

早稲田大学というと、もう知らない人はいないと思いますし、卒業生
も優秀な人をたくさん輩出していて、至る所に人材を供給しています
よね。

先日も日本経済新聞が運営する日経進学ナビが
調査目的：志望する4年制大学のイメージを聞く
調査手法：インターネット調査 (複数回答可)
調査期間：2009年10月6日?20日
有効回答数：全国1,582人 (男性623人 女性959人)
調査対象：日経進学Navi会員より抽出した、全国の現役高校生

で調査したところ、早稲田大学が堂々の2位でした。早稲田大学は、
昔から伝統もありますし、大学としてブランドは日本有数ですから、
この結果は妥当という感じがします。

早稲田という地域は、ココはものすごく便利です。というか、地下鉄
東西線は本当に便利。早稲田からはどこに行くにしても15分圏内です。
大手町、日本橋にでるにも駅で数駅ですし、池袋にでるにしても、
飯田橋まで東西線で乗りかえて、有楽町線にのればすぐです。

また、早稲田は学生街ですから、美味しくて安いお店も沢山あるし、
少し贅沢をしたい！と思ったら、隣が神楽坂ですから、本当に便利
です。（どうしてこんなに地域のことが私が詳しいかと言うと、実は
以前早稲田に住んでいたからですｗ）

前にもメルマガでお話をしましたけれども、マンション経営は賃貸
の需要があるかどうかが当たり前のことなんですが、早稲田に関して
いえば、利便性とアクセスを考えると全く問題ない立地条件です。
今度の弊社のアマベル早稲田は、自画自賛になりますけれども、本当
におすすめです！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後Part2
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



私が購読している「東京・大阪　都心上空ヘリコプター遊覧飛行」と
いうブログがありまして、このブログでは都心上空をヘリコプターで
周遊して、写真を見せてくれるブログです。

今年早々このメルマガでも紹介している羽田空港の拡張工事の風景を
見ることができますよ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2010/01/post-0bc1.html

未来のある建築が出来上がっていく様は、大変壮観ですよ。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

年明け早々JALの再建問題や民主党の小沢幹事長の不正資金疑惑と
ちょっと暗いニュースが多いのですが、明るいニュースとしては、
バンクーバーで冬季オリンピックが始まりますね！！今年のメダルの
目標は10個とのことで、すごく期待してます＾＾

では、また次回(^_^)ノシ









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2010.01.08  “緊急告知”その真実

★───Shinsei Estate Premium Seminar────○●○


　　　■　■　【マンション経営のすべて“緊急告知！”】
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    ■  ■　　　　～メルマガ会員限定お知らせ～


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■企画部の鷹山純です。

　皆様、お元気ですか！　お久しぶりですね。

　いつも山口のメルマガをご購読頂きありがとうございます。


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　講師は、もちろん！私、鷹山純．．．

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　週刊住宅新聞社発刊の

　『意外と安心・楽して儲ける・
　　　　　　　　ワンルームマンション投資法』

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　大変申し訳ございませんが２名様までとさせて頂きます事、
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　※〔質問〕箇所に参加希望人数を忘れずにご記入下さい。

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□お電話でのお申込は「セミナー担当：古川／櫻井」

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　　　　　１３：００～開場

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　　　（住所）東京都新宿区高田馬場１－２８－１０
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三慶ビル４Ｆ

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　　　　　　　　・改訂版（週刊住宅新聞社発刊）』

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　　　　　　　　　　　　　　　（担当：古川／櫻井）


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　◆どうなる建築費！マンション価格の行方は？

　◆これから有望なエリアは？

　◆資産価値の落ちづらいマンションの条件とは？

　◆空室リスクの低いマンションの条件は？

　◆マンション経営の資金計画

　◆マンション投資の利回りは？

　◆マンション投資の損益分岐点とは？


○profile───────────────────────○●○

　講師：野中清志プロフィール


　◇大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。

　　２００３年 (株)オフィス野中を設立。

　　マンション購入に関する講演・執筆等多数。
　　２０年以上の経験を生かしたユーザーサイドに立った
　　厳しいマンション選択眼は多くのファンに支持されている。

　　難しい内容もわかりやすく、ウイットに富んだセミナーは好評。
　　年間１００本近いセミナーで講演。

・主な著書・連載
　　「住まいのマネー大百科」実業之日本社（共著）

　　「エコノミストマネー＜投資の達人＞」（毎日新聞社）に
　　　　　　　　　　　　　　　　「不動産知恵袋」を連載中。

・テレビ出演

　　ＡＣＴ ＯＮ ＴＶ　 　　 ２０１０年１月～
　　テレとぴ（静岡放送）　　２００９年
　　経済最前線（ＮＨＫ）　　２００８年
　　おはよう日本（ＮＨＫ）　２００８年
　　トゥエルビー（ＢＳ１２）２００８年



○●○───────────────お待ちしております(^o^)／☆









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2010.01.07  ２００９不動産ニュースの真実

【マンション経営のすべて

             2nd IMPACT　Vol.150】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさん、明けましておめでとうございます。
本年も新生地所メルマガで充実したマンション経営ライフを
おくられることを祈念しております。

と、言いつつも2010年も既に1週間経ってしまいました。お正月は
皆さんにとってどんなお正月でしたか。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今が買い時の不動産

■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今が買い時の不動産
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、明けましておめでとうございます。
改めて本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

去年は不動産関連ニュースについて、ホームズが公開しています。
http://www.homes.co.jp/

それでずっと見ていたのですが、不況ということもあり、あまりいい
ニュースがありません。1位はなんだと思いますか？

去年の1位は「ゼロゼロ物件の社会問題化」でした。

「ゼロゼロ物件」とは「敷金０、礼金０、保証人不要」を
謳い文句にした、通常の賃貸借契約とは異なる

「施設付鍵利用契約」

という契約形態をとる物件を指します。

入居一時金を用意できない低所得者層が
主な入居者になりますが、

入居者が1日でも家賃を滞納すると
契約家賃保証会社が部屋を施錠して事実上使用を不可能にし

数日後は家財道具を処分するという
「追い出し行為」に対して基本的人権が侵害されている
という声が多く集まっています。

前に商工ローンでもものすごい取り立ててで、社会問題になりました
よね。ゼロゼロ物件も同じようなことがされました。

こんな感じで、不況感があふれる不動産業界ですが、ビルの賃貸も
賃料が安くなったり、マンションの着工件数も去年はずいぶんと減った
のですが、逆に言うと今が狙いどきなんですよ。去年の中旬当たりから、
結構引き合いが多いです。特に今までおとなしかった外資のファンドは
結構動いてます。

それは不況と言っても、不動産自体は、価格も下がっているし、まだ
まだ金利は安いですから、そうするとインカムゲイン（家賃収入です）
の利回りは相対的に上がりますよね。

銀行の預金利息が、相変わらず低いままですし、
去年は金の価格も上がり、株式も一番ひどいときは7000円台でしたが、

結局年末には1万円を超えました。
ですから、投資は冷え込んでい無いんですね。

不動産も金と同じように現物投資ですし、
少なくとも株のように配当が期待できないモノではありませんので、
その点不動産の場合は、家賃収入という収入があります.

去年は不動産や金融は、ものすごく悪かったですが、世界的に見ても
景気は上り調子なので、今年はおおいに期待できると思います。

それでは今年もどうぞよろしくお願いします！！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗羽田空港ハブ化その後
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


2010年の新聞で、羽田空港のハブ化について書いてあったんですけれど
も、前原大臣はハブ空港機能が韓国の仁川空港でしっかり機能して
いるのが我慢出来ないみたいですね。ですから、かなり本気で羽田の
ハブ化を進めるようですよ。

ただ、これを進めて行くと、LCCと言われるローコストキャリアと言わ
れる機内サービスを省略して航空運賃を安くする航空会社がますます
参入しやすくなります。しかも前回のメルマガにも書きましたが、オ
ープンスカイ協定が締結されましたので、ますます拍車がかかります。

ところが、一方でこのことが今政府の焦点になっている日本航空にも
大きな影響を与えそうです。

とにかくこの羽田空港は、前原大臣の手腕が大きなポイントとなる事
は間違いなさそうです。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

明けましておめでとうございます。

去年は年末になって大雪になりましたが、いかがお過ごしでしたか？
それと今年の元旦は満月でしたが、これは20なん年ぶりなんだそうです。

今年は何かいい予感がします。

では、また次回(^_^)ノシ







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2009.12.17  オープンスカイ協定の真実

【マンション経営のすべて

          2nd IMPACT　Vol.149】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


みなさんこんにちは！

１２月もあっという間に中旬を過ぎてしまいましたね。
来週はクリスマス、再来週はもう新年を迎えます。いや、本当に
毎日時間がたつのが速いものですね。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗オープンスカイ協定って御存知ですか？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗オープンスカイ協定って御存知ですか？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


みなさん、こんにちは。

ここ最近羽田空港関連の事を話題にしてきていますが、今回も新しい動
きがあったので、そのお話をします。

先週の土曜日に日米政府がオープンスカイ協定を締結することを合意し
ました。このオープンスカイ協定というのは、どういうことかというと、
日米の航空会社が、両国間を結ぶ路線について自由に設定できるものな
んです。

これはもう少し掘り下げると、羽田空港が国際化に進んで、アメリカか
らの航空機の発着本数を緩和するということなんですね。

今までは、日米間の航空路線は路線や便数には制限があったのですが、
このオープンスカイ協定で両国の航空会社はどの社でも日米間をまたい
で自由に航空機を飛ばせるようになります。

どのくらいオープンスカイ協定のことが記事にされているかと検索して
みたら、これがものすごい数です。５本ほど記事を紹介しますね。

日米合意、空の自由化 恩恵広く
読売新聞


航空自由化（オープンスカイ）協定
西日本新聞


日航の提携先が焦点に 日米航空自由化合意
日本経済新聞


空の自由化競争激化へ 日米オープンスカイ協定合意
東京新聞


日米航空自由化協定で合意、航空会社間の提携加速へ
ロイター


そこで一番マンション経営に影響を与えるのは、羽田再拡張後の日米路
線の開設ということです。つまり、羽田にアメリカの航空機の発着が

大いに緩和されるわけで、ということは、アメリカに行くにも来るにも羽
田空港を利用することができるということでして、ますます周辺地域へ

の投資がすすむということは容易に想像できます。羽田空港に関してい
うと羽田空港と米国を結ぶ旅客便の路線を１日４往復まで運航できるよ
うになります。

ちなみに羽田空港を運営する日本空港ビルデングは、このオープンスカ
イ協定の合意で株価が続伸したということで、これは投資家が、羽田空
港がいかに将来的に投資対象になるかということの証です。

日本空港ビルディング株価


これからますます羽田は注目をしていきたいと思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
　　┗お台場のアウトレットスポット
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



先週お台場に東京２３区初のアウトレットモール「ヴィーナスフォート」
がオープンしました。

テレビで見ていたのですが、人がもうすごくてびっくりしました。従来
アウトレットモールは、郊外にあるケースが多くて、なかなか首都圏に
住んでいると遠いというイメージが凄くあったんですけど、今回はお台
場ですからね、すごく便利になりました。

特に今はデフレが進んでいるし、なかなかものに消費しようというのが
難しいトコロなんですけど、アウトレットだと価格的に安いし、モノは
良いものですから、買い物もしやすいですよね。

このアウトレットモールには、中国からもたくさん人が来たみたいで、
これから海外からの新しい観光スポットにもなりそうな感じがします。
羽田空港もますます便利になることから見ると、これは当たりそうな予
感がします。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

今年の漢字が、清水寺で先日発表になりましたね。この今年の漢字のス
ポンサーである漢字検定協会の不祥事もあり、今年の開催は危ぶまれて
いましたけれども、無事に行われました。よかったです＾＾

今年の漢字は、「新」。新政権とか新型インフルエンザとか、新しいこ
とがおきたという世相を反映しているんでしょうか。

皆さんにとって今年の漢字は何でしたか？

追記
今年の新生地所のメルマガは今回が最終となります。
来年は７日に配信予定です。
少し速いですけれども、今年も新生地所のメルマガをお読みいただき、
ありがとうございました！
来年ももっと皆さんのマンション経営に役立つ情報を提供していきます
ので、どうぞお楽しみに。

では、また次回(^_^)ノシ（良いお年を！！）









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2009.12.03  買い時の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.148】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、
いかがお過ごしですか？

テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、
思っている今日この頃です！

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗新築マンションは今は買い時？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ドバイのバブル

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗新築マンションは今は買い時？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



こんにちは。前回と前々回では羽田空港がハブ化することで、経済効果がもの
凄いという話をしました。

今回は、マンションの市況についてお話しをしますね。
リーマンショックで不動産業界は、正直あまりいい話しがありません。この前
もマンション最大手の穴吹工務店が民事再生を申請したりして、事実上倒産
という感じです。

ただ、実際のマンションのマーケットを見てみると、実は逆のことがおきて
いたりしてるんですよ。

三井不動産販売のりハウス・プライスリサーチによると
http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

既存マンション（中古マンションのことですね）の価格が今年の4月から10月
にかけて、上昇傾向なんですね。これは、新築マンションの着工件数が減っ
ているということもあって、マンション需要が結果的に中古マンションに
流れているということなんです。凄い例だと分譲時よりも1000万円以上の
取引がなされているということもあって、やはり住宅の購入需要というのは、
未だに高いということで、金利がまだ低いところで安定しているということ
も中古マンション需要に拍車がかかっているようです。

これを逆にみると、新築マンションは、まず新築マンションそのものが過少化
しているので、価格も割安感が出てきています。特にこれからは、もっと
具体的にいうと、12月にマンション経営を始めるのはものすごくお得なんです。

それはどうしてかというと、12月にマンションを取得しても、家賃は1か月分
しかはいってきませんよね。でも取得するには色々な費用がかかります。
どういう費用がかかるかというと

■登記費用
　・表示登記
　・所有権移転登記
　・抵当権設定登記
■住宅ローンの保証料
■火災保険料

などなどがかかります。12月に関していうと、1か月分の家賃に対して登記
費用などがかかるので、不動産収入は赤字になります。

日本のサラリーマンの税制というのは、2か所以上から収入がある場合には、
確定申告をしないといけないので、マンション経営をしている人は、

・給与所得
・不動産取得

を合算したものを申告します。

12月にマンション経営をすると不動産取得は赤字ですから、それと給与所得
を合算すると、税金を払い過ぎていたことになりますから、税金が合法的に
戻ってくるんですね。実は不動産経営も妙味は、こういった節税効果が期待
できることでもあるんですね。

しかも今年は新築マンションに希少価値が出ていてますから、実は今はマン
ションの買い時でもあるんですよ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗今は品川が熱い
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



品川駅は、新幹線が通ってから、すっごく変わりましたよね。今度品川駅
に行くことがあったらぜひ見てほしい駅です。エキナカのレストランや
ショッピング施設も充実していて、すごいです。その品川は、京浜急行を
使うと前回お話しをした羽田まで15分でいけます。これは凄く便利なアクセス
です。しかも、港南口の開発がどんどん進んでいて、中日新聞社のビルや
「東京都下水道局」が「芝浦水再生センター」で実施する雨天時貯留池の建設
にあわせ、上部空間を利用し業務・商業系ビルを建設・運営する事業もすすん
でいて、ますます品川駅周辺が充実していて、大変な勢いです。
これも、羽田空港の影響だと思います。改めてインフラの整備の影響力の
凄さを日々感じる毎日なのです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

ここに来て、円高が進んでますね。これはドバイの不動産開発が過剰化して、
資金繰りが悪化して、その受け皿のユーロがドルから逃げだして、日本の円
を買い始めてるからのようです。日本も前にバブルの教訓がありますから、
国際的に金融が安定しているからですね。
実際にドバイで検索をしてみると、ビルがもう凄くて、これって砂漠をつぶし
てビルを建ててるらしいです。ホテルも凄いし、これはドバイのバブルが
破裂しちゃったんでしょうか。ちょっと心配な山口でした。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.11.19   羽田空港ハブ化問題のすべて（２）

【マンション経営のすべて

　　　　　 2nd IMPACT　Vol.147】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！
11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、いかがお過ごし
ですか？
テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、思って
いる今日この頃です！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━━▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗羽田空港ハブ化問題とは？(2)

■２■時事ネタスクランブル
　　┗民主党が進める事業仕分け

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗羽田空港ハブ化問題とは？(2)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回も羽田空港のハブ化について、色々とお話しをしましたが、今回も羽田
関連のお話しをしますね。

もう少し具体的にどのような規模になるのかというと、東京国際空港ターミ
ナル株式会社のウェブサイトでは

http://www.tiat.co.jp/terminal.html

で概要が出ていますが、

 □所在地 大田区羽田空港2丁目
 □敷地面積 約130,000平方メートル

 □ターミナルビル（供給処理施設棟を含む）
 □延床面積 約159,000平方メートル
 □階層 地上5階建
 □固定スポット数 固定スポット数 10スポット

□オープンスポット数 10スポット
 □駐車場
 □延床面積 約67,000平方メートル
 □階層 地上6層7階建

というような大規模なものです。この新しい施設については

「羽田経済新聞」
建設進む羽田空港新国際線旅客ターミナルビル
ユーザビリティ・サービス・環境を意識する最先端の空港施設
http://haneda.keizai.biz/column/1/

に、詳細に書かれていいますが、これはかなり大規模な工事です。

また、東京モノレールでもこの新しい滑走路への円滑なアクセスのため
新駅の建設を進めていますので、羽田空港はますます便利になりますね。

これは僕個人の意見ですが、この新しい滑走路ができることで、首都高速も
拡張するか何かしないと、また、交通渋滞といものがでてくるわけで、そう
いった道路行政も何かしらの動きはきっとあると思います。

また、blogとかで色々と読んでみたのですが、やはり羽田に国際空港機能が
あると、結局今まで成田まで行かなければいけないということもあり、東京
まで出る時間とコストはものすごく下がりますよね。

そういった点からみると、この羽田空港ハブ化というのは、色々な点で
大きなメリットがあると思うのですが、皆さんはどうお考えですか？

それと前回のメルマガVol.146でデーターの
解釈を間違っていました。
申し訳ありません。

前回は
>【東京国際空港（羽田空港）再拡張事業の概要】
>http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/haneda/haneda/haneda_saikaku/pr/panf/pdf/no-001b.pdf
>
>これをみると、
>・生産額　1.2兆円→1.9兆円
>・税収　1,300億円→2,200億円
>・雇用　11万人→18万人
>増加という試算でして、周辺地域にものすごい影響がありますよね。

と御案内をしましたが、この数字は推移ではなくて
１都３県の経済効果について
・生産額：1.2兆円
・税収：1,300億円
・雇用：11万人
の効果があり、全国で見ると
・生産額：1.9兆円
・税収：2,200億円
・雇用：18万人
ということでした。誠に申し訳ありませんでした。

ちなみにこのあたりをもう少し調べてみたら、凄いデーターがわかりましたよ。

発着能力の制限の解消、多様な路線網の形成、多頻度化による利用者利便の向
上が図られることで、羽田空港の国内旅客数の将来予測によると、2005年6229
万人が2012年には7320万人、2017年には8030万人、2022年には8550万人となり
、ある研究者によると、これは控えめな数字のようで、いったん動き出すと、
予測を大きく上回る可能性が大きい、とのことだそうです。なんかすごいこと
になってきました。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗民主党が進める事業仕分け
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



民主党の進める目玉政策として、「事業仕分け」が始まりました。

これは来年度予算の概算要求から無駄を洗い出す作業で、3兆円は圧縮したい
と政府は言ってます。

ただ、初日にテレビやインターネットで放映されました、民主党の仕分け人
が人民裁判さながらの追及をしたことで批難をされていますね。今回の
メルマガの主題にもなっている空港問題。関西空港への補給金160億円が予算
計上が「凍結」になりましたね。一方で羽田は経済効果が大きく見込めると
いうことでかなり周辺で色々な動きがあり、今回のメルマガでご紹介した
ある研究者の見解だと、羽田空港の未来は大いに明るいんだそうです。

また、事業仕分けに戻りますけれども、、今すぐに必要ではないものは予算
に組み込まないというのは、当たり前のことで、今までそういうことがなさ
れていなかったことに、日本が借金国家になってしまったということもある
ので、やり方は問題があるにしても、こういうことを始めたというのは、
政権交代の画期的な意味があると思います。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日の日経新聞で、賞与の支給がどの業界も削減という記事が載っていました。
なんかこちらも切ないニュースですが、逆に考えれば、今よりも悪くなること
は、ないと思いますので、これからどんどん良くなってくると思いますよ！
ヨーロッパ経済も少し上向きになってきてますし、中国はかなりいい方向に
動き始めてます。その波はきっと日本に来るのは間違いない！と前向きに
考える私でした＾＾

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.11.05  羽田空港ハブ化問題のすべて

【マンション経営のすべて

            2nd IMPACT　Vol.146】

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みなさんこんにちは！
11月にはいり、本当に肌寒くなってきた今日この頃ですが、いかがお過ごし
ですか？
テレビを見ていたら、冬物の入れ替えをしないといけないのかなと、思って
いる今日この頃です！


では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗羽田空港ハブ化問題とは？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗住宅ローンの金利が上がりました

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗羽田空港ハブ化問題とは？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


個人的に、前原国交大臣は頑張っていると思うのですが、
先日急に羽田空港を24時間国際ハブ空港を目指すと発表しました。

それを受けて千葉県の森田健作知事が怒りを爆発させたというのは、
テレビで何度も放映されましたよね。

くわしいことは、このあとに書きますけど、羽田空港が国際空港化や
ハブ化になると、旅行とビジネスで多くの人にメリットがあるのですが、

それ以上に周辺へのインフラ化が大きく進むので、羽田周辺で
マンション経営をする方やこれからマンション経営をしようかなと

思っている方には、チェックしておく必要があると思いますよ！

色々と調べてみると、羽田空港と成田空港の微妙な関係があるのですが、
今は国内線は羽田、国際線は成田と分けられています。

どうして、羽田空港は、国内線しか使えないの？ということなんですが、
これは、かつての技術水準では沖合への拡張が難しいため、

旅客が増えたら飛行機の離着回数に対応できないということもあり、
そのため成田空港が出来たという経緯があります。

ところが技術の進歩もあり、羽田の沖合の海面にも埋め立てが進み、
2010年10月からは「第4滑走路」の利用が可能になるので、
飛行機の発着回数が大幅に増えるようになります。

これは、もう少し具体的にいうと、今まで羽田空港は
年間約5万回の発着枠を割り当てられていましたが、

「第4滑走路」が完成すると、11万発着枠が生まれるということになり、
当然ここに大きなビジネスチャンスの可能性が生まれてきます。

文章だとちょっとわかりづらいので、
新滑走路のCGが公開されていますよ。


【東京国際空港D滑走路建設外工事】


この拡張工事が、どれだけスケールが大きいかというと、
国土交通省ではこの工事に予算として約1300億円計上しているんです。

こちらは国土交通省のプレスリリースも発表されています。

【東京国際空港（羽田）再拡張事業の推進】

これをみると、発着量が1.4倍も増えます。

これは今まで29.6万回の発着回数が40.7万回まで増えるということです。
すごいですね。

実際にこの工事に伴い、新たにインフラの開発を強力に進めているのが、
京浜急行電鉄です。具体的にはどういうことをしているのかというと


■「国際ターミナル駅」を建設

■周辺地域でのビジネスホテルやオフィスビルの開業

■羽田空港へのバスの乗り入れの増便


と言った感じで、京急は500億円の投資をしてます。その投資によって見込
まれる増収効果は、何と年間で100億円に及ぶことあります。

こちらも国土交通省では、どれだけ経済効果があるのかということを発表
してるんですよ。

【東京国際空港（羽田空港）再拡張事業の概要】

これをみると、

・生産額　1.2兆円→1.9兆円

・税収　1,300億円→2,200億円

・雇用　11万人→18万人

増加という試算でして、周辺地域にものすごい影響がありますよね。


ちなみに弊社でもアマヴェル大森というマンションを分譲していまして、
こちらは羽田空港まで12分という好立地です。

今後羽田空港の利用者が増えるということもありますので、
気になる方は是非お問い合わせを！！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗住宅ローンの金利が上がりました
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


せつないニュースが入ってきました。

大手銀行の住宅ローンが、長期金利の上昇に伴い、
固定型の住宅ローンの金利を上げると発表しました。

りそな銀行だけが10年物は据え置いたものの、
3年物も5年物も0.05%の引き上げです。

ただ、個人的にはここまで景気が悪いわけですから、政府にもこのあたりは
何か緩和するなり方策を立ててもらいたいものです。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

秋が深まってきましたね。もう11月です。
来月になると12月になり、クリスマスやお正月の準備も忙しい師走となります。

先日メタボ傾向と言われて、何もしていない私ですが＾＾；
これからはなべ物もおいしい季節になり、住宅ローンの上昇も切ないですが、
食事制限をせよと言われている私自身も切ない今日この頃です。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.10.22  見直しの真実

【マンション経営のすべて 

              d IMPACT　Vol.145】
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みなさんこんにちは！

すっかり秋めいてきましたが、
皆さん、いかがおすごしですか？

これからどんどん涼しくなり、
まさに食欲の秋！という感じですが

一方で涼しくなってきましたので、
風邪などひかないようにして下さいね！！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今だから見直したいマンション経営

■２■時事ネタスクランブル
　　┗返済猶予制度その後

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今だから見直したいマンション経営
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


最近本屋さんにいくと、リーマンショックに関する書籍がとても多いです。
このリーマンショックによって、金融を中心とした世界を席巻する不景気に
なりましたが、ここに来てゴールドマンサックスの業績が上向くなどやや
投資マーケットも動き出してきました。

今年の9月4日の日本経済新聞でも不動産ファンドの資金が動き出してきて、
10月19日の日本経済新聞でも住友信託銀行とアクサグループが共同で1000
億円規模の国内専門の不動産ファンドを設立しました。

【不動産で1000億円ファンド　住友信託・アクサが共同設立 】
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091019AT2C1800218102009.html

ここに来て、こういう動きが出てきたのは、不動産の価格が下がってきている
ということの表れで、機関投資家といわれる金融機関にとって

（１）不動産取得がしやすくなってきたということ

（２）投資効率が高くなってきたこと

この2点から不動産投資がしやすい環境になってきたということだと
思われます。

前回のメルマガにも書きましたけれども、1％程度の利回りしかない定期預金
だと、インフレが進めば結果的に目減りする可能性があります。これはどうい
うことかというと、お金の価値というのはインフレがすすむと下がるからです。

ここに来て住友信託やアクサといった機関投資家が動き始めたということは、
一般の金融商品の投資利回りに比べて、不動産投資の方が圧倒的に利回りが
高くなってきたので、投資を始めようという動きに他なりません。

もちろん、不動産だから投資利回りがすべていいというわけではないですし、
何よりもきちんと賃料収入があるのかどうかということを見極めないと
いけません。いくら利回りが高いですよ！と言っても、賃料収入が入らなけ
れば、投資にはならないですからね。

不動産投資のポイントとしては３つあります。

・価格が適正であるかということ
・入居者の見込みがあるかということ
・立地条件

です。

特に価格が適正かどうかという見極めは難しいと思うですが、大前研一さんに
よると今月あたりが不動産の底値になるんじゃないかと言ってますね。
これから不動産マーケットはちょっと見逃せないと思いますよ！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗返済猶予制度その後
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



亀井静香金融担当大臣がぶち上げた返済猶予制度。

簡単にいうと3年間中小企業の融資返済や住宅ローンの返済を猶予しますと
言うことで、金融株が軒並み下落してしまいましたが、大塚副大臣を中心
になんとかまとまりつつあります。簡単にいうと、国が保証しますよという
ことで、亀井大臣も保証協会を利用して政府が債務保証を導入するという
ことを明言しました。

これで、金融機関も安心したようで、最近はあまりこのモラトリアム法案
は沈静化したようです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日血液検査の聞きに行ったら、なんとメタボの傾向ありとのこと＾＾；
食欲の秋で、これから食べ物がどんどんおいしい時期に入ったのに
もう少し痩せろというのは、当事者としては悲しいし、切ない通告でした。

逆にスポーツの秋でもありますので、メタボ対策として何か運動を本格的に
やってみよう！と思う今日この頃です。三日坊主にならなければいいのですが。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.10.01  マンション経営のメリット！？その真実とは．．．（２）

【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.144】

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みなさんこんにちは！

今年の9月は、シルバーウィークがありました。
6連休でした。

人によると9連休という人もいたかと思いますが、
皆さんはどんなお休みでしたか？

私は個人的な事をいいますと、鳩山会館に行ってきましたよ。
凄い人で逃げてきちゃいましたが＾＾；

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のメリットってなに？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗平成の徳政令

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のメリットってなに？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回はマンション経営のメリットについて、
7つのポイントがありますよということをお話ししました。
まず、おさらいをしましょうか。

(1) 他人資本でも資産形成に
(2) 安定収入の構築
(3) インフレ・物価上昇への備え
(4) 「家賃年金」作り・生命保険効果
(5) 経費計上による節税効果
(6) 低金利時代における高利回り運用
(7) ご家族への相続の対策に

前回では(1)～(4)までをお話ししました。今日は残りについてお話を
しますね！

(5) 経費計上による節税効果

この節税効果って何？って言うことになるのですが、ここは少し長く説明を
します。通常サラリーマンは、会社からの給与所得というものがありますし、
自営の方でもそういうものがあると思いますが、それ以外に収入がある場合
には、確定申告をしないといけません。

マンション経営をすると今度はそこから家賃収入があるので、当然確定
申告をします。

この場合にマンション経営をする上で発生する経費というものがあります。
例えば

・住宅ローンに係る利息の一部
・建物の減価償却
・管理費等

です。

家賃収入からこれら経費を差し引いたものが、課税対象額になります。

それで期待できる節税効果というのは、仮にマンション経営でマイナスが
発生していれば、それを給与所得と合算して確定申告ができますので、
給与所得で税金を払い過ぎていたということが認められれば、いくらかの
所得税は還付されますし、住民税も減額されます。

もう少し分かりやすく書きますと
給与所得が700万円あり、不動産収入が100万円の赤字の場合

（給与所得）700万円─（不動産収入）100万円＝600万円

となり、課税対象額は600万円になりますので、その分税金を安くする
ということになります。


(6) 低金利時代における高利回り運用

そもそも利回りというのは何かというと、投資をしている金額に対して
どれだけ収入があるかということです。定期預金で言えば、良く広告で
今だけ高利回り２％！といった広告を目にしませんか？

ただ、この2％というのは、仮に100万円を預けても2万円にしかならない
ということですし、実際には税金もかかりますから、本来は1万6千円が
利息ということになります。

マンション経営の場合は、どういうことになるかというと

投資額→マンション購入価格
利息（に当たるもの）→家賃収入

ということになります。

マンション経営で言う利回りは、

家賃収入÷マンション購入価格＝利回り

で算出することができます。

そうするとマンション価格が2000万円で家賃収入が100万とすると

100万円÷2000万円＝5％

という計算になります。つまりこれだけの利回りが他の金融商品に
ありますか？ということになるんですね。断言するとこれはありません。

リーマンショックの前に外資ファンドが、日本の収益不動産を買いまくり
ましたが、まさにこの高利回りが魅力だったからです。


(7) ご家族への相続の対策に

相続対策というと、何かすごく難しく聞こえそうですが、実は凄く簡単！

例えば相続をする場合に、現金とかは価値がそれ以上でもそれ以下でもない
ですよね。つまりスーパーで200円の野菜が、それ以下でもそれ以上の金額
で買えるのではなく、あくまでも200円で買います。つまり、価値が変わらない
ということです。

ただ、不動産の場合は、購入した価格ではなくて評価額をもとにして課税
対象額がきまります。

つまり、2,000万円で購入したマンションでもそれよりも何割か安い評価額に
対して、税金を計算するので結果的に相続税を、安くおさえることができる
わけです。

こういうこともあって、相続対策として不動産は注目を浴びているということ
になります。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗平成の徳政令
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党政権が、スタートしましたね。

個人的には、前原大臣がダム問題やJALの再建策など大変だなと思いますが、
概ねどの大臣もしっかり仕事をしているという感じがしていて、いいスタート
だと思いますが、いかがでしょうか。

そこで亀井金融担当大臣が、中小企業の借入金や住宅ローンの支払いを
3年間猶予すると言いだして、銀行株が軒並み下がりました。この問題、これ
からどうなるんでしょうか。政府内でも色々と慎重な意見も出てるし、亀井
大臣は大臣で、できないんだったら更迭しろ！とかおっしゃってます。さあ、
これからどうなるのか。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

今回もまたまた政治ネタですが、このメルマガが皆さんのお手元に届く
時には野党になった自民党の新しいトップが決まっています。

健全な野党として自民党が、リスタートできるかどうか、とても大事な
選挙だと思いますが、候補者の方も言ってましたが、マスコミの扱いが
小さすぎると嘆いていました。

ただ、巨大与党になった民主党を、数に頼んで傲慢にならないように
チェックしていくためには強力な野党はどうしても必要で、ここで本当に
自民党には頑張ってほしいものです。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.09.17  マンション経営のメリット！？その真実とは．．．

【マンション経営のすべて

         2nd IMPACT　Vol.143】

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みなさんこんにちは！

9月の半ばに入り、すっかり秋めいてきましたが、
いかがお過ごしですか？

先日東京の目黒でさんま祭りに行ってきましたが、
油が乗っておいしかったです＾＾

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のメリットってなに？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗民主党政権の住宅施策について

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のメリットってなに？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



マンション経営のメリットについて、
今回お話をしようと思うのですが、
ポイントが７つあります。

(1) 他人資本でも資産形成に
(2) 安定収入の構築
(3) インフレ・物価上昇への備え
(4) 「家賃年金」作り・生命保険効果
(5) 経費計上による節税効果
(6) 低金利時代における高利回り運用
(7) ご家族への相続の対策に

今回は、これらのメリットについて2回に分けて
ご説明をしていきますね。
まずは、(1)～(4)まで。

(1) 他人資本で資産形成ってなんでしょう？

これはマンション経営というのは、基本的に住宅ローンを
組んでいくわけですが、この他人資本というのは何かというと、
これは賃貸収入のことを指します。

つまり、本来家を買う時に住宅ローンを組むと、
毎月の住宅ローンを支払わないといけないのですが、
マンション経営の場合は、家賃収入があるので
それを支払いに充当できるわけです。

(2) 安定収入の構築

マンション経営のポイントは、確実に賃貸がつくかどうかということです。
確実に賃貸がつくというのは、どれだけ人が集まっているか
どうかということが大事なところなんですけど、当社の場合、
賃貸需要の有無をマンション用地の仕入れをする際に一番重視していますので、
手前みそですけれども、当社のマンションは常に満室です。
つまり、確実に家賃収入が見込める物件をご紹介させていただいてます。

(3) インフレ・物価上昇への備え

マンションは、実態がともなうモノなので、
インフレなどの不況時には強いです。

一番分かりやすい例は、生命保険会社というのは、
機関投資家として不動産をたくさん持ってます。
これはどうしてかというと、安定収入ももちろんなのですが、
これはインフレ対策なんですね。ですから、個人投資も全く一緒なんです。
不動産投資というのはインフレへのリスクヘッジとして大変有効なんですね。

(4) 家賃年金と生命保険効果

年金については、いまだに政府の中でももめてますが、
これからの日本は年配の方が増えますから、当然年金というのは
将来的に減額されるのは確実です。
そういう観点からみると、マンション経営というのは、住宅ローンが終われば、
返済もなくなりますし、家賃収入はそのまま入ってきますから、
私設年金として有効なものとなります。

実際に当社のマンションのオーナーの方でも、将来の年金代わりとして
マンション経営をされてる方はたくさんいるんですよ。

また、生命保険効果というのは、マンションを購入するときに
住宅ローンを組むと団体生命保険に強制加入になります。
これは住宅ローンの組んだ人に万が一の事があった場合に、
残債が残りますよね。
その残債を生命保険で支払うという仕組みです。

ですから、仮にですけど、住宅ローンを組んだ人が亡くなられても、
残された人たちにそれが債務としては残るのではなく、
逆に生命保険会社が、その残債を支払ってくれるので、
残された方も安心ということになるんですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗民主党政権の住宅施策について
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


民主党が掲げたマニフェストで、住宅という言葉が８つ使われていました。
これが多いのか少ないのかはよく分かりませんが、
気になったところをみてみると

44．環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する
とあります。

民主党としては、多様な賃貸住宅の建設促進のために家賃補助や所得控除
などの支援制度を創設するそうです。これはかなり賃貸市場を活性化すると
思うんですよね。入居しやすくなるわけですから。

民主党政権は、来週から動き出すようですが、
どういう政治になるか今から楽しみです。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

今回も政治ネタですが、民主党の民主党が衆議院選挙、
すごい事になっちゃいましたね。
308票獲得の破壊力は凄くて、これまでの与党の人たちも青菜に塩というか、
元気がなくて逆にお気の毒な感じです。

ただ、アンケートをとると70％以上の人たちが、自民党復活を
期待してるようなので、今回は選挙で負けちゃいましたが、
次回はどうなるか楽しみです。

今月の16日に特別国会で鳩山総理が誕生して、民主党政権がスタートします。
さあ、どうなるか。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.09.03  入居率の真実

【マンション経営のすべて

           2nd IMPACT　Vol.142】

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みなさんこんにちは！

マンションオーナーになって最初に抱く不安が
ちゃんと入居者が入ってくれるか、という問題ですよね。

今回はそんな疑問にお答えしてみようとおもいます。

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗効率よく入居者を集めるには？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗家賃滞納者のブラックリスト化は撤回

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗効率よく入居者を集めるには？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



マンションオーナーになって、まず不安になること。
それは「ちゃんと入居者が入ってくれるか」ということですよね。

もちろん当社ではそのような不安が無いよう、
入居者募集に関してもしっかりサポートしていくのですが、
オーナーとして入居者募集方法について理解しておくことは
けっして悪いことではありません。


さて、どのように入居者を募集したらよいのか。
効果的な方法を導き出すには、
やはりユーザーがどのようにして物件を探すのか、
という行動を理解することが大切です。

で、現在のアパート・マンション探しの基本は
やっぱりインターネットです。

インターネットで希望地の物件を検索
↓
内覧の予約
↓
地元不動産会社と一緒に現地を見学
↓
契約

という流れですね。

以前は、現地駅前の不動産会社に飛び込み、
そこでめぼしい物件を紹介してもらう、
という方法が主流でした。
掘り出し物物件を探すにはよい方法だったりするのですが、
かなり非効率なのは否めません。
ですから、今はインターネットでの検索を物件探しのきっかけ
とすることがほとんどなのです。

ですから、空き室が出た場合などは、
積極的に物件探しのサイトを活用しましょう。

でも、インターネットの物件探しサイトは山ほどあります。
どんなサイトを選び、利用したらよいのでしょう？

以下にポイントとなることをまとめました。

●アクセス数の多いサイト
　言うまでもなくたくさんの人の目に触れれば、
　自分のマンションが検索される率も高くなります。

●使い勝手がよいサイト
　検索方法が簡単であったり、情報が見やすく整理されていれば
　使いやすいサイトとしてリピートユーザーが多くなります。

●写真がたくさん掲載できるサイト
　物件の室内がどうなっているのか入居者は気になるモノです。
　外観や間取り図だけではわからない、建物の“実際”を
　写真で伝えることで、多くの入居者に選んでもらえます。

他にもありますが、ざっとこんなところでしょう。
とにかく、より多くの人の目に触れることが大事なのです。

それでも、まだ迷ってしまう。。。
という方には、こんな情報がありました。

ウェブサイトのコンサルティングを行う
ゴメス・コンサルティング株式会社が発表した
「賃貸不動産情報サイトランキング」です。

これは、独自の評価指数で賃貸不動産情報サイトを
2009年8月時点でランキング化したものです。

その結果、総合評価のトップ３は、

1. HOME'S賃貸
http://rent.homes.co.jp/

2. CHINTAI
http://www.chintai.net/

3. at home web
http://www.athome.co.jp/

となっています。
4位以下や、その他のカテゴリーによるランキングなどは、
ゴメスのサイト
http://www.gomez.co.jp/ranking/chintai/index.html
で確認することができます。

また、最近無視できないのが
携帯電話で閲覧するモバイルサイトですね。
若者はパソコンより、携帯電話でサイトを見ることが多いようです。

こちらのランキングは、以下のサイト
http://www.gomez.co.jp/ranking/mobile_chintai/index.html
で確認することができます。

ま、実際にこうしたサイトを利用しないこともあるかもしれませんが、
マンションオーナー＝経営者ですので、
つねに新しい情報にアンテナを張っておくことは
けっしてマイナスにはならないでしょう。




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗家賃滞納者のブラックリスト化は撤回
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回のメルマガで
「家賃滞納者をブラックリストに！」
という内容をお伝えしました。

しかしこちらは、現時点では“撤回”となってしまいました。
家賃保証会社の一部より「消費者軽視」という異論が出されたことが
撤回の原因だったようです。

たしかに、景気の悪化による突発的な収入不足により
家賃が一時的に支払えなくなった入居者をもブラックリスト化するのは、
かわいそうだ、という意見はわかります。

とはいえ、意図的に家賃を支払わない悪質な入居者が居るのもまた事実。
現行法では入居者に対して非常に有利になっているので、
家賃滞納にたいして泣き寝入りしているオーナーもいます。

ただ、かなり前から問題視されていた家賃滞納について、
活発な議論が始まったこと自体が、一歩前進と評価できると思います。

滞納補償、家賃補償などは、入居者、オーナーともに
メリットのある精度ですので、上手く機能していくことを望みます。


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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

9月に入り、そろそろ秋を意識する季節になりましたね。
今年は、“夏”って感じた日はそれこそ数えるほど。。
個人的には物足りない夏になってしまいました。


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.08.20  回収率の真実

【マンション経営のすべて

           2nd IMPACT　Vol.141】

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みなさんこんにちは！

先週はお盆休みで、日本全体がのんびりムードでしたね。
そんななか、マンションオーナーには聞き捨てならない
ニュースが飛び込んできましたよ！

なんと全国紙の新聞一面を飾る、ビッグニュースです！

いったい、どんなニュースなの？

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗家賃回収率を劇的に上げる秘策とは！？
■２■時事ネタスクランブル
　　┗国交省 家賃保証・管理業を規制方針
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗家賃回収率を劇的に上げる秘策とは！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


「家賃滞納を一括管理 保証業界 ブラックリストに」
という見出しが、新聞の全国紙一面に掲載されました！

このニュース、
これから賃貸マンションオーナーにとって
かなり有利になるかもしれませんので、
今回取り上げることにしました。

必見です！

では、いったいどんなことなのか。
もうちょっと詳しくお話ししますね。

まずは前提条件として、
「家賃保証サービス」のおさらいから。

賃貸マンションオーナーにとって、
最も怖く発生率の高いリスクが、家賃の滞納です。

家賃の滞納が発生してしまうと、
収支計画が一気に崩れてしまうので、
是が非でも避けたい、というオーナーは多いのです。

そうしたニーズに応える形で登場したサービスが、
「家賃保証サービス」というわけです。。

これは、このサービスを提供する家賃保証会社が
物件の契約時に入居者から一定の保証料を取り、
入居者の連帯保証人となるサービスです。

万一、家賃滞納が発生した場合でも、
いったん家賃保証会社が肩代わりをしてオーナーに支払い、
立て替え分は後日回収する、という仕組みです。

つまり、オーナーにとって、
家賃の取りっぱぐれがなくなる、
という素晴らしいシステムなのです。

また、入居者にとっても、
親や兄弟などの連帯保証人を見つけなくても
賃貸住宅の契約ができるというメリットがあります。

入居者、オーナー、双方に高いニーズがあるため、
ここ最近、急速に急成長したサービスなのです。


さて、ここからが本題。

急成長したサービスですが、
ここ最近の急速な不況により、
家賃を肩代わりするケースが急増。
保証会社による悪質な「追い出し」も社会問題化しました。

このままだと、家賃保証サービスそのものが
立ち行かなくなるという懸念が発生したため、

悪質な滞納者をデータベース化して、
保証会社間で共有しよう！

というのが、今回のニュースです。

いわゆる、信用情報「ブラックリスト」の作成です。

クレジットカード会社や消費者金融などは、
すでにこのような信用情報を共有して
防衛策を講じていますので、
こうした不動産業界でもこの流れは
ある意味自然なのかもしれませんね。

一見、保証会社だけに有利なシステムのように見えますが、
保証会社が健全な経営を行えるようになれば、
悪質な「追い出し」事件も減りますし、
オーナーも安心して保証会社を利用できるようになりますので、
メリットは無限大なのです。

一方、
「一時的な滞納でブラックリストに載った入居者が、
　今後賃貸住宅を借りにくくなる懸念がある」
といった声も聞かれます。

しかし、こうしたデータベースが無い現状では、
入居者の信用力を職業や年齢、国籍などで判断せざるを得ないのが現状。
家賃をきちんと払っている、善良な入居者にとって、
職業などで門前払いされるのは腑に落ちないでしょうから、
データベース化は、不公平感を是正する良い手段とも言えます。
また、家賃滞納が減れば保証料の値下げにもつながりますので、
入居者にとってもメリットがありますし、
市場の活性化にも貢献するはずです。

確かに滞納常習者にとっては、
不利な信用情報のデータベース化ですが、
オーナーにとっては安心して資産運用できる
優れたシステムであると言えます。

データベース化は、
家賃保証会社約40社でつくる
「賃貸保証制度協議会」が方針を決定し、
今月中にも「全国賃貸保証業協会」を発足させるとのこと。
ほかにも「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」も
信用情報を共有する構想があるそうなので、
今後の動向に注目ですね！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗国交省 家賃保証・管理業を規制方針
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



一部の悪質な家賃保証業者による
滞納・明け渡しトラブルの増加を防止するため、
国土交通所が検討している規制の概要が明らかになってきています。

一部業者による追い出し行為が批判されている家賃保証業に加え、
不動産管理業に対象を広げた規制法を作り、
登録制を柱に違反業者への行政処分や罰則を盛り込む方針だそうです。

今秋以降、有識者や消費者団体などから聞き取り調査をし、
詳しい内容を詰めたいとのこと。

これまでに存在する賃貸住宅の関連法の対象は、
家主や不動産仲介業者などに限られていましたが、
保証業や管理業に対する法令は無かったのが現状。

賃貸業界のイメージ回復、
また、規制強化により、
家賃保証などの優れたシステムをより安心して利用できるよう、
しっかりと法整備してもらいたいものですね。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

みなさん夏休みはいかがお過ごしでしたか？
東京は週末こそ晴れたものの、
いまいちパッとしないお天気でしたね。

でもでも、残暑はまだまだ続きます。

体調など崩されぬよう、くれぐれもご自愛のほどを。。。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.08.06  買い方の真実

【マンション経営のすべて
　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.140】
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みなさんこんにちは！

食料品を売るスーパー業界では、
お買い得なプライベートブランドに人気が集中しているようですね！
では、不動産業界のお買い得物件ってあるのでしょうか？

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗都内でお買い得な駅って？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗「マンションPER」が発表。首都圏のマンション収益力は改善

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗都内でお買い得な駅って？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛




「ホントに儲かるの？」

投資向けマンションを購入するオーナーが
もっとも気にする部分でしょう。

大きな投資をしただけに、
やっぱりどれだけリターンが得られるのか、
ということが気になるのは誰しも当たり前のことですよね。

そして、できることなら
少ない投資でより大きなリターンを得たい！
と思うのも当たり前です。
人間ですから……。

このメルマガでも、
安定したリターンを得るなら
都心部の物件に投資するのがイチバン、
と再三申し上げてきました。

とはいえ、格差社会のこのご時世…。
都内といえども、儲かる物件とイマイチな物件と
二極化が始まっている感は否めません。

じゃぁ、いったい…。
どんな場所が人気あるのでしょう？

不動産に関するあらゆる情報を専門に扱う
情報サービス提供会社「東京カンテイ」から、
面白いデータが発表されました。

題して「首都圏『お買い得駅』ランキング」！

このランキングは、
99年から08年の過去10年間マンションを所有後、
売却することにより得られる売却益と、
10年間の運用益（最大値）の合計を試算し、
最寄り駅ベースで算出したもの。

ひらたく言えば、
「儲かっちゃっている物件が多い駅ランキング！」
ですね（笑）。

見事1位に輝いたのが、ご存じ

「外苑前」駅！！！

渋谷から近く交通便利ですし、
神宮外苑も近く自然も多い！
そしてなおかつ雰囲気がオシャレ！
ちょっと裏に入ると、オシャレなデザイナーズマンションが
点在する地域です。
私の知り合いのグラフィックデザイナーも
多数この周辺のマンションに入居しています。

人気がないわけありませんよね。
売却益と運用益の合計は
なんと、8,612万円とのこと！

ちなみに5位以内にお隣の「表参道」、
その隣の「明治神宮前」がランクイン。
この周辺、すごすぎです！

この地域の物件に入居する人たちは、
交通の利便性もさることながら、
ちょっとしたブランドを求めて来ることも特徴。
だから、多少家賃が高くても入居率は高いのです。
もし新築物件を見つけたら、
即購入しても大きなハズレは無いかもしれませんね。

もちろんこれら以外にも
お買い得物件は多数存在します。
幅広くアンテナを広げ情報をキャッチし、
自らが住みたいと思える物件に投資することが、
成功への近道かと思います～！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗「マンションPER」が発表。首都圏のマンション収益力は改善
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



「東京カンテイ」から発表された数値をもう一つ紹介します。
それは、賃貸マンションの収益性を測る

「2009年新築マンションPER」

です。

これは、分譲マンションの価格が
賃料の何年分で回収できるかを求めた数値。
数値が低ければ収益性が高く、
反対に高ければ収益性が低いことになります。

それによると、09年の新築マンションPERは、
首都圏平均で25.40となり、
08年の26.39から0.99ポイント低下。
収益率が改善したとの結果がでました。

ちなみに
近畿圏では前年比0.31ポイント上昇、
中部圏では前年比0.91ポイント上昇。

やはり首都圏での改善率が、
他の地域に比べ高かったことがわかっています。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

いよいよ衆議院が解散して、



今月末には選挙が開催されますよね！

みなさんはどの政党を支持するのでしょうか？

各政党とも「年金改革に力を入れる」、
というマニュフェストが公表されましたが、
正直数年後の政治・経済の行方すら不安なのに、
数十年後の年金の状況など予想することは不可能です。

やはり将来に対する備えを、
今から自らの手で準備しておくことも大切なんじゃないかなぁ、
と思ったりしています。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.07.16  路線価の真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.139】
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みなさんこんにちは！

７月に入って、全国の路線価が発表されました。
全国的な下落、との報道に驚かれた方も多いことでしょう。
東京圏にはどのような影響があるのでしょうか？

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗路線価が全面下落とあったけど、都内は大丈夫？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗09年上半期、マンション分譲業者の倒産数は過去最多に

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗路線価が全面下落とあったけど、都内は大丈夫？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



７月１日に国税局から全国の路線価が発表されました。
全国的に下落一色という報道を耳にした方も多いでしょう。

前年まで大幅な上昇を示していた３大都市圏ですが、
東京圏は6.5％、名古屋圏は6.3％、大阪圏は3.4％の下落と
今年は４年ぶりにすべてが下落に転じてしまったことが、
ニュースとして大きく取り上げられた原因とも言えます。

ちなみに路線価（ろせんか）とは、
相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額のこと。
毎年１月１日を評価時点とし、都市部の市街地ほぼすべての路線（公道）
に対して価格が決められます。
つまり、土地価格のひとつの指標と言える数値ということです。

土地価格の指標としては、「公示地価」もありますが、
こちらは調査地点が約３万地点なのに対し、
路線価は37万地点と公示地価より格段に多く、
地価の傾向を知るにはもっとも適した指標であります。

話は戻りますが、
東京圏でも6.5％の大幅下落ということで、
不安に感じている方も多いかもしれません。

ですが、今のところ東京圏に関しては、
それほど不安視する必要はありません。

なぜならば、、、

まずは昨年までの動向を見てみましょう。

東京圏の路線価の変動率は、
2007年　13.1％の上昇
2008年　14.7％の上昇
と、ここ２年間は大幅な上昇を続けていたのです。

わかりやすく言うならば、
上がりきったピークから、若干下がった程度、
なのです。

俗に言う、ミニバブルがはじけた状態、なのですが、
場所によっては一様ではありません。
たとえば、路線価が25年連続トップの東京・銀座中央通りは、
前年比2.0％の下落にとどまるなど、
大きな影響を受けていない場所もあります。

一方で地方圏に関しては、
2007年、2008年の路線価変動率は0％、つまり横ばい。
そこから2009年は3.8％の下落ですから、事態は深刻です。

こうしてみると、
都市部と地方での格差がますます広がっていますが、
都市部でも人気のあるところとそうでないところの
二極化が進んでいるとも言えます。

これから不動産を購入する方にとって、
地価の下落は物件価格の低下につながり、
嬉しいことかもしれませんが、
購入後のことを考えると、
あまり大きな変動が発生するのも考え物です。

もちろん、地価が上がって、
資産価値が高まるに超したことはありません。

しかし、これからの安定したマンション経営をするには、
地価に一喜一憂するのではなく、
利便性の高い場所や地域に立地するなど、
安定した需要が見込める物件を探すことが重要です。

転売でもうけるのではなく、
安定した家賃収入を得て、コツコツ利益を得ることが
成功する一番の秘訣であることを忘れてはいけません！



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗09年上半期、マンション分譲業者の倒産数は過去最多に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

帝国データバンクがまとめた
「2009年上半期 全国企業倒産集計」によると、
マンション分譲業者の倒産件数は、前年同期比186.7％増加の43件となり、
半期ベースで過去最多を更新したとのこと。

全業種でみても、前年同期比16.6％増加の7,023
負債総額は同52.2％増加の４兆5,941億円となったそうです。

景気は下げ止まりつつある、というような発表もありましたが、
やはりこの倒産数、負債総額を見ると本当に厳しい時代だなぁ、
と言うことを改めて感じますね。

逆に、不動産関係で言えば、業者が淘汰され、
ユーザーにとっては優良な業者が探しやすい
状況になったと言えるかもしれません。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

東京都議選では民主党の圧勝！
来るべき衆院選の前哨戦とも言われていただけに、
今後の日本経済がどのように動いていくのか、
無視できない結果となりました。

不動産関係にもさまざまな景気対策を行った
自民党政権でしたが、バラマキとの批判もあります。

衆院選で自民党が勝つのか民主党が勝つのか、
まだわかりませんが、いずれにせよ、
本当の意味で日本の景気が良くなるような
政治を行ってくれることを期待します！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.07.02  復活の兆し！その真実-Ⅱ

    【マンション経営のすべて

              2nd IMPACT　Vol.138】
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みなさんこんにちは！

前回のメルマガでは、
企業の大口不動産投資に復調の兆しアリ！
というニュースをお届けしました。

じゃぁ、個人向けの不動産投資事情は
いったどうなってんの？
ということで、今回はお届けしたいと思います！

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産業界に明るいニュース!?その2

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏居住用賃貸物件成約数、３カ月連続で増加　

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産業界に明るいニュース!?その2
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


大企業が都市部の不動産投資に興味を持ち始めた、
と、前回お伝えしました。

大企業が不動産投資をし始めた、ということは、
すなわち、
エリート社員や専門の研究機関が
その優秀な頭脳をフル活用して
リスクや将来性、市場動向などを精査した結果、

「そこにチャンスあり！」

と判断したからに他なりません。

平たくいえば
「儲かる確率がかなり高い」
ということなんです。

企業はボランティア団体ではありませんから、
確実に利益を生み出し、株主様に配当という形で
利益を分配しなければなりません。

利益を出せなければ、株主様から文句を言われ、
株主総会で社長以下、取締役の首をすげ替えられてしまいます。
なので、必至です。失敗は許されないのです。

そんな企業が都心部の不動産投資に
興味を示し始めたのですから、
今の不動産価格は底値圏にある、
と判断しても、大きな間違いではないといえるでしょう。


一方で、個人向けの不動産投資状況はどうなっているのでしょう？

今回はその点について、興味深いニュースを2つ取り上げます。


まずひとつ。

■シングルタイプは東京23区で堅調

これは不動産総合情報サービスのアットホームが
全国主要6都市（札幌、仙台、東京23区、名古屋、大阪、福岡）の
直近1年間のマンション賃料動向をまとめたもの。

堅調だったのは東京23区と札幌、
大阪、仙台が弱含み、
福岡が上昇基調
という結果になったそうです。

興味のある人は、こちらが詳しいです。
http://athome-inc.jp/pdf/news/090619.pdf

堅調とは
１ 堅実な調子であること。
２ 相場が徐々に上昇する傾向にあること。

要は、安定して値上がり傾向にある、と言うことですね。

この不動産大不況と呼ばれた一年にあって、
東京都心のワンルームマンションの家賃相場だけが
非常に安定しています。

やっぱり、東京でのマンション経営は間違いではない、
ということが裏付けられました。


そしてもうひとつ。

■不動産投資物件、今が買い時51.8％！

野村不動産アーバンネットが先日
「不動産投資に関する意識調査」の結果を発表しました。

それによると、
「今、投資用物件は買い時だと思うか」について

なんと！

51.8％が「今が買い時だと思う」

と回答しているのです！！！

この不動産不況が、逆にチャンスと判断している人が
かなり多いということですね。

もちろん回答者は、
すべて投資のプロというわけではなく、
ある意味「素人」も含まれていますから、
本当に買い時であるという情報ではありません。

ただ、「今、買いたい」と思っている人が
かなり増えてきているということは、事実でしょう。


Jリーグ立ち上げに尽力した、川淵三郎氏は
かつてこんな言葉を残しました。

「時期尚早と言う者は100年たっても時期尚早と言う。
　前例がないと言う者は200年たっても前例がないと言う。 」

不動産投資を始めたい、今がチャンスだ！　と思っている方。
まだ早い、とは言わず、“今”始めてみませんか？



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏居住用賃貸物件成約数、３カ月連続で増加　
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


アットホームがまとめた「首都圏賃貸物件市場動向」によると、
５月の首都圏居住用賃貸物件成約数は、
１万5,943件（前年同月比2.4％増加）で、今年3月に14ヶ月ぶりに
前年比増へ転じてから3ヶ月連続の増加となったようです。

千葉や埼玉は2～3割の大幅増、
神奈川は1割の減少などと、地域によって差はありますが、
居住用賃貸市場はこの不況下でも
早くも安定した市場に戻ってきていると言えるのではないでしょうか！


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

沖縄はもう梅雨明けしたというのに、
首都圏はいよいよ本格化……。

ジメジメしてて気分が滅入る季節ですよね～。

でも、不動産業界では徐々に明るいニュースも出始めています！
このまま景気も上向いてくれると良いんですけどねっ！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.06.18  復活の兆し！その真実

【マンション経営のすべて

         2nd IMPACT　Vol.137】

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みなさんこんにちは！

昨年から不動産業界では暗いニュースばかりですよね。
大手不動産関連企業が倒産したり、
土地や住宅価格の下げが止まらなかったり……。

この先の日本、いったいどうなっちゃうの？
なんて報道ばかりでイヤになっちゃいます。

でも、じつは、

少しずつでも市場は上向きに動こうとしているんです！
いったいどんなことが起こっているんでしょうか？

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産業界に明るいニュース!?

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産業界の景気指数

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産業界に明るいニュース!?
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


ニュースをみると不動産業界は悪い報道ばかり。
ここ最近では、住宅ローンを組んだ人が、

今度の7月のボーナス払いができず、
競売にかけられる物件が多発する！！！

なんて、危機感をあおっていますよね。

ま、実際に競売物件が増えているのは事実ですが、
不動産業界、そんなくらい話ばかりではないんです！

具体的にどんな動きがあるのか紹介しましょう！

まずひとつめ。

■公的年金を不動産ファンドに投資

公的年金を運用する年金積立管理運用独立行政法人（GPIF）が、
2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入りました！

つまり、これまで債権や株などで運用していた年金資金に
運用リスク分散のため、不動産ファンドを組み入れる、
ということなんです。

その規模、数百億円から数千億！

市場動向に影響を与えないよう配慮するということですが
不動産価格上昇には少なからず影響を与えること必至です！


そしてもう一つ。

■京阪電鉄が首都圏で1000億円規模の不動産投資

これは5月12日の日経新聞に記載されていたことなのですが、
完済の私鉄大手である京阪電気鉄道が、
今後3年間に首都圏で最大1000億円を投じて
賃貸オフィスビルなどを取得するほか、
今秋には初のビジネスホテルを開業する、
ということなんです。

こちらは、不動産市況の悪化を受け、
都内の不動産を割安な価格で取得できると判断したことから、
大規模な不動産投資に踏み切ったのだと思われますが、
このような投資が活発化し、物件や街に付加価値がつけば
不動産価格が上昇していくことは想像に難くないでしょう。


さらに。
■不動産売買で1000億円規模の案件復活

こちらも5月25日付の日経新聞夕刊の記事なのですが、
日本生命保険が東京・丸の内の大賀tabるを取得するなど
国内の不動産売買市場で、1000億円規模の
大型取引が復活しているようです。

上場企業などによる不動産取引額は、
今年の4月、ほぼ1年ぶりに前年比で増加に転じました。

ちなみに1000億円以上の不動産取引は、
昨年3月を最後にほぼストップしていたそうですから、
ことしの4月は、ひとつの大きな節目を迎えた、
とも言えそうですね。


さて、これら3つの記事からわかることは、

「首都圏の地価が、今底値圏にある」

と言うことです。


景気の先行きはまだまだわかりませんが、
一方的に悪くなり続けることが無いのは、
これまでの歴史から見て明らかなことです。

不動産価格が底値圏にある今だからこそ、
買い時なのかもしれませんね！


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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産業界の景気指数、低水準も５カ月連続で改善
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


帝国データバンクが発表した5月調査の景気動向調査によると、
不動産業界の景気動向指数は5ヶ月連続で改善したとのこと。

資金調達への懸念は依然として払拭されておらず、
本格回復には至らなかったものの、
住宅ローン減税による消費喚起や不動産価格の下落により、
一部優良物件では成約増につながった、としています。

やはり、物件価格が下落したことで、
買いやすい状況には違いないということなのでしょうね。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

最近一眼レフのデジカメを買いました。
仕事に、趣味に活用するつもりです。

もうちょっと待てば、もっと良い物が出るかもしれない、
と、ちょっと悩みましたが、やっぱり買って良かったです。

これまで使っていたコンパクトデジカメとは写りがまるで違います！
めちゃくちゃ感動画質です！！

「欲しい時が、買い時」

なんて、よく言いますが、まったくその通りだと思いました。
悩んでいたらこの感動をなかなか味わうことが
できなかったわけですから。

マンションとは価格がまるで違うので同列に語れないかもしれませんが、
マンションも「欲しい時が買い時」！

とくに今は、価格や税制面でかなりバリューですし！

新生地所では、いつも笑顔でお客様をお待ちしております(*^-^*)


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.06.04  平成21年度税制改正の真実

【マンション経営のすべて

                2nd IMPACT　Vol.136】

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みなさんこんにちは！

今、百年に一度、未曾有の大不況と言われていますよね。
こんな時に投資なんて、不安でたまらない…
なんて声が圧倒的多数なのはわかる気がします。

でも！　こんな時だからこそ、投資家に有利な制度を作り、
不況を脱出しようと、国は一生懸命なのです！

こんなチャンスを逃さない手はありません！

今回は、新しくマンションオーナーになる方にとっても
非常にメリットの大きな、国の制度をご紹介します！

まだ、投資を始めようかと迷っている方、
必読の内容ですよ！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東証１部上場
         ジョイント・コーポレーション
                        会社更生法手続き

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



景気が悪化すると、それを立て直そうと
国は税制面の優遇措置などを中心に
さまざまな措置を行います。

もちろんそれは、消費や設備投資を促し、
経済を活性化させるためです。

不況になると決まって実施されるのが、住宅ローン減税。
住宅ローンを組んだ額に応じて、
所得税が減免されるという、アレですね。

住宅ローン減税を実施すると、
「今、家を買った方がトクだ」と消費者に思わせることができるので、
住宅の流通が活発になり、住宅産業と
それを取り巻くさまざまな産業が活性化するわけです。

最近では、エコカー減税という、
ハイブリッド車など環境性能に優れたクルマに対して
自動車取得税や従量税を大幅に減免する措置も実施されました。
おかげでトヨタのプリウスや、ホンダのインサイトは
場合によっては20万円程度もオトクに買えることになり、
すごい勢いで予約注文が入っていますよね。

また、エコ家電を購入するともらえる「エコポイント制度」も
大型家電の販売向上に大きな影響を与えているようです。

さてさて、

では、マンション投資をこれから始める人にとって、
オトクな税制優遇措置はないのでしょうか。

実はあるんです！

平成21年度税制改正により、
「土地等の譲渡益特別控除制度」が実施されるのです！

これは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの2年間に
取得した国内の土地等（所有期間が5年以上のものに限る）を
譲渡した場合には、その譲渡益から1000万円を所得控除できる、
というものです。

つまり、平成21年と22年に不動産を買い、
5年以上経過した後に値上がりして売った場合、
儲けのなかから1000万円までが控除対象になって
税金がかからない、ということなのです。

一般的に、投資物件などの売却益には、
所有期間5年超の場合、20％が課税されます。

単純計算で、1000万円の利益が出た場合、
本来なら200万円が税金で持って行かれてしまいますが、
この制度を利用すればその200万円がまるまる儲けになります。
どうですか？
かなりオトクだ、ということがわかってもらえるでしょう！

これまで不動産については、住居用の物件に対して
税制の優遇措置が多くとられてきましたが、
いよいよ投資用物件にも、適用の幅が広がってきました。

不況の影響で、不動産価格も下がってきていますし、
こうした大きなメリットを受けられる優遇制度も登場するなど、
まさに、ダブルで美味しい時期といえるでしょう。

マンション投資をするなら、今年、来年が買い時なのは
間違いありませんよ！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東証１部上場ジョイント・コーポレーションが会社更生法手続き
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



マンション分譲大手のジョイント・コーポレーションと、
同社の子会社であるジョイント・レジデンシャル不動産は5月29日、
東京地裁へ会社更生法の適用を申請しました。
負債総額は合わせて、1680億円とのこと。

すでに多くの報道でご存じの方も多いかと思いますが、
08年3月期には営業利益、経常利益ともに過去最高益を
更新していたにも関わらずの倒産です。

倒産の原因は、やはり不動産流動化事業ですね。
売上高の約6割を占めていたというのがマズかったようです。
世界的な景気後退の影響で、09年3月期における
同事業の売上高が前期より78％も減少し、
連結税引き後利益が645億円の赤字に転落。
資金繰りが急速に悪化して、今回の事態になったようです。

ホント、不動産流動化事業に力を入れていた企業の倒産が
まだまだ止まりません。


もちろん当社は、地道な経営で
このような心配はまったくありませんのでご安心くださいませ。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

新型インフルエンザの恐怖が猛威をふるった
ここ一ヶ月でしたが、なんとか収まりを見せています。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

不動産業界は、またまた一部上場企業の倒産という
暗いニュースが流れていますが、
税制優遇などの制度も整い、投資の環境としては、
まさに春本番とも言えるのではないでしょうか？

「人の行く裏に道あり花の山」

お客様の笑顔のために、社員一同頑張っていますので、
今後とも宜しくお願いします！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.05.21  賃貸借契約の真実

【マンション経営のすべて

                 2nd IMPACT　Vol.135】
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みなさんこんにちは！

これまで何回かクレームやトラブルについて書いてきましたが、
それらを未然に防ぐため、またトラブル発生後、
円満に解決するためにもっとも重要なものが
「賃貸借契約書」です。

ここでは、マンションオーナーになるにあたり、
知っておきたい賃貸契約書のポイントを解説したいと思います。



では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
■２■時事ネタスクランブル
　　┗家賃のカード決済が進む！？
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



賃貸住宅を契約するにあたり、
オーナーと入居者の間で必ず作成する書類が、
「賃貸借契約書」ですね。

そもそも、なぜ契約書を取り交わすのかというと、
あらかじめ決まり事を文書化しておくことで、
実際にトラブルが発生した場合でも、
その決まり事に乗っ取ってより円満に解決させるためです。

ですから契約書は、非常に重要な存在なのです。

オーナーとしてはこの契約書をしっかり作成することで、
後々のトラブルに対して備えることができます。

では、どんなことを契約書に盛り込めば良いのでしょうか。

契約内容自体は「契約自由の原則」により、
双方の合意により自由に定めることができます。

しかし、公序良俗に反したり、
どちらかが一方的に不利な条項は認められません。

特に、オーナーの強い立場を利用して、
入居者に一方的に不利な条項を契約書に記したとしても、
後々裁判になったときは、その条項が認められないケースも
ありますので注意が必要です。

たとえば、
「オーナーの要求があれば、入居者は即時退去しなければならない」
といったような条項は、
たとえ契約書に書いてあり、双方の合意の印鑑が押してあったとしても、
裁判所の判断で無効になることがあります。


でも、法律に詳しくないし、
自分で契約書を考えるなんて面倒くさい！

ご安心ください。

基本的には賃貸借契約書のひな形がありますので、
それを利用し、オーナー自身が加えたい条項を記せばOKです。

その際、特に注意したい点は２つ。

まずは、迷惑行為や危険行為の禁止です。
これは物件毎に注意する部分も異なりますので、
具体例を列挙するとより効果的です。

たとえば禁止行為として、
・大音量でテレビ、ステレオを鳴したり、楽器の演奏を行うこと
・ベランダに看板等を設置すること
・階段や廊下等の共用部分に物品を置くこと
・犬、猫等の動物を飼育すること
などなど。。。

オーナーが絶対にしてほしくない行為を列挙し、
入居者に説明することでトラブルの多くを未然に防げます。


そして、もう一つ大切な条項が「修繕費」に関してです。
一般的に入居者は、退去する際に部屋を入居前の状態に
戻す義務があり、これを原状回復義務と言いますが、
この原状回復の範囲をどこまでにするのか、
そしてその費用はどちらがどの程度負担するのか、
これを契約書に明記しておかないと、
あとで大きなトラブルの原因となってしまいます。

基本的には、自然に損耗したものはオーナー負担、
故意または過失によって破損したものは、入居者負担、
というように契約書に明記するのが一般的です。

ただ、退去時のクリーニング費用は入居者負担、
としている契約書は多いですね。

東京都ではこうしたトラブルをできるだけ防げるよう、
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、いわゆる「東京ルール」
を作成していますので、参考にするのも良いと思います。


しっかりした契約書を作成し、交わすことはとても大切ですが、
入居者にもしっかり理解してもらうことも、
トラブルを未然に防ぐためにはもっと大切です。

あとで「聞いていない」「知らなかった」といったことが無いよう、
契約内容はお互いがしっかりと確認しておきましょう。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗家賃のカード決済が進む！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


関西VISAが、4月20日からVISAカードを利用した
家賃保証サービスを始めました。

銀行系カードの参入は初とのこと。

ここ最近、家賃保証会社の倒産や、
厳しい取り立てによる入居者からのクレームなど、
家賃に関するさまざまな問題が発生しています。

そういった問題のひとつの解決策として、
クレジットカードによる家賃決済は有効性が高いと言えそうですね。

オーナーにとっても、
クレジットカードの入会審査を通すことで、
入居者の信用性を高い精度で確認することができますし、
家賃の滞納を防ぐことができる、
というメリットが生まれます。


こうしたメリットを考えると、
今後、家賃のカード決済がどんどん進んでいくかもしれませんね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

５月も半ばを過ぎ、汗ばむ日も増えてきましたね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

えっ？５月病で仕事が手に付かない？

５月病の症状としては、イライラや疲労感などがあるそうですが、
その対策には、カルシウムの摂取が効くそうですよ！

カルシウムと言えば牛乳や小魚なんかを思い浮かべますが、
チーズにも大量に含まれているそうです。

仕事後は、ワインとチーズで晩酌、なんてことも、
アルコールのリラックス効果もあいまって
とても良いそうですので、お試しあれ！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.05.07  クレーム処理の真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.134】

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みなさんこんにちは！

3月末から4月にかけては、
一年の中で入居者の入れ替えが多いシーズン。

1ヶ月ほど経って落ち着いた４～５月頃に
ポツポツと出始めるのが、

入居者からのクレームです。

もちろんクレームが無いに越したことはないのですが、
長年マンション経営を行っていると、
少なからず発生するのは仕方ないこと。

今回は、このクレーム処理について解説してみたいと思います。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗入居者からのクレーム処理

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗入居者からのクレーム処理
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


入居者からのクレームには、
大きく分けて２つの種類が存在します。

ひとつは、
給湯設備が壊れた、水が出ない、ドアが開きづらい、

廊下の電灯が切れた、テレビの写りが悪い、といった、
建物や設備機器などハード面についてです。

人が住み、建物や設備機器が古くなれば、
不具合が発生するのは当たり前ですね。

各設備の耐用年数や、
入居者入れ替え時にチェックするなどして

不具合が発生しそうな箇所をあらかじめ確認し、
早め早めの計画的な修理・交換を行うことで、

クレームを最小限に抑えることができます。

もし設備等のクレームが発生した場合でも、
素早く対処すれば、大きな問題になることはありませんので、
必要以上に警戒しなくても大丈夫です。


さて、もうひとつのやっかいなクレームが、
人の行動や言動が引き起こす、いわばソフト的なクレームです。

その中で２大クレームと言われているのが、
「ゴミ」と「騒音」です。

言ってみれば、社会的なルールを守らない、
「困ったちゃん」への対応です。

まず、ゴミ出しについて。

こちらは、入居者だけでなく、
近隣住民からも指摘されることがあります。

とくに、ゴミ出しルールは地域によって千差万別なので、
引っ越してきたばかりの頃はその地域のルールを知らず、

悪気はないけれど、結果的にルールを無視してしまった、
なんてケースも少なくありません。

もちろん、「自分くらいはいいや」と思っている
自己中人間の仕業というケースもありますが、

いずれにせよ、入居者入れ替えが多い
4月頃に頻発するクレームです。

これらゴミ出しに関するクレーム処理は、

しつこいほど入居者に
注意喚起を促すしか方法が無いのが現状。

契約時に、役所で配布している
パンフレットを手渡すだけでなく、

クレームが発生したら、その都度
入居者全員にチラシを配布するなどして

注意を呼びかけます。

「犯人を捜して直接交渉したほうが早い！」

かもしれませんが、このご時世、
どんなトラブルがあるかわかりませんから、

それは最終手段と考えましょう。


次に騒音に関して。

隣の話し声がうるさい、
上の部屋の足音が響く！

夜中に騒いでいる住民がいる、などなど、

近年は騒音に関するクレームが増加傾向にあります。

ただ、騒音問題は、
人によって不快な音の感じ方が異なるため、
対処が実に難しい問題なのです。

夜中のドンチャン騒ぎなどは、
誰が聞いても騒音だとわかりますが、

足音などは、本人が自覚しないまま、
他人には騒音としてとらえられてしまうことがあります。

また、本当はたいした音ではないのに、
クレームを言ってきた入居者の過剰反応ということも考えられます。

ですから、実際に騒音に関する
クレームが発生した場合は、

その音がどんな音なのか、
継続的に発生する音なのか、

生活上仕方のないレベルの音なのか、

そうした事実関係を明確にすることが必要です。

もちろん、クレームを言ってきた人に対して
頭ごなしに「アナタの過剰反応じゃないの？」などと

言っては絶対にいけません。

人の話をまともに聞いてくれない
「ダメ大家」のレッテルを貼られてしまいます…。

あくまでも

「解決するので具体的にどんな音なのかを教えてほしい」

といったように、やわらかい態度で
状況の把握に努めましょう。

そして、ゴミ出しのクレーム同様、
無用なトラブルを避けるためにまずは全員に
注意を促すチラシを配布します。

そして、それでも改善されず騒音が
常識的な範囲を超えていると確認できたら、

音の発生源の入居者に対して注意をしましょう。

もちろん、明らかにマナー違反な騒音を
出し続ける入居者に対しては
契約解除を視野に入れる必要もあります。


マンションオーナーをしている以上、
このようなクレームはいつ何時発生するかわかりません。

またクレームの内容自体が複雑化している現代では
オーナー一人がすべてのクレームに対して対応することは
なかなか難しくなってきているとも言えます。

ですから、設備のメンテナンス業者や管理業者などを
効果的に利用してクレームに備えるのも、
上手にマンション経営するためのひとつの手段と言えるでしょう。


もちろん！
新生地所ではこのようなご面倒をオーナー様にかけないよう、
賃貸管理部で全てのクレーム処理に迅速に対応していますので、
ご安心くださいませ！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏の家賃相場はほぼ横ばい
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


土地やマンション、
一戸建て住宅などの不動産価格は

昨年に比べて軒並み下落していると
前回のメルマガでも書きました。

一方、賃貸住宅の家賃相場はどうでしょうか？

マンションオーナーにとっては、
気になるところですよね。

不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を
運営するネクストが発表した2009年3月の

「ＨＯＭＥ’Ｓマーケットレポート」によると、

首都圏の賃貸相場は、

マンションが　昨年度同月比　-0.2％

アパートが　　昨年度同月比　+0.3％


と、ほぼ横ばいです。

東京の地価は昨年１年間で6～7％も下落しましたが、
それに比べてかなり安定しているんですよね。

キャピタルゲイン

つまり家賃収益をねらった
不動産投資なら、

地価の大幅な変動にも
それほど神経質にならずに済む、

ということが図らずも浮き彫りになったレポートですね。

これからオーナーになろうとしている皆さん、
注目です！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

読者の皆さん
ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか？

なかには16連休という、
前代未聞の長期休暇を満喫している方も

いらっしゃるようで、本当にうらやましい限りです(^_^;)

このご時世、仕事が無くて長期休暇を取らざるを得ない、
という方もいらっしゃるとかいらっしゃらないとかで、

そこら辺は微妙ですが…(^_^;)

弊社は本日から営業再開！

お客様の笑顔のために、この不況を乗り切るべく
頑張っていきますので、どうぞ宜しくお願い致します！

では、また次回(^_^)ノシ







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2009.04.16  公示地価の真実

【マンション経営のすべて

                   2nd IMPACT　Vol.133】

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みなさんこんにちは！

今回は3月24日に、
平成21年の公示地価が発表されたことを記念して（？）

「公示地価に見る東京でのマンション経営」と題して
その結果からどのようなことが読み取れるか、
を中心にお話ししていきたいと思います！

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗公示地価にみる東京でのマンション経営

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

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┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗公示地価にみる東京でのマンション経営
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



3月24日に全国の公示地価が国土交通省より発表されました。

公示地価とは、その年の１月１日時点における
更地としての土地価格のことを言います。

つまり、
この土地を更地として売買するとなると、
大体これくらいの金額になりますよ、
という、不動産相場を見る上で
ひとつの基準となる指標です。

現在では全国約２万８千地点の価格が調査され、発表されています。

で、2009年の公示地価を見ると、
約２万８千地点のうち、１年前より上昇した地点は

なんと、たったの２３地点！！

全国約１万２千の上昇地点があった昨年とはうってかわって、
全面下落となってしまいました。

なお、これは1970年に公示地価調査が始まって以来、
最も少ない上昇地点数ということだそうです。

ちなみに東京都内で上昇した地点はゼロ。


公示地価の変動率をみると、


●全国平均

　住宅地　マイナス3.2％
　商業地　マイナス4.7％



●東京都

　住宅地　マイナス6.5％
　商業地　マイナス7.5％


となっています。


この結果から全国的に下落傾向にあり、
さらに東京都の公示価格は突出して
下落幅が大きいことがわかります。


えー！地価が下がりまくってるなんて、ヤバイじゃん。

と思われる方も多いかと思います。
確かに今年の数値だけを見ればその通りです。

でも昨年の東京の公示地価をみると

住宅地　プラス9.1％
商業地　プラス15.8％

となっており、
一昨年と今年の公示地価と比べればまだまだプラスです。

一方、全国平均の公示地価を一昨年前と比べると
マイナスに転じています。

つまり、

全国的に見ると土地の価格は下がっているが、
東京だけ「高止まりしている！」とも言えるのです！！

このように細かくデータを分析していくと、
マンション経営するなら、やっぱり東京が有利、
ということがわかってくると思います。


ちなみに、ここ最近の不動産不況により
マンション価格が下落していることはご存じの通り。

ファミリー向けマンションなどはまったく売れず、
売れ残った格安物件は

「アウトレットマンション」

などと言われ、投げ売りされている状態です。
買い手にとっては、まさに千載一遇のチャンス到来！
ではないでしょうか。

東京の地価が劇的に下がった今だからこそ、買い！

とも言えると思います。


いや、まだ下がるでしょ。

と、お考えになるかもしれません。
確かにこの先もっと下がることも考えられます。

ただ、供給数が少なくなっているため、
在庫が確実に減っているのもまた事実です。


相場の格言に

「もうはまだなり　まだはもうなり」

という有名な言葉があります。

これは

「だいぶ上がったから、もう上がらないだろう」
と思っても、まだ上がり、

「不景気だからまだ下がるだろう」
と思ったら、もう下がらず反転上昇してしまった、

というように、投資家の心理と相場の行き違いを
絶妙に言い表した言葉です。

相場の予想は本当に難しく
誰でも確実に予想できるものではありませんが

「買い時だけど、買えない」

という状況になる前に、
購入準備を進めておくことも大事ではないでしょうか。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗95％が「PCを持って行く」
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストと
毎日コミュニケーションズが共同で、

４月から社会人生活を始める人を
対象に実施した調査結果をまとめたところ、

「高速ネット回線や無線ＬＡＮなど通信環境が住まいの重要な要素」

と回答した人がが全体の88・９％に上ったようです。

「４月から新生活にもっていく家電やゲーム」の問いには、

「ノートPC」「デスクトップPC」が合わせて95.3％であったのに対し、
テレビについては「持って行かない」が55.8％と過半数を占めました。

いまや、生活に必要なのはテレビではなくパソコンで、
インターネットを利用するための高速回線は
住宅に必要な必須設備となっていることが浮き彫りとなりました。

今後、マンションオーナーになる方は、
光回線などの高速ネット回線が導入できる物件であることが
大前提になってくるでしょう！

こんな状況、10年前にはちょっと予想できませんでしたが……。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

桜も散って外はもうだいぶ暖かくなってきましたね。
日によっては汗ばむくらい。

先日新宿御苑にお花見がてら、
お弁当を持って息子たちと出かけてきました。

余りの居心地の良さに、オヤジである私は爆睡(-_-)zzz

息子よスマン！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.04.03  リスクマネジメントの真実（Ⅴ）

【マンション経営のすべて

        2nd IMPACT　Vol.132】

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みなさんこんにちは！

これまで３回にわたり、
家賃滞納リスクについて解説してきました。

今回は、マンション経営をしていくなかで、
もっともポピュラー（！？）なリスクについて
知っておいてほしいことを書いてみます。

そのポピュラーなリスクとは。。

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用

■２■時事ネタスクランブル
　　┗物件リフォームもDIYの時代！？

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


マンション経営のなかで、もっともポピュラーなリスクとは。

それは「退去時の費用に関するトラブル」です。

いわゆる、敷金の返還です。
これ、結構モメるんですよね。。。

ほとんどの賃貸住宅は、
退去時に家主もしくは管理会社立ち会いのもと、

物件にどの程度の損耗があるかをチェックして、
著しい汚損があれば、それを修繕して明け渡すことになっています。

壁に大きな穴が空いていたり、
ふすまがびりびりに破けていたり、

また勝手に棚を作ったり、柱を立てたりされた状態では
そのまま次の入居者へ貸し出すことはできません。

ですから、そうした汚損箇所を修繕し、
住む前の状態に戻すことが必要になります。

この住む前の状態に戻すことを「原状回復」といいます。

これまで、原状回復のための修繕は家主が行い、、
かかった費用を敷金と相殺し、残りを入居者に返還する、
という仕組みが一般的になっています。

で、なんでモメるのか。

それは「原状回復」という
言葉の意味のとらえ方が原因なのです。

家主としては、住む前の
「綺麗な状態」に戻してほしい、と考えますし、

入居者としては、「多少の傷みは
人が住んでいる以上仕方がない」こと、と考えます。

言い方は悪いですが、
できるだけ多くの敷金を返してもらいたい入居者と、

できるだけ敷金を返したくない家主、
この構図があり、

さらに、かかった費用が単なる修繕なのか、
物件を新しく綺麗にするリフォームなのか、

費用負担の線引きが曖昧なことが
モメる原因だったです。

実際に、東京都住宅局に寄せられた
賃貸住宅のトラブルのうち、

敷金精算に関するトラブルが
約22％と最も多くなっています。

そこで、東京都ではこうした
トラブルをできるだけ防げるよう、

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、
いわゆる「東京ルール」を作成しました。

詳しくはこちらのリンクへ。

⇒　『東京ルール』


ここには原状回復にともなう、家主と入居者の
費用負担に関する指標が記述されています。

もし、原状回復費用の金額でモメた場合は、

このガイドラインを根拠に
費用負担の割合を決めることができるので、

入居者がクレーマーになってしまった場合でも
安心できます。

もちろん費用分担をどのようにするかを
契約書の特約というかたちで自由に決めることができますが、

通常の原状回復義務を超えた負担を入居者に課す特約は、
内容によっては無効とされる場合もあるので注意が必要です。

こうしたガイドラインの登場により、
賃貸住宅のトラブルでかなりの割合を占めていた

退去時の費用に関する問題は、
だいぶ少なくなってきたようです。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗物件リフォームもDIYの時代！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

3月16日発行の「週間賃貸住宅新聞」に、

リフォームのDIYが低コストで注目を浴びている、
との記事が書かれていました。

記事にはビニールクロスだった部屋を、
珪藻土を使ってリフォームした例が掲載されていました。

業者に委託すると15万円かかる内装リフォームが
自分でやる（DIY）となんとたった3万円で済むとのこと！

部屋のリフォーム費用は家主が負担することが
すでに一般的ですが、

この不動産不況の時代、
低コストで、なおかつ自分で楽しみながら

物件価値を上げられる手法として、
DIYリフォームも有効な手段なのかもしれませんね。

記事に紹介されていたオーナーは、
数ヶ月間空き室だったのに、珪藻土の壁にしたところ、

すぐに入居者が見つかったと喜びのコメントを残していました。

もちろん、マンションオーナーといえ、
あくまで施工に関しては素人。

すべてをDIYでできるわけではありません。

ただ、自分で手をかけることによって
その物件にも愛着がわき、

物件が良い状態で維持できることは
間違いないでしょう。

もしマンションオーナーになった暁には、
DIYリフォームも考えてみてはいかがでしょう？



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

さぁ、いよいよ年度が替わって桜のシーズン！
街中なはフレッシュな輝きにあふれていますよね！

夜桜を見ながらのお酒はまた格別ですが、
くれぐれも風邪などひかれぬようご自愛くださいませ。。。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.03.19  家賃保証システムの真実


【マンション経営のすべて

            2nd IMPACT　Vol.131】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

今回は、前回で解説した家賃保証システムについて、
もうちょっと掘り下げて解説してみました。

オーナーに安心を与える家賃保証システムですが、
そこに隠されたリスクとは、いったい…！？

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
■２■時事ネタスクランブル
　　┗「追い出し屋」対策
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回のメルマガで、家賃滞納リスクに備えるには、
家賃保証会社を利用する手もある、と書きました。

たしかに家賃保証の仕組みは、
オーナーにとって安定収益をもたらす有効な手段の一つです。

ただ、それで100％安心なのかといえば、
そうとは言い切れないことも知っておいて頂きたいのです。

それはなぜか。

家賃保証会社にも倒産するリスクがあるから。

2008年の9月に大手家賃保証会社が実際に倒産し、
その懸念が現実のものとなりました。

実際に家賃保証会社が倒産するとどうなるか。

まず、家賃保証が受けられなくなることはもちろんとして、

そのほか家賃保証会社に預けていた敷金等のお金も
戻ってこなくなる可能性が非常に高くなります。

ちなみに家賃保証会社が倒産した場合、
オーナーを救済してくれる法的措置などは

まったく整備されていないので、
泣き寝入りするしかないのが現状です。。


ただ、2008年9月に倒産した某大手家賃保証会社は
家賃保証事業そのものが行き詰まったのではなく、

不動産投資事業への業務拡大が原因と言われています。

ですので、家賃保証システム自体が危ない、
というわけではありませんので、その点はご安心を。


このように、家賃保証のシステムを
利用しようという場合、

その会社自体が健全な会社かどうか
しっかり見極める必要がある、ということが言えます。

それに加え、もう一つ大切なことがあります。
家賃保証システムの契約内容をしっかり理解するということです。

多くの家賃保証システムの契約には、メリットだけでなく、
無視できないさまざまな問題もあります。

たとえば、

・2年単位で家賃の見直しが必須

・保証会社からの一方的な契約解除が可能

・保証料の値上げがある

などなど。

契約時に細かい文字でびっしり条文が書かれた
契約書を渡されると思いますが、

リスクの点についてあまり理解せずに契約してしまうと、
あとで「こんなハズじゃなかった」という

思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあるので注意が必要です。

ぜひとも賢く利用して頂きたいものですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗「追い出し屋」対策
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


家賃保証会社が、家賃滞納者を
強制的に追い出すという事件が
社会問題となっていることはご存じのことでしょう。

家賃滞納者に対して、

支払い督促や退去を勧告することは
当然の権利なのですが、

その手段がかなり強引だという点が問題になっています。

オーナーにとっては、

そういった督促などの面倒な作業を
代行してくれることはありがたいことなのですが、

社会倫理に反することをされてしまうのはちょっと困りものですよね。

現在、そうした業者に対する法規制がないため、
打つ手なし、という状況なのですが、

悪質な「追い出し屋」対策のために、
弁護士などが集まって組織する

「全国追い出し屋対策会議」が結成されました。

被害者救済や法律による規制などを呼びかけることを
目的としているようです。

オーナーにとって家賃保証は有効な手段の一つであるだけに、
悪くなったイメージを払拭してくれればと思います。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

今週はかなりポカポカ陽気ですが、
読者の皆さんいかがお過ごしでしょうか？

3月と言えば、引っ越しシーズン。
賃貸業界にとってはかき入れ時なんですが、
めちゃくちゃ忙しいのもまた事実・・・。

当社賃貸部も相当テンパってますが、あと少し。。
お客様の笑顔のために、社員も笑顔で頑張ってます～！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.03.05  空き室リスクの対処法の真実（Ⅲ）


【マンション経営のすべて 

            2nd IMPACT　Vol.130】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

今回のメルマガは、家賃滞納リスクへの対処法です！
空き室リスクと並んでオーナーの大きな不安要素となる家賃滞納。

どうすれば家賃滞納リスクを減らせるかをお届けします！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
■２■時事ネタスクランブル
　　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回、前々回と２回にわたって
空き室リスクへの対処法を解説しました。

今回は、空き室リスクと並んでオーナーの心配事となる
家賃滞納リスクについて解説したいと思います。

じつは家賃滞納って、空き室になることよりも結構やっかいなんです。

なぜかというと、
払ってくれるまで待つしかないから…。

滞納なんて契約違反なんだから、
即刻退去を命じて新しい人に入居してもらえばいいじゃん、

って思うかもしれませんが、確かにそれは正論。

でも、現実には法の力を借りても、
そこに人が暮らしている以上、なかなか退去させられないのです。

だから、家賃滞納はやっかいなのです。

何ヶ月も滞納を続ければ、
それが大きなお金になり、ますます払えなくなる。。

取り立てようにも、入居者に支払い能力がなければ、
回収することは困難です。

「無い袖は振れぬ」状態になってしまうと、
日本の法律を持ってしてでも、回収不能なのです…。。

ま、これは極端な話ですが、家賃滞納が起こらないよう、
入居時に入居者審査を行ったり、

敷金として数ヶ月分の家賃を前納することが一般化しているのです。

また、東京地区だと礼金という、家賃でも資金でもないお金を
入居時に支払ってもらうという習慣もあります。

入居者にとっては、礼金という訳のわからないお金を
払わされていたのですが

これはある意味オーナーが自己防衛するために得ていたお金、
とも言えるわけですね。


さて、前置きが長くなりましたが、
実際に家賃滞納リスクに対して、
どのような備えをしておけばよいのか。


まず一つめが、

●入居者審査をしっかり行い、連帯保証人を確実に立てる、

というオーソドックスな方法です。

入居者がきちんとした企業で働いているか、
また学生なら連帯保証人となる親が、
一定の社会的地位のある人物か、
と言うことを確認してから契約するのです。

とはいえこのご時世、一流上場企業で働いていたとしても、
リストラにあったり、倒産してしまったりして
支払い能力を一時的にでも失ってしまう危険は
まったく無いとは言えない状況です。

そういったリスクにも備えたいという人にとって有効なのが、


●家賃保証を利用する


という方法です。

家賃滞納保証専門の会社や管理会社、
クレジット会社などと契約して

入居者が家賃を滞納した場合、
これらの会社が代わって家賃をオ
ーナーに支払うというシステムです。

万一家賃滞納が発生しても、一定の家賃が保証されるので、
オーナーにとっては大きな安心となりますね。

ただ、もちろん保証のための費用、
つまり保証料がかかりますので

運用シミュレーションをする際には注意が必要です。

また、保証の条件等も保証会社によって
異なりますので、こちらも注意が必要です。

一方で家賃保証には、家賃滞納保証以外にも
もう一つ大きなメリットがあります。

それは連帯保証人が不要にできる

ということ。


保証会社が連帯保証人の役割を担うわけですから、
入居時に連帯保証人を立てる必要が無くなるのです。

入居者からみると、これはかなりのメリットなんです！

入居者が30歳代以降になれば、
親がすでに他界していたり、年金暮らしであったり、

また、健在でも家族関係の希薄化から
親兄弟には頼みたくない、と思う入居者は増えています。

連帯保証人の印鑑証明を取のも、結構面倒ですからね。

実際、入居に際して本人はまったく問題無いのに、
連帯保証人に困るというケースは良くあるんです。

こうしたチャンスを逃さないために
家賃保証を利用するのも一つの手ですね。

このように、しっかり対策をしておけば、
やっかいな家賃滞納も回避できるので安心してください。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


オリコカードは、2009年1月より、
家賃決済分も、利用後にリボ払いへ変更できる
「あとリボ」サービスの対象にしました。

クレジットカードで家賃を支払える
サービスが増えてきましたが、

リボ払いも利用できることによって、
利用者にとっては大きなメリットになります。

今月はカードを使いすぎた！

なんて時に、あとからリボ払いに
変更できることはかなり便利ですから。

また、オーナーにとってもオリコと提携すれば、
物件の差別化にもつながります。

家賃保証もいろいろなニーズに応えられるよう、
さまざまなサービスが増えてきました。

利用するならいろいろ比較したいところですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

東京はなんだかグズグズした天気が続いていますね。。
でも、もうすぐ、待ちに待った春がやってきます！！

春と言えば、やっぱり花見！
花見と言えば、お酒！！

なんて考えている人は私だけじゃないはず！

花見に備えて（！？）みなさん風邪などひかれぬよう、
くれぐれもご自愛くださいますよう～。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.02.19  空き室リスクの対処法の真実（Ⅱ）

　【マンション経営のすべて 

               2nd IMPACT　Vol.129】

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みなさんこんにちは！
今回のメルマガは、空き室リスクの対処法第２弾です。

マンション経営で最も怖い空き室リスクの具体的な回避策を
書きましたので、是非目を通してみてください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回のメルマガで、

空き室リスクを減らすには、魅力的な物件を
維持するためにしっかり管理することが大切、
と書きました。

でも、マンション経営は素人だし
具体的にどのように管理したらよいのか
わからない、という方も多いことでしょう。

そういう方に有効な手だてのひとつが、
「物件の管理を管理会社に委託すること」
です。

管理会社は、空き室対策を提案してくれたり、
入居者募集の手助けをしてくれます。
さらには家賃回収などの雑務も代行してくれます。

副業でマンション経営を行う忙しい人にとって
大きな力になってくれることは、間違いありません！

ただ、業務を委託するには、それなりの
管理手数料が発生することを忘れてはいけません。

場合によっては、手数料の支出が多くて
ほとんど利益が得られなくなることもあります。

そのあたりはぜひとも注意しておいてほしいことですね。

利益もできるだけほしい、と考える方は、
委託する業務を一部に限定して、

自分でできるところは自分でする、
という方法が良いでしょう。

そうすれば、支払う手数料を抑え、
利益もある程度確保できるはずですから。

管理会社を上手に使うことも、
マンション経営を成功させる大きな秘訣なのです。


それでもやっぱり、管理は面倒だ！

物件が遠方だから、行くことができない！

とおっしゃる方。。。


究極の空き室回避策は、


「一括借上げ」


という方法です。


これは、オーナーが管理会社と賃貸借契約を結び、
物件の管理・運営の一切を任せるシステムのこと。

サブリースとも呼ばれているこのシステムは、
入居者との契約は管理会社が結ぶので、

半年間空き室があっても、家賃の滞納があっても、
それは入居者と管理会社の問題。

オーナーには一切関係ありません。

空き室があろうが滞納があろうが、
毎月一定の家賃が保証されるのです。


メリットはやはり、
長期間にわたって空き室リスクを回避できる点。


デメリットは
収入が相場に比べて低くなってしまう点。


これは管理の一切を任せるためと、
空き室保証が受けられるという
点から仕方ないところではあります。

とはいえ、オーナーにとって空き室の心配をしなくて良い
という安心感は非常に大きなものです。


管理会社や、一括借り上げシステム、
これらを上手に活用すれば、
空き室リスクを最小限に抑えることができますので、
検討してみる価値はあるでしょう。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産経済研究所の調査によると、
2009年1月に首都圏で供給されたマンション個数は

前年同月比24.1％減の1760戸で、
16年ぶりの1千戸台にだったそうです。

契約率は64.2％で、
価格は前年同月比0.9％下落の4,172万円。

いやはや、2009年の不動産業界の
幕開けも相当厳しいものとなりました。

世界同時不況の影響で、
この先の経済がどうなるかわからない今、

ウン千万円もするマンションなんか、怖くて買えない、
といった消費者心理が大きく影響しているのでしょうね。

でも、これは分譲マンションの話。

人はかならずどこか屋根のあるところに
住まなくてはなりません。

マンション購入が怖いから、
しばらく賃貸でいいや、と言う人が増えれば
賃貸マンションオーナーにとっては・・・。


ピンチの裏にはチャンスあり、かもしれません！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

首都圏でも春一番が吹きました。
それと同時に、花粉も飛び始めたようですね・・・。

幸い私はまだ自覚してないので大丈夫なのですが、
花粉症の方にとっては、本当につらい時期ですよね。

花粉症じゃないオマエにこのつらさがわかるか！
とドヤされそうですが、

最近では花粉を通さない高性能マスクが
登場してきているようですので、
何とか乗り切ってくださいませ。。。


「花粉　マスク」で検索するといっぱい出てきます！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.02.05  空き室リスクの対処法の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　　2nd IMPACT　Vol.127】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさんこんにちは！

今回のメルマガから、
マンション経営のリスク管理について
数回にわたってお伝えしていく予定です。

これからマンション経営を始めようと思っている方には
必見の内容ですので、ご期待ください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法

■２■時事ネタスクランブル
　　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです。
とくに、初めてのマンション経営となるとなおさらでしょう。

いくつかある不安要素の中でも代表的なのが、
「空き室リスク」
ではないでしょうか？

いわゆる、
借り手が付かなかったらどうしよう？
というリスクです。

空き室リスクは、マンション経営に
必ずつきまとうものであり、

また経営計画を左右する
非常に重要な課題でもあります。

物件購入時にさまざまなシミュレーションをします。

物件価格がいくらで、管理費がいくら。

ローンの支払額がいくらで、家賃収入の相場はいくら。

そして、修繕費はだいたいこれくらい。
だから、利回りは○○％だ！

ということをやります。

しかし、空き室が長期間続いてしまうと、
家賃収入が途絶えてしまうので、

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい、
最悪赤字が累積して……。。。

なんてことにもなりかねません。。

では、この空き室リスクを
どのように回避していくのか。

まずひとつが、当たり前のことですが、
地理的に優位な物件を購入すること。

これは強いです。
とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です。

たとえ物件が古くなったとしても、
「駅近」は、何ものにも勝る強力なキーワードです。

とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく、
だれもが気軽に購入できるとは限りません。


そこで購入した物件に空き室を出さないために
オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するために
　　　　しっかり管理すること」なのです。


ここで言う「管理」とは、

ただ壊れたところを直したり、
掃除をこまめにするという意味ではありません。

では、いったいどういう管理をするのでしょうか？

たとえば、今入居者が物件に求める設備のひとつに
インターネット接続があります。

これは15年前では考えられなかった設備ですよね？

他にも、シャワー式トイレ、大きな収納、
部屋数の多さよりも、ひとつの広いリビング、
など、一昔前とは違ったニーズが現れています。

つまり、ここで言う「管理」とは、
ニーズの変化に柔軟に対応できるよう
世の中のトレンドを見極め
メンテナンスやリフォームを適宜行っていく、
という管理です。

なぜそれが大切なのか。

ここで、これからマンションオーナーになりたい、
とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います。

「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう？」

その答えは、

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です。

オーナー側が入居者の変化に気づき、
所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば、
自然と空き室を回避できるようになります。


もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが、
このような心構えを持ってマンションオーナーになることが、

マンション経営を永続的に成功させる
もっとも大きな秘訣なのです。

ご理解いただけたでしょうか？




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



全国賃貸住宅新聞より

オーナー向け賃貸経営コンサルティングや
工務店情報の提供などを行う

プレジャーリンク（東京都中央区）は、
無料で賃貸経営の収支計画を

客観的に査定する
「収支計画セカンド・オピニオンサービス」を開始した。


上の記事でも書きましたが、マンション経営を行うに当たって、
かならず行うのが、収支計画のシミュレーションです。

近隣の家賃相場と比較して、どれくらいの収益が
見込めるのかをシミュレーションします。

ただ、そうしたシミュレーションは売り手である
ハウスメーカーや工務店等から提案されることが多く、

想定家賃が相場より高額に設定されていることや、
空室率や家賃の下落率が低めに見積もられている
ケースが多々あります。

そうしたシミュレーションが正しいかどうか、
第三者的な立場で評価する、というのがこの
サービスの趣旨です。

物件を売りたいがために、誇大広告的な手法で
情報提供する業者も少なからずありますから
注意したいですね。

もし不安に思うなら、こうしたサービスを利用するのも
ひとつの手ですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。

空き室リスクへの対処法、いかがだったでしょうか？
いまやスピードの時代。次の一手を常に考える必要があります。
時代の変化への順応性が高い、若い世代のほうが、
これからのマンション経営には向いているんじゃないかな、
なんて、この記事を書いていて思いました。

新型インフルエンザが問題になっていますが、
みなさんも、お体には十分お気をつけください！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.01.22  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業編


【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.127】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

年が明けてから、早３週間。

相変わらず、２００９年の不動産業界は
厳しい見方が大勢を占めていますが、

堅実経営がモットーの「新生地所」は、
元気に営業しておりますので、どうぞご安心くださいませ！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回までの、会社員、公務員に引き続き、
今回は、「自営業者」の将来についてです。

自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は、
「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります。

20歳から40年間、きちんと納付して、
65歳になったときにもらえる年金額は、
年間「７９万２１００円」です。

1ヶ月になおすと、なんと、たったの
「６万６０００円」にしかなりません！！

もちろん、保険料免除や未納期間があると、
これよりもさらに少なくなります。
また、納付期間の合計が２０年に達しないと、
ビタ一文、もらえません・・・。

どうです？みなさん。
月々６万６０００円で暮らしていけますか？

結婚して夫婦で生活したとしても、
2人ぶんの、月々１３万２０００円です。

たとえ、自宅を購入してあって
家賃の支払いが無かったとしても、

結構厳しくないですか？

酒とタバコと食べることが好きな私なら、
きっとムリです。。。

ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は、
生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが、

夫が平均的な会社員、
妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が、

月々「約２３万６０００円」です。

自営業者の夫婦とくらべると
１０万円も多くもらえています。

もちろん保険金の負担額が異なるので、
単純にどっちがトクとは言えませんが、

厚生年金の場合は保険金負担が
労使折半（会社が半分払ってくれる）

なので、さほど大きな負担を感じずに、
多くの年金がもらえることになります。

では、自営業者は将来に備えて、
どのような準備をすればよいのでしょうか？

ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する、
「国民年金基金」という制度の利用が考えられます。

これは、国民年金に掛け金を積み増して、
将来もらえる年金を増やそう、というものです。

掛け金の金額はある程度自由に設定でき、
当然、多く掛けたほうが、もらえる年金額も多くなります。

金額は年齢によって異なりますが、
３０歳で最低、１万２０００円程度から、掛けられます。

この最低額の国民年金基金を掛けると、
通常の国民年金に、３万円プラスして支給されます。

つまり、６万６０００円＋３万円の９万６０００円が
毎月支給されることになります。

詳しくは国民年金基金のページにて。

⇒　国民年金基金


それでも、おいそれと掛け金を積み増し
できるものではないですよね？

自営業者って、会社員、公務員に比べると、
年金に関して言えば、本当に不遇なんです。。

今、派遣労働者の契約解除が
ニュースで話題になっていますが、

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です。
あまりニュースには取り上げられませんが。。。

そして、今の年金の構造を見ると、
よっぽどのインフレでも起こらない限り、
受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう。

将来にわたって安心して生活するには、
やはり２０代、３０代の若いうちから
ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが
良いと思います。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



全国賃貸住宅新聞より

建設会社・工務店、賃貸管理会社などを
対象にしたコンサルティング及び

フランチャイズ事業を行う
オーナーズエージェント（東京都新宿区）は、

全国の賃貸住宅を対象に最長４０年間の
一括借り上げサービス

「リアルマスター」を発表した。


このサービスの特徴は、

賃貸物件を借り上げ、物件の管理、
家賃の収集、入居者用コールセンター

などのサービスを、４０年間という
かなりの長期間にわたって
行ってくれるという点ですね。

そして、もう一つの大きな特徴があります。
それは、扱う物件は築年数による制限を設けていない点です。

一般的な借り上げサービスなどでは、
築年数の古い物件は、サービス対象外だったりするのですが、

「リアルマスター」は、数十年経った物件でも、
最小１戸から借り上げてくれるそうです。

借り上げサービスには、メリット・デメリットがありますが、
最小の労力で、高い投資効果がえられる場合もあります。

上手に活用したいですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

2009年に入ってから、寒い日が続いていますね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

充実した生活を過ごすには、やっぱり健康が一番。
風邪などひかぬよう、ご自愛くださいませ。









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2009.01.08  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.126】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさま、新年明けましておめでとうございます。
本年も「新生地所」を、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

昨年は不動産業界にとって暗いニュースばかりでしたが、
新生地所は堅実経営をモットーに、お客様の笑顔のため、
社員一同、一層の努力をしていく所存でございます。

このメルマガでも、皆様にとって有益な情報をお送りしていきますので、
引き続き、ご愛読のほど宜しくお願い申し上げます。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗2009年の不動産業界はどうなる？

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　…公務員編その２
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


今回の「マンション経営の真実 2nd IMPACT」は、
前回に引き続き、「公務員編その２」です。


なぜ「その２」なのか。
それは、大事なことを書き忘れていたからです．．．


スイマセンm(_ _)m


その大事なこととは…
ご存じの方も多いかと思いますが、
「年金の一元化」です。

公務員になると自動的に『共済年金』という、
サラリーマンで言う厚生年金にあたるものに
加入することになるのですが、

この共済年金は、厚生年金と比べて、
大幅に優遇されていたのです。

具体的には、保険料率、つまり掛け金が
厚生年金に比べて低く設定されていました。

さらに、公務員には基礎年金・共済年金にプラスして
『職域加算』という（サラリーマンの企業年金にあたる）
ものがあり、

この制度によって公務員は数万円、
年金支給額に加算されるという、
非常にオトクな制度がありました。

これが、「公務員は老後も安泰」と言われる
所以（ゆえん）のひとつだったのですね。


しかし！

この年金における官民格差はけしからん！
ということで、年金の一元化が決まったわけです。

2010年度に共済年金は廃止され、
公務員もサラリーマンと同じ厚生年金に
加入することになりました。

低かった公務員の保険料率は、
段階的に2018年度（私学教職員は2027年度）までに

民間加入者と同じ保険料率に
引き上げられ、公務員の年金負担が増えることになります。


そしてさらにさらに！


上乗せ分の『職域加算』も2010年度に
廃止される予定になっています。


ま、まだまだ議論の余地は残されているようですが、

年金において「公務員のほうが有利」な状況は、
今後ますます縮小していくことでしょう。


もちろん、公務員はまだまだ安定した職業だとは言えます。

黒字で最高益だったのに、資金ショートして突如倒産する、
なんてことはあり得ませんから。

しかし、政府の年金改革の流れを見ると、
将来への備えはある程度危機感を持って取り組む必要が
あるんじゃないかな、とは思います。





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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗2009年の不動産業界はどうなる？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


2008年は不動産業界にとって、
まさに「激変」の１年でした。

世界経済の急激な変化が、
不動産業界を直撃した格好です。

2009年の幕開けに当たって、
何か明るいニュースはないかな、

探してみたところ


正直、ほとんどありません…


ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、

「日本の不動産業界の事業環境が悪化する可能性があり、
　同業界に対する見通しはネガティブである」

と昨年末に発表しています。
もしかすると、急速に業界再編が進むかもしれません。

年初から暗い話題でスイマセン。。。


とはいえ、最悪だったのは不動産流動化事業を
柱としていた企業たちです。

一般の賃貸市場においては、
それほど大きなダメージを受けているわけではありません。

以前のメルマガでもお伝えしたとおり、
地価や分譲マンションの販売価格は下落傾向が続いているものの、
賃貸物件の賃料はほぼ横ばいで推移しています。

また、東京への人口流入がまだまだ止まりません。

こうしたことをふまえれば、
マンション経営は、激変する不動産業界の中でも
堅実に業績を伸ばせる分野であるのではないかなと思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

年末年始はゆっくり過ごせましたでしょうか？
私はというと。。。

まったくゆっくりできてません(^_^;)

その理由は、子連れ里帰りなんですが。。。。
飛行機や、田舎の挨拶回りなどそれはもう、
分刻みのスケジューリングで。。。。

とはいえ、仕事のことを考えない数日間で
リフレッシュさせて頂きました！

今年も、役に立つ情報満載でお届けしていこうと思いますので、
どうぞ宜しくお願いします！









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2008.12.25  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（公務員編）


【マンション経営のすべて
　
　　　　　2nd IMPACT　Vol.125】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


読者の皆さん、こんにちは。
ご機嫌いかがでしょうか？

前回、体調最悪期だったワタクシ山口ですが、
なんとか持ち直して参りました！！

みなさんも大変なこの時期、どうかご自愛くださいますよう。。

ということで、今回もちゃんとメルマガをお届け致しますよ～！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



公務員になれれば、親方日の丸、一生安泰で暮らせる！！

なんて言われていた時代もあったようです。

確かに公務員は一般企業のサラリーマンに比べて、
倒産のリスクはきわめて低いですし、

法に反するようなことを犯し、懲戒解雇、
懲戒免職にでもならない限り、

解雇されることはほとんど無いと思います。

ただ、一生安泰、かと問われれば、
最近ではそうでもないようです。

たぶん、この辺のことは公務員の方ご自身のほうが
良く理解されていると思いますが、いくつか理由があります。

まず、公務員でも減給があり得るという時代の流れ。

わかりやすいのが大阪府の例です。

ご存じの通り、橋下知事は財政再建のため、
公務員の給与にメスを入れることを決定しました。

人によっては人生設計を考え直さなければならないほど、
大変なことだと思うんですよね。

住宅ローンを組んで、ギリギリの生活をしている人。
子供が高校進学、大学受験を控えている人。

このままじゃ息子を私立大学に入れられない、
と真剣に悩む人も少なくないと思います。

しかも！

公務員は副業が禁止されていますから、
給料が減ったぶん、土日にアルバイトして穴埋めしよう、
なんてことはできません。

もしやったとして、それがバレたら
さらに大変なことになってしまいます。。。


もうひとつが、公務員でも
倒産の可能性がゼロではないこと！

これは北海道の夕張市の例ですね。
他にも、民営化というケースもあります。

これまで公務員だったとしても、
民営化されれば、一企業のサラリーマンです。

民営化後、利益確保のために大規模リストラ、
なんて例は過去に何度もありました。


ま、大阪府の例は極端にしても、公務員だから
年齢に応じて給料が右肩上がりに上がっていく
という保証は、今後あまり無いかもしれません。


公務員は、公のために働いてくださる人たちなので、
もっとゆとりを持って仕事をしてほしいなぁと思ったり
してるのですが、


時代がそうさせてくれないのかもしれませんね。。。


となると、やっぱり公務員でも自分の将来は
自分で何とかしなくてはいけなくなります。

副業が禁じられている公務員で、唯一許されているのが、
そう、株や不動産などの「投資」なのです。

もちろん、マンション投資もOKです。

自分の将来に、少しでも不安を持ったのなら、
ちょっと考えてみましょう！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


東京商工リサーチが発表している
“倒産速報”によると、

2008年12月に30億円以上の
負債総額を抱えて倒産した企業数は、


12月20日現在で、23社。


その中で、マンション分譲や不動産売買、
不動産関係企業の倒産数は、6社！！


いやはや、倒産が止まりません．．．。


100億円以上の大型倒産は以下の通り。


・東証２部上場のダイア建設（株）　約300億円（12/19）

・（株）フレッグインターナショナル　約257億円（12/18）

・日昭興産（株）　約417億円（12/10）

・ウエスト・ハウス（株）　約100億円（12/2）

※括弧内は公開日




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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。


今年一年、不動産業界は本当に冬でした。
ニュースを聞けば、倒産の話ばかり。。。

2008年3月決算では過去最高益を出しながら、
数ヶ月後には倒産した会社もありました……。

当社もそうならないよう、堅実経営で、
お客様の10年、20年後の笑顔のために

従業員一同、努力し邁進していく所存でございます！


今年のメルマガは今回で最終回。

来年は、不動産業界に少しでも明るい光が
差し込んでくるよう祈りつつ、結びたいと思います。


それでは、良いお年を！！









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2008.12.11  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（会社員編）

【マンション経営のすべて

          2nd IMPACT　Vol.124】

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いや～寒いですね！！

寒い、寒い、と言っていると本当に寒くなるから言うな！
って怒られていますが、すでに、九州、四国でも
雪が降ったりして、今年の冬将軍様は容赦ありませんね。。。

さて、今回のメインテーマは、

「なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編」

です。

漠然と、何とかなるだろ、と思っている会社員の方には
ぜひとも読んでいただきたいと思います！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



この記事のネタを探すため、
日経新聞のスクラップをみていたところ、

こんなエピソードが書かれていた記事を発見しました。


--以下、日経新聞を引用・要約


「40年もがんばってきたのに、
　　　やっぱり年金だけじゃだめか」

「しょうがないわ、
　　　ワタシも一緒にがんばるから」

これは、家電販売会社を退職した
Ｙさん（仮名・60）と奥さんの会話。

「定年後は悠々自適の生活を」と
夢見ていましたが、

年金だけでは生活資金が足りず、
関連会社に再就職することに。

妻も働きにでることを決め、
予想外の第二の人生の幕開けとなったそうです。

妻と子供２人の４人家族。
定年時の年収は８００万円で、大半は住宅ローン返済や
子供の教育費に充てており、ほとんど貯蓄はなし。

退職金も、ほとんどが住宅ローンの返済に充てる予定。

それでも子供は大学進学を果たし、
一応は満足な反省だったと振り返ります。

定年後の生活設計のために社会保険事務所を訪れると、

「厚生年金には段階的な支給開始年齢の先延ばしの仕組みがあり、
　あなたは63歳にならないと、満額の20万円はもらえません」

との説明が。

また、夫婦が全額支給の年齢になっても、
企業年金などを加えた年間収入は３百数十万円で、

高齢夫婦のゆとりある生活に
必要とされる約４５０万円にはほど遠い。


--引用・要約ここまで。


この記事は２００５年１１月１４日の記事です。

おいおい、だいぶ古いじゃないか！　
と感じると思いますが、

２００５年といえば、輸出関連を中心に
日本経済が上向き基調だったころです。

そのときでさえ、こんな不安があったわけです。

今では昭和36年産まれ以降の男性は、
65歳にならないと、年金は支給されませんから、
より厳しくなっています。

しかも、2008年の日本経済は、リーマンブラザーズの
破綻をキッカケにそれまで元気だった輸出関連企業が
壊滅的な打撃を受け、日本政府の税収も大幅減の見込み。

しかも、年金改革は遅々として進まず、
財源の確保も先延ばし…。

自営業者よりも厚生年金の分、手厚いとされてきた
会社員の年金の先行きも、けっして明るいとはいえません。

ではどうするか。

やはり、将来の不安を考えるなら、
自ら手堅く運用していくほかありません。

運用先には、貯蓄はもちろん、株や外貨、
そして不動産など様々な選択肢があります。

ただし、株は大きなリターンが期待できる反面、
リスクも大きいです。30年後の企業業績など
なかなか予想できるものではありません。

最近人気の外貨、ＦＸなどもここ最近の急激な円高で、
大きな損失を被った方も少なくないと聞きます。

不動産投資にももちろん、値下がりリスクはありますが、
確実にカタチとして残りますし、家賃という安定収入が、
数十年にわたって期待できます。

将来にわたる運用のポートフォリオを
どのように組むのかはもちろん自由ですが、
金利が低い今だからこそ安定運用できる不動産投資も
ぜひ検討していただきたいなと思います！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


国土交通省は11月21日、

「主要都市の高度利用地地
　　　　　　　価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）」

を発表しました。

それによると、08年第３四半期（7/1～10/1）は
三大都市圏においては、９割を超える地区で下落となり、

とりわけ、大阪圏、および、名古屋圏では
過半の地区で３％以上の下落となったそうです。

一方で、福岡市中央区の住宅に関して、
鑑定評価員のコメントに

「取引価格は下落しているが、
　　賃料はおおむね一定で、取引利回りは上昇している」

とあります。

つまり、物件価格は下がっているのに、家賃はそのまま。
結果として利回りが向上している、ということになります。

しかも、前回のこのコーナーでお伝えした
東京都心部の賃料は、場所によりけりですが、
微妙に上昇傾向にもあります。

不景気でなかなかモノが売れない時代になり、
先行きの不透明感は募りますが、
金利、物件価格が下がっている今こそ、
投資のチャンスとも、とらえることができるのではないでしょうか。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

息子が風邪を引き、その影響か、
私もグズグズが一週間ほど続いてます…。
年末の忙しいときですので、読者の皆様も、
どうかお体だけはご自愛いただきますように……。

このメルマガも次回で年内発行は最後です。

もし２週間後に届かないようでしたら、
ワタクシ、山口は倒れております。。。

てなことにならないよう、頑張りますので、
次回もご期待ください！！









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2008.11.20  何故今、不動産投資なのか！？（３）

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.123】

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気が付けば今年も残り１ヶ月半、

夕方５時にもなると、
あたりはもう真っ暗ですよね。

年末へ向けて、なんだかあわただしく
なってきているような今日この頃ですが、

皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？
　　　（３）消費税アップが現実的に？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（３）消費税アップが現実的に？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


政府与党は、総額２兆円にも及ぶ
定額給付金を決定しました。

経済対策として、国民にもっとお金を使ってもらおう、
という意図があるのでしょう。

何もしなくても一人１万～２万円ももらえるということは、
今だけを考えれば、臨時ボーナスのような感覚で
嬉しく感じますよね。

でも、同時に、

「３年後をめどに、消費税を上げる」

と、麻生首相は言っています。


表現は悪いかもしれませんが、

微々たるお金をあげるから、
その見返りとして、数年後にその何倍もの
お金を「消費税として」未来永劫、返してもらいますよ、

と約束させられているような感じは否めません。

まぁ、消費税アップは今後の福祉社会の充実のために
やむを得ないことなのかもしれませんが、

将来、支出の増大は確定的に成りつつあるのが、
今の流れです。

で、支出の増大に対応するには、

「収入のアップ」もしくは「節約」の

どちらか一方しかありません。

とはいえ、このご時世、自分の年収を上げようにも
なかなか思うようにはいきませんよね。

世界経済が一気に後退してしまった今となっては、
世界のガリバー「トヨタ」ですら、減益減収です。

もちろん他の輸出企業も同じ。

2010年度の新卒採用枠も、大手企業を中心に
縮小傾向にある、なんて報道もなされています。

じゃぁ、節約するしかないか。
と思っても、節約には限界がありますし、

気分的に相当ストレスが溜まります(；一_一)

超高額所得者にとっては関係ないかもしれませんが、
一般的なサラリーマン世帯にとっては、
節約も結構厳しいですよね。

そこで、今の収入とは別に、
将来にわたって安定的な収入を確保することが、
こうした支出増に備える最善の解決策だと思います。

その方法のひとつが、「マンション投資」なのです。

値上がり益を追求しない、今のマンション投資は、
家賃収入という安定収入をもたらしてくれます。

とくに新築であれば数十年単位での収入が期待できます。

独身の方はもちろん、子育て世代のサラリーマンにとって、
給料とは別の「もうひとつの財布」を持つことは、
将来の安心につながることになるはずですよね。

消費税のアップが何年後に訪れるかは、まだわかりませんが、
それによる支出増に対して、家賃収入があれば、
十分カバーできるのではないでしょうか。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


11月11日の住宅新報には、
同社が調査した東京圏のワンルーム調査の結果が掲載されました。


それによると、
東京圏全体のワンルームマンションの平均家賃は

7万2334円で、

なんと、前回調査よりも394円、
0.6％もアップしているようです！

やはり都心居住志向は根強く、
賃貸市場の底堅さを示していますね。

これから東京圏でマンション投資をする方にとっても、
安心材料となる資料ではないでしょうか。

ちなみに築10年程度の物件でも
0.5％ほど値上がりしており、

立地の希少性など新築以外の要素も
、家賃相場に影響しているようです。

地区別で見ると、
最も平均家賃が高かったのは、

山手線恵比寿駅周辺で、約12万円。

２位が、千代田線赤坂駅周辺で、約11万8000円。

マンション投資を始めるにあたり、
新築物件という要素は大事ですが、
やはり立地条件、というのも非常に大きな要素だと言うことが、
この調査結果からよくわかりますね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

季節はもう、冬ですね～。

不動産業界も、昨今、冬の時代といわれていますが、
お客様には冬を感じさせないよう頑張っています！

これからも、新しい情報を積極的のお送りしてきますので、
今後ともどうぞよろしくお願い致します！！

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。









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2008.11.06  なぜ今不動産投資なのか！？（２）

【マンション経営のすべて

　　　2nd IMPACT　Vol.122】

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もう朝晩はめっきり
涼しくなってきましたね～。

不動産業界だけでなく、
全世界で．．．

なんだか寒くなるようなニュースが
相次いでいますが、

空を見上げれば、
透き通るような秋晴れの毎日。

こんな空のように、
すがすがしく頑張っていきましょう！

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング

■２■時事ネタスクランブル
　　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


不動産投資を行う上で、
大切なもののひとつに


「タイミング」


があります。
今回はそのタイミングについてお話ししますね。

物件の価格を決める
大きな要素は２つあります。


●物件そのものの価格

●金利


現金でポンと買える人にとって
２番目の「金利」は関係ないですが、

高額になる不動産の売買では、
銀行からの融資を活用する人がほとんどです。

これらををふまえて、結論を言ってしまうと、
今、不動産投資をする、絶好のタイミング、
なんです。

「なんだ、いつもそんなこと言ってるじゃん！」

なんて感じた方は多いかと思いますが、
いやいや、営業云々抜きで、コレ、本当なんですよ！

その理由はやっぱり金利！


世界的な金融不安のなか、欧米・アジア諸国で
金利の引き下げ策が実行される中、
日本もついに、短期金利の引き下げが行われました。

0.5％から0.3％です。

世界的水準から見ると、
それまでも日本は超低金利だったのですが、

やはり世界に同調すべし、という意見から
超低金利からさらに、超超低金利に逆戻りです。

2006年にいったん解除されたゼロ金利政策が
またもや復活!?　という状況ですね。

ここまでお話しすれば、
もうおわかりかと思います。

そう、短期金利が低下すれば、
それを追随する形で

「ローン金利も下がる」のです！

ローンの金利が下がれば、
金利負担が少なくて済みます。、

つまり、同じ物件であれば、
トータルで安く買うことができます。

月々の支払いを少なくしたり、
返済年数を減らしたりできるんですね。

「いや、ちょっとまて。
　下がったとしても、たった0.2％だろ？」

とお考えになるかもしれません。

いやいや、不動産投資のローンは、
住宅ローンと同様、

10年、20年、さらには
30年といった長期ローンです。

たとえ0.2％の差でもかなり違うんですよね～！

例えば3000万円の物件の支払いを、
3.0％と2.8％の元利均等固定ローンで組んだ場合。

3.0％　総支払額　約4553万3000円
2.8％　総支払額　約4437万6000円

その差約115万円！

115万円といったら、
軽自動車なら新車で買えちゃいますよね（笑）！

というのは冗談だとしても、
支払総額が少なくなれば、
それだけ資金繰りもうまくいきやすくなります。

金利を考えると、
やっぱり今が買い時なんです。

まぁ、このゼロ金利政策はバブル崩壊後、
1998年頃から始まり、もう10年近く経とうとしています。

その間、不動産投資ブームのようなことも起こりました。

現在はやや沈静化していますが、
それだけにブームにとらわれない良質の物件が出始めています。

しかも、都心の地価は、
外資の流入による一部のミニバブルも落ち着き、

まだまだ底値圏にあることも追い風です。

物件の善し悪しを見極め、
今の低金利を積極的に活用すれば、

将来にわたっての安心を、賢く手に入れることが
できるんじゃないかな、って思います。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


10月末に２件の上場不動産会社が倒産しました。

マンション開発の中堅デベロッパーで
東証２部上場の（株）ノエルが

10月30日、東京地裁へ自己破産を申請し
破産手続き開始決定を受けました。

負債総額は414億円。

そしてジャスダックに上場していた
（株）ダイナシティが

10月31日に東京地裁へ民事再生法の
適用を申請。受理されました。

負債総額は520億7700万円。

今年に入ってから上場不動産会社の倒産は、
両社を入れて、12社目となります。


なぜこのような上場企業２社が
ほぼ同時に倒産したのでしょうか。

その理由は、
二社とも売上高に占める流動化事業の
比率が30％前後と非常に高かったこと。

つまりは、サブプライムローン問題を契機に、
物件の買い手であった外資系ファンドが
相次ぎ撤退したことが大きなダメージとなったといえます。

結果として、主力のマンション販売で
立て直そうとしても、資金繰りがうまくいかなくなった、
というワケです。

ちなみに当社は流動化事業比率
『０％』です。周りはどうあれ、

個人のお客様に投資用マンション
分譲事業を行なってきました。

いつの時代も、楽をして目先の利益ばかりを追求してしまうと
結局痛い目にあうということかもしれませんね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

実は私、高校～大学時代、バンドをやっていたのですが、
先日、大学時代に所属していた音楽サークルのイベントに
出演したんです。

いやぁ、４年ぶりくらいの演奏だったのですが、
楽しかったですね～。
現役生の若いパワーに圧倒され、演奏はメタメタでしたが、
自らを何らかの形で表現するって、やっぱりいいなぁと思った次第です。

ま、イベントも盛り上がったのですが、
多くのＯＢも参加したその後の打ち上げ（飲み会）のほうが
盛り上がったのは言うまでもありません（笑）。

イカ天の話なんかで盛り上がりましたよ。
あ、年がばれちゃいますね。。。

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。







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2008.10.23  揺らぐマンション投資！？-時代背景のすべて-

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.121】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


ここ最近、東京では秋らしい
穏やかな日が続いていますよね。

運動会の無邪気な
子供の声に癒されつつも、

世界恐慌だなんだという
不安を煽る連日の報道。。。

こんな世の中ですが、
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ＨＯＭＥ’Ｓが単身者向け住宅情報サイトをオープン

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


サブプライムローン問題に端を発した金融不安。

米証券大手「リーマン・ブラザーズ」の破綻に始まり、
大手金融機関への公的資金投入など、

世界中の金融機関が揺らぎ始めています。

各メディアなどでは「世界恐慌の到来だ！」などと
不安を煽りまくっていますよね。


一方で、日本の金融機関はバブル経済の
後遺症からやっと脱出しつつあり、

現金も潤沢にあるため、
世界レベルの金融不安からすれば

それほど大きな不安はない、
との見方もあります。

とはいえ、今年に入って
マンション販売戸数の激減など、

不動産業界を取り巻く環境は、
決して良いとは言えません。

ですから、今マンション投資なんて大丈夫？
と、不安に思える方も多いことでしょう。

しかし、なぜ、マンション投資をするのか？

ということを考えてみてください。

今、マンション投資をしている方のほとんどが、
「将来に備えるため」としています。


日本経済新聞社が2007年末に行った
現行の年金制度に対するネット調査では、


「信頼できる」と答えたのは8％足らずで、


「信頼できない」と答えたのは、なんと68％！


さらに、40歳未満だと、

「約80％が信頼できない」


と回答しています。

次から次へと報道される、ずさんな年金管理の
現状を見ていたら、当然の結果ですよね。

さらには、終身雇用制度が崩壊し、
日本にも欧米並みの人員整理、
リストラが行われることが日常化しました。

「勝ち組」「負け組」なんて言葉が
もてはやされるようになり、

格差社会がいよいよ現実化してきつつあります。

公的年金制度の先行き不安が強まり、
雇用の不安もある。

老後の生活は社会に守ってもらうという考え方から、


「自分で何とかする」


という考え方にシフトせざるを得なくなってきました。

だから、いくらもらえるか
わからない年金に頼るより、

「資産」として残り、
「定期的に家賃収入が得られる」

不動産投資に注目が集まってきているのです。


全国賃貸住宅新聞のインタビュー記事では、

「年収が８０００万円もある自営業者でも、
　将来が不安だ、と購入を検討している人もいる」

と掲載されていました。


これは極端な例としても、
日本の政治を見ると、

低負担低補償の米国型を
目指していることは明かです。

格差社会が顕在化し始めた
今となってやっと、

高負担高補償の欧米型の道を
模索し始めてはいますが、

「高負担」はなかなか
受け入れがたい問題でしょう。

数十年後の経済がどうなっているのか、
今から正確に予想をするのは、経済学者でも困難です。

「ならば今から将来に備えておこう」
と、マンション投資をひとつの手段にすることは

先行きのわからない未来に対する、
有効な手だてであることは間違いありません。

次回は、「今」という投資のタイミングについて
お話しする予定です。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗ＨＯＭＥ’Ｓが単身者向け住宅情報サイトをオープン
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営する
ネクスト（東京都中央区）は、10月７日、

学生や新社会人など単身の
転居者を対象とした賃貸住宅情報サイト

『ＨＯＭＥ’Ｓ　一人暮らし』
を開設しました。

このサイトは、
一人暮らしの学生や、社会人を対象とした、

主にワンルームから、２ＬＤＫまでの
賃貸および売買物件の情報を提供しています。

こうしたサイトは、借りる方としても利
用するメリットがありますが、

これからマンション投資をしよう
という方にとっても、

周辺物件の相場を知る上で、
非常に有効活用できます。

物件の売買広告などには、
利回り○％、などと掲載されていたりしますが、

それを鵜呑みにするのはかなり危険！


間取りや広さに対しての相場はどのくらいか、

駅からの距離に対してどのくらい変わるのか、

築年数でどのくらい変わるのか、


といった生の情報を調べることができます。


投資を検討している物件に照らし合わせて、
将来にわたる収支をシミュレーションできますので、
ぜひとも有効活用して欲しいものですね！


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

いやはや、世界経済は
いったいどうしてしまったのでしょう！？

先週のメルマガを発行してから、株、為替の
乱高下は本当にひどかったですよね…。。

私は保有していたＦＸをリーマンショックの時に
損切りしちゃった（というか、せざるを得ない状況！？）
ので、静観していたのですが…。

今こそ、絶好の仕込み場と思いつつ…。








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2008.10.09  物件選びの真実

【マンション経営のすべて

    2nd IMPACT　Vol.220】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

季節はだんだん秋めいてきて、
過ごしやすくなってきましたね。

晴れの日のうろこ雲なんかを目にすると、
「秋」を感じてしまいます。

秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、
読書の秋などなど、いろいろありますが、
皆さんはどんな秋を過ごす予定ですか？

「マンション投資の秋」といったら、
押しつけがましいですが（苦笑）、

秋はいろいろ考えるのには
もってこいの季節ですよね！

では、今回の目次です！



▽▼━━ 今号の目次━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗物件を選ぶなら「単身者向けが有利！」

■２■時事ネタスクランブル
　　┗10月の「フラット35」、金利幅は2.77％から3.72％

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗物件を選ぶなら「単身者向けが有利！」
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回までは「東京」でマンション投資を行う
メリットを解説しました。

いわゆる【どこの物件を選ぶか】という、
場所についての話でした。

今回からは【どんな物件を選ぶか】という点について
お話ししてみようと思います。


投資物件には、

ワンルームマンションや１ＬＤＫタイプといった
単身者向けタイプ


２ＤＫや３ＬＤＫといった
ファミリー向けタイプ

など、いろいろな物件があります。

このような物件の中で
最も投資効果が得られやすいタイプは、



ズバリ



「単身者向け」です。



特に東京都内都心部では「単身者向け」に
大きなアドバンテージがあるんです！！

その理由をお話しします。




【理由１．単身者が増えている】



以前のメルマガでもお伝えしたとおり、

東京都の人口は９万４５００人（２００７年）の
転入超過となり、学生、ＯＬ、ビジネスマンと
いった単身者が非常に増えています。

学生だけでなく晩婚化で20代30代の
独身者も増加傾向にあり、

今後この流れは続くと予想されています。


単身者で一戸建てに住んでいる方は
滅多にいませんので、

ほとんどが単身者向けの
賃貸物件を借りて住むことになります。

つまり、都内の単身者向け賃貸住宅は、
すでに一定の需要が確保されているだけでなく、

今後もさらに需要の伸びが期待されるのです！


そして、忘れてはならないのが、
一人暮らしのお年寄りの都心回帰です。

行動範囲が狭まる高齢者にとって
どこへ行くにも便利な都心部は、
とても魅力ある場所になっています。

今後は若者だけでなく、一人暮らしのお年寄りを
借り手とするマーケットも徐々に大きくなっていくでしょう。


子供が少なくなっている今、
単身者向けマンションなんて…。。。

と、疑問に思っている方、

高齢者社会という非常に大きなマーケットが
控えていることをお忘れ無く…。




【理由２．購入層ではない】



現状、単身者向け物件の利用者層は、
10代後半の学生から、20代、30代中盤までの
独身者がメインボリュームです。

こうした層のほとんどは、今すぐ分譲物件を
購入しようとは考えていません。

結婚したり、子供ができたりしたら、
分譲マンションや戸建てを購入しようかなぁ、
と漠然と考えている程度の方が大勢を占めていると思います。


一方、ファミリー向けの賃貸住宅は、
新築の分譲物件と真っ向から勝負することになります。

新築の分譲物件と比較すると、
どうしても設備が劣りがちですし、

どうせ家賃を払うなら、
　買ったほうがトク？

なんてことを、入居者は考えるようになってしまいます…。


ライバルである新築分譲物件と対等に戦うためには、

設備を強化したり、内装を綺麗にしたりと
余分な設備投資がかかってしまいます。。。

もちろん投資をすれば、
それだけ利回りは下がってしまいます…。


単身者向け物件には、こうしたライバルが無いため、
ファミリー向けに比べて貸しやすい、という状況があると言えます。


その他にも、単身者向け物件のほうが、物件価格が低い、
入居者入れ替え時の内装負担が少ないなど、
たくさんのメリットがあります。

マンション投資を始めるなら、
【東京都心部で単身者向け】という物件が、
成功への近道といえるでしょう。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗10月の「フラット35」、金利幅は2.77％から3.72％
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



証券会社大手のリーマンブラザーズの破綻や


保険大手の米AIGの経営危機など、


世界的な金融不安は
まだまだ収まりそうにもありません。

欧米を中心に金利引き下げ政策が進む中、

すでに極限まで下げ止まっていた日本の金利は、
緩やかな柄に上昇しつつあるようで、

住宅ローン金利も
その影響を受けているようです。


独立行政法人住宅金融支援機構は、
先日。10月の「フラット35」適用金利を発表しました。

それによると、

返済期間21年以上の場合、
2.72％から3.72％で、９月比0.01％の上昇

返済期間が20年以下の場合、
2.56％から3.51％で、９月比0.05％の上昇

となりました。

まぁ、「金利が低い今が買い時」なんて
謳い文句が聞かれてだいぶ長い年月が経ちましたが、

日本のこの低金利は、海外諸国に
比べるとかなり異常な数値です。

とはいえ金利の予想は、
株価や為替と同じで、

優秀な学者さんであっても
明確な予想はできないのですが、

そろそろ、本当に上昇局面に入ってきたかもしれません。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日、雨が降ったとき、
あまりに寒くて石油ストーブを出しました。

灯油がなかったので
ガソリンスタンドへ買いに行ったのですが、

18リットルで、
なんと２千円オーバーのビックリ価格！


た、高いです…。


確か、この前の冬は18リットルあたり
１７００円くらいだったと思っていたのに……。

これからの冬、どうやって
暖房費を削っていくか悩んでます……。


最後までお読み頂きありがとうございました。








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2008.09.25  大都市・東京の真実（Ⅱ）

【マンション経営のすべて

   2nd IMPACT　Vol.119】



夏の猛暑も和らぎ、朝晩はだいぶ涼しくなって
過ごしやすくなってきましたね。


雨が降るとちょっと肌寒く感じることもあります。


読者の皆さん、風邪などひかれないように、
ご自愛くださいませ。。


では、リニューアル第２弾のメルマガを


お届けします！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（２）

■２■時事ネタスクランブル
　　┗下落基調強まる基準地価

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（２）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回に引き続き、今回も
【東京】でマンション投資をするメリット
をお届けしたいと思います！


前回では「人口増」と「単身者増」が
その理由とお伝えしました。


東京で投資するメリットはまだまだあります！



【転売価格】


現在のマンション投資は、


家賃収入によるインカムゲインが
戦略の基本となりますが、


やはり、どうしてもまとまったお金が
必要になることが発生し、


物件を転売しなければならない
ケースもあるかと思います。


住宅購入であったり、子供の学費、
留学費用などなど。。。


そうした転売を考えたとき、
やっぱり有利なのが【東京】なのです。


理由はズバリ、

「地価が安定しているから」


バブル崩壊以降、東京の地価は
急激に下落しましたが、


既に上昇に転じている
地域もあるなど、


ここ数年は下落に歯止めがかかり、
比較的安定しているのです。


一方地方に目を向けると、
相変わらず地価は下がる一方です。


米国のサブプライムローン問題により、
不動産投資が消極的になり、


また地価が下がり始めているといった
報道もありますが、いずれ落ち着いてくるでしょう。


何せ東京には、需要がありますから！
需要の理由は前回お伝えしたとおりです。


また、今後10年、20年の間に、
経済が回復してくれば、


もしかすると、値上がりの期待が持てます！


東京に経済が集中している今を見れば、
地方より東京の地価が上がる可能性が
高いことはわかりますよね？


まぁ、バブルの頃のように
値上がりを期待しすぎてはいけません。


あくまでオマケと考えていただければ……。


あとは、流動性が高いことも
東京が有利な理由でしょう。


需要が大きい東京なら、


売りたいときに
買い手を見つけやすくなりますよね。


【賃料が高い】


東京でマンション投資を行う
メリットその４は、


「賃料を高く設定できる」ことです。


いくら高級なマンションで、
設備も最高の物を揃えたとしても、


家賃が相場よりあきらかに高すぎれば、
賢い消費者は入居してくれません。


ローンの支払いがこれだけあるから、
家賃も絶対これだけ払って欲しいと
オーナーが思っても、


相場より家賃が高ければ
なかなか入居してくれません。


そう、家賃はオーナーが決めるのではなく、
相場、言い換えれば入居者が決めるのです！


そこを忘れてはいけません。


いくら立派なマンションを
建てたり、買ったりして、

設備の良さや質の高さを
ウリにして貸しに出しても、


家賃が相場より高ければ
空き室率は大幅に跳ね上がってしまいます。


空き室にしておくよりは、
家賃を低くしてでも入居してくれたほうが


まだマシなので、結局赤字に……
なんてことにもなりかねません（涙）。


また需要がそれほど高くない地域だと、


物件が古くなればそれなりに家賃を
下げなければ、入居してもらえなくなります。


こうした状況は
地方の物件に多く見られます。


一方東京ならば。


全体の家賃相場が高めなので、
当初の予想を遙かに下回るほど


家賃を下げなくても
入居してくれるケースは多いです。


利便性の良いところであれば、
ある程度古くなったとしても、


そんなに家賃を下げなくても
入居者は見つかります。


賃料が高く設定できれば、
ローンの返済計画も立てやすくなるので、


不安も少ないですしね！



以上、２回にわたり、
東京でマンション投資をするメリットを
お届けして参りました。


みなさま納得して頂けたでしょうか？


次回は
単身者向け物件を選ぶメリット
をお届けしたいと思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗下落基調強まる基準地価
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



国土交通省は９月18日、
２００８年の地価調査（基準地価）を発表しました。


これは全国の都道府県が
毎年７月１日時点で調査している
地価を同省がまとめたものです。


それによると、

「ほぼ全国で地価の
　　下落傾向が強まっている」

ことがわかりました。


アメリカのサブプライムローン問題を
発端に、外資系金融機関のみならず、


邦銀でも不動産向け融資が
急激に引き締められていることが
大きく影響しているようです。


昨年まで比較的好調に推移していた
東京都心部でも、下落の動きに転じて
いる地域も見られているようです。


たとえば、


　高級住宅地の千代田区五番町では、
　前半7.0％の上昇　→　後半0.9％の上昇とほぼ横ばい


　港区六本木五丁目では
　前半7.3％の上昇　→　後半6.8％の下落で劇的に変化


　渋谷区大山町では
　前半5.6％の上昇　→　後半10％以上の下落


などなど。

高級住宅地を中心に
かなりの変化がみられます。


このようなことからも、これからの不動産投資は、
値上がり益を期待するのではなく、


家賃収入でコツコツと
利益を上げていく


インカムゲインを狙った戦略が、
最も効果を上げやすいと言えるでしょう。


地価が下がったとしても、
需要があるところには必ずありますので、


その需要をしっかりと
見極める努力をしたいところです。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。


先日、学生時代の仲間と神奈川の
西丹沢へキャンプに行ってきました。

そこは丹沢湖をさらに奥まで入ったところで、
携帯の電波がまったく入らないところ。

携帯電話はいつでも仕事の
連絡ができて便利なのですが、

逆にそれが原因で、ゆっくり休めな～い、
なんて事もあったりします。

でもそこは、全くの圏外。

仕事のことはすっかり忘れ、

ゆるりと流れる時間を
気が置けない仲間と満喫できました。


たまにはこんな休日も、良いものですね～。


最後までお読み頂きありがとうございました。









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2008.09.09  大都市・東京の真実

皆さんお元気ですかー＼(^O^)／


鷹山純です！


『辞めるの？』なんてメールを
何人かの方から頂いいておりましたが、


います！！


まだね．．．(；一_一)


さて(^_^;)

私、鷹山に代わり今週からメルーマガジン
『マンション経営のすべて』を担当するのが


山口　誠　君です。


私と違って、まー不動産屋に見えないこと．．．

ナイスガイです！

なんかムカつきますね～


嫌いです(^_^;)．．．。



そんな山口君ですがどうぞよろしくお願い致します。



【マンション経営の真実

　２ｎｄ ＩＭＰＡＣＴ　Ｖｏｌ．１１８】


今回からこのリニューアルした
新生地所のメールマガジン。

心機一転、これからも読者の皆様に
有益な情報を提供するべく頑張っていきますので、

どうぞよろしくお願い致します！m(_ _)m



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（１）

■２■時事ネタスクランブル
　　┗貸家着工数１３ヶ月ぶりに増加

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（１）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

マンション投資をするなら、

どの地域で投資をしたらよいのか、

それは、断然【東京】です！　

しかも都心部なら尚良し！です。
では、なぜ東京が良いのか　をお話ししますね。



【人口増】

まずは人口の問題です。


滋賀県という例外を除けば、東京、神奈川、
千葉などの首都圏の人口は大きく増えています。


総務省が発表した２００７年人口移動報告によれば、


東京は９万４５００人の転入超過で、
ダントツのトップ。


バブル崩壊後、11年連続の転入超過で、
今後ますますの人口増加が見込まれています。


ちなみに、転入超過となったのは、
東京、神奈川、愛知、など７都県のみ。


いかに都市部に一極集中しているかがわかります。


なぜ東京の人口が増えるのかって？


それはやっぱり東京は経済の中心だから…。


大企業の多くは東京に本社を構えています。
地方の人が仕事を求めて東京に集まります。


また、地方の若者が大学進学を機に
上京し、そのまま東京の会社に就職を
するケースは本当に多いです。


ご自分の学生時代の友達を思い出してください。
心当たりありませんか？（笑）


そうなると、ますます経済は東京を中心に動き、
人口はますます増えていくわけです。


人口が増えれば・・・わかりますよね？


必要な住宅も増えるわけです。


東京の人みんながみんな、持ち家を
買うわけではありませんから、


賃貸住宅の需要は当然伸びていくわけです(^^)v。


しかも、東京への転入者数の
８３．７％（２００６年総務省調べ）が、
２３区内への転入です。


だから、不動産投資をするなら東京、
しかも23区内が最適、と言えるんですね～！



【単身者増】

東京が有利な理由その２は、


東京には単身者が多いと言うこと！


人口増の部分でも書きましたが、
大学進学を機に上京する若者は本当に多いです。


地方から上京した若者は、１００％に近い
確率で賃貸アパート、マンションを借ります。


女子学生なんかには、最新のオートロック付き
賃貸マンションが大人気ですしね！(*^_^*)


また、晩婚化も単身者増に拍車をかけています。


独身のうちに住宅を買う人は少ない
ですから、当然賃貸に住みます。


ついでに、離婚率の増加も同様ですね。


持ち家だった夫婦でも、離婚すれば
どちらかが賃貸に住まなくてはなりませんから…。


もちろん、実家に出戻り
というケースもありますが……(-_-)。


ともかく、単身者が多ければ、
やっぱり賃貸住宅が必要になってくるわけです。


晩婚化が進んで３０過ぎの独身者が、
一人暮らし用マンションを購入するケースが
増えていますが、それはそれで良いと思います。


自分が住まなくなったら、賃貸マンションとして
貸せばいいわけですから。


東京が不動産投資に向いている理由はまだまだあります！



続きは次回のメルマガにて！　

乞うご期待(^^)/





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗貸家着工数１３ヶ月ぶりに増加
　　　（週刊賃貸住宅新聞９月１日より）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


「国土交通省が８月29日に発表した
平成20年７月の新設住宅着工戸数によると、

貸家は４万２６５５戸で前年同月比22・７％増、
13カ月ぶりの増加となった」


と報道しているんですね！


特に、地域別で見ると、

「首都圏が前年比３１･７％増、近畿圏が
１７･４％増、その他の地域が27・１％増と
なった。中部圏は前年比プラスマイナスゼロ」


と、首都圏では大幅増になっています！


着工数が増えたということは、それだけ需要が
増しているから、と受け取ることもできますから、


投資家にとっては今後に期待できる報道ですよね。


ただ、記事では、


「識者によると、にわかに信じられない話」


とあり、続けて、


「分譲・注文住宅は高級物件や
２０００万円程度の低価格物件は堅調ですが、

メインボリュームである年収５００～７００万円の
中間層狙いの商品が全く動いていません」


と、期待するには早計だと言っています。


ただ、このコメント、冒頭に注目してください。

『分譲・注文住宅は』とあります。
分譲住宅の伸びが無いなら、逆に賃貸の
需要が増えるのでは？　

と期待できますよね！


首都圏の人口がどんどん増え続けている
現状を考えれば、

やっぱり賃貸住宅の需要は
高くなっているのではないでしょうか！！





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。


リニューアルしてから初めての配信、
いかがだったでしょうか？


ここ最近、東京ではゲリラ豪雨が
連日のように続いています。


日曜日に１１ヶ月になる息子を
お風呂に入れていたのですが、


雷の音にビックリして大泣きでした(>_<)。


豪雨のため崖崩れが発生し、新築戸建てが
流された、なんてニュースもありましたが、


自宅がそうなってしまったら、泣くに泣けません…。


災害に遭われてしまった方々は、
本当にお気の毒ですが、


頑張って乗り越えて欲しいと思います。


最後までお読み頂きありがとうございました。









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2008.08.11  買い時の真実（２）-午後の部-

○●○――――――――――――2008.8.11.pm●




　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】





○＜＜Vol.117＞＞――――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんちは！本日２回目、鷹山純です。




○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■新型・・・・



　仕事中だけ“うつ”になり
　会社の外では元気！！

　新型のうつ病が急増だそうですね。

　几帳面でまじめな人が、落ち込み、
　自分を責め、自殺．．．。

　その逆で、新型は、
　外に出ると普段どおり活発に行動、

　自分を特に責めることはなく、
　周囲や社会に対しての攻撃的な態度

　でも、会社では“うつ”だそうです。



　皆さんの周りはどうでしょうか？



　ご注意下さい(；一_一)




○読者数2434――――――――――――――○●○



◆最終号（鷹山版）＜＜買い時の真実（２）＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




　【１】買い時とは！？
　　
　　　～良い営業の選び方～




■午前中の＜＜買い時の真実（１）＞＞
　“マンションの選び方”の続きです。


　さてっ(^O^)／
　いよいよ午後の部は最終章です。


　午前中に続き“買い時”についてですが、
　午後の部では“営業マンの選び方”です。


　午前中に話した判断材料だけでは
　いまひとつという方は是非ご覧下さい。


　誰でもいいよ～なんて
　言わないで下さいね。


　以外と長いお付き合いになりますし、
　投資用マンションの場合、購入後に
　何かと頼まれてもらいたいことも
　多くなりますし、


　多くの方が一生に一度の
　大きな買物となる


　ご自宅用不動産を検討する方
　なら気になるとこだと思いますので
　とても重要です！


　だと思います．．．(-_-;)



■そして、このメルマガは、
　フツ～ウのメルマガではありません！！



　だから話しちゃいます。




　真実を．．．。




　※ここからは投資用マンションを
　　ご検討される方の為でもありますが、

　　ご自宅を検討される方にも参考になる？
　　お話しになります。



○―――――――――――――――――――――●



■買い時・・・



　以前は、私もよく聞かれました．．．



　『鷹山さんサァー。これ、本当に良いの？』



　と、物件の良し悪しと同時に
 “買い時”を聞かれました。


　気になりますもんね。


　その時、目の前にいる営業の人は、
　いろんな事を言うでしょう。



　でもね、ほんとに良いか悪いかの
　判断は購入者本人次第です。
　

　個人の価値観がそれぞれなように
　営業マンの価値観もそれぞれです。


　買い時かどうか？


　自分が“良いかな”
　そう思ったときが買い時です！



　あっ！？



　終わっちゃいましたね．．．(；一_一)




●―――――――――――――――――――――○



■終わりません(^_^;)



　不動産会社の営業には物件の
　良し悪しを図面のみで判断が
　出来る人がいます。


　ある程度までではありますが、
　良い悪いの判断が出来るのは、


　午前の部でお話ししたような点を
　抑えた上で経験を積んだからです。


　投資用マンションに限らず、
　特にご自宅であればなおさらですが、


　マンション購入時に　
　営業の存在は重要
　なものとなります。



■でも、どれだけの経験を
　積んできたのか？


　始めて会った営業の人の経験値？


　まで知る事は難しいですよね。


　では、どのようにして良い悪いの
　判断をしたら良いのでしょうか？




○―――――――――――――――――――――●



■先ほどのような例で、話の終盤で



 ＜＜これ．．．本当に良いの？＞＞


　なぁ～んて聞いたって、
　どーせ言われることはわかってる！




　そうおっしゃる方もいらっしゃる
　でしょうが、以外と見抜けます！



　一般的にそう聞いてしまう方の
　気持ちはご想像が付くと思いますが、



　でもね・・・ですよね。



　その時、その人(営業)が
　何を思っているのか？


　これが知りたくても知れない！



　だからお話しします。



　こっそりと．．．



　その時に営業が考えている事は・・・




●―――――――――――――――――――――○



　その時に営業が考えている事はですね・・・








　『早く決めてくれ』








　です。



　“お客様の為”という、
　 その気持ちがないとは申しません。




　が＼(◎o◎)／！



　その状況下で営業が思っている
　ことにズレはないと思います。



■だから午前の部のような
　判断基準が必要なんです！


　ある程度の判断材料を持って
　聞くか聞かないか？
　

　そこにいくつか当て嵌まり、
　良いかなと思った時が



　“買い時”です。




○―――――――――――――――――――――●



■もう一つのポイント・・・



　そしてもうひとつのポイントが
　先ほどの質問に対する営業の



　受け答え方です。



　本心は別として、
　要領を得た回答をしない営業との
　お付き合いは如何なものかと思います。



　何故か？



　購入後、

　営業の方には、何かと頼まれて
　もらわなければならない事が
　以外とありますので、


　経験だけでなく、要領の良さは、
　購入後に重要なポイントになります。



　言うだけなら簡単です！


　それを商売にしてますからね(^_^;)。


　ただし、口先だけの言葉ほど
　薄っぺらいもんはありません。



　ある程度の経験と同時に
　全体の流れの把握が出来ていなければ、



 “要領を得た受け答え”なんて出来ません。


　皆さんのお仕事も同じではないでしょうか？


　問題が発生して、悩んだり、解決したりと
　繰り返しを真剣に捉え、考えていく。


　そういう人と、そうでない人とでは
　差は出ないでしょうか。




●―――――――――――――――――――――○



■商談の終盤での営業の心理は
 “説得”に入ってます。



　実は、営業マンの多くは、
　以外と短い言葉で話す事に
　慣れていないのです。


　というか、怖いんですね。



　経験がないから。



　だから、しゃべりますよ～



　本当によく．．．。



　付き合っても、
　後々何かと疲れると思います。




■もし仮に、


　午前中の内容の判断基準
　だけではでは不安だという方は
　参考にして下さい。

　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼


　　　☆終盤の質問に

　　　　　　　 ↓

　　　　　“適格に”

　　　　　　　 ↓

　　　　  　“短く”

　　　　　　　 ↓

話さない営業には要注意です。




　本当に多くのお客さんと
　お付き合いしている営業の人は、


　経験で感じ取りますから、
　あまりしゃべりません。



　これはだいたい当たってます。




○―――――――――――――――――――――●



■新人の場合・・・



　本当に新人なら上司と来ますが、
　ここでは1～2.3年目くらいまでとします。

　※新人っぽい場合は含みませんよ(^_^;)



■話しに(質問等)詰まった
　雰囲気の中で、
　

　ご経験のある方も
　いらっしゃるのでは？



　商談中に『ちょっとすいません』
　と言って席をはずす新人。



◇あれは何をしに
　行ってるのでしょうか？


◆電話です。


◇どこに？


◆会社にです。


◇誰に？


◆上司です。


◇何の為に？


◆判断を仰ぎにです。



　そうなんです！


　戻ってきた営業マンの
　態度・発言は要チェックです。


　ケースバイケースではありますが、


　会社案内かなんかを
　見るより会社が見えます。




■たまぁ～にだと思いますが



　『私はいいですから

　　この物件(商品)は、
　　　信用してください！』



　なんて自信たっぷりに言う
　営業マンもいるようですが、




　私なら帰します(；一_一)




●―――――――――――――――――――――○



■人柄・・・


　
　もちろんその営業の方の
　人柄は大前提ですよ！



　それと、間違っても話を聞く前に



　『買いたいのよね～』



　なんて気持ちを態度に
　出しちゃダメですよ(^_^;)



　上手いですよ～



　乗せるの。



　それが仕事なんですから。



　ご注意下さい。



○―――――――――――――――――――――●



■でも、

　そんな営業がみつからなかったら
　どうしたらいいのでしょうか？



　気になりますね～



　ハイ(^O^)／




　みつかるまで探しましょう。




　後々後悔することを考えたら
　その方がいいです。




●―――――――――――――――――――――○



■まとめ・・・



　※飽くまでも、




　“参考程度”




　　と、いうことでお願いします．．．(；一_一)





○―――――――――――――――――――○●○




　◆編集後記




■私、鷹山からお届けする
 【マンション経営のすべて】は
　これで終了です。



　いつも読んで頂いている方、


　いろんなご意見を送って頂いた方、


　本当に
　
　ありがうございました。



 『あまり内容に興味がないので
　 この【編集後記】だけ読んでます！』


　と、微妙なコメントを頂いた方．．．


　ありがとうございました(-_-;)



■今後は、担当者が変わりまして、
　お届けするようになります。


　私よりは、もう少しちゃんとした
　メルマガになると思いますので、


 【マンション経営のすべて】を
　これからも宜しくお願いします。



■最後に、


　『なぜ鷹山さんは
　　社員紹介に出てないんですか？』


　というご質問を以前から
　頂戴しておりましが、


　特に理由はございません。


　嫌なだけです(^_^;)


　それでも最後ですからこんな人です

　　　　　▼
　　　　　▼
　　　　　▼

　．．．というのもアルのでしょうが、


　以前にお話したように、
　初めてお会いした方に
　
　職業を当てられなかった
　経験がないくらいですから



　いまさら出る必要もないかと．．．(；一_一)




◆『マンション経営のすべて』
　　第１号～本日お届けした分までは、


　　新生地所のホームページから
　『マンション経営の真実』をご覧下さい。


　　　

■マンション経営のすべて
　“鷹山版”最終号は、ここまでです！！







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2008.08.11  買い時の真実（１）～午前の部～

○●○―――――――――――――2008.8.11.am●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.116＞＞――――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■緊急告知・・・・




　本日は、皆さんからの質問で
　一番多かったものをテーマに
　させていただきます。


　少々長くなりますので、
　午前と午後の２回に分けて
　配信させていただきますす。



　そして、突然ではございますが、


　私、鷹山がお送りする


　『マンション経営のすべて』


　今日が最終回です。




　しかし．．．暑いな(；一_一)





○読者数2434――――――――――――――○●○



◆１１６号＜＜買い時の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




　【１】新築マンションの真実




■投資用マンションのリスクとは
　なんでしょうか．．．？



　最大の“リスク”



　それは【空室率】です。




　駅からの近さなどは、
　当然の条件にはなりますが、


　では、何故“新築マンション”
　が良いのでしょうか？



　その最大のメリットは、



　【設備＆立地】です。




○―――――――――――――――――――――●



■ポータルサイト・・・



　『ココがいいんです！！！』


　そう言う不動産会社の
　営業の方の言葉に
　


　『本当かなぁ～』


　『ダマサレナイゾ！』


　『信用しないでおこ．．．』


　なんてことを考えながら聞くくらいなら
　一度ご覧になってください。



　◎フォレント
　

　◎ホームズ



　上の２つは、不動産検索サイトの
　代表的な２つ『フォレント』と『ホームズ』です。


　どちらも共通している点が、
　下の方の【こだわり条件】です。




■バス・トイレ別やエアコン、室内洗濯機置場、
　オートロック、追い焚き・・・


　ワンランク上の物件が
　求められている傾向があります。


　現在の賃貸市場では、
　インターネットによる
　住まい探しが一般化しています。


　住まい探しに何社も何社も
　足を運ぶことは今では少なく
　なっています。


　売買の現場から賃貸の現場を
　見るようになって思いますが、


　不動産市場“全体”で見れば一般的に
　言われているような


 “ダブつき”も否定できないでしょう。


　ただし、それは飽くまでも“全体”で
　見ればの話しです。


　細かい話は、省略させて頂きますが、
　

　探されている方が
　少なくなっているわけではありません。



●―――――――――――――――――――――○



■皆さんが住まいを探される時には、
　自分なりの拘りがあるかと思います。


　でも、どうでしょうか？


　代官山で賃貸物件を探している方が
　名古屋で借りますか？



　借りません(；一_一)




　京王線の京王八王子で探していた
　八王子の大学に通う学生が


　京王線の＜新宿‐明大前間＞で部屋を
　決めたなんて話しは良くある話です。


　この傾向は、私が学生の頃からありました。


　ただし、このパターンに共通するのは
　実際に不動産会社の店舗を訪れて
　知った事実からにすぎません。


　つまり、もともと希望エリアに
　入っていないのです。


　私の学生時代と圧倒的に違うのが
　先ほども申し上げましたが


　現在の賃貸市場では、インターネットによる
　住まい探しが一般化してる点です。


　これは、情報を登録する不動産会社も
　実際に紹介する側（仲介会社）にも
　同じことが言えます。




　借手のニーズが何か！？


　それを考えることは重要です。
　その参考になるのが


　さきほどの２つのような
　代表的なポータルサイトなんです。


　多くの借り手さんの第一歩が
　ここから始まりますから


　このようなサイトの【こだわり条件】を
　参考にすることは、そりゃ重要です。




○―――――――――――――――――――――●



■皆さんがですよ、投資用マンションの
　購入を検討する際、
　

　どんなに賃料帯や専有面積の面で
　優れていたとしてもですよ、

　
　例えば、バス・トイレが別々ではない
　物件だと入居希望者の目に触れる機会が
　極端に少なくなりますので注意が必要です。



　大切なポイントなので
　もう一度言います。



　注意しなければならないのは、
　ネットで検索した時に、


　人気の条件に当てはまらない物件は
 “選ばれない”ではありません。




 “見てもらえない”です。




　選ばれないどころか、
　そもそも見てもらえない


　そう考えれば大事なポイントです。



　ご注意下さい。




●―――――――――――――――――――――○



■実際にどこでもいいので
　検索してもらえればわかりますが、


　なんでもかんでも【こだわり条件】に
　チェックをいれて検索しても物件は
　見つかりません。


　何度やってみても



＜＜ご指定の検索条件に該当する
　　　　　　
　　　　　物件はありませんでした…。＞＞



　となります。



　　．．．ご注意下さい(；一_一)






○―――――――――――――――――――○●○




　【２】買い時とは！？

　　　～マンションの選び方～




■現在、投資用不動産の購入を
　検討されている方が悩むのが、


　勧められたマンションで
　本当に良いのか！という事。



　当然です．．．(；一_一)




■『自宅ほどではないにしても、
　　高い買い物ですから。
　
　　購入に当たっては慎重に
　　ならないといけません。

　　だからこそ、マンション選ぶ時は、
　　いろいろと考えましょう。』



　なんて訳知り顔の専門家が
　書いた記事を見たことがあります．．．。



　ファンドがどうとか．．．



　もちろん、言論の自由ですが．．．



　そんなにヤヤコシイものではないと思うのですが．．．。



●―――――――――――――――――――――○



■基準・・・



　投資用マンションを販売する会社が、
　同じ時期に何件ものマンションを
　建てることはありません。


　構造設計の確認作業もありますし、
　何よりも建築時の融資が難しくなってます。


　一つの不動産会社の紹介する物件は、
　２種類くらいだと思います。
　

　だから、いくつかの会社・数件の中から
　選ぶのが一般的かもしれません。



　ただし、基本を抑えていなければ
　いくつ見ても同じです。


　迷うだけで、機宜を逃します。




■おそらく、投資用不動産を
　検討していて一番悩むのが
　本当に賃貸がつくのだろうか？


　ということだと思います。

　
　賃貸については、様々な要素が
　絡み合ってきますが、


　いくつかの重要な要素をあげると、



（１）ブランド性がある地域で
　　　便利である。



（２）相場が適正



（３）ターゲットの多さ

　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・



○―――――――――――――――――――――●



■【１．ブランド性】があるという事は、


　皆があこがれる地域です。


　渋谷・代官山・恵比寿や表参道．．．
　それだけで人が集まってきます。


　ブランド性がある地域で不動産を
　購入する事はそれだけ有利では
　あります。


　しかし、ブランド性のある立地の
　不動産だから良いとは言えません。


　ほんの数年前、港区でなきゃ嫌だ！
　という方がいらっしゃいましたが、


　確かに、昨年末の中古物件の
　取引金額はミニバブルと言えると
　思います。



　しかし、あれから数ヶ月・・・



　ほとんどの方が知っている港区の
　ある人気エリアは“値下がり”です。



　一部の業者以外は、査定金額が
　驚くほど低くなっています。



　今年に入ってから同業者の連鎖倒産。


　跳ね上がった分、
　どこまで下がるのかが心配なのです。



　中堅クラスの会社では

　『港区の○○では“買わない！”』
　

　そう決めている会社も実際にあります。


　公表されている『駅別●●●』などでは
　依然として高い上昇率を維持とされて
　いますが、


　たとえ、それが実勢価格だとしても



　それは、ほんの少しだけ前のお話しです．．．



　ご注意下さい(-_-;)




　逆に、跳ね上がることはなかった
　東側エリアでは、購入を希望する
　業者も多いようです。




●―――――――――――――――――――――○



■次に重要になるのが【２．利便性】です。　


　ターミナル駅からのアクセス・
　駅からの近さや、コンビニや
　スーパーの有無・


　また、公園(緑)・景観・情緒あふれる
　場所、歴史を感じる等。


　こういった付加価値のある
　住環境が重要となります。



○―――――――――――――――――――――●



■次に【３．ターゲット】となる人が
　通う職場や学校へのアクセスの
　利便性が重要です。


　一般的には東京駅や新宿・渋谷・
　品川駅など関東の主要駅からの
　アクセスが良いと非常に人気があります。



■先ほど、今は港区の一部の地域がダメ
　だというようなことを言いましたが、


　これは、場所の問題でなく
　購入時の価格の問題です。


　売却時の利益を大きく期待
　するのであれば、こういった
　商業地域の方が有利でしょう。


　逆に“安定”を重要視するのであれば
 【住宅地】を検討してみて下さい。


　好・不景気の流れのなかでも、
　商業地域ほどの価格変動は起きにくく、


　特に、現在のような下降トレンドでは
　“安定感”を発揮します！




☆基本的には上記のすべてに
　当て嵌まる必要はありません。



　と言うか、ありませんよそんな物(；一_一)




　ただ、次の点だけには

　ご注意下さい！




●―――――――――――――――――――――○



■【☆賃料相場】



 “利回り”が高いと多少の
　リスク対策になる事は、
　以前にご説明しましたが、


　しかし、利回りだけに目が
　いってしまうのは危険です。


　分譲各社が抱える管理会社の
　状態や方針によって、考え方に
　バラツキが出るとこですが、


　相場を見て、
　同じグレードのマンションの
　賃料が一万円以上低い場合は、
　注意が必要です。


　間取りの違いでそうとは
　言えない場合もありますが、
　
　設備面で差を付けている
　のであれば、どうでしょう？


　簡単に変えられないもの
　であれば、付加価値ですが、
　

　変えられるものは
　重要視する必要はありません。




■もし仮に


　皆さんが申し込みを入れた
　１０万円のマンションが
　

　契約前に他社で９万円で出ている事を
　知ったらどうでしょうか？



　現在の賃貸市場は有利な情報を、
　自分でインターネットで探す事ができます。


　同室で、募集する各社が違う
　賃料設定になることはありませんが、



　隣の部屋では．．．




　　．．．あります。




　相場はわからなくても、
　自身の部屋が高いか安いか？



　それくらいは、わかります(；一_一)



　それすらわからない借り手さんを
　期待するくらいなら


　買う前に一度くらいは
　相場を見たほうが良いのでは？






○●○―――――――――――――――――――●




　◇編集後記



■『買い時の真実（１）』


 “マンションの選び方”については
　ここまでです。



　午後の配信は“営業マンの選び方”に
　ついてお話しします。




■マンション経営のすべて
　第116号は、ここまでです！！


　午後はいよいよ最終回です！！









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2008.08.07  日本財政論点の真実

○●○―――――――――――――――2008.8.7●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.115＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■あと２回・・・・



　　何がだ．．．(；一_一)？？




○読者数2431――――――――――――――○●○



　◆第１１５号＜＜日本財政論点の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】日本財政論点

～これからの日本を生き残るには？～




■日本財政の問題点とは何か！？


　タイトルからして、読もうか
　どうしようか悩んでしまうよう
　なタイトルですが．．．(；一_一)



■今の日本の財政は、
　どうなっているのでしょうか？


“良くはない”という事は
　皆さん感じていらっしゃると思います。


　では、何が一体問題なんでしょうか？


　一言であらわすと、【長期債務】
　借金の存在が問題です。


　その借金の返済目処はたっておらず
　どんどん増えていっているが現状です。


　借金を減らすためには、
　収入を増やさなければなりません。


　【税金】ですね。


　その為に

　＜＜減税　⇒　景気の活発化＞＞


　間接的に税収を増やす政策と、
　直接増税する政策とがあって、


　国会でいろいろ話し合われているようです。


　今までの日本はどちらかというと、
　前者の政策を取っていたのですが、


　なかなか良い結果につながって
　いないのが現実です。


　ところで、借金額はどのくらい
　増えているのでしょうか？


　２００８年度末の予算で長期に
　抱えている国と地方の財務残高
　を見ると



◆国の長期債務は６１２兆円



◆地方は１９７兆円



　いくつか重複がありますが、それでも
　合計で約７７０兆円にもなります。



　この額は、日本の国内総生産（ＧＤＰ）
　の１５０％の額になるんです。


　先進国のほとんどは６０～７０％くらいの
　財務残高であると言われていますから、

　
　ずば抜けて高い事に気付かされます。



■では、年度での収支はどうでしょうか。


　２００８年度の一般予算の歳出・歳入の
　総額は約８３兆円です。


　◇内訳は

　税収が５３兆円。税収外収入が４兆円
　残りの約２５兆円が国債の発行です。


　つまり、借金をして将来世代に付けを
　回しているということでしょうか．．．。


　予算全体の約３０％である国債
　比率を一般家庭の家計に例える
　と異常さがわかると思います。


　
　世帯収入が５７０万円の一般家庭で、
　８２０万円の生活費がかかるから
　２５０万円の借金をして生活し続ける．．．


　ありえないませんよ(；一_一)
　


　そういう事情もあって、２００１年５月に
　小泉政権が財政を健全化するための目標


　【プライマリーバランス（※1）】の均衡を
　図るという構造改革の目標を表明しました。



　家計を５７０万円でまわるようにして、
　少しでも借金の元本を返そうという事ですね。


　しかし、問題の本質はこれだけではなく、
　少子高齢化が、さらに追い討ちをかけます。


　高齢化社会の進展によって、
　年金や医療など社会保証の
　ための予算は膨らんでいきます。


　逆に少子化が進む事で労働
　人口は減っていき、現時点で
　２，５００万人の６５歳以上の人口が、


　２０５５年で総人口の４０％！
　３，７００万人にもなると
　言われているのです。


　１５歳から６５歳までの人口を
　【生産年齢人口】といいますが、
　
　現在の６５％から５０％程度に
　落ちていきます。


　将来的には、少ない生産年齢人口で、
　多くの高齢者を支えていく状況になります。


　考えらることしては、少子高齢化が
　進む中で市場が縮小し、

　景気が後退していく恐れがある中で、
　日本が豊かであり続けるのは難しい
　ことかもしれません。



■私の言葉ではありませんが、


　このような状況を打破するために
　必要な事の一つとして


　現在、銀行に塩漬けされている
　１，５００兆円ともいわれている
　
　
　個人資産をいかに活用して増やして
　いくか！？ということかもしれません。


　日本人自身が、今現在持っている富を　
　いかに有効活用するかという意識です。



■個人としても、自助努力を考える必要性が
　強まっていくのは間違いなさそうですね。


　

　※1～解　説～【プライマリーバランス】

　　歳出と歳入。

　　国の収入と支出の釣り合い状態を見るもので、
　　国債費関連を除いた基礎的財政収支のこと。

　　国債の利払いと償還費を除いた歳出(一般歳出)
　　と、国債発行収入を除いた歳入(税収など)につ
　　いての財政収支です。

　　◎国の支出のことを『歳出』
　　　公共事業や外交などの一般的活動に要する
　　　支出で、国債の利払いと償還費を除いた歳
　　　出を『一般歳出』といいます。

　　◎これに対し、収入のことを『歳入』
　　　歳入は、国民から集めた税金と国債（国民か
　　　らの借金）による収入。

　　　税収で一般歳出が賄われていると、国の懐具
　　　合は正常な状態です。

　　　これを『プライマリーバランスが均衡して
　　　いる』といいます。

　　　表明したこの年の一般会計予算によると、
　　　プライマリーバランスは約１１兆４千億円の
　　　赤字となっていました。





☆★☆―――――――――――☆代官山駅前店★



　と、ここで＼(◎o◎)／！


【２】その前に、緊急の【お知らせ】です。



☆代官山のメインストリート八幡通り沿いの
　　一階店舗が空きます！！


　もともとはスーパーの系列店がセレクトショップ
　として入居していた場所です。


　２Ｆには代官山で有名な溶岩浴のお店があるとこです。


　代官山の一階店舗でこのサイズはなかなか出ません！
　ご興味のある方は代官山駅前店までお願いします。


　⇒＜＜代官山セントラル＞ ＞




○―――――――――――――――――――○●○



【２】地域貢献型多世帯賃貸住宅とは

　　　～新しいの賃貸住宅の形～




■【地域貢献型賃貸住宅】とは何か！？


　
　これは、高齢者や子育て世帯も
　入居しやすい支援機能を持つ
　賃貸マンションの事を言います。


　一階部分に各地のＮＰＯが入居し
　高齢者や子育てをサポートをする。


　もちろんＮＰＯの役割は、入居者のため
　だけではなく地域の活動拠点とします。


　◎介護・生活支援型は⇒【介護系ＮＰＯ】


　◎子育て支援型は⇒【子育て系ＮＰＯ】


　◎医療連携型は

　　　⇒在宅医療支援賃料所が、
　　　　それぞれの特性にあった
　　　　ＮＰＯをコーディネートする
　　　　ことになります。



　このよな地域貢献型賃貸住宅は
　少子高齢化時代の新しい賃貸住
　宅として注目されつつあるようです。

　
　このように社会福祉に役立つアパート
　経営を考える時代になってきたのかも
　しれません。





○―――――――――――――――――――●○●



　【３】編集後記




■もつ鍋・・・



　好きではないし、興味もない。


　一時期のブームに乗る事もなく
　今まで避けて来ました。


　ところが知人に連れて行かれた
　六本木にあるお店でイメージが
　変わりました。



　悪くないな．．．(；一_一)



　美味いじゃないか(^_^;)



　　　　　ここです！

　　　　　　 ▼
　　　　　　 ▼
　　　　　　 ▼
　
　＜　　　　　　　　　　＞


　と言いたいのですが、
　名前を覚えていないので
　
　興味のある方はご連絡頂ければ
　場所をお教え致します。



　『この暑いなか？』


　そうおっしゃらないで下さい。


　夏なんてあっという間です (-_-;)


　もうすぐ秋です。


　知っていて損はありません。


　すぐですから．．．。




■そして、突然ではございますが、
　私、鷹山からお届けするメールマガジン


　『マンション経営のすべて』は、


　次号がラストです。


　ほんの少しだけお休みを頂きます。




■マンション経営のすべて
　第115号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！







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2008.07.24  紛糾する消費税の真実

☆ａ ｎｅｗ　ｂｌｏｇ　

  負けるな！打倒“代官山賃貸ブログ”

　『コマザワンヌブログ』-鉄コン筋クリート-


○●○――――――――――――――2008.7.24●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.114＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■高校野球・・・・



　昨日の午前中に休みをもらって
　神宮球場まで行ってきました。


 『今年こそは(甲子園)！』


　なんて思っても世の中そんなに
　上手くはいかないもんです。

　コテンパンにヤラレテましたね。

　まっ、私の時よりはマシですが．．．(-_-;)


　毎年思うことがあります。


　見に行くと卒業生でもない方と
　知り合いになりますが、

　何故、母校でもないのに見に
　来る人がいるのでしょうか？

　何故、感動や涙を誘うのでしょうか？


　ある人は言いました。名前はわからなく
　ても“一所懸命”な姿が好きだからと。


　なんとなく気付かされたような気がしました。


　私のメルマガに感動もなければ
　涙を誘うこともない原因を・・・。



　また来年も行こうと思います。


　こんな時くらいですからね


　先輩面、ＯＢ面できるのも．．．(；一_一)



※現役選手達へ・・・

　夏の大会になると
　突如として現れるＯＢに


　ご注意下さい。




○読者数2437――――――――――――――○●○



◆第１１４号＜＜紛糾する消費税の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】紛糾する消費税

-その理由についての考察-　　　
　　　　　　　



■消費税の増税について
　取り上げられることが多いですが、


　普通に考えれば、増税って嫌です。


　しかし、今の日本にとっては
　誰かがやらなければならない
　事ですから


　政局与える影響が大きいだけに、
　福田総理の勇気は評価に値すると
　思います。


　報道するメディアによって民意の賛成、
　反対の割合が左右していますので　


　国民が増税をどのように受け止めて
　いるか、わかりにくい点もありますが、


　年金や医療保険の事を勉強すると、
　一概に反対ばかりはできない事情が
　わかってきます。



■例えば、

　国民の生活の根幹を支える年金制度。


　現状、基礎年金の３分の１は、
　国庫負担で賄われています。
　

　そう、つまり税金でまかなわれているのです。


　今、その国庫負担を２分の１に
　引き上げる話をしています。　


　それは一体なぜなんでしょうか？



■以前に年金問題の本質について書きました。


　◇第１１０号（08/5/20配信分）


　年金問題の本質は、


　年金の制度が世代間扶助の制度であるのに
　（下の世代が上の世代を支える仕組み）


　少子高齢化が進んでいる事が問題なのです。
　制度自体が揺らいでいるんですよね。


　年金制度は、作られた当初５人で１人の
　高齢者を支える事を前提に計算されいます。


　それが今、だいたい３人で１人を
　支えていると言われてます。


　あと２０年もすれば、


　２人以下の人数で１人の
　高齢者を支えなければならない


　と言われているんです。


　これを保険料だけで賄うとなったら
　若者にいくらの保険料がのしかかって
　くるんでしょうか？


　想像もできません．．．(-_-;)



■私、鷹山純は現在３０代ですが．．．


　私が６０歳となる頃頃には、

　ほぼ確実に２人以下で１人の
　老人を支える時代です。



　基礎年金の国庫負担が３分の１から
　２分の１に引き上げらる事は決まっ
　ているのですが、


　　　　　　　実は、


　　　　　　財源が


決まっていないのです！



　というか出すところがみつからない！


　これが現状です。


　年金のような重要な制度を
　正常化するための金額が
　

　どこかの財源を節約して　
　簡単に出来る金額ではない事に
　気付いているとは思いますが．．．。



■同じように国の医療費や
　福祉費も上がっていきます。


　今後の２０年で２倍程に増える
　という算定も出ているくらいです。


　それほどまで少子高齢化の
　インパクトは今までの日本の
　制度に影響を与えているんです。


　今後、年金費・医療費が
　爆発的に増えいくとしたならば


　誰かがそれを支えなければなりません。


　誰が負担するべきでしょうか？


　所得税や住民税を上げるべきでしょうか？


　それとも嗜好品であるタバコや
　お酒の税金をあげるべきでしょうか？


　・・・その方が暴動になる気がしないでも
　ないようなそんな気が．．．ナントナクですが。
　
　
　何も変えず、年金保険料を増やして、
　若者に負担を強いるべきでしょうか？


　それは無理かな？


　このように考えると、
　消費税を増やすという考えは、
　平等な負担の方法なのでは？


・お金を沢山持っていて
　使った人が、税金を払う。


・日本で生活している
　外国の方にも払ってもらう。


・若者も、高齢者も同じように払う。


　そういう観点で、年金制度を
　維持していこうという考えだとしたら、
　平等のような気がします。


■問題の本質を見ずに
　好き嫌いで判断すれば
　言いたい放題になるでしょうが


　『日本の未来
　　　　
　　　高齢者には安心を

　　　　　　若者には希望を』


　どっかで聞いたような言葉になりますが、
　好き嫌いで判断することほどシンプルな
　ものないですよね。


　何が良いのか？見えてこない。


　だからこそ立場の違う人が話し
　合える場が必要なのでは？


　あるようでないそのような場が
　もう少しだけ多いと、

　メディアだけに左右されてしまう
　ような状況も減っていくのでは？



■しかし．．．


　ゼンゼン投資の話とは関係なかったな。


　こういう事もありますので


　ご注意下さい(；一_一)






○―――――――――――――――――――○●○



　【２】大学生の部屋探し事情

－親の所得増・仕送りは減少！－



■大学生の平均家賃・・・



　　いくらでしょうか？



　“６０，０００円”


　　
　　　　　　です。



　私の大学時代のアパートの
　家賃が７５，０００円でしたから


　今になって思えば、
　かなり幸せだったのかな。



■全国賃貸住宅新聞によると


　東京の早稲田・明治・日本大学など
　東京・神奈川・千葉・埼玉にある


　１７の私立大学に今年入学した父兄に
　アンケートを調査を行なったところ


　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼


◎敷金・礼金　　２０万８５００円
　

◎　家　賃　　　　５万９２００円


◎生活用品費　　３２万５００円


　
■マンションは例外ですが、


　学生の入居者が多いアパート物件の場合
　５０，０００円台後半が一般的であり、


　６０，０００円台になると、
　入居が急に厳しくなるのが現状です。


　男女別で見ると、女子学生の入居実態は
　約１００，０００円と、だいぶ高くなります。


　女子学生のほうが、セキュリティが
　しっかりした物件に住みたいという


　要求が高い事が原因となって
　いる事が考えられます。



■両親からの仕送り額については、



　“平均９５，９００円”



　過去最低を更新しました。


　平均家賃を差し引いた
　生活費が平均３７，０００円。


　１日あたりの生活費が
　１，２２３円ですから、
　

　バイト無しでは生活がなりたたない
　学生が多くなっているようです。


　かと言って、
　両親の年収が下がっているのか
　と言うと、そうではないようで、


　寧ろ、増えている！
　という点が興味深い点かもしれません。
　　
　
　◎世帯年収５００万未満の仕送り額は


　　　　　　【８５，２００円】



　◎世帯年収が１，９００万円以上の場合、


　　　　　【１１５，４００円】


　と、収入ほどの差はありませんでした。


　子供には以前ほどの仕送りをしない
　という考え方のあらわれとも言えそうです。



　親の仕送りを期待した
　甘い学生生活を
　

　なんて考えを
　改めるのならお早めに．．．


　ご注意下さい。






○―――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記




■夏・・・



　暑い夏・・・


　ジッとしているだけでも汗が出る夏・・・


　ビール・カキ氷・シャーベット・


　冷やし中華　⇒　シャンプー？？？



　なんでこの発想になるのか
　理解出来なかったので書きました。


　山形市の
　『メンズへアリズム』を始め，


　今では横浜の
　『ヘアステーションサイトウ』


　足立区のヘアサロン
　『HAIR　CRAFT　Goro』


　で好評なのが、
　カキ氷器でかいた氷と混ぜた


　“冷やしシャンプー”


　や、氷とシャンプーを
　シェイカーでシェイクした


　“カクテルシャンプー”



　『冷やし中華はじめました』とか

　『麦茶冷えてます！』


　なら見たことありましたが、



 『シャンプー冷えてます！』


　はなかったです。



　驚くのが体験者の感想に
　不評がないことですが、
　

　美容院がコンビニよりも
　多い“代官山”では、
　

　まだ見つかっておりません。


　見つかり次第ご報告致します。





■マンション経営のすべて
　第114号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！










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2008.07.14  新しい賃貸住宅の真実

○●○――――――――――――――2008.7.14●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.113＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■ｉＰｈｏｎｅ・・・・




　先週の土曜日の午後３時頃。


　契約で原宿を訪れた時に見た長蛇の列。


　興味のない私とお客さにとっては
　理解を超える光景でした。


　私達が契約の為、先方の業者さんの
　会社に入って数分後．．．


　嵐のような雨と風。


　間一髪！セーフ


　でも、その頃．．．長蛇の列の事が気になって
　契約どころではありませんでした。


　ご苦労様です(-_-;)


　別にイヤミじゃないですよ。


　単なる“ひとりごと”ですから．．．(；一_一)







○読者数2458――――――――――――――○●○



◆第１１３号＜＜新しい賃貸住宅の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】新しい賃貸の住宅の形

　-戸建賃貸がはやっている－




■賃貸住宅の新しい形として
　今、注目を集めているが



　『戸建（タイプ）賃貸住宅』です。



　これまでのアパート・マンションに代表
　される集合タイプではなく、一棟一棟を
　独立させた形態の賃貸住宅なのです。


　物件の所有者の転勤等、諸事情
　により引越さなければならい場合、


　「数年後に戻る事、ローン残債を
　　考えれば、売却は難しいか・・・」


　「空き家にするのなんてもったいなさすぎる」


　「転勤の間だけでも
　　誰かに貸せないだろうか・・・」


　という理由から賃貸市場に
　出てくることがほとんどでした。


　今でもその傾向はあり『定期借家契約』が
　増えている理由の一つでもあります。


　しかし、ここ最近の変化として目立つのが、
 “資産運用・賃貸経営”を目的とした戸建
　賃貸が全国的に広がりつつある点です。


　戸建と言っても、“戸建風”なものもあり
　ます。“テラスハウス”と呼ばれるものが
　それに近いものです。



■地域によって、借りるメリットもあります。


　例えば、新生地所がある“代官山駅周辺”


　ここ代官山で住宅を探す場合に
　多くの人が悩む問題があります。




　なんでしょ(・・?




　賃料が高い！




　じゃないですよ．．．(；一_一)




　ハイ、正解です(^O^)／


　『駐車場』です。


　代官山周辺で平置きの駐車場は稀少です。
　機械式の駐車場ならありますが、


　それだと、大型車や特に
　ハイルーフ車の駐車は不可です。


　もともと時間貸しの駐車場と違って、
　月極め駐車場情報はあまりネット上
　に掲載されません。


　これは費用対効果が合わないのと、
　平置きの駐車場であれば広告を
　いちいち打つ必要がありません。


　代官山で平置き駐車場になれば
　３０人待ちです＼(◎o◎)／！
　なんて珍しくありません。


　弊社、代官山駅前店では、戸建などの
　持ち主の方と直接接触して駐車場情報
　を収集する努力をしてはおりますが．．．



　ショ～ジキに話してしまいます．．．



　メンドクサイ．．．(；一_一)



　はい。本気で言ってます（笑）




■“裏”言いましょうか！



　“時間がかかるわりに儲けが少ない”



　ありませんか？

　『駐車場なら周辺にありますから
　　直接問い合わせてみて下さい。

　　うちを通しちゃうと仲介手数料が
　　かかっちゃいますから．．．』


　なんて、親切なんだかよくわからない言葉を．．．。


　そうです！メンドクサイんですね。


　※うちは言いませんよ(^_^;)



■本当は（空き）あるの知ってるんですけどね。
　高級マンションの地下に．．．ひっそりと。


　高額物件の場合、駐車場付きは
　セールスポイントになります。
　

　そのセールスポイントを
　貸主がそう簡単に切り離しません。


　同マンション内でも、ある一定の
　賃料を超える部屋には、なかったはずの


　“ハイルーフＯＫ”の駐車場の
　権利が突如として出現します。


　真実です(-_-;)




■これが戸建やテラスハウスになると
　ほとんどの物件が駐車場付きです。


　先ほどの高級マンションは駐車場の
 “権利”の発生です。駐車場料金は別です。


　これが戸建・テラスハウスの場合、
　ほとんどが駐車場代は家賃に含まれています。


　建物自体のスケールやグレード等、
　個人の感覚もあるでしょうが、


　敷地内に駐車スペースがあるのと
　ないのとではだいぶ違います。
　特に雨の日なんて．．．。


　私の知り合いで、駐車場を自転車で
　５分くらいのとこに借りている人がいますが、


　私は嫌です。



■結論を言うと、マンションやアパート
　じゃなければダメ！という時代じゃ
　ないのです。


　経緯として、狭い土地を有効に使い
　高い収益性を実現できる商品として
　開発されたことがあります。


　狭い土地をどうするか(・・?


　戸建を賃貸用にして、有効利用していく
　というのも今後の不動産投資の流れです。



　コインパーキングという
　活用方法もありますけどね。






○―――――――――――――――――――○●○



【２】見出し・文章入りの物件紹介

－東京Ｒ不動産にみる不動産広告－




■東京Ｒ不動産という不動産会社を
　ご存知でしょうか？


　今、不動産賃貸業で非常に人気のある会社です。
　
　

　で、何が人気なのかというと


　見て頂ければわかるのですが
　非常にシンプルです。
　

　物件情報にコメントとコラムを
　つけて紹介されている店です。


　非常に魅力ある物件、特色ある物件を
　同社のスタッフが現地に行って確認し、


　その魅力を伝えるような見出しと
　コラムにするとの事です。


　写真も多く、イメージを
　含まらせる文章。
　

　正直、見ていて楽しいサイトに
　なっていると思います。


　外観写真や間取り・条件を確認したら
　すぐに次のページへ・・・

　というサイトが多いと思いますが、


　ここの場合、滞在時間は
　他社よりも長いと思います。
　

　解析したわけじゃないので
　断言できませんが、長いと思います。


　見てて楽しいですもん。



　まっ、代官山周辺情報なら
　うちのブログの方が
　面白いですけどね(；一_一)



　絶対．．．。



　きっと．．．



　どうでしょ．．．



☆代官山駅前店『代官山賃貸物件ブログ』

　“匿名”で毎日更新です。

　




○―――――――――――――――――――――●


　【３】編集後記




■実名報道・・・


　難しい問題があると思いますが、

　私は、このような時はいいのでは？
　なんて思ってますので言っちゃいます。


　駅前店の『藤原　克明』です。　
　

　金曜日、お客様のご案内で
　「行ってきまぁす！」と
　元気良く店を飛び出したその５分後．．．


　「すいませんパンクした
　　ようなので後お願いします。」


　お客さんと一緒ですから仕方ありません。

　駅前店の“ブログの人”と一緒に
　暑いなか現地へ向かいました。



　どこかに擦ったかナンカしたのでしょう．．．




 “パンクしたよう”ではなく“破裂”です。




　広い通りでした．．．



　わかっていたよね．．．(；一_一)



　車に疎い二人が炎天下の下、　
　汗だくの修復作業⇒タイヤ交換
　

　オッサン二人の一日は、
　タイヤ交換で終わりました．．．。



　ここで！

　初公開！二人の素顔！？

　鷹山＆賃貸ブログの人を公開します！


　⇒修復作業風景
　　（鷹山　純）＆（代官山賃貸ブログの人）






■マンション経営のすべて
　第113号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！










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2008.07.07  ２００８年・夏の真実

☆ファン急増！？
　　　代官山周辺賃貸物件情報満載！！

　　書いているのは・・・
　　私(鷹山)ではありません(^_^;)

　　大好評！『代官山賃貸ブログ』はこちらから
　　　

○●○―――――――――――――――2008.7.7●



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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.112＞＞―――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●


■今年は・・・・




　『今年の夏は暑くなる』



　毎年言っているような気がしますが、
　暑いんでしょう。



　既にこの暑さに、すべての
　ヤル気を奪われている私は



　．．．．不安です(；一_一)




○読者数2465――――――――――――――○●○



　◆第１１２号＜＜２００８年・夏＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】不動産投資について考える

　　　　～マンション経営の今～　　　
　　　　　　　


■そもそも不動産投資って
　どういうことなんでしょう．．．？


　本日は、ちょっと基本的な事に
　立ち返って考えてみたいと思います。



■不動産投資とは、投資目的で不動産を
　購入する事ですが、その目的はというと



　☆値上がりを目的とした

　　　　　【キャピタルゲイン】と



　☆家賃収入を目的をした

　　　　　【インカムゲイン】

　　　　　　　　　　の２つがあります。



　バブル時、値上がり益が
　目的であった不動産投資は


　非常に投機的なもので、資産家や医者、
　弁護士といった富裕層の投資でした。


　バブル以後は、過剰な値上がりを
　期待せずに長期的に家賃収入を
　得る事を目的とした投資に変化していきました。

　バブルで高騰していた東京都心部の
　地価は下がり、金融機関の融資基準
　等も制度化された事、

　特に年金問題が世間を賑すようになっ
　てからはサラーリマン家庭での所有も
　目立つようになりました。


　今現在の不動産投資の目的は
 “家賃収入”が一般的になっています。


　この家賃収入は、投資マンションの
　売却時にも大きく影響してきます。


　そこで一つの基準となるのが

　　　　　　　　　　【利回り】です。




■利回りとは、投資額に対する
　一年間の利益の割合です。


　１０００万円で購入した不動産の
　年間家賃収入が１００万円あれば、
　利回りは１０％です。


　これは『表面利回り』と呼ばれる
　最も簡易な計算方法ですから、

　実際の収益利回りとは誤差がありますが、
　ある程度の判断基準となります。



■もう一つの大切な基準があります。
　

　それは家賃収入が

　　　“長期間・安定的”
　
　　　　　に入るかと言うことです。


　どんなに高い利回りの物件であっ
　ても実際に家賃収入が入らなけれ
　ば、絵に描いた餅です。
　

　ですから“表面的な利回り”が良ければ
　必ずしも良いとは言えません。


　最終的には【純収益利回り】という
　細かい計算が必要になります。




■大事な事を言います。



　最近の投資マンションの
　利回りは４％～５％くらいです。


　ですが、先ほどの表面的な利回りを
 “良く見せかけた”販売会社もなくはありません。


　相場よりも賃料設定が高すぎるということです。


　中古のマンションやアパート経営の場合、
　７～８％以上の物件もあります。


　確かに利回りの高さは魅力ですし
　リスクマネジメントにはなります。


　ですが、利回りという点だけに
　目がいってしまうと、必ず失敗します。


　長期的に考えて家賃収入が
　安定して入りやすい場所かどうか？


　大切なポイントはここです！


　この安定的な賃料収入が、
　売却時の価格にも影響してきます。



■ここ数年、イギリス・中国（上海）の
　地価高騰があります。

　投資家が購入した不動産が
　翌年には値上がりしていました。


　今でもシンガポール中心部の
　マンションは約２年前の２倍です。


　２年前５０００万円が今では約１億円です。
　その広さは、約８０平米強。これはシンガ
　ポールでは少々小さめの広さです。


■投資家に共通していることが、
　貸さない・住まないの状態を
　１年以上続けていることです。


　日本でも汐留のツインパーク等で
　その事例はありましたが、数が違います。


　貸すか！？売るか！？の様子見状態．．．。
　それでも上がるんです！



　何故か(・・?



　各国・各都市、共通していることがあります。


 　　【駅近（交通利便）

　　　　　　・周辺の開発】です。


　サブプライム問題の影響から
　
　『もう遅いのでは？』
　
　なんて考える方もいらっしゃると思いますが。


　遅くはありません。タイミングです。
　すっと同じ状況はないのです。


　今良くなくても賃料さえ安定的に確保出来る
　場所であれば、十分チャンスはあります。




■余談ですが、シンガポールの
　ホテルに売却の話があります。


　桁がだいぶ想像を超えていきますが、
　ご関心のある方はご連絡下さい。





○―――――――――――――――――――○●○



　【２】　２００８年・８月

　-Amavel　mansion　series-





■いよいよ新生地所ブランドの



　『アマヴェル(Amavel)

　　　　　　マンションシリーズ』



　の第５弾が０８年夏・竣工します！



■今回は、西武新宿線・急行で一駅目の



 “　鷺　ノ　宮　”　です(^^♪



　　投資マンションでは珍しい
　　“第一種低層住居専用地域”の物件です。



　　　　物件の詳細はこちらからどうぞ！

　　　　　　　　　　　　 ▼
　　　　　　　　　　　　 ▼
　　　　　　　　　　　　 ▼

　　　　　　ＳＨＩＮＳＥＩ 　　ＤＥＳＩＧＮ
  　Amavel　mansion　series　No.5

　　       “Amavel　Saginomiya”





○―――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記




■第１１１号で書きましたが


　開通しました!


　『副都心線』


　書いたからには見ておかないと！
　そう思い行ってきました渋谷駅！！


　“駅構内図”を見て
　　ビックリ＼(◎o◎)／！です。



　よく作ったな。。。。(；一_一)



☆⇒渋谷駅構内図




■マンション経営のすべて
　第112号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









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2008.06.10  副都心線開通直前！光る駅の真実

○●○――――――――――――――2008.6.10●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.111＞＞―――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。


○●○―――――――――――――――ひとりごと●


■疲労・・・・



　先日、社員と同じ部屋で
　寝る機会がありました。


　繰り返される無呼吸の時間。

　心配になりました (・・;)


　よっぽど疲れていたのでしょう。


　彼は言いました。

　眠りながらです。


　そう、夢の中まで疲れていたのです。

　かわいそうに　(-_-;)


　「ふぁ～ア」（←あくび）


　そして．．．



　「眠いッ！！！」



　と、眠りながら大～きな声で叫びました。


　僕は言ってやりました。



　『大丈夫。ちゃんと眠れているよ。』



　午前３時．．．でした(；一_一)
　




○読者数2492――――――――――――――○●○



◆第１１１号＜＜副都心線開通直前！
　　　　　　　　　　　　　　　　　光る駅の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】開業直前！緊急速報！！

　　　-副都心線開通で光る駅-




■東京西部、埼玉県及び神奈川と
　都心部と結節点池袋・新宿・渋谷の
　三大副都心を走る地下鉄


　『東京メトロ副都心線』


　開業まであと４日！
　６月１４日開業です(^^♪


　２００１年の着工から８年。
　和光市～渋谷間（20.2ｋｍ）を
　結ぶ駅数は１６駅。

　⇒＜副都心線１６駅＞


　和光市で東武東上線に、小竹向原で
　西武有楽町・池袋線と相互直通運転。


　２０１２年には渋谷駅で東急東横線と
　相互直通運転の為、現在渋谷駅-
　代官山駅間では地下工事が進んでいます。



■日本で最初に走った地下鉄は
　

　『銀座線（昭和２年１２月３０日開通）』です。


　早川徳次が鉄道と港の調査研究に
　ロンドンを訪れ、網の目のように発達
　する地下鉄網を目の当たりにし、

　東京の発展には地下鉄が不可欠だと
　考えたのが大正３年（１９１４）です。


　開業当時の様子ではありませんが、
　戦時中の銀座線の（青山一丁目駅までの）
　様子は

　映画『地下鉄（メトロ）に乗って』に出てきます。



■現在の池袋―渋谷間は山手線で１６分。
　副都心線（急行）なら１１分まで短縮されます。


　現在、ＪＲにも埼京線がありますが、
　渋谷での乗換えが遠すぎてとても不便です。


　さて、最初の開業から８０年後に開通する
　副都心線で光のあたる駅はどこになるの
　でしょうか？


　池袋・新宿・渋谷ではありません。
　もともと光があたってます(；一_一)


　特に注目なのが



　『北参道駅』　です。



■～北参道～


　都心部にも関わらず神宮の森に囲まれた
　閑静な街であり近く有名なとこで言うと
　国立能楽堂があります。

　周辺に原宿や代々木といったスポットが
　ありながらもいまひとつな街がここです。


　今迄は『千駄ヶ谷』。


　「今日はどこ行く？」
　

　「千駄ヶ谷(^^♪」


　とはなりませんよね。

　特に女性だけとなれば、
　昼時のＯＬさんくらいでしょうか？


　その千駄ヶ谷が『北参道』として
　生まれ変わります。


　各駅周辺の商店街（組合）は
　どこも力入ってますが、


　ここ北参道（旧千駄ヶ谷商店街？）は
　気合の入り方が違う気がします。


　飲食店の動きもだいぶ変わって
　きているようですし、注目です！


■昨日、内閣府から景気拡大局面が
　数ヶ月前にピークを迎え、後退局面に
　転じている可能性を示唆しましたが、


　後退していく中で、伸びきった街が
　さらに伸びていくにはは、何かしら
　大きな動きが必要です。


　そうでなっかった街に大きな動きが
　あると言うことは、伸び率で考えれば
　大きな期待が持てます。





○―――――――――――――――――――○●○



　【２】日本人は保険が好き！？

　　～日本人は投資が嫌いなのか～　




■先日、大手生命保険会社から
 “逆ザヤ”解消のニュースが流れました。


 “逆ザヤ”とは、

　保険の契約者に約束した保証利回り
　（予定利率）に運用実績が及ばない
　状態の事を言います。

　今まで保険会社の破綻の原因とされ、
　大きな社会問題となっていたのです。
　
　それが、ここにきて大手生命保険会社
　『日本生命』と『第一生命』が　

　逆ざや状態を０８年３月期決算で
　解消する見通しであるとニュースが
　流れた出たのです。



■ここ数年、１０年くらいでしたでしょうか
　逆ザヤが騒がれておりました。


　生命保険の人気はガタ落ちだったのだと
　予想される方が多いかと思いますが


　生命保険・・・

　どのくらいの人が加入されているのか
　データでご紹介いたします。



■【暮らしと金融なんでもデータ】

　　　-金融広報中央委員会-


　
　なんと、日本の全世帯の８７．５％が
　何かしらの保険に加入しているのです。
　


　多い＼(◎o◎)／！



　そして、普通死亡保険金の世帯での
　平均も高く３２６９万円にもなるのです。


　そして、月々の保険の支払いはというと
　月々約４万３８００円です！！


　上の保険料を３０年間、払い続けた場合
　総額いくらになるでしょうか？


　なんと＼(◎o◎)／！！


　１５７６．８万円も支払うのです。
　
　

　保険は、自宅についで大きい
　買い物といわれている所以ですね。


　そう言えば、私の友人は結婚して
　子供が生まれ１億円の生命保険に
　加入したって言ってましたが、


　家よりデカイな．．．


　最近になり、『金なくてさァ今』が
　口癖になっていると風の噂で
　聞きましたが


　どうなんでしょ　(；一_一)




■では、他の投資についてはどうかと言うと



　【家計の金融資産の構成図】


　◇貯蓄の割合　　　　　　　　５４．６％
（銀行預金＋郵便貯蓄）


　◇保　　険　　　　　　　　　　２５．３％


　◇有価証券　　　　　　　　　１５．８％


　◇その他　　　　　　　　　　　４．３％



　株などの有価証券の割合は、
　たったの１５．８％しかないんです。
　

　金利ゼロの銀行預金が５０％も
　ある国は他にありません！！


　日本人は、貯蓄と生命保険に
　投資している民族です！かな．．．(・・?
　　


■それではアメリカはどうでしょうか？


　◇貯蓄の割合　　　　　　　　１３．０％
（銀行預金＋郵便貯蓄）　


　◇保険　　　　　　　　　　　３２．０％


　◇有価証券　　　　　　　　　４５．０％


　◇その他　　　　　　　　　　　７．０％



　貯蓄が、たったの１３％しか
　ない事には驚かされます　(-_-;)


　アメリカと日本は違うんだよと
　思われる方も多いかもしれません。


　しかし、アメリカ人の多くは学歴に
　関係なく、簡単な会計ソフト使い、

　自分の資産をバランスシートで
　表現できるそうです。


　投資に対するスタンスや教育の
　土壌が違うとはいえ、少しは見習う
　べきかもしれません。


　以前にも書きましたが、

　早稲田大学や東証が小学生対象に
　行なう夏休み株式セミナーが人気を
　集めているのは

　日本が変わってきた証かな？


　勉強して、資産を増やしていこう
　という意識が多くの人に芽生えれば、
　
　マインドだけでなく、投資の技術を
　学ぶ事が必須になるかもしれません。


　日本人の、安全確実・元本保証でなければ
　嫌だというメンタリティでは
　
　国際競争に乗り遅れるだけではなく、
　これからの少子高齢化社会で生き残っ
　ていく事も難しいかもしれません。





○―――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■皆様の周りにどっから見ても
 “不動産屋”という人いますか？


　先日、同業者の会社を訪問した
　時のことです。大きな会社でした。


　新入社員らしき多くの若い社員の
　方々とすれ違いました。



　『お疲れ様です。あっ！？』


　『お疲れ様で～す。あっ！？』



　ずっと、思っていました。

 「いらっしゃいませ」．．．だろ(；一_一)



　言われてみたいものです。

　『鷹山さんって外資系っぽ～い』とか。。。



　【職業あてクイズ】

　ハズされた記憶が、私にはありません。
　

　でも、本人にそんな意識がない
　のにズッバズッバ当てられると、

　軽く傷つくものです．．．(；一_一)


　ご注意下さい。





■マンション経営のすべて
　第111号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









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2008.05.20  年金問題の真実

○●○―――――――――――――2008.5.20●



　　　■　■　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　【マンション経営のすべて】





○＜＜Vol.110＞＞――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。




○●○――――――――――――――ひとりごと●



■経験・・・・



　ある小学校の２０代の先生が言いました。

　『指示待ち人間の子供が増えている
　原因は、自分の子供さえ得すれば
　それでいい。

　そう思ってる親が何でも先回りして
　解決しようとするからなんだ。

　本当はいろんな経験をしながら大人
　になっていかなければならないのに・・・』


　まっ、様々なご意見あるでしょうが、
　確かに経験は大切かな？


　さてっ！
　第１１０号です！！（笑）


　ちょっと気になっただけなんで．．．(；一_一)




○読者数2488――――――――――――○●○



　◆第１１０号＜＜年金問題の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――★



　【１】年金問題の本質とは！？

　－そもそも一体何が問題なの？－




■さてさて!(^^)!

　今回は【年金問題】です！
　

　最近まで、社会保険庁が
　年金記録の紛失で騒がれ
　てましたよね。

　　
　年金は国民の生活を守る
　制度の根幹の一つです。

　　
　それが今、
　揺らいでいるんです　＼(◎o◎)／！



　年金が破綻する！！！



　年金の支給額が減る！！！



　いろいろと騒がれておりますが、
　年金問題のそもそもの本質とは
　いったい何なんでしょうか？



■年金問題の本質とは、


　そう【世代間扶助】の制度にある！


　と、いきなり言われてなぁ～(；一_一)

　
　ですよね・・・


　すみません・・・

　


■【年金】は世代間で支え合う制度で、


　下の世代の人が、上の世代の人の
　生活を支えるという制度なのです。


　一般の生命保険会社の年金プランと
　混同する事もあると思いますが、


　実は違います。


　自分が払った保険料を、国が運用して、
　増やして返してくれる仕組みにはなっていません。


　働けなくなった高齢者の生活は、
　若い人が支えるという考えなのです。



■問題の本質は

　年金を受給する高齢者が
　増え続けているのに対して


　年金保険料を支える若い世代の数が
　＜減っている事＞と＜力を失っている事＞
　なんです。　


　制度は人口が増え続ける事を前提とする
　時代に作られた制度なんですよね。



　そして、これからの年金保険料を
　払う若い世代の多くは、

　自分が払った保険料より多く
　もらうことが出来ない事が考えられます。


　また【フリーター】等、日雇い労働などの
　問題も大きく関係してきます。


　ただでさえ生活が成り立っていない人が


　『年金なんか払いたくない！！』


　という気持ちから【未納問題】に
　発展しています。


　『今の生活の為・・・』


　『どうせもらえないから・・・』


　気持ちはわかります！


　そうは言っても年金は
　やっぱり払わなきゃいけないもんです。


　損得問題からも、万が一働けなく
　なった時に障害者年金などを受け
　取れなくなるし、

　何よりも倫理的に、高齢者を
　支えてあげるのは当然です。


　『じゃあ、若者は我慢しろ！！』

　という事なのでしょうか？


　そこが、この問題の難しいところ
　なのです。今の日本は、世代間
　格差が広がりつつあります。


　そう！


＜＜金持ち爺ちゃんＶＳ貧乏兄ちゃん＞＞


　かな？


　お金持ちの高齢者は、多くの
　貯蓄を持ちながらも受け取った
　年金をさらに貯蓄にまわしている
　という現実があります。


　若い世代ではニートやフリーター、
　派遣社員という生き方も今では
　当たり前です。


　＜自分ひとりのギリギリ生活＞

　　　　　　と

　　＜一人暮らしの気軽さ＞


　が、結婚できない（しない）
　若者を増やしている原因でもあります。


　力のある高齢者が、力のない若者から
　吸収しているかのような現実が問題なのかもしれまん。

　この問題は特にそれが難しいのです。



■政治・・・・


高齢者　＞　若者　


　投票率は、

　６５歳の投票率が６５％

　なのに対して

　２５歳の投票率は２５％。



　世代間格差を是正する仕組みの
　難しさが政治での改革の難しさなのでは？


　若者の年金離れは進んでいくなか、


　年金制度の存続までが、
　危ぶまれる事はなくとも
　
　支給額の減額は覚悟する
　必要性はありそうですよね。


　そう考えれば、将来に向けての
　何かしらの自助努力は当然なのでは？



　ご注意下さい。





○――――――――――――――――――○●○



　【２】ブロードバンドがカギ！？

　－新規入居者の１００％が利用！－




■賃貸マンションで
 【ブロードバンド】の導入が進んでます。



 【ブロードバンド】とは、

　ＡＤＳＬ回線や光回線を使った
　高速インターネット接続サービス
　の事です。


　いまや、このブロードバンドが、
　賃貸探しの絶対必要条件になっ
　ているそうです。


　新規入居者の利用は、


　なんと１００％＼(◎o◎)／！


　日本人のインターネット利用者の
　割合は約７割だそうです。


　もう、ほとんどの人がインターネットを
　使っているという事です。


　このブロードバンドサービスは
　賃料の上昇につながったり、
　
　下落のストッパーになったりと
　入居の促進になるようで、

　特に無料で使用できるインター
　ネットサービスが人気があるようです。


　入居者の生活の質が向上してきた
　事により、マンションの設備充実が
　一つの流れなのかな？





○―――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■マインドマップ・・・・



 「頭の中の整理法」が、脳開発ブームも
　追い風になり脚光を浴びているそうですね。　


　ここ１．２年で広まってきているのが
　英国人トニー・ブザン氏の『マインドマップ』


　☆マインドマップのイメージはこちら
　⇒ 『Ｍｉｎｄ  Ｍａｐ』
　
　☆マインドマップについて
　⇒ 『Ｍｉｎｄ　Ｍａｐ　解説』
　

　神田昌典さんの主催で
　トニー・ブザン氏の講演会が
　開催されたのは、３年前だったかな？

　ブザン氏が来日した時で、
　３００人以上の出席者がいたと
　記憶しています。
　
　もちろん私もその中に・・・。


　講演は、通訳付きで進講。

　　　　　 ▼
　　　　　 ▼
　　　　　 ▼

　　“ブザン氏”話す　
　　　　　↓

　  　 場内大爆笑！ ＼(^o^)／
　　　　　↓

　　  “通訳”話す　
　　　　　↓

　　　遅れて僕、苦笑 (￣▽￣;)



　皆さん英語が出来たようです・・・。


 『英語が話せるようになろう！』


　そんな事を自分に誓いながらの帰り道。


　だから憶えてます．．．(；一_一)


　あれから３年。


　・・・・。




■マンション経営のすべて
　第110号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2008.05.12  サブプライムローンの真実

○●○――――――――――――――2008.5.12●




　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.109＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■ゴールデンウィーク(ＧＷ)・・・・




　知人のご主人の会社(某外資系)は１１連休！

 “外資”でも日本にあるとＧＷがあるのか？


　　　知らなかった．．．(；一_一)



　私は、一日働いて一日休み。


　　　余計に疲れる．．．(-_-;)


　そう言えば、代官山駅前店の店長は、

　　この１・２ケ月ずっと出勤？

　　　一日も．．．お休みナシで？


　　　　絶対疲れてると思う．．．(；一_一)





○読者数2497――――――――――――――○●○



◆第１０９号＜＜サブプライムローンの真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】サブプライムローンの影響

　　　～活気付く賃貸市場！？～




■日本の不動産市場では、

　サブプライムローン問題の
　（以下サブプラ）影響なども
　あり投資が鈍化傾向にある
　とみられているようです。


　ここ数年、外資系金融機関から
　融資を受けた方も少なくはないと
　思いますが、


　実は、四月に入り、その外資系
　金融機関が続々と新規申し込み
　の受付を中止しています。


　ご存知の方も多いと思いますが、

　外資系金融機関の多くは融資後に
　その案件を証券市場へ持ち込みます。


　しかし、サブプラ問題の影響で
　証券市場は動かなくなっている為、


　外資系金融機関としては受付を
　中止する他、選択肢がないのです。



　当初は、

　『４月になれば．．．』


　そんな声もあったようですが、
　現実は撤退への秒読み？


　のような気がしてます。




■さて、米国ではどうなのかと言うと、


　全米各地で住宅ローン未払いが増加し、
　融資銀行も巨額の損失を計上しました。


　フロリダ州やアリゾナ州での
　住宅価格の落ち込みは激しく、


　最盛期と比べ３割以上値下がりした
　住宅物件も出てきているようです。


　しかし、一方では住宅価格の上昇が
　依然として続いている地域があるのも
　事実で、


　バブル末期に分譲住宅の販売を
　進めてきたデベロッパーが


　昨年後半から、
　資金難で建設ストップ⇒破産・倒産した
　プロジェクト・企業が増えています。



■このことは今年に入ってからの
　日本の不動産市場でも似た
　傾向が見れます。


　広島にある某企業では
　地価の高騰に加え、
　

　建築費の上昇の影響等で、
　プロジェクトの中止。


　取得したマンション用地は
　そのままになています。


　ＹＡＨＯＯなどの倒産情報などで
　ご覧頂くとわかりますが、


　特に建設・建売業者の倒産は、
　今年に入り連日のように続いています。